【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 經(jīng)典案例。 西昌市海南鄉(xiāng)缸窯村棚戶區(qū)拆遷安置點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目（含老村莊整治項(xiàng)目） 可行性研究報(bào)告 1 第三章 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 項(xiàng)目現(xiàn)狀概況 地點(diǎn)與地理位置 缸窯村拆遷安置點(diǎn)位于邛海南岸，安置點(diǎn)范圍西側(cè)距離環(huán)海路與西巧路的交點(diǎn)約 200 米，北側(cè)與環(huán)海南路平行，東側(cè)緊鄰現(xiàn)已形成的村落 —— 殷家田壩，南側(cè)控制在側(cè)木河斷裂帶 200米范圍外。 本項(xiàng)目位于 市境東南部邛海之濱海南鄉(xiāng)。距離市中心最遠(yuǎn)僅14 公里，最近 8 公里，背靠螺髻山，前臨風(fēng)景秀麗的邛海，東連川興鎮(zhèn)的青龍寺，南鄰大箐鄉(xiāng)、西溪鄉(xiāng)、洛古坡鄉(xiāng)，西與西郊鄉(xiāng)相連。本項(xiàng)目場(chǎng)地以低山緩坡丘陵為主，其中環(huán)海路以北地勢(shì)低平，以南則地勢(shì)逐漸升高。 項(xiàng)目位置區(qū)域如下圖所示 ： 圖 31 項(xiàng)目地理位置圖 西昌市海南鄉(xiāng)缸窯村棚戶區(qū)拆遷安置點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目（含老村莊整治項(xiàng)目） 可行性研究報(bào)告 1 土地權(quán)屬類別及占地面積 海南鄉(xiāng)缸窯村棚戶區(qū)拆遷安置點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目位于 市海南鄉(xiāng)境內(nèi) ，主要提供居住、休閑、停車等服務(wù)，該區(qū)域原為村莊，現(xiàn)被集中建設(shè)為新型社區(qū)。 海南鄉(xiāng)缸窯村棚戶區(qū)拆遷安置點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目占地面積該片區(qū)土地面積約 公頃（ 畝 ），使用期為 70 年。 選址比選 本項(xiàng)目原有兩處地點(diǎn)備選： 3 組； 2. 邛海南岸（現(xiàn)項(xiàng)目選址地） 比選過(guò)程 ： 3 組現(xiàn)狀 ⑴ 公共配套設(shè)施不足 ，市政公用設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較其他滯后（ 原為農(nóng)村建設(shè)用地 ）。 ⑵ 規(guī)劃區(qū)目前的建設(shè)基本為個(gè)人的小規(guī)模建設(shè) ，缺乏集中統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)建設(shè)，導(dǎo)致目前規(guī)劃區(qū)土地利用率不高，土地的經(jīng)濟(jì)性表征不明顯，建設(shè)品質(zhì)也不高。 （現(xiàn)項(xiàng)目選址地） ⑴ 新規(guī)劃用地 ，靠近城鎮(zhèn)，公共配套設(shè)施，市政公用設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好。 ⑵ 大片空地集中 ，便于安置。 ⑶ 該處地點(diǎn)不在地質(zhì)斷裂帶上，適宜建設(shè) 西昌市海南鄉(xiāng)缸窯村棚戶區(qū)拆遷安置點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目（含老村莊整治項(xiàng)目） 可行性研究報(bào)告 1 經(jīng)過(guò)以上分析 ，選定安置小區(qū)位于 邛海南岸 ，該地用地條件優(yōu)越，市政配套設(shè)施較健全 ，更方便游人休息、觀光，也拉動(dòng)了本安置小區(qū)一系列關(guān)于旅游方面的產(chǎn)業(yè)。小區(qū)所在區(qū)域不利因素通過(guò)一系列措施，包括完善當(dāng)?shù)嘏涮自O(shè)施、有效整合土地資源等都能得到妥善解決。因此擬建項(xiàng)目選址結(jié)果位置是合理的。 項(xiàng)目建設(shè)條件 地理因素分析 本項(xiàng)目所處位置為坡地，地勢(shì)較陡。 所處地塊地層結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜 ，但分布連續(xù)，厚度穩(wěn)定，物理力學(xué)性質(zhì)均勻，地層承載力較高，土層分布穩(wěn)定，場(chǎng)地穩(wěn)定性較好，適宜建筑物的興建。根據(jù)周邊地質(zhì)相關(guān)資料和現(xiàn)場(chǎng)踏勘情況，建設(shè)場(chǎng)地未發(fā)現(xiàn)崩塌、地面塌陷、地面沉降、地質(zhì)裂縫等不 良地質(zhì)現(xiàn)象。 區(qū)域自然條件 ：缸窯村所在的 市地處低緯度、高海拔地區(qū)，受西南季風(fēng)及東南內(nèi)陸干旱季風(fēng)交替的影響，具有中亞熱帶高原山地氣候的特點(diǎn)： ⑴ 光照充足、熱量豐富，夏無(wú)酷暑、冬無(wú)嚴(yán)寒，年溫差小、日溫差大，溫涼濕潤(rùn)，為御寒避暑勝地，素有 “小春城 ”、 “月城 ”之美稱，年 日照時(shí)數(shù) 小 時(shí) ，年 平均日 照率 55% ， 太陽(yáng) 輻射能105J/cm2。年平均溫度 ℃ ，年平均無(wú)霜期 280 天， 1 月平均氣溫 ℃ ， 7 月平均氣溫 ℃ ，＞ 10℃ 年有效積溫 ℃ 。春秋季長(zhǎng)達(dá) 283 天，夏季 56 天，冬季 26 天。 西昌市海南鄉(xiāng)缸窯村棚戶區(qū)拆遷安置點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目（含老村莊整治項(xiàng)目） 可行性研究報(bào)告 1 ⑵ 雨量充沛，干濕季分明。年平均降雨量 ，集中于 510月，占全年的 %。年平均蒸發(fā)量 1945mm，大于降雨量近 1 倍，14 月平均濕度在 60%以下，多干風(fēng)； 512 月平均濕度在 60%以上，具有明顯冬季干旱、夏秋多雨的特點(diǎn)。 ⑶ 主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槟稀⒈憋L(fēng)。 ：缸窯村整體整體地勢(shì)起伏略大，地質(zhì)構(gòu)造上成南北走向的褶皺，海拔在 15101688 米，地勢(shì)北低南高，北面臨近邛海相對(duì)平坦，南面則是山地。 ：缸窯村北面緊鄰邛海，村域內(nèi)有鵝掌河沿社區(qū)東側(cè)自北向南流過(guò)，境內(nèi)長(zhǎng)度 米，河寬 60 米。 ：缸窯村屬于淺山地帶，多為紫色土、水稻土、沖積土，以紫色土的分布面積最廣，是適宜云南松、櫟類樹(shù)種和華山松生長(zhǎng)的土類。瀘山山地母質(zhì)為紫色砂頁(yè)巖，在干濕交替的氣候條件作用下，形成燥紅土。在常綠闊葉林下為酸性紫色土、中性紫色土，局部地區(qū)有第四紀(jì)堆積黃土分布。在濕潤(rùn)性溝谷地帶的常綠闊葉林下，發(fā)育為山地黃紅土壤和部分紫色土。農(nóng)業(yè)土壤以水稻土為主。 ：缸窯村所處邛海流域?qū)賮啛釒С＞G植被類型，具有較為明顯的森林垂直分布特征。流域內(nèi)分布的亞熱帶植被主要有云南松、櫟、桉、銀樺、桃、李等樹(shù)種及稀疏灌叢，種類豐富，在整個(gè)流域森林生態(tài)系統(tǒng)中云南松占據(jù)了優(yōu)勢(shì)種地位，常綠闊葉林以殼斗科、樟科、山茶科樹(shù)種居多。 西昌市海南鄉(xiāng)缸窯村棚戶區(qū)拆遷安置點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目（含老村莊整治項(xiàng)目） 可行性研究報(bào)告 1 基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀 是 成昆鐵路 線上的一個(gè)大站，每天有多對(duì)火車可直達(dá)北京、西安、 昆明 、 成都 、重慶、攀枝花等省內(nèi)外大城市。成都 的夕發(fā)朝至的列車最適合旅游者，車程 10 小時(shí)左右?，F(xiàn)在還增開(kāi)了 昆明的 K673/4 次直通客人列車。另外 還開(kāi)通了 成都的K9482/1 次列車、 K9440/1 次列車、 K9471/2 次列車。從市內(nèi)到 火車站，可以乘坐公交 6 路、 11 路、 12 路、 16 路到達(dá)。此外， 至昭通的鐵路已經(jīng)列入省網(wǎng)規(guī)劃，正在積極爭(zhēng)取國(guó)家支持。 至麗江、香格里拉的鐵路也已經(jīng)入考察研究階段。 成昆鐵路 復(fù)線于 2020年開(kāi)工，將新建客運(yùn)專線，今后，從 到達(dá)成都和昆明的時(shí)間均不超過(guò) 3 小時(shí)，交通的改善將大大加強(qiáng)與全國(guó)各地的聯(lián)系。同時(shí) 和 宜賓 兩市著力爭(zhēng)取十二五開(kāi)工 宜西鐵路 ，加強(qiáng)川南與攀西地區(qū)的人員物資交流。 川滇公路（即國(guó)道 108 線）以 為紐帶，途經(jīng)成都、 石棉 、 、攀枝花、昆明，把南北連接成一體。 汽車站每天有班車發(fā)往省內(nèi)外和周邊景區(qū)，到瀘沽湖、 會(huì)理 、 米易 等地都有公路客運(yùn)班車前往。高速公路已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的為瀘（沽）黃（聯(lián)關(guān)）段，攀（枝花）西（昌）高速公路已于 2020 年下半年通車。 2020 年 4 月 28 日雅（安）西（昌）高速建成通車，將成都至 的自駕車旅游時(shí)間大大縮短為 5 小時(shí)左右。京昆高速 段全線貫通。 至云南昭通的 高速公路也正在籌劃修建當(dāng)中。此外， 2020 年將開(kāi)功建設(shè)西香高速（ 香格里拉），西昌市海南鄉(xiāng)缸窯村棚戶區(qū)拆遷安置點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目（含老村莊整治項(xiàng)目） 可行性研究報(bào)告 1 該高速建成后，將連接瀘沽湖和云南香格里拉，與其他道路形成香格里拉旅游環(huán)線。 西香高速 (至香格里拉高速公路）始于 市西南側(cè)的經(jīng)久鄉(xiāng)，主要通過(guò)鹽源縣、瀘沽湖，最后止于云南迪慶州。建成之后，加上連接線， 至瀘沽湖的距離縮短至 170 公里，較目前的 268 公里縮短了近百公里，屆時(shí)， 到瀘沽湖，走高速 2 個(gè)多小時(shí)就到。而以前道路單一且路況差，到瀘沽湖要 5 個(gè)小時(shí)左右，高速節(jié)約一倍多的時(shí)間。西香高速全長(zhǎng) 公里 ，路基寬 米，雙向 4 車道，設(shè)計(jì)時(shí)速 80 公里，最快 2020 年可開(kāi)工建設(shè)。西香高速建成后，連接了瀘沽湖和云南香格里拉，與其他道路形成香格里拉旅游環(huán)線。 該建設(shè)項(xiàng)目選址在 市海南鄉(xiāng)缸窯村，周邊噪聲敏感建筑物較少，因此噪聲對(duì)本項(xiàng)目的影響較小；海南鄉(xiāng)缸窯村棚戶區(qū)拆遷安置點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期間，按照國(guó)務(wù)院 1998（ 253）號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》 要求對(duì)施工廢水 、廢氣、固體廢棄物和噪聲進(jìn)行嚴(yán)格控制，則不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境和建筑產(chǎn)生嚴(yán)重影響， 尤其應(yīng)防止施工噪聲對(duì)周圍居民生活產(chǎn)生的影響 。 因此只要對(duì)項(xiàng)目污染源采取合理的處理和監(jiān)控措施 ，就不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成較大影響。 項(xiàng)目所在區(qū)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施尚不完善，需本項(xiàng)目建設(shè)公共配套設(shè)施。 西昌市海南鄉(xiāng)缸窯村棚戶區(qū)拆遷安置點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目（含老村莊整治項(xiàng)目） 可行性研究報(bào)告 1 本項(xiàng)目建設(shè)涉及到海南鄉(xiāng)缸窯村 238 戶 487 人。本項(xiàng)目的規(guī)劃地塊原為村民用地，拆遷征地工作目前已開(kāi)始分階段實(shí)施進(jìn)行中。 市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 經(jīng)濟(jì)總量：初步核算， 2020 年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 3340455萬(wàn)元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 344443 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %；第 二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 1691091 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 1304921 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。按常住人口計(jì)算，全市人均 GDP 達(dá)到 45325 元。 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)： 2020 年三次產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重為 %、 %和 %。 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)：全年民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值 1758999 萬(wàn)元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 107764 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 994821 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 656414 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為 %，比上年提高 ，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) %。 價(jià)格水平：全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為 %。 法律支持條件 根據(jù)《邛海南岸控制性詳細(xì)規(guī)劃》中提出的要求，項(xiàng)目建設(shè)的確定以及項(xiàng)目的選址，符合國(guó)家和地區(qū)有關(guān)法律法規(guī)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的支持程度和約束條件。該項(xiàng)目的建設(shè)符合 市城市總體規(guī)劃布局，也符合 市的總體規(guī)劃等相關(guān)政策及國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)。 西昌市海南鄉(xiāng)缸窯村棚戶區(qū)拆遷安置點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目（含老村莊整治項(xiàng)目） 可行性研究報(bào)告 1 第四章 需求分析及建設(shè)內(nèi)容 需求分析 在堅(jiān)持農(nóng)民的意愿，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民利益的情況下，把農(nóng)村集體土地征收為國(guó)有建設(shè)用地。把農(nóng)民的住宅用地騰出來(lái)用作商業(yè)用地不但解決了保障農(nóng)業(yè)耕地與當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)的發(fā)展用地的矛盾，并且為農(nóng)民提供了更優(yōu)越的住宅條件。 按照目前 市的相關(guān)規(guī)劃，缸窯村拆遷安置點(diǎn)位于邛海南岸，安置點(diǎn)范圍西側(cè)距離環(huán)海路與西巧路的交點(diǎn)約 200 米，北側(cè)與環(huán)海南路平行，東側(cè)緊鄰現(xiàn)已形成的村落 ——殷家田壩，南側(cè)控制在側(cè)木河斷裂帶 200 米范圍外。 包括總安置戶數(shù) 238 戶，總安置人數(shù)約 487人。 據(jù) 市政府的安置政策設(shè)計(jì)共 6種戶型如下： （ 1） 公寓，標(biāo)間式，每戶建筑面積 ， （ 2） 1人戶 戶型占地 ；一梯 2戶，單元式住房，兩室一廳。每戶建筑面積 ，每層建筑面積 。 （ 3） A戶型占地 、 B戶型占地 ；一梯 2戶，單元式住房，三室兩廳。每戶建筑面積 A戶型 、 B戶型。每層建筑面積 A戶型 、 B戶型 西昌市海南鄉(xiāng)缸窯村棚戶區(qū)拆遷安置點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目（含老村莊整治項(xiàng)目） 可行性研究報(bào)告 1 平方米。 （ 4） 2人戶 戶型占地 ；共 2層，建筑面積 ； 4間臥室（ 1間主臥室、 1標(biāo)間、 1單間、 1豪華單間）、 1個(gè)客廳、 1個(gè)廚房、 1衛(wèi)生間 .2個(gè)小儲(chǔ)藏室；可接待旅客 6人。 （ 5） 3人戶 戶型占地 ；共 2層局部 3層，建筑面積 ；28間臥室室（ 2間主人自用臥室、 2標(biāo)間、 1單間、 1豪華單間、 2小單間）、 1個(gè)客廳、 1個(gè)廚房、 1衛(wèi)生間， 2個(gè)小儲(chǔ)藏室；有觀海屋頂平臺(tái)。可接待旅客 10人。 （ 6） 4人戶 戶型占地 ；共 2層局部 3層，建筑面積 ；9間臥室（ 3間主人自用臥室、 3標(biāo)間、 2單間、 1個(gè)小單間） 1個(gè)客廳、1個(gè)廚房、 1衛(wèi)生間 .2個(gè)小儲(chǔ)藏室；有觀海屋頂平臺(tái)?？山哟每?12人。 安置點(diǎn)內(nèi)居住建筑均為 23層觀海房，建筑朝向均面向邛海，呈自由庭院式和街巷式布置，為發(fā)展鄉(xiāng)村酒店、特色農(nóng)家樂(lè)，形成聯(lián)合經(jīng)濟(jì)模式做準(zhǔn)備，維護(hù)農(nóng)民利益達(dá)到共同致富的目的。 建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)內(nèi)容主要包括安置房、公共建筑以及相配套的道路、停車場(chǎng)、綠化、供排水管網(wǎng)等。安置面積約 公頃（ 畝），總建筑占西昌市海南鄉(xiāng)缸窯村棚戶區(qū)拆遷安置點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目（含老村莊整治項(xiàng)目） 可行性研究報(bào)告 1 地面積 ㎡，總建筑面積 ㎡，安置房占地面積 ㎡，安置房建筑面積 ㎡，綜合體占地面積 ㎡，綜合體建筑面積 ㎡，鄉(xiāng)村酒店占地面積 ㎡，鄉(xiāng)村酒店建筑面積 ㎡，地下車庫(kù)建筑面積 ㎡，建筑密度 %,建筑容積率 , 綠地率 %，人均綜合用地面積 ㎡ .安置點(diǎn)內(nèi)由一條 6 米寬主干道貫穿南北，并連接環(huán)海路與西巧路，內(nèi)部道路組織 4 米寬的消防車道，使安置點(diǎn)內(nèi)交通順暢，并達(dá)到消防要求。 建設(shè)內(nèi)容主要包括安置房、 鄉(xiāng)村酒店 、綜合體建筑， 老村莊整治以及相配套的道路、停車場(chǎng)、綠化、供排水管網(wǎng)等。項(xiàng)目 總規(guī)劃用地面積 ㎡ ，總建筑面積 ㎡ ，安置房建筑面積 ㎡ ，鄉(xiāng)村酒店建筑面積 ㎡， 綜合體建筑面積 ㎡ 。綠化覆蓋率為 %,即 ㎡。 老村莊整治規(guī)劃面積為 公頃。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 （一） 農(nóng)民統(tǒng)規(guī)聯(lián)建內(nèi)容 I 安置房工程 1 土建