【文章內(nèi)容簡介】 制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項重要職責。 加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。以城市低收入家庭為對象，進一步建立健全城市廉租住房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，力爭 到 “ 十一五 ” 期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善，農(nóng)民工等其他城市住房困難群體的居住條件得到逐步改善。 2020 年國家關(guān)于房地產(chǎn)的部分政策： 關(guān)于貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》的通知 國土資發(fā) [2020]16 號要求，切實落實房地產(chǎn)市場土地調(diào)控政策，確保廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房和 90 平方米以下中小套型 普通商品房的土地供應(yīng)，嚴控低密度、大套型商品房土地供應(yīng)。嚴格執(zhí)行每宗地開發(fā)建設(shè)時間原則上不超過三年的規(guī)定。 國務(wù)院 《 關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知 》 國發(fā) [2020]3 號 ，要求優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)。合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應(yīng)。供應(yīng)住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于 70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房和 90 平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地。 2020 年 11 月 13 日，住房 和城鄉(xiāng)建設(shè)部落實國務(wù)院決策，部署五 方面工作。 加大廉租住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模； 加快市政基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)； 積極配合有關(guān)部門做好林區(qū)棚戶區(qū)、農(nóng)墾危舊房和農(nóng)村危房改造及重點流域水污染防治工作； 加快推進建筑節(jié)能工作； 穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和規(guī)范市場秩序 。 2020 年 12 月 1 日，國土資源部正式公布《關(guān)于為擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展做好服務(wù)和監(jiān)管工作的通知》，要求各地國土部門加快落實 “ 對納入新增中央投資計劃的城鎮(zhèn)廉租住房、棚戶區(qū)改造等保障性住房的供地 ” 。 2020 年 12 月 10 日，中央經(jīng)濟 工作會議提出 2020 年經(jīng)濟工作的五 項重點任務(wù)。其中包括 “ 增強股民信心，減輕買房負擔 ” 。提出 “ 要保持資本市場和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，加強資本市場基礎(chǔ)性制度 建設(shè)，提高上市公司質(zhì)量和治理水平，加強資本市場監(jiān)管，增強投資者信心。要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需中的積極作用 ” 。 2020 年 12 月 17 日，國務(wù)院常務(wù)會議研究確定了促進樓市健康發(fā)展的三項措施，加大保障性住房建設(shè)力度，進一步鼓勵普通商品住房消費 ，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，促進商品住房銷售。 分析國家的房地產(chǎn)政策，國家已經(jīng)把房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時也是山東省的支柱產(chǎn)業(yè)，國家從土地、房地產(chǎn)開發(fā)、市場銷售等各個方面制定了一系列政策，來促進、維護房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。到 2020 年，形 成 “ 供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定、調(diào)控有效 ” 的房地 產(chǎn)發(fā)展格局。盤活存量土地，推進住房改革，大力發(fā)展經(jīng)濟適用房。擴大住房信貸，活躍房地產(chǎn)二、三級市場，促進房地產(chǎn)業(yè)走上良性發(fā)展軌道，形成有序的房地產(chǎn)開發(fā)市場。 （ 三 ） 有利于帶動其他行業(yè)發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，既可拉動投資，又可帶動消費，還能擴大就業(yè)。據(jù)測算，房地產(chǎn)業(yè)涉及 50 余個部門，每增加 1 元產(chǎn)值，便可帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加 元產(chǎn)值，從而促進財政收入的穩(wěn)定增長。 本項目的建設(shè)可直接推動建筑業(yè)的增長，帶動商業(yè)、金融、裝飾裝修、房地產(chǎn)經(jīng)紀、物業(yè)管理、餐飲業(yè)的發(fā)展， 促進 建材、家具、家電、化工、機電等行業(yè)發(fā)展 。此外，本項目的建設(shè)還 可吸收部分剩余 勞動力，緩解 某 縣 在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和城市化進程中產(chǎn)生的就業(yè)問題，維護社會安定。 三、符合產(chǎn)業(yè)政策 本項目符合上述國家關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)政策的規(guī)定，屬于《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 2020 年本）》“允許類”項目。 第三節(jié) 行業(yè)準入分析 一、準入標準 確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的原則 確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃等的要求，應(yīng)堅持舊區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)。 土地使用權(quán)的取得 1998 年公布施行的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當以出讓方式取得，但法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方 式的除外。 二、準入分析 房地產(chǎn)行業(yè)對技術(shù)要求不高、勞動力需求不大，其最主要的準入條件就是資金和土地，第一， 某 鎮(zhèn)馮鋪農(nóng)村新型社區(qū)項目總投資約 1500 萬元，自有資金 800 萬元，完全能達到 《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》（國發(fā) [2020]27 號）中 “ 保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為 20%” 的要求；第二本項目土地供應(yīng)已得到 某 縣政府建設(shè)用地許可，建設(shè)條件成熟。本項目建設(shè)能達到行業(yè)準入的條件。 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 第一節(jié) 資源利用方案 本項目涉及的資源主要包括土地資 源 以及能源（水、電、蒸汽 、天然氣 ）。 本項目涉及土地資源 畝 ，主要為建設(shè)用地。項目建設(shè)嚴格按照 《 國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定 》 （國發(fā) [2020]28 號）的要求，加強建設(shè)用地管理和集約利用。 本項目涉及的能源主要是水資源、電力資源和蒸汽。水資源主要是 小區(qū)生活用水 ，用水量為 ，年用水量約 萬 噸 ，供水由 市政 供水管網(wǎng)直接接入。 小 區(qū)內(nèi)管網(wǎng)沿道路敷設(shè)，接各用水單元，完全可以滿足本項目的需求。電力資源主要是生活用電 ，由當?shù)毓╇姽?專線接入，完全可以保證本項目需求。本項目用 天然氣 主要為 生活用氣 ， 燃氣管線由城市燃氣主干管引入小區(qū)調(diào)壓站后，采用地下敷設(shè)方式向各住戶、各建筑供氣 ， 其供 氣 量充足，供 氣 氣壓、供 氣 設(shè)施完全能夠滿足該項目用 氣 需求。 第二節(jié) 資源節(jié)約措施 一 、 資源的主要特性 （一） 資源的有限性 無論對資源如何進行分類，在一定范圍內(nèi)資源都是有限的，特別是礦產(chǎn)資源，需要在特定的條件下，經(jīng)過漫長的地質(zhì)年代才能形成。開采和使用多少，其儲量就減少多少。即便是不可枯竭資源，如土地和水資源，在一定時期和一定范圍內(nèi)也是有限的。因此如何合理開發(fā)和利用有限的資源，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標，成為人們普遍關(guān)心的 問題，同樣也成為建設(shè)項目決策分析與評價的重要內(nèi)容。 （二） 資源分布的不均衡性 自然資源的分布不均衡是不以人們意志為轉(zhuǎn)移的客觀事實。這種不均衡不僅體現(xiàn)在國內(nèi)，同時也體現(xiàn)在世界范圍內(nèi)，在對自然資源進行開發(fā)利用的過程中必須正視資源分布不均衡的現(xiàn)實，因勢利導(dǎo)，揚長避短，制定合理的開發(fā)利用資源的方案。 （三） 主要的自然資源 自然資源一般分為以下幾類：土地資源、水資源、森林資源、草原資源、海洋資源、礦產(chǎn)資源、物種資源、氣候資源、旅游資源、能源等。 本項目主要內(nèi)容為建設(shè)住宅小區(qū)，在統(tǒng)一規(guī)劃下進行房地產(chǎn)建設(shè)，不屬于金屬礦 、煤礦、石油、天然氣礦、建材礦以及水、森林等資源的開發(fā)。本項目地段經(jīng)勘查，迄今為止未發(fā)現(xiàn)有上述礦藏資源，故對資源開發(fā)方案及其綜合利用方案的評價內(nèi)容從略 二 、 資源節(jié)約的主要內(nèi)容 投資建設(shè)項目必須認真貫徹執(zhí)行建設(shè)節(jié)約型社會和落實科學(xué)發(fā) 展的要求，努力提高資源利用效率 。 （一） 節(jié)約能源 在項目投資建設(shè)及運營過程啟動建筑節(jié)能、綠色照明等一系列節(jié)能工程，確保項目有效節(jié)約能源。 （二） 節(jié)約用水 加大節(jié)水設(shè)備和器具的推廣力度， 杜絕浪費水資源的現(xiàn)象發(fā)生 。 （三） 節(jié)約和集約利用土地 堅持實行最嚴格的土地保護制度，合理規(guī)劃場區(qū)設(shè) 置，保證建設(shè)用地的節(jié)約、集約使用，嚴格控制土地利用。 三 、 項目資源節(jié)約措施 （一） 土地資源節(jié)約措施 在項目建設(shè)方案中，強化節(jié)約用地。項目用地與 當?shù)赝恋乩靡?guī)劃 相銜接，符合城市發(fā)展規(guī)劃和行業(yè)區(qū)域規(guī)劃。 項目建設(shè)方案符合節(jié)約使用土地的要求，項目土地性質(zhì)全部為 建設(shè) 用地。 項目在建設(shè)方案研究中，將土地占用情況作為方案選擇的重要考慮因素之一，對各種設(shè)施用地進行統(tǒng)籌安排，提高土地綜合利用效率。 （二） 能源節(jié)約措施 項目的能源節(jié)約主要包括水、蒸汽和電力的綜合節(jié)約措 施，詳 見“ 第四章節(jié)能方案分析 ” 。 （三） 建筑材 料 節(jié)約措施 優(yōu)化建筑結(jié)構(gòu)方案，采用最新的建設(shè)標準、合理的安全系數(shù)，不過度裝修，提高節(jié)約材料效果。 優(yōu)先采用輕質(zhì)、高強、耐久的建筑材料，以減輕結(jié)構(gòu)自重和材料用量，延長建筑物使用壽命。 建筑物的高度、體積、結(jié)構(gòu)形態(tài)適宜，以節(jié)約材料使用。 采用預(yù)應(yīng)力和輕型鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)，以節(jié)約混凝土的用量，減輕自重。 采用可取代粘土磚的新型保溫節(jié)能墻體材料，以節(jié)約粘土資源，降低能耗。 盡量采用可再生原材料生產(chǎn)的建筑材料或可循環(huán)再利用的建筑材料，減少不可再生材料的使用率。 第四章 節(jié)能方案分析 第一節(jié) 概 況 節(jié)約能源是我國的國策。我國是一個能源生產(chǎn)大國，同時又是一個能耗大國。我國各個行業(yè)和部門能源的 消耗、產(chǎn)出比 大大落后于發(fā)達國家，節(jié)約能源已成為我國經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵措施之一。也是全面建設(shè)小康社會，構(gòu)建和諧社會的重要戰(zhàn)略措施之一。 黨中央、國務(wù)院非常重視節(jié)能工作。國家“十一五”規(guī)劃 對節(jié)能工作提出了明確的目標。所以，每個項目的節(jié)能工作都應(yīng)切實抓好。本項目屬 房地產(chǎn)開發(fā)項目 ，不是耗能大戶，他的耗能指標均采用國家有關(guān)規(guī)范、規(guī)定，其能耗嚴格控制在規(guī)定范圍內(nèi)。 據(jù)不完全統(tǒng)計，我國現(xiàn)階段建筑耗能量已占社 會總耗能的 30%，隨著我國城市化進程的不斷推進，城鎮(zhèn)建設(shè)的高速發(fā)展，以及人民生活水平的日益提高，專家們預(yù)言：如不及時地加以改善，這個比例將迅速地上升到 40%左右。國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布，目前新建建筑中，95%以上仍然是高能耗建筑。建筑耗能已經(jīng)成為我國最難治的城市病之一，影響著中國城市可持續(xù)發(fā)展，進而影響經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。由此可見，建筑節(jié)能刻不容緩，應(yīng)置于社會發(fā)展的重要地位。 由建設(shè)部和國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督檢驗檢疫總局聯(lián)合發(fā)布 的《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準 》 （ GB50189— 2020） ，已于 2020 年 7 月 1 日起正式實施。 這是我 國批準發(fā)布的第一部公共建筑節(jié)能設(shè)計的綜合性標準。 建筑節(jié)能是指在保證基本的健康、衛(wèi)生、舒適標準下，提高建筑能源利用效率。按照國際通行的分類，建筑能耗是指民用建筑使用過程中的能耗，其中包括居住建筑和公共建筑以及服務(wù)業(yè)，主要包括建筑采暖之空調(diào)、熱水供應(yīng)、炊事、照明、家用電器、電梯、通風等方面的能耗，由此可見，建筑節(jié)能是從設(shè)計、施工到設(shè)備材料各行業(yè)全員參與的系統(tǒng)工程。而由于采暖、空調(diào)、通風能耗約占建筑總能耗的2/3 左右，因此該部分系統(tǒng)節(jié)能措施成功與否就成為控制建筑能耗的關(guān)鍵所在。 建筑節(jié)能設(shè)計，應(yīng)根據(jù)山東省 的具體條件，首先保證室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量，提高人民生活水平。與此同時，還要提高采暖、通風、空調(diào)、照明系統(tǒng)的能源利用效率，實現(xiàn)國家的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和能源發(fā)展戰(zhàn)略，完成本階段節(jié)能 65%的任務(wù)。實現(xiàn)建筑節(jié)能目標 65%是由改善圍護結(jié)構(gòu)熱工性能、提高空調(diào)采暖設(shè)備和照明效率來分擔的，其中，圍護結(jié)構(gòu)分擔節(jié)能率約 35%，空調(diào)采暖系統(tǒng)分擔節(jié)能率約 18%，照明設(shè)備分擔節(jié)能率約 12%。 第二節(jié) 用能標準和節(jié)能規(guī)范 本項目設(shè)計嚴格執(zhí)行下列用能標準和節(jié)能規(guī)范： 《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》（ JG1342020）； 建 設(shè)部《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》、《山東省民用建筑節(jié)能管 理規(guī)定》； 《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準（采暖居住建筑部分）山東省實施細則（ DBJ14S298）（試行）》； 《建筑照明設(shè)計標準》（ GB500342020）； 《建筑采光設(shè)計標準》（ GB/T500332020）； 《采暖居住建筑節(jié)能檢驗標準》（ JGJ1322020）； 《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（ JGJ/T1692）； 《 山東省 居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》（ DBJ140372020）； 《山東省新型墻體材料發(fā)展應(yīng)用與建筑節(jié)能管 理規(guī)定》。 第三節(jié) 能耗狀況和能耗指標分析 一、能源供應(yīng)狀況 全市已探明的礦產(chǎn)有 26 種，已開發(fā) 15 種。鄒平南部山區(qū)礦產(chǎn)資源豐富，已探明銅礦儲量約 萬噸，同時伴生有金、銀、鉬等貴重稀有金屬；已探明可開采利用的建筑石料儲量約 億立方米，麥飯石儲量約 1 億噸左右。 除鄒平南部山區(qū)外，轄區(qū)內(nèi)整個平原及北部海灘、淺海地下都蘊藏著豐富的石油和天然氣，石油總儲量約 6 億噸，天然氣總儲量約164 億立方米。 某 、沾化兩縣海岸帶有兩條寬數(shù)百米、綿延數(shù)十公里的貝殼梁，可開采利用儲量約 1600 萬噸，是生產(chǎn)水泥、飼料添加 劑、化工添加 劑、貝瓷等理想的原料。 沾化縣東北部地下蘊藏煤層，埋深約 2020 米，儲量約 25 億噸。 全市已發(fā)現(xiàn)礦泉水 4 處