【文章內容簡介】 經典案例。 西昌市海南鄉(xiāng)缸窯村棚戶區(qū)拆遷安置點建設項目（含老村莊整治項目） 可行性研究報告 1 第三章 項目建設地點及建設條件 項目現狀概況 地點與地理位置 缸窯村拆遷安置點位于邛海南岸，安置點范圍西側距離環(huán)海路與西巧路的交點約 200 米，北側與環(huán)海南路平行，東側緊鄰現已形成的村落 —— 殷家田壩，南側控制在側木河斷裂帶 200米范圍外。 本項目位于 市境東南部邛海之濱海南鄉(xiāng)。距離市中心最遠僅14 公里，最近 8 公里，背靠螺髻山，前臨風景秀麗的邛海，東連川興鎮(zhèn)的青龍寺，南鄰大箐鄉(xiāng)、西溪鄉(xiāng)、洛古坡鄉(xiāng)，西與西郊鄉(xiāng)相連。本項目場地以低山緩坡丘陵為主，其中環(huán)海路以北地勢低平，以南則地勢逐漸升高。 項目位置區(qū)域如下圖所示 ： 圖 31 項目地理位置圖 西昌市海南鄉(xiāng)缸窯村棚戶區(qū)拆遷安置點建設項目（含老村莊整治項目） 可行性研究報告 1 土地權屬類別及占地面積 海南鄉(xiāng)缸窯村棚戶區(qū)拆遷安置點建設項目位于 市海南鄉(xiāng)境內 ，主要提供居住、休閑、停車等服務，該區(qū)域原為村莊，現被集中建設為新型社區(qū)。 海南鄉(xiāng)缸窯村棚戶區(qū)拆遷安置點建設項目占地面積該片區(qū)土地面積約 公頃（ 畝 ），使用期為 70 年。 選址比選 本項目原有兩處地點備選： 3 組； 2. 邛海南岸（現項目選址地） 比選過程 ： 3 組現狀 ⑴ 公共配套設施不足 ，市政公用設施等基礎設施建設較其他滯后（ 原為農村建設用地 ）。 ⑵ 規(guī)劃區(qū)目前的建設基本為個人的小規(guī)模建設 ，缺乏集中統(tǒng)一的開發(fā)建設，導致目前規(guī)劃區(qū)土地利用率不高，土地的經濟性表征不明顯，建設品質也不高。 （現項目選址地） ⑴ 新規(guī)劃用地 ，靠近城鎮(zhèn)，公共配套設施，市政公用設施等基礎設施建設較好。 ⑵ 大片空地集中 ，便于安置。 ⑶ 該處地點不在地質斷裂帶上，適宜建設 西昌市海南鄉(xiāng)缸窯村棚戶區(qū)拆遷安置點建設項目（含老村莊整治項目） 可行性研究報告 1 經過以上分析 ，選定安置小區(qū)位于 邛海南岸 ，該地用地條件優(yōu)越，市政配套設施較健全 ，更方便游人休息、觀光，也拉動了本安置小區(qū)一系列關于旅游方面的產業(yè)。小區(qū)所在區(qū)域不利因素通過一系列措施，包括完善當地配套設施、有效整合土地資源等都能得到妥善解決。因此擬建項目選址結果位置是合理的。 項目建設條件 地理因素分析 本項目所處位置為坡地，地勢較陡。 所處地塊地層結構較為復雜 ，但分布連續(xù)，厚度穩(wěn)定，物理力學性質均勻，地層承載力較高，土層分布穩(wěn)定，場地穩(wěn)定性較好，適宜建筑物的興建。根據周邊地質相關資料和現場踏勘情況，建設場地未發(fā)現崩塌、地面塌陷、地面沉降、地質裂縫等不 良地質現象。 區(qū)域自然條件 ：缸窯村所在的 市地處低緯度、高海拔地區(qū)，受西南季風及東南內陸干旱季風交替的影響，具有中亞熱帶高原山地氣候的特點： ⑴ 光照充足、熱量豐富，夏無酷暑、冬無嚴寒，年溫差小、日溫差大，溫涼濕潤，為御寒避暑勝地，素有 “小春城 ”、 “月城 ”之美稱，年 日照時數 小 時 ，年 平均日 照率 55% ， 太陽 輻射能105J/cm2。年平均溫度 ℃ ，年平均無霜期 280 天， 1 月平均氣溫 ℃ ， 7 月平均氣溫 ℃ ，＞ 10℃ 年有效積溫 ℃ 。春秋季長達 283 天，夏季 56 天，冬季 26 天。 西昌市海南鄉(xiāng)缸窯村棚戶區(qū)拆遷安置點建設項目（含老村莊整治項目） 可行性研究報告 1 ⑵ 雨量充沛，干濕季分明。年平均降雨量 ，集中于 510月，占全年的 %。年平均蒸發(fā)量 1945mm，大于降雨量近 1 倍，14 月平均濕度在 60%以下，多干風； 512 月平均濕度在 60%以上，具有明顯冬季干旱、夏秋多雨的特點。 ⑶ 主導風向為南、北風。 ：缸窯村整體整體地勢起伏略大，地質構造上成南北走向的褶皺，海拔在 15101688 米，地勢北低南高，北面臨近邛海相對平坦，南面則是山地。 ：缸窯村北面緊鄰邛海，村域內有鵝掌河沿社區(qū)東側自北向南流過，境內長度 米，河寬 60 米。 ：缸窯村屬于淺山地帶，多為紫色土、水稻土、沖積土，以紫色土的分布面積最廣，是適宜云南松、櫟類樹種和華山松生長的土類。瀘山山地母質為紫色砂頁巖，在干濕交替的氣候條件作用下，形成燥紅土。在常綠闊葉林下為酸性紫色土、中性紫色土，局部地區(qū)有第四紀堆積黃土分布。在濕潤性溝谷地帶的常綠闊葉林下，發(fā)育為山地黃紅土壤和部分紫色土。農業(yè)土壤以水稻土為主。 ：缸窯村所處邛海流域屬亞熱帶常綠植被類型，具有較為明顯的森林垂直分布特征。流域內分布的亞熱帶植被主要有云南松、櫟、桉、銀樺、桃、李等樹種及稀疏灌叢，種類豐富，在整個流域森林生態(tài)系統(tǒng)中云南松占據了優(yōu)勢種地位，常綠闊葉林以殼斗科、樟科、山茶科樹種居多。 西昌市海南鄉(xiāng)缸窯村棚戶區(qū)拆遷安置點建設項目（含老村莊整治項目） 可行性研究報告 1 基礎設施現狀 是 成昆鐵路 線上的一個大站，每天有多對火車可直達北京、西安、 昆明 、 成都 、重慶、攀枝花等省內外大城市。成都 的夕發(fā)朝至的列車最適合旅游者，車程 10 小時左右?，F在還增開了 昆明的 K673/4 次直通客人列車。另外 還開通了 成都的K9482/1 次列車、 K9440/1 次列車、 K9471/2 次列車。從市內到 火車站，可以乘坐公交 6 路、 11 路、 12 路、 16 路到達。此外， 至昭通的鐵路已經列入省網規(guī)劃，正在積極爭取國家支持。 至麗江、香格里拉的鐵路也已經入考察研究階段。 成昆鐵路 復線于 2020年開工，將新建客運專線，今后，從 到達成都和昆明的時間均不超過 3 小時，交通的改善將大大加強與全國各地的聯系。同時 和 宜賓 兩市著力爭取十二五開工 宜西鐵路 ，加強川南與攀西地區(qū)的人員物資交流。 川滇公路（即國道 108 線）以 為紐帶，途經成都、 石棉 、 、攀枝花、昆明，把南北連接成一體。 汽車站每天有班車發(fā)往省內外和周邊景區(qū)，到瀘沽湖、 會理 、 米易 等地都有公路客運班車前往。高速公路已經運營的為瀘（沽）黃（聯關）段，攀（枝花）西（昌）高速公路已于 2020 年下半年通車。 2020 年 4 月 28 日雅（安）西（昌）高速建成通車，將成都至 的自駕車旅游時間大大縮短為 5 小時左右。京昆高速 段全線貫通。 至云南昭通的 高速公路也正在籌劃修建當中。此外， 2020 年將開功建設西香高速（ 香格里拉），西昌市海南鄉(xiāng)缸窯村棚戶區(qū)拆遷安置點建設項目（含老村莊整治項目） 可行性研究報告 1 該高速建成后，將連接瀘沽湖和云南香格里拉，與其他道路形成香格里拉旅游環(huán)線。 西香高速 (至香格里拉高速公路）始于 市西南側的經久鄉(xiāng)，主要通過鹽源縣、瀘沽湖，最后止于云南迪慶州。建成之后，加上連接線， 至瀘沽湖的距離縮短至 170 公里，較目前的 268 公里縮短了近百公里，屆時， 到瀘沽湖，走高速 2 個多小時就到。而以前道路單一且路況差，到瀘沽湖要 5 個小時左右，高速節(jié)約一倍多的時間。西香高速全長 公里 ，路基寬 米，雙向 4 車道，設計時速 80 公里，最快 2020 年可開工建設。西香高速建成后，連接了瀘沽湖和云南香格里拉，與其他道路形成香格里拉旅游環(huán)線。 該建設項目選址在 市海南鄉(xiāng)缸窯村，周邊噪聲敏感建筑物較少，因此噪聲對本項目的影響較??；海南鄉(xiāng)缸窯村棚戶區(qū)拆遷安置點建設項目建設期間，按照國務院 1998（ 253）號令《建設項目環(huán)境保護管理條例》 要求對施工廢水 、廢氣、固體廢棄物和噪聲進行嚴格控制，則不會對周邊環(huán)境和建筑產生嚴重影響， 尤其應防止施工噪聲對周圍居民生活產生的影響 。 因此只要對項目污染源采取合理的處理和監(jiān)控措施 ，就不會對周圍環(huán)境造成較大影響。 項目所在區(qū)域的市政基礎設施尚不完善，需本項目建設公共配套設施。 西昌市海南鄉(xiāng)缸窯村棚戶區(qū)拆遷安置點建設項目（含老村莊整治項目） 可行性研究報告 1 本項目建設涉及到海南鄉(xiāng)缸窯村 238 戶 487 人。本項目的規(guī)劃地塊原為村民用地，拆遷征地工作目前已開始分階段實施進行中。 市社會經濟發(fā)展現狀 經濟總量：初步核算， 2020 年全年實現地區(qū)生產總值 3340455萬元，按可比價格計算，比上年增長 %。其中：第一產業(yè)實現增加值 344443 萬元，增長 %；第 二產業(yè)實現增加值 1691091 萬元，增長 %；第三產業(yè)實現增加值 1304921 萬元，增長 %。按常住人口計算，全市人均 GDP 達到 45325 元。 經濟結構： 2020 年三次產業(yè)占 GDP 的比重為 %、 %和 %。 民營經濟：全年民營經濟實現增加值 1758999 萬元，按可比價格計算，比上年增長 %。其中，第一產業(yè)增加值 107764 萬元，增長 %；第二產業(yè)增加值 994821 萬元，增長 %；第三產業(yè)增加值 656414 萬元，增長 %。民營經濟增加值占地區(qū)生產總值的比重為 %，比上年提高 ，對經濟增長的貢獻率達 %。 價格水平：全年居民消費價格指數為 %。 法律支持條件 根據《邛海南岸控制性詳細規(guī)劃》中提出的要求，項目建設的確定以及項目的選址，符合國家和地區(qū)有關法律法規(guī)對項目建設的支持程度和約束條件。該項目的建設符合 市城市總體規(guī)劃布局，也符合 市的總體規(guī)劃等相關政策及國家有關法律法規(guī)。 西昌市海南鄉(xiāng)缸窯村棚戶區(qū)拆遷安置點建設項目（含老村莊整治項目） 可行性研究報告 1 第四章 需求分析及建設內容 需求分析 在堅持農民的意愿，切實維護農民利益的情況下，把農村集體土地征收為國有建設用地。把農民的住宅用地騰出來用作商業(yè)用地不但解決了保障農業(yè)耕地與當地工商業(yè)的發(fā)展用地的矛盾，并且為農民提供了更優(yōu)越的住宅條件。 按照目前 市的相關規(guī)劃，缸窯村拆遷安置點位于邛海南岸，安置點范圍西側距離環(huán)海路與西巧路的交點約 200 米，北側與環(huán)海南路平行，東側緊鄰現已形成的村落 ——殷家田壩，南側控制在側木河斷裂帶 200 米范圍外。 包括總安置戶數 238 戶，總安置人數約 487人。 據 市政府的安置政策設計共 6種戶型如下： （ 1） 公寓，標間式，每戶建筑面積 ， （ 2） 1人戶 戶型占地 ；一梯 2戶，單元式住房，兩室一廳。每戶建筑面積 ，每層建筑面積 。 （ 3） A戶型占地 、 B戶型占地 ；一梯 2戶，單元式住房，三室兩廳。每戶建筑面積 A戶型 、 B戶型。每層建筑面積 A戶型 、 B戶型 西昌市海南鄉(xiāng)缸窯村棚戶區(qū)拆遷安置點建設項目（含老村莊整治項目） 可行性研究報告 1 平方米。 （ 4） 2人戶 戶型占地 ；共 2層，建筑面積 ； 4間臥室（ 1間主臥室、 1標間、 1單間、 1豪華單間）、 1個客廳、 1個廚房、 1衛(wèi)生間 .2個小儲藏室；可接待旅客 6人。 （ 5） 3人戶 戶型占地 ；共 2層局部 3層，建筑面積 ；28間臥室室（ 2間主人自用臥室、 2標間、 1單間、 1豪華單間、 2小單間）、 1個客廳、 1個廚房、 1衛(wèi)生間， 2個小儲藏室；有觀海屋頂平臺?？山哟每?10人。 （ 6） 4人戶 戶型占地 ；共 2層局部 3層，建筑面積 ；9間臥室（ 3間主人自用臥室、 3標間、 2單間、 1個小單間） 1個客廳、1個廚房、 1衛(wèi)生間 .2個小儲藏室；有觀海屋頂平臺?？山哟每?12人。 安置點內居住建筑均為 23層觀海房，建筑朝向均面向邛海，呈自由庭院式和街巷式布置，為發(fā)展鄉(xiāng)村酒店、特色農家樂，形成聯合經濟模式做準備，維護農民利益達到共同致富的目的。 建設內容 建設內容主要包括安置房、公共建筑以及相配套的道路、停車場、綠化、供排水管網等。安置面積約 公頃（ 畝），總建筑占西昌市海南鄉(xiāng)缸窯村棚戶區(qū)拆遷安置點建設項目（含老村莊整治項目） 可行性研究報告 1 地面積 ㎡，總建筑面積 ㎡，安置房占地面積 ㎡，安置房建筑面積 ㎡，綜合體占地面積 ㎡，綜合體建筑面積 ㎡，鄉(xiāng)村酒店占地面積 ㎡，鄉(xiāng)村酒店建筑面積 ㎡，地下車庫建筑面積 ㎡，建筑密度 %,建筑容積率 , 綠地率 %，人均綜合用地面積 ㎡ .安置點內由一條 6 米寬主干道貫穿南北，并連接環(huán)海路與西巧路，內部道路組織 4 米寬的消防車道，使安置點內交通順暢，并達到消防要求。 建設內容主要包括安置房、 鄉(xiāng)村酒店 、綜合體建筑， 老村莊整治以及相配套的道路、停車場、綠化、供排水管網等。項目 總規(guī)劃用地面積 ㎡ ，總建筑面積 ㎡ ，安置房建筑面積 ㎡ ，鄉(xiāng)村酒店建筑面積 ㎡， 綜合體建筑面積 ㎡ 。綠化覆蓋率為 %,即 ㎡。 老村莊整治規(guī)劃面積為 公頃。 項目建設規(guī)模 （一） 農民統(tǒng)規(guī)聯建內容 I 安置房工程 1 土建