【文章內(nèi)容簡介】 路 *人員流動程度 人員往來目的 *關(guān)系等級 流出 流入 黃渡鎮(zhèn)中心 約 —— —— —— 一級 嘉定中心城區(qū) 約 13KM 嘉黃線 嘉定 — 黃渡 頻繁 較少 購物、上班、貿(mào)易往來 三級 嘉松線 嘉定 — 松江 安亭新鎮(zhèn) 約 6KM 旅游 6 號 B線 上體場 — 安亭 頻繁 一般 上班、貿(mào)易往來 二級 北安線 北新涇 — 安亭 南翔鎮(zhèn) 約 7KM 無直達 —— 一般 一般 游玩、貿(mào)易往來 二級 江橋鎮(zhèn) 約 13KM 旅游 6 號 B線 上體場 — 安亭 頻繁 一般 購物、貿(mào)易往來 三級 青浦區(qū)白鶴鎮(zhèn) 約 10KM 無直達 —— 一般 一般 上班、貿(mào)易往來 二級 青浦區(qū)華新鎮(zhèn) 約 5KM 青黃線 青浦 — 黃渡 頻繁 頻繁 上班、貿(mào)易往來 二級 閔行區(qū)紀(jì)王鎮(zhèn) 約 6KM 無直達 —— 較少 較少 貿(mào)易往來 四級 （ *注： ① 以各城鎮(zhèn)人員向黃渡方向流動為流入，反之為流出 ②關(guān)系等級中一級為 最緊密，二級次之，依次類推） ?黃渡鎮(zhèn)商業(yè)項目定位研究報告 ? Page 29 從上表可知： ? 雖然黃渡與嘉定中心城區(qū)距離較遠，但由于其為嘉定區(qū)的行政、經(jīng)濟、文化中心，交通較為便捷，且消費場所是全區(qū)最為集中的地方，因此黃渡與其人員交流頻繁，但以人員流出為主，而流入較少，流出人員中以購物消費為主，其次為上班就業(yè)； ? 由于安亭是區(qū)域的工業(yè)重鎮(zhèn)，同時安亭國際汽車城的規(guī)劃將推動安亭鎮(zhèn)與周邊城鎮(zhèn)進一步的發(fā)展，而其與黃渡距離較近，黃渡又有部分區(qū)域劃入國際汽車城的規(guī)劃，因此兩地交流較為頻繁，主要以就業(yè)上班為主； ? 南翔以及青浦區(qū)的白鶴、華新兩鎮(zhèn)由于其地理位置的關(guān)系也成為與黃渡 關(guān)系較為緊密的城鎮(zhèn)，其中南翔由于是上海著名的旅游地點的原因，城鎮(zhèn)繁華程度較高，因此會吸引黃渡的人過去；與華新鎮(zhèn)則以就業(yè)上班為主，以上兩鎮(zhèn)與黃渡的人員流入和流出基本處于平衡狀態(tài)。而由于白鶴的工業(yè)及城鎮(zhèn)繁華程度均低于黃渡，因此其與黃渡的人員交流以上班、貿(mào)易往來包括“目的性不明確”的部分人群為主，且流入要明顯大于流出。 ?黃渡鎮(zhèn)商業(yè)項目定位研究報告 ? Page 30 ? 江橋由于靠近市區(qū)，繁華程度高于黃渡，購物也相對較為方便，因此對黃渡的人員流動（即流入）幾乎沒有，而其鎮(zhèn)域內(nèi)有區(qū)域最大的一個輕紡市場，黃渡過去的消費人群較多（甚至是白鶴、華新、紀(jì)王等外區(qū)城鎮(zhèn)人 群）。 ? 而由于交通的不便以及區(qū)域隔閡原因，黃渡與紀(jì)王的人員往來相對較少。 ? 因此，在交通的通達性上，各城鎮(zhèn)與黃渡的聯(lián)系以嘉定中心城區(qū)、安亭、華新最為便捷，但綜合考慮商業(yè)項目的特性及各城 鎮(zhèn)之間人員流向，我們認為：黃渡與安亭、華新的關(guān)系最為緊密，其次為南翔和白鶴，再次為嘉定中心城區(qū)與江橋，最后為紀(jì)王。關(guān)系緊密度越高，則未來項目對其輻射力度越大。 ? 而城鎮(zhèn)間人員流動的主要方向則與城鎮(zhèn)的繁華程度有關(guān)，一般越繁華的城鎮(zhèn)對周邊城鎮(zhèn)人員的吸引力要高。 ?黃渡鎮(zhèn)商業(yè)項目定位研究報告 ? Page 31 6． 3 國際汽車城規(guī)劃分析 ? 2021 年 2 月，上海市委、市政府作出了 十五 期間建設(shè) 東南西北 四大產(chǎn)業(yè)基地的戰(zhàn)略決策，上海國際汽車城也由此而來。同年9 月，國際汽車城正式開工建設(shè)。根據(jù)規(guī)劃，國際汽車城規(guī)劃占地 68 平方公里 ，主要 包括核心區(qū)（包括貿(mào)易區(qū)和研發(fā)區(qū)）、制造區(qū)、安亭新鎮(zhèn)區(qū)、教育園區(qū)、國際賽車場等功能區(qū)。 其中配套有 1800 畝 18 洞標(biāo)準(zhǔn)賽道的高爾夫球場及 1150 畝的中心公園。 ?黃渡鎮(zhèn)商業(yè)項目定位研究報告 ? Page 32 ? 據(jù)調(diào)查資料顯示， 上海國際汽車城 前期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資規(guī)模約 100 億元人民幣，最終建設(shè) 投資 總規(guī)模將達 500億元人民幣 以上 。 整個國際汽車城的 居住人口將達到 20 萬人左右。 ? 據(jù)統(tǒng)計， 2021 年尚在建設(shè)中的 國際汽車城 完成工業(yè)總產(chǎn)值 530 億元 ，實現(xiàn)增加值 150 億元 ，完成固定資產(chǎn)投資60 億元 ，引進內(nèi)外資項目 86 個 ，引資 140 億 元人民幣，開發(fā)建設(shè)用地 萬平方米 。而由于國際汽車城的拉動作用， 2021 年安亭鎮(zhèn) GDP 和財政收入均增長 36％以上，土地和商品房價格在上揚，商務(wù)用地地價已從每畝40 萬元上漲到 80 萬元，商品房價格翻番，賓館酒店客房供不應(yīng)求。 ? 預(yù)計今年安亭將 完成 GDP240 億元 ；工業(yè)總產(chǎn)值 650 億元 ，其中零部件產(chǎn)值 110 億元 ； 吸引商務(wù)旅游觀光約 50萬人次，收入 50 億元人民幣。 ? 根據(jù)上海國際汽車城的建設(shè)規(guī)劃， 3５年之后，這里將崛起一座環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、具有鮮明汽車產(chǎn)業(yè)特色的現(xiàn)代化新城，經(jīng)過 10 年左右發(fā)展將成為亞洲汽車貿(mào)易的核心市場和重要集散地。 ?黃渡鎮(zhèn)商業(yè)項目定位研究報告 ? Page 33 ? 各功能區(qū)塊列表： 功能區(qū)名稱 占地面積 (單位： km2) 組成區(qū)塊 備注 核心區(qū) 汽車展示貿(mào)易區(qū)、研究開發(fā)區(qū)、主題公園和高爾夫球場 區(qū)內(nèi)含：經(jīng)銷中高檔品牌的汽車專賣店、二手車交易市場 、步行商業(yè)街等 制造區(qū) 上海大眾的廠區(qū)和上海國際汽車城零配件配套園區(qū) 目前，園區(qū)累計引進中外企業(yè)近 200 家 安亭新鎮(zhèn)區(qū) 國際汽車城的配套居住區(qū) “一城九鎮(zhèn)”率先啟動的第一鎮(zhèn)，德國風(fēng)貌的低密度住宅，規(guī)劃居住人口 8 萬人。 教育園區(qū) 汽車產(chǎn)業(yè)相關(guān)的著名高等院校 同濟汽車學(xué)院在建中，建成后將容納學(xué)生 15000 人左右 國際賽車場 賽車場區(qū)、商業(yè)博覽區(qū)、文化娛樂區(qū)和發(fā)展預(yù)留區(qū) 將于 2021 年到 2021 年連續(xù)七年承辦 F1 大獎賽，賽場可容納 25 萬名觀眾 ?黃渡鎮(zhèn)商業(yè)項目定位研究報告 ? Page 34 ? 由上表可見，未來安亭是 國際汽車城的核心城鎮(zhèn)，汽車城五大區(qū)塊中除教育園區(qū)及小部分其他區(qū)塊位于黃渡鎮(zhèn)以外，其他大部均位于安亭鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)，相關(guān)配套設(shè)施（包括商業(yè)部分）特別是汽車貿(mào)易等相關(guān)產(chǎn)業(yè)也將集中于安亭鎮(zhèn)，安亭也將由此成為區(qū)域的商業(yè)中心。 ? 根據(jù)上述調(diào)查資料可知，國際汽車城未來規(guī)劃居住人口將達 20 萬人，其中安亭新鎮(zhèn)規(guī)劃居住人口 8 萬人。今年由于 F1 大獎賽的舉辦，預(yù)計商務(wù)旅游觀光將達 50 萬人次。而隨著汽車城建設(shè)的日趨完善，區(qū)域的商業(yè)經(jīng)濟將得到大幅度提升，其強大的輻射力也將對周邊城鎮(zhèn)產(chǎn)生巨大影響。 ? 黃渡作為與安亭緊鄰的城鎮(zhèn)以及國際汽車城教育園區(qū)的所在地，未來發(fā)展?jié)摿ι钸h。汽車城經(jīng)濟、同濟汽車學(xué)院的建設(shè)以及商務(wù)旅游觀光的興起，將使區(qū)域的商業(yè)規(guī)模、商業(yè)結(jié)構(gòu)、消費形態(tài)等更上一個層次，其未來商業(yè)繁華程度與周邊城鎮(zhèn)相比將僅次于安亭。 ?黃渡鎮(zhèn)商業(yè)項目定位研究報告 ? Page 35 7．項目周邊環(huán)境分析 ? 針對本項目，我們對項目所在地黃渡鎮(zhèn)中心進行踏街式市調(diào)，主要如下圖所示： 周邊環(huán)境示意圖 新 黃 路 項目 同濟汽車學(xué)院（在建） 嘉 松 公 路 曹 安 公 路 綠 苑 路 市區(qū) 方向 往華新、 松江 往嘉定 往安亭 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷⑸⑹⑺ ⑻ ⑼ ⑽ ⑾ ⑿ ⒀ ⒁ ⒂ ⒃ ⒄ 黃渡鎮(zhèn)中心 ?黃渡鎮(zhèn)商業(yè)項目定位研究報告 ? Page 36 ⑴協(xié)通大酒店（協(xié)通賓館） ⑵黃渡鎮(zhèn)政府 ⑶黃渡汽車站 ⑷綠苑市 場 ⑸黃渡中心幼兒園 ⑹中國銀行 ⑺郵政局 ⑻聯(lián)華超市（快客便利） ⑼農(nóng)工商超市 ⑽建設(shè)銀行 ⑾黃渡電影院