【正文】 市場，黃渡過去的消費(fèi)人群較多（甚至是白鶴、華新、紀(jì)王等外區(qū)城鎮(zhèn)人 群）。 其中配套有 1800 畝 18 洞標(biāo)準(zhǔn)賽道的高爾夫球場及 1150 畝的中心公園。 教育園區(qū) 汽車產(chǎn)業(yè)相關(guān)的著名高等院校 同濟(jì)汽車學(xué)院在建中，建成后將容納學(xué)生 15000 人左右 國際賽車場 賽車場區(qū)、商業(yè)博覽區(qū)、文化娛樂區(qū)和發(fā)展預(yù)留區(qū) 將于 2021 年到 2021 年連續(xù)七年承辦 F1 大獎(jiǎng)賽，賽場可容納 25 萬名觀眾 ?黃渡鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目定位研究報(bào)告 ? Page 34 ? 由上表可見，未來安亭是 國際汽車城的核心城鎮(zhèn)，汽車城五大區(qū)塊中除教育園區(qū)及小部分其他區(qū)塊位于黃渡鎮(zhèn)以外，其他大部均位于安亭鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)，相關(guān)配套設(shè)施（包括商業(yè)部分）特別是汽車貿(mào)易等相關(guān)產(chǎn)業(yè)也將集中于安亭鎮(zhèn)，安亭也將由此成為區(qū)域的商業(yè)中心。鎮(zhèn)域內(nèi)有兩家三星級賓館，年?duì)I業(yè)額均在 1000 萬元以上，年平均入住率在 50%左右。 ? 酒店內(nèi) 大小餐廳酒吧 4 個(gè) （中西餐廳、日本料理、酒吧、咖啡廳） ，可同時(shí)容納 500 人就餐，大小會(huì)議室 7 個(gè)，其中多功能會(huì)議廳可承接 200 人的大型會(huì)議或宴會(huì)，酒店還建有 150 個(gè)車位的大型停車場，還設(shè)有商場、商務(wù)中心、酒吧、歌舞廳、 KTV 包房、桑拿美容中心、棋牌室、英式桌球房、燈光網(wǎng)球場、保齡球館等配套設(shè)施 。 ?黃渡鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目定位研究報(bào)告 ? Page 44 9．項(xiàng)目交易區(qū)域的確定 ? 項(xiàng)目交易區(qū)域通常意義上是 指能夠?yàn)轫?xiàng)目提供的大部分具有效消費(fèi)需求客源的集中區(qū)域 。 ? 邊緣區(qū)域的客源分布較廣，進(jìn)入我項(xiàng)目的數(shù)量較少。 ? “必須型消費(fèi)”目的在于滿足日常生活所需，故此在消費(fèi)者的居住區(qū)域就能滿足；“想要型、享受型消費(fèi)”的消費(fèi)必須是居住區(qū)域內(nèi)不能滿足的消費(fèi)，這樣消費(fèi)者才能進(jìn)行主動(dòng)的居住區(qū)域外的消費(fèi)，從而擴(kuò)大了我項(xiàng)目的客源分布。 ? 建議商業(yè)部分因?yàn)閵蕵沸蓍e和零售購物兩個(gè)部分（見下表）： 商業(yè)分類 所包含的業(yè)態(tài) 娛樂休閑 特色大中型餐飲、 夜總會(huì)、小型影院、網(wǎng)吧、健身中心、茶坊、咖啡廳、酒吧、電子娛樂中心等 零售購物 中型超市、服裝品牌專賣店、運(yùn)動(dòng)品牌專賣店、電訊專賣店、書店、兒童天地等 配套服務(wù) 銀行、 商務(wù)中心、洗衣店、充印店、郵遞、速遞 ?黃渡鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目定位研究報(bào)告 ? Page 57 商業(yè)部分的運(yùn)營管理 ? 由于本商業(yè)項(xiàng)目未來經(jīng)營使用中是由眾多商家各自獨(dú)立、同場經(jīng)營，構(gòu)成了商業(yè)設(shè)施經(jīng)營管理 “既分散，又集中 ”的特點(diǎn)，建議本項(xiàng)目商業(yè)管理將采用：集中管理、分散經(jīng)營的方式進(jìn)行嚴(yán)格管理。 物業(yè)管理的六大管理職能 ? 建筑物與裝修的維護(hù)、物業(yè)配套設(shè)備的維護(hù)、物業(yè)消防與安全的管理、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理、 車輛及交通管理、日常緊急事件處理。在分散經(jīng)營的前提下，生活廣場整體實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一運(yùn)作措施，包括：統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開業(yè)、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一形象、同一組合、統(tǒng)一物流、同一信息等，將眾多經(jīng)營者規(guī)范于一個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營模式之下，各自開展經(jīng)營活動(dòng)。 三層以上的商鋪以其低廉的價(jià)格必將引起大型餐飲業(yè)或零售業(yè)的 注意 。 ? 針對項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較差，對于消費(fèi)的吸引能力較弱這一情況，本文建議在項(xiàng)目中加強(qiáng)“休閑娛樂業(yè)態(tài)”的規(guī)劃，從而達(dá)到增大客源范圍的目的。 ? 項(xiàng)目的交易區(qū)域分類表 交易區(qū)分類 鎮(zhèn)名 距項(xiàng)目位置 （單位公里） 轄區(qū)面積 (單位： km2) 人口數(shù) 人口密度 基本交易區(qū)域 黃渡鎮(zhèn) (單位：人 ) （單位：人 / km2） 次級交易區(qū)域 安亭鎮(zhèn) 5 53942 903 青浦華新鎮(zhèn) 5 33658 707 閔行紀(jì)王鎮(zhèn) 6 13139 994 邊緣交易區(qū)域 南翔鎮(zhèn) 7 47058 1413 青浦白鶴鎮(zhèn) 10 32 35000 1094 嘉定中心城區(qū) 13 116099 5183 江橋鎮(zhèn) 13 46523 1095 ?黃渡鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目定位研究報(bào)告 ? Page 47 ? 項(xiàng)目交易區(qū)域的總結(jié) ? 通過項(xiàng)目交易區(qū)域的確定，本文認(rèn)為進(jìn)入我項(xiàng)目進(jìn)行消費(fèi)的客源主要集中在黃渡鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)。以上所提出的問題，在項(xiàng)目規(guī)劃中應(yīng)予以足夠的重視。配備 客房 170 間， 大部分接有高速以太網(wǎng)。 ?黃渡鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目定位研究報(bào)告 ? Page 35 7．項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 ? 針對本項(xiàng)目，我們對項(xiàng)目所在地黃渡鎮(zhèn)中心進(jìn)行踏街式市調(diào)，主要如下圖所示： 周邊環(huán)境示意圖 新 黃 路 項(xiàng)目 同濟(jì)汽車學(xué)院（在建） 嘉 松 公 路 曹 安 公 路 綠 苑 路 市區(qū) 方向 往華新、 松江 往嘉定 往安亭 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷⑸⑹⑺ ⑻ ⑼ ⑽ ⑾ ⑿ ⒀ ⒁ ⒂ ⒃ ⒄ 黃渡鎮(zhèn)中心 ?黃渡鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目定位研究報(bào)告 ? Page 36 ⑴協(xié)通大酒店（協(xié)通賓館） ⑵黃渡鎮(zhèn)政府 ⑶黃渡汽車站 ⑷綠苑市 場 ⑸黃渡中心幼兒園 ⑹中國銀行 ⑺郵政局 ⑻聯(lián)華超市（快客便利） ⑼農(nóng)工商超市 ⑽建設(shè)銀行 ⑾黃渡電影院 ⑿華聯(lián)超市 ⒀黃渡公園 ⒁中國電信 ⒂黃渡成人學(xué)校 ⒃黃 渡醫(yī)院 ⒄黃渡大酒店 （ 注： 另夢幻海鮮大酒樓和美麗華渡假村位于曹安路 5128 號(hào)，不在圖示范圍內(nèi)） ?黃渡鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目定位研究報(bào)告 ? Page 37 ? 根據(jù)上圖對黃渡鎮(zhèn)的商業(yè)設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)計(jì)（包括夢幻海鮮大酒樓和美麗華渡假村），結(jié)果如下： 種類 數(shù)量 備注 餐飲娛樂類 4 個(gè) 協(xié)通大酒店、黃渡大酒店、夢幻海鮮大酒樓、美麗華渡假村 酒店賓館類 3 個(gè) 協(xié)通大酒店、協(xié)通賓館、美麗華渡假村 超市市場類 4 個(gè) 聯(lián)華、華聯(lián)、農(nóng)工商、綠苑市場 休閑類 2 個(gè) 黃渡電影院、黃渡公園 郵政金融類 3 個(gè) 建行、中國銀行、黃渡郵政局 ?黃渡鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目定位研究報(bào)告 ? Page 38 ? 黃渡鎮(zhèn)餐飲娛樂類相對周邊城鎮(zhèn)較為 發(fā)達(dá)，除黃渡大酒店規(guī)模較小外，其余協(xié)通和美麗華均為酒店內(nèi)的，規(guī)模較大，包含中高檔的餐廳、夜總會(huì)、酒吧等；而夢幻海鮮大酒樓 建筑面積 達(dá) 1500m2，年?duì)I業(yè)額 400 萬元左右 。 ? 根據(jù)上海國際汽車城的建設(shè)規(guī)劃， 3５年之后，這里將崛起一座環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、具有鮮明汽車產(chǎn)業(yè)特色的現(xiàn)代化新城，經(jīng)過 10 年左右發(fā)展將成為亞洲汽車貿(mào)易的核心市場和重要集散地。同年9 月，國際汽車城正式開工建設(shè)。 ?黃渡鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目定位研究報(bào)告 ? Page 27 6． 2 周邊城鎮(zhèn)關(guān)系分析 ? 從上圖我們可以知道，本項(xiàng)目位于黃渡鎮(zhèn)中心北側(cè)約 處，經(jīng)過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)與其有較為緊密聯(lián)系的區(qū)內(nèi)外城鎮(zhèn)有 8 個(gè)，以下我們對其關(guān)系進(jìn)行比較： 項(xiàng)目 嘉定中心城區(qū) 安 亭 新鎮(zhèn) 江橋鎮(zhèn) 青浦區(qū)白鶴鎮(zhèn) 青浦區(qū)華新鎮(zhèn) 閔行區(qū)紀(jì)王鎮(zhèn) 黃渡鎮(zhèn)中心 城鎮(zhèn)關(guān)系示意圖 南翔鎮(zhèn) ?黃渡鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目定位研究報(bào)告 ? Page 28 城鎮(zhèn) 與項(xiàng)目距離 交通線路 *人員流動(dòng)程度 人員往來目的 *關(guān)系等級 流出 流入 黃渡鎮(zhèn)中心 約 —— —— —— 一級 嘉定中心城區(qū) 約 13KM 嘉黃線 嘉定 — 黃渡 頻繁 較少 購物、上班、貿(mào)易往來 三級 嘉松線 嘉定 — 松江 安亭新鎮(zhèn) 約 6