天中國際營銷執(zhí)行方案改(編輯修改稿)
2024-10-04 00:47 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 三房兩廳兩衛(wèi) 62 B2 兩房兩廳一衛(wèi) 62 B3 三房兩廳一衛(wèi) 62 E1 四房兩廳兩衛(wèi) 158 33 5214 E2 三房兩廳兩衛(wèi) 33 合計 252 本報告是嚴格保密的。 35 推售策略一 —— 首期三批 三批推出 4號樓東單元 ? 一期最后一批房源為 3號樓，以及 4號樓的東單元。 ? 產(chǎn)品為 A型的創(chuàng)新房型，以及 4號樓王位置，景觀最好，視野最開闊的四房戶型。 ? 價格可有一個較為明顯的提升。 三批推出 3號樓 A1 三房兩廳兩衛(wèi) 66 A2 兩房兩廳一衛(wèi) 132 A3 三房兩廳兩衛(wèi) 33 E1 四房兩廳兩衛(wèi) 158 33 5214 E2 三房兩廳兩衛(wèi) 33 合計 297 本報告是嚴格保密的。 36 推售策略二 —— 首期一批房源 樹形象 一批推出 4號樓 E1 四房兩廳兩衛(wèi) 158 66 10428 E2 三房兩廳兩衛(wèi) 66 合計 132 ? 4號樓是項目本期中景觀最好、戶型面積最大，是本期的明星產(chǎn)品。 ? 以明星產(chǎn)品首批房源推出，以樹立項目形象為主，價格拉高。 ? 可僅推出一個單元，另一個單元保留后續(xù)銷售。 ? 首批房源推出時間不易過長，推出開盤后迅速封盤。緊接著推出二批戶型較小房源。 本報告是嚴格保密的。 37 推售策略二 —— 首期二批房源 二批推出 2號樓 ? 二批推出 2號樓和 3號樓 ? 3號樓涵蓋首期的全部較小戶型房源，加上首批的大戶型房源，首批的所有房源已經(jīng)推出。 ? 在前期樹立形象，拉升價格之后，迅速推出二批走量的房源，價格上優(yōu)惠幅度較一批加大，本批以走量為主。 二批推出 3號樓 B1 三房兩廳兩衛(wèi) 62 B2 兩房兩廳一衛(wèi) 62 B3 三房兩廳一衛(wèi) 62 A1 三房兩廳兩衛(wèi) 66 A2 兩房兩廳一衛(wèi) 132 A3 三房兩廳兩衛(wèi) 33 合計 417 本報告是嚴格保密的。 38 推售策略二 —— 首期三批房源 三批推出 1號樓 ? 三批推出 1號樓 ? 最后一批房源推出 1號樓。 1號樓是首期房源中的創(chuàng)新產(chǎn)品，贈送面積較多，設(shè)計空中花園。 ? 在前期形象樹立，二批房源銷售，市場認同的情況下，推出 1號樓的創(chuàng)新產(chǎn)品，在價格上提升，保價保量。 A1 三房兩廳兩衛(wèi) 62 A2 兩房兩廳一衛(wèi) 124 A3 三房兩廳兩衛(wèi) 62 合計 248 本報告是嚴格保密的。 39 推售策略建議 兩種推售策略對比，策略二如果操作得當(dāng)，較策略一更能提升項目價格 但策略二的操作難度也大，對操作團隊的要求較高。如果操作不當(dāng)，造成前期銷售不暢，市場形象不佳，可能會對項目在市場上的形象產(chǎn)生不利影響，第一印象一旦建立，后期則很難扭轉(zhuǎn)。 綜合考慮，如果開發(fā)企業(yè)采用自行銷售的方式，建議采用推售策略一，下面的推售分期及價格策略均按照推售策略一進行展開。 本報告是嚴格保密的。 40 價格策略 一期價格實現(xiàn)參考的幾個因素 市場價格參考 項目自身優(yōu)勢的加分因素 開發(fā)商開發(fā)戰(zhàn)略對資金鏈的需求情況 在與認籌客戶溝通的過程中對客戶接受價格的把握 本報告是嚴格保密的。 41 一期整體價格提升策略 一期建議采用分批推出房源的做法，首批房源認籌 —— 首批房源開盤選房 —— 第二批房源認籌 —— 第二批房源開盤選房 —— 第三批房源認籌 —— 第三批房源開盤選房 …… 以此類推，通過認籌，再集中選房的方式進行，價格逐步提升，如圖所示 首次開盤 第二次開盤 第三次開盤 首批房源開盤價格擬定實現(xiàn)均價 3500元 /㎡ ，一期整體實現(xiàn)均價 3800元 /㎡ 本報告是嚴格保密的。 42 實現(xiàn)價格上漲的支撐因素 市場價格整體上漲的因素 營銷推廣操作的溢價 對于同一批施工的房源，時間越往后，工程進度越接近現(xiàn)房 區(qū)域配套逐步完善、區(qū)域繁華度逐步提高 工程進度逐步推進，項目形象提升 本報告是嚴格保密的。 43 PART 3 戰(zhàn)術(shù) 本報告是嚴格保密的。 44 一期營銷階段劃分 一期 1 2 3 4(東 ) 4(西 ) ? 階段劃分 醞釀期 項目亮相期 首批房源認籌期 開盤 強銷期 大事件 二批房源 認籌期 開盤 強銷期 三批房源 認籌期 開盤 余房持續(xù)消化期 9月 勞動節(jié) 兒童節(jié) 端午節(jié) 七夕節(jié) 教師節(jié) 中秋節(jié) 國慶節(jié) 圣誕節(jié) 元旦 春節(jié) 工程 節(jié)點 時間 10月 11月 12月 2020 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2020 1月 2月 3月 記事 國慶節(jié) 教師節(jié) 中秋節(jié) 圣誕節(jié) 元旦 春節(jié) 清明節(jié) 本報告是嚴格保密的。 45 一期營銷階段劃分 階段劃分 醞釀期 首批房源 認籌期 開盤 強銷期 二批房源 認籌期 開盤 強銷期 三批房源 認籌期 開盤 余房持續(xù)消化期 項目房源分三批推售，在營銷階段上也對應(yīng)三個階段，加上項目亮相前的籌備以及項目正式亮相（醞釀期），項目的營銷階段可劃分為以上所示的 4個主要營銷階段。 因工程進度未定，暫未考慮工程進度情況，工程進度確定后可根據(jù)工程進度再做調(diào)整。 9月 勞動節(jié) 兒童節(jié) 端午節(jié) 七夕節(jié) 教師節(jié) 中秋節(jié) 國慶節(jié) 圣誕節(jié) 元旦 春節(jié) 工程 節(jié)點 時間 10月 11月 12月 2020 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2020 1月 2月 3月 記事 國慶節(jié) 教師節(jié) 中秋節(jié) 圣誕節(jié) 元旦 春節(jié) 清明節(jié) 本報告是嚴格保密的。 46 醞釀期 階段劃分 醞釀期 首批房源 認籌期 開盤 強銷期 二批房源 認籌期 開盤 強銷期 三批房源 認籌期 開盤 余房持續(xù)消化期 醞釀期： 2020年 9月 1日 — 10月 15日 9月 勞動節(jié) 兒童節(jié) 端午節(jié) 七夕節(jié) 教師節(jié) 中秋節(jié) 國慶節(jié) 圣誕節(jié) 元旦 春節(jié) 工程
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