【文章內(nèi)容簡介】 項目分析 一、項目基本技術(shù)指標 規(guī)劃總用地： 平方米 總建筑面積： 平方米 容積率： 綠地率： % 建筑密度： % 其中商業(yè) 總建筑面積： ㎡ 區(qū)域 層數(shù) 面積 層高 1 一層 ㎡ 二層 ㎡ 三層 ㎡ 四層 ㎡ 五層 ㎡ ㎡ 2 一層 ㎡ 二層 ㎡ 三層 ㎡ 四層 ㎡ 五層 ㎡ ㎡ 3 一層 ㎡ 二層 ㎡ 第 23 頁 共 48 頁 二、本項目地理位置 本項目位于長江路與京廣路交叉口東北角 。 該區(qū)域長期以來形成以物流和批發(fā)為主商業(yè)經(jīng)濟圈，隨著鄭州 南向發(fā)展， 片區(qū)形象和基礎(chǔ)設(shè)施情況明顯好轉(zhuǎn)，更成為現(xiàn)有的市中心和西南物流區(qū)域?qū)崿F(xiàn)交通聯(lián)系和區(qū)域交流的結(jié)合部位，是市區(qū)內(nèi)開展房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的熱點位置之一。 三、 項目商圈分析 鄭州市京廣路 商圈 區(qū)域 （項目所在區(qū)域），一方 面已經(jīng)形成了鄭州市 場的一個 物流集中地，京廣鞋城、華中食品批發(fā)市場、機電市場、眼鏡城、中陸物流廣 場、萬客來 等專業(yè)市場的規(guī)模大，形成了規(guī)模效應(yīng)，輻射范圍極廣，產(chǎn)品的品類豐富， 一應(yīng)俱全； 醫(yī)院、學(xué)校、銀行分布其中。 另一方面隨著鄭州城市發(fā)展，區(qū)域內(nèi)高中檔 住宅的開發(fā)成為一個熱點，如， 京江花園、京廣大廈、 開元麗城、綠島港灣、仁恒上元、陽光城 等，人文居住氛 圍越來越濃。目前區(qū)域內(nèi)缺少大中型的購物、休閑、娛樂中心 ，而二七商圈距離本區(qū)域有一定的距離，無法滿足區(qū)域內(nèi)人群的便捷生活購物 休閑、娛樂 需求。在市場調(diào)研的分析數(shù)據(jù)顯示，購物中心、休閑娛樂場所和餐飲等商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成消費者和經(jīng)營者一致的需求意愿；項目商圈存在的幾方面特征如 下： 三層 ㎡ 四層 ㎡ 五層 ㎡ ㎡ ◆ 其中停車位（輛）： 217，地下（ 地上 16，地下 201） 第 24 頁 共 48 頁 1 交通便利 8 K8 20 3 K80 12 12 32 K90 63等 18條公交線路在本項目所在地及周邊區(qū)域設(shè)立站點 ； 貫穿暢達，縱橫無阻的交通圈。 2 京廣路擴寬在即 ， 貫穿南北，直達連霍高速 京廣 作為鄭州市區(qū)唯一一條南北向快速通道 ， 承擔(dān)火車站西出口及城市中心區(qū)對外的快速交通 ； 屆時將 成為 一條７０米寬敞的 貫通鄭州市中心的交通大道和景觀大道 ， 它不僅將延續(xù)大鄭州的繁華，而且將帶動一個新商圈的興起 。 3 居住氛圍濃郁，形成了強大的消費潛力 隨著城市發(fā)展 ，京廣商圈區(qū)域 住宅開發(fā)日益增多，居住 氛圍 濃郁，而且區(qū)域內(nèi)的人群大多數(shù)是經(jīng)商多年商戶，有經(jīng)濟實力 ，有 一定的購買力；這里是財富的俱樂部，高收入、高密度的特征，源源不斷的消費需求是項目定位最有力的支撐。 4 商賈 云集、輻射 各地 各地 來往商戶， 日均百萬人流； 消費潛力巨大 5 商圈業(yè)態(tài)較單一 ，缺少上檔次購物消費中心 專業(yè)批發(fā)市場成為了項目區(qū)域范圍的唯一主力業(yè)態(tài)； 整體來看， 該區(qū)域內(nèi) 業(yè)態(tài)較單一，布點集中，沒有一個集中式、上檔次的購物中心。 四 、項目 SWOT分析 （一） 優(yōu)勢（ S） 第 25 頁 共 48 頁 交通區(qū)位優(yōu)勢 項目西臨京廣路路，南臨長江路 ，公交路線多，交通極其便 利。極大地增強了項目的輻射范圍。 未來京廣路 成為一條７０米寬敞的貫通鄭州市中心的交通大道和景觀大道 。 商圈 互補優(yōu)勢 依托 西南部物流 市場商圈 ,毗鄰大學(xué)路世紀聯(lián)華和升龍國際商業(yè)廣場 ,項目周邊的商業(yè)氛圍會越來越成熟 ,如果能與 西南部物流與批發(fā)市場 形成互補 ,做差異化經(jīng)營 ,將存在較大市場空間 。 置業(yè)人群、購買力優(yōu)勢 目前項目周邊尤其是京廣路 路兩邊 ,越來越多的高 中檔 住宅和花園小區(qū)的開發(fā)使得置業(yè)人群開始聚集 ,這其中有大部分是 周邊的經(jīng)商人士 ,收入相對較高，購買力極強 。 （二） 劣勢（ W） 停車位不足 項目的停 車位不足給項目的定位帶來一定的影響， 尤其是休閑娛樂 的業(yè)態(tài) （無論是專業(yè)市場的定位，還是購物中心的定位都需要一定數(shù)量的停車位，而專業(yè)市場在停車位上的要求就更為嚴格）。 商業(yè) 規(guī)模小 由于本項目的商業(yè)體量不大，難以形成規(guī)模效應(yīng)，在一定程度上會影響到輻射力，造成輻射范圍不夠。 周邊商業(yè)配套服務(wù)少 項目所在商圈片區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施分散，商業(yè)形式單一，不能滿足 第 26 頁 共 48 頁 未來的消費和發(fā)展。 周業(yè) 的進深不足 項目商業(yè)整體的面寬與進深，在 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方面，滿足不了區(qū)域性商業(yè)中心所需主力業(yè)態(tài)的使用需求。 （三） 機會（ O） 城市經(jīng) 濟呈上升趨勢 近年來，鄭州市經(jīng)濟全面提速，人民生活水平不斷提高，消費者消費理念將逐步由 “ 滿足型 ” 向 “ 享受型 ” 變化，多業(yè)態(tài)、服務(wù)功能完善、購物環(huán)境舒適等的商業(yè)物業(yè)將是經(jīng)濟發(fā)展的必然。 城市規(guī)劃、發(fā)展 隨著鄭州城市發(fā)展，區(qū)域內(nèi)高中檔住宅的開發(fā)成為一個熱點，如，京江花園、京廣大廈、開元麗城、綠島港灣、仁恒上元、陽光城等，人文居住氛圍越來越濃 ，隨時間的推移，購買力會自然成熟起來。 市場發(fā)展趨勢問題 隨著鄭州商業(yè)市場的發(fā)展繁榮以及競爭的加劇，要想在市場生存必須要有一定的創(chuàng)新，在相關(guān)功能配套上完美體現(xiàn)才能搶占 市場。加強服務(wù)與管理，引領(lǐng)市場的發(fā)展。 區(qū)域市場存在空白點 鄭州市京廣路 商圈區(qū)域（項目所在區(qū)域）商業(yè)布局散亂，規(guī)模小，檔次低，沒有一個集中的、上檔次的區(qū)域商業(yè)，就目前的市場來講，是一個市場空白。 （四） 威脅（ T） 第 27 頁 共 48 頁 政策威脅 國家宏觀政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，銷售模式、銀行按揭、稅費政策等的不確定性是項目的間接威脅。 來自商圈的威脅 大學(xué)路 商圈 以及二七商圈 的存在，使得本項目定位輻射范圍只能是 “ 向南和 東 擴 ” ，而難以 “ 西 和北 拓 ” 。 市場培育周期長 本項目打造的是京廣路商圈最具特色的商業(yè)購物休閑 中心、具有差異化的新型商業(yè)形態(tài)，其周邊的商業(yè)氛圍有所不足，市場的培育周期較長。 五、項目分析結(jié)論 本項目不處 于成熟商圈，缺乏良好的商業(yè)氛圍， 不適合發(fā)展大型百貨商場，可考慮做一些服裝品牌專賣店或品牌折扣店 ? 鄭州市物 流批發(fā)市場競爭比較激烈，且在向?qū)I(yè)化集中化趨勢發(fā)展。本項目周邊已經(jīng)形成一定規(guī)模的物流批發(fā)市場市場，且本項目的建筑形式也不滿足 ， 因此本項目商業(yè)不適合做 專業(yè)的物流批發(fā) 市場 本項目周邊已經(jīng)形成一定的居住氛圍，住宅市場比較興旺，有眾多項目處于在建或竣工階段 ； 為滿足本項目居民的生活必需，應(yīng)在本項目 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃中 應(yīng)該適當規(guī)劃社區(qū)配套商業(yè) 比例； 周邊物 流批發(fā)市場林立，過往客商眾多，周邊的餐飲、娛樂休閑比較匱乏， 同時為滿足本項目 周邊 居民的生活必需； 應(yīng)在本 第 28 頁 共 48 頁 項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 快捷酒店 、 餐飲 、 娛樂 休閑業(yè)種適合的比例 。 ? 大 學(xué)路長江路世紀聯(lián)華對本項目周邊影響不大 ，且隨著周邊眾多項目的完工，越來越多的居民入住，對日常生活所需的需求也會越來越強烈，且考慮到本項目商業(yè)的自身硬件設(shè)施， 建議本項目應(yīng)引進一家規(guī)模在 5000—— 8000 平米左右 中檔品牌超市 ?第三 章 項目定位 一、定位原則 商業(yè)定位原則一般是所有商業(yè)物業(yè)在進 行市場定位時普遍遵循的原則，結(jié)合項目特征和區(qū)位商圈特征所符合的原則，具體如下： （一） 一般原則 1 定位要符合時代和區(qū)域特征 2 定位應(yīng)具備稀缺差異性和互補互動性的特點 3 定位要體現(xiàn)不同因素的贏利性和總體的平衡性 4 定位要在足夠的市場接納力之內(nèi) （二） 個例原則 2 與區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢同向 3 與區(qū)域商業(yè)有效缺口相吻合 4 以輻射區(qū)域消費者需求特征為導(dǎo)向并考慮其實際購買力 5 確保該項目前期營銷推廣的成功及后期的經(jīng)營發(fā)展和增值空間 （三） 針對性定位 第 29 頁 共 48 頁 由于項目臨近大型 物流 和專業(yè)的批發(fā)市場 ，針對的目標消費群及購買客戶的特點進行針對性的市場定 位，不同的商業(yè)組合、不同的市場定位與項目周邊形成互補、借勢。依托大市場，展示差異化、形成競爭力。 （四） 策略思想： 經(jīng)營差異、規(guī)避趨同、模式創(chuàng)新、 體驗消費 二、定位細分 （一） 商業(yè) 定位 科學(xué)理性地判定商業(yè)中心定位會直接影響到對目標消費群的定位、檔次定位、商戶定位、業(yè)態(tài)比例定位，以及日后的宣傳推廣策略。結(jié)合國際上對商 業(yè)中心的劃分標準， 根據(jù)目前商業(yè)的特點作出符合商業(yè)規(guī)律的商圈劃分標準 ： 商業(yè)形式 總體 規(guī)模 建筑形式 交通條件 輻射范圍 業(yè)態(tài)形式 城市級商業(yè)中心 20 萬 m2以上 多個獨體商業(yè)樓組成的商業(yè) 依托城市中心主干道的交通樞紐，充裕停車場地 外向吸引力極強，商圈100 萬人以上 大型綜 合類商業(yè)，以百貨、專營店、超市、專業(yè)市場為主，輔以餐飲、娛樂、休閑、旅游 區(qū)域級商業(yè)中心 10 萬 m2左右 2— 3 個獨體商業(yè)樓組合，租戶 150200 戶。35家核心點 依托城市主要干道的交通樞紐，充裕停車場地 外向吸引為主，周邊服務(wù)為輔，商圈 50 萬人以上 大型綜 合類商業(yè)，以百貨、專營店、超市、專業(yè)市場為主，輔以餐飲、娛樂、休閑、旅游 第 30 頁 共 48 頁 次區(qū)域級商業(yè)中心 35 萬m2 獨體商業(yè)樓輔以底商；或低密度商業(yè)街，100 家以上租店戶，核心店為大型百貨公司。 依托城市輔路或靠近主干道，周邊人口密集，擁有相應(yīng)停車位 外向吸引與周邊服務(wù)并舉，商圈 15萬人以上 綜合商業(yè)，以百貨、大型超市、特色餐飲為主，輔以娛樂、社區(qū)便利商業(yè) 社區(qū)級商業(yè)中心 12 萬m2 獨體商業(yè)樓或社 區(qū) 底 商 ，2040 家租店戶 依托城市輔路，周邊社區(qū)較多，有停車位， 1015分鐘以內(nèi)車程 周邊服務(wù)為主，外向吸引為輔，商圈人口510萬人 社區(qū)便利商業(yè)，以超市、餐飲 、娛樂 、特色專營店為主 社區(qū)商業(yè) 6000 平方米 租 店 戶 平 均1015 家 依托社區(qū)道路， 5分鐘以內(nèi)車程 主要為日用食品及周邊服務(wù) 社區(qū)便利商業(yè)，以超市、 便利店、特 色專營店為 主 從地理位置、交通條件、經(jīng)營模式來看，隨著 項目周邊商業(yè)的日漸成熟，應(yīng)該逐步向區(qū)級商業(yè)中心過渡，項目輻射京廣商圈片區(qū)，定位次區(qū)域型商業(yè)中心，因此， XXX認為本項目： 依托周邊成熟的商業(yè)，以品牌差異化 ,提高項目檔次和定位 通過市場調(diào)研 : 得 出結(jié)論： 超市、 金融服務(wù)中心、 品牌專買店、健身中心、美容纖體、休閑娛樂中心、中 /高檔 /中西餐是項目所在區(qū)域缺少的商業(yè)業(yè)態(tài) ,這些業(yè)態(tài)也是 次區(qū)域型商業(yè)中 心 所具備的業(yè)態(tài)組合 ,我公司認為在 京廣路長江路 附近 需要商業(yè)購物中心和其他商業(yè)配套設(shè)施來彌補和滿足周邊的消費需要 ,本項目 現(xiàn)有的地理位置和商業(yè)體量具備購物中心的所有條件，商業(yè)形式可定位購物中心。這樣既能銜接 大學(xué)路商 第 31 頁 共 48 頁 圈、 二七商圈 ,又能和專業(yè)市場形成互補 ,還可以帶動周邊商業(yè)形成新的商圈 . （二）檔次定位 形象高度考慮 本項目以滿足人們購物、休閑、娛樂、餐飲等需求，包含多種業(yè)態(tài)，來滿足不同目的性消費群；所以在整體形象上需要體現(xiàn)現(xiàn)代化形象與檔次，以專業(yè)的商業(yè)定位、良好的商業(yè)形象及齊全的配套設(shè)施為客戶提供一個優(yōu)雅的購物環(huán)境，以提升項目的整體形象。 全面升級 京廣 路 商圈片區(qū)現(xiàn)有商業(yè) 本項目立足京廣路商圈片區(qū)，面向鄭汴商圈片區(qū)，北 靠 大學(xué)路、二七商圈 ,集購物、餐飲、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)為一體的時尚潮流商業(yè)中心。從市調(diào)結(jié)論得出：項目周邊 物流 和批發(fā)市場已經(jīng) 相當成熟，已具有一定的規(guī)模，隨著項目周邊繼續(xù)擴