【文章內(nèi)容簡介】 財務分析結論 .................................................................................................. 89 第 13 章 可行性研究結論與建議 ......................................................................................... 91 結論 ................................................................................................................ 91 建議 ................................................................................................................ 92 森隆控股房地產(chǎn)項目可行性研究報告 1 第 1章 項目總論 項目 建設單位 概況 項目名稱 森隆控股 房地產(chǎn) 項目 項目單位 單位名稱： 昆山 森隆控股集團 主營業(yè)務：房地產(chǎn)開發(fā)； 資產(chǎn)經(jīng)營管理；資本運營；農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)與農(nóng)產(chǎn)品加工；古典建筑， 園林園藝為一體的多元化產(chǎn)業(yè)集團。 單位地址： 江蘇省昆山市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)金沙江路西側、前進東路南側。 注冊資 本 ： 億 元 成立日期： 1990 年 項目聯(lián)系人： 劉小姐 聯(lián)系電話： 13771950741 項目概況 項目位置 一、項目地塊位置 項目位于 江蘇省昆山市 張浦鎮(zhèn)京東路南 北兩 側、通湖路西側 、新醫(yī)路東側 。 昆山市位于江蘇省東南面，地處中國東南沿海長江三角洲的東部，昆山是江蘇省的東大門東距上海 50 公里，西鄰蘇州 37 公里。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。 森隆控股房地產(chǎn)項目可行性研究報告 2 距離 昆山 市中心 公里，大約 24 分鐘車程 ，距離 上海市 政府 73 公里， 車程80 分鐘，距離 上海虹橋 機場 公里， 車程 57 分鐘。 二、 項目 地 情況 項目 用地分為南北兩塊，由 京東路從中 間 隔開。北側 部分 建筑計劃為商住兩用。南側 部分 建筑為住宅用地。 項目南側地塊四至：東 側 為 通湖路 ，距離通湖路中心線 20 米； 南側 為長泰路，距離河道駁岸線 5 米；西 側 為 新醫(yī)路 ，距離河道駁岸線 7 米；北側為 京東路， 距離京東路中心線 20 米； 占地 平方米。 項目北側地塊四至： 東 側 為 通湖路 ，距離通湖路中心線 20 米； 南側為 京東路，距離京東路中心線 20 米； 西 側 為 新醫(yī)路 ，距離河道駁岸線 9 米； 北側為 規(guī)劃 金希凱用地 ； 占地 平方米。 三、 項目交通情況 昆山地處長三角地帶，具有得天獨厚額交通優(yōu)勢： ? 航空 :上 海虹橋機場（距 45 公里，約半小時車程），上海浦東機場（距100 公里，約 1 小時車程）。 ? 港口 :上海港（中國最大港口、距離 60 公里）、張家港（距 100 公里）、太倉瀏家港（距 35 公里），吳淞江、婁江東流過境，最大通航噸位 300 噸。 ? 鐵路 :京滬鐵路、滬寧城鐵穿越昆山市，并在區(qū)內(nèi)設有二等客貨運輸站。 ? 公路 :區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，有滬寧高速公路、機場路、 312 國道；蘇滬、蘇昆太、蘇州繞城、同三高速公路貫穿市域南、北、西東部，高速公路總里程達 100 公里； 長三角地區(qū)城際軌道交通的發(fā)展目標是： 建設以上海為中心，滬寧、滬杭 (甬 )為兩翼的城際軌道交通主構架，覆蓋區(qū)內(nèi)主要城市，主要技術裝備達到國際先進水平。 長三角城際軌道交通列車時速 250 公里至 300 公里之間，并真正實現(xiàn)公交化運行。因此滬寧杭城際列車設計列車編組為初期 6～ 8 輛，遠期 12 輛，列車運行最短間隔為 3 分鐘。滬寧城際直達列車旅行時分 80 分鐘，大站停列森隆控股房地產(chǎn)項目可行性研究報告 3 車旅行時分 96 分鐘；滬杭城際直達列車旅行時分 45 分鐘，站站停列車旅行時分 60 分鐘以內(nèi)，將大大縮短沿線城市間的時空距離。 四、 項目 地區(qū)文化 ? 拓展城市發(fā)展空間。 加速建成鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)完善的交通網(wǎng)絡，全面拉開城市發(fā)展框架。加快“退二進三”步 伐，全面改造南港集鎮(zhèn)區(qū)，有效提升鎮(zhèn)區(qū)形象。 ? 建設城市生態(tài)文化。 建設富有人文精神的城市景觀。加快新城區(qū)房產(chǎn)、高檔商務酒店等商貿(mào)服務項目的推進。整合各種資源，積極探索并實施振蘇地區(qū)的改造開發(fā)；加快推進丹桂園整體改造建設步伐，打造一流的休閑旅游主題公園。 ? 增強城市承載能力。 全面提升城市服務功能，加強城市配套。 五 、 項目周邊 環(huán)境 生活 市場： 華潤超市、世紀聯(lián)華 。 學 校： 張浦鎮(zhèn)中心幼兒園 、 張浦中心小學 、 張浦中學 。 項目特點、建設內(nèi)容、建設方案和建設規(guī)模 本項目是 森隆控股集團房地產(chǎn) 項目 住宅小區(qū) 建設工程， 項目 規(guī) 劃地塊用地 總共145263 平方米， 總建筑面積 萬 平方米，其中計容積率面積為 不大于 。 項目建設內(nèi)容： 本項目擬在建設單位取得土地使用權的建設用地范圍內(nèi)建設多棟造型簡潔明快，建筑色彩具有歐洲新古典主義風格，并具備鮮明時代特征的 小 高層普通商品住房及為整個居住小區(qū)配套的公共建筑，另外還有停車庫等。 其中南區(qū)是住宅樓，共 3 棟， 每棟住宅樓的建筑面積為 平方米（其中地上建筑面積為 69000 平方米，地下建筑面積為 14000 平方米），小區(qū)內(nèi)配有社區(qū)綜合用房、物業(yè)管理及業(yè)委會用房及其他配套設施； 北區(qū)是 商住兩用 樓 ， 共 2 棟，每棟商住兩用樓的建筑面積為 平方米（其中地上建筑面積為 47000 平方米，森隆控股房地產(chǎn)項目可行性研究報告 4 地下建筑面積為 9500 平方米），小區(qū)內(nèi)配有社區(qū)綜合用房、物業(yè)管理及業(yè)委會用房及其他配套設施。 項目 建設規(guī)模： 根據(jù)規(guī)劃， 項目 南區(qū)：東距通湖路中心線 20 米，南距河道駁岸線 5 米，西距河道駁岸線 7 米，北距京東路中心線 20 米。 南區(qū)總用地面積為 平方米 。項目：東距通湖路中心線 20 米，南距京東路中心線 20 米，西距河道駁岸線 9 米。 北區(qū) 總用地面積 為 平方米。 根據(jù)建設方案，本項目擬建的建筑總 面積 為 平方米 ，其中南區(qū)建筑總面積為 平方米，北區(qū)建筑總面積為 平方米 ，其中： 1） 南區(qū)住宅樓建筑面積為 平方米，其中地上建筑面積為 平方米，地下建筑面積為 平方米； 2） 南區(qū)社區(qū)綜合用房 建筑面積 為 平方米； 3） 南區(qū)物業(yè)管理及業(yè)委會用房建筑面積為 平方米； 4） 北區(qū)商住兩用樓 建筑面積 為 平方米 ，其中地上建筑面積為 平方米，地下建筑面積為 平方米； 5） 北區(qū)社區(qū)綜合用房 建筑面積 為 平方米； 6）北區(qū)物業(yè)管理及業(yè)委會用房建筑面積為 平方米 。 該樓建筑設計嚴格執(zhí)行國家有關建筑節(jié)能設計要求，優(yōu)先使用科技含量高、環(huán)保節(jié)能和可持續(xù)發(fā)展的建筑技術與材料 ， 體現(xiàn)節(jié)能、環(huán)保的要求?？傮w設計滿足與周圍建筑的防火間距要求、室外交通要求及城市總體規(guī)劃。 森隆控股房地產(chǎn)項目可行性研究報告 5 圖 11 住宅小區(qū) 效果圖 在節(jié)能方面：本項目除按國家《公共建筑節(jié)能設計標準》（ GB50189－ 2020）進行節(jié)能設計外，綜合利用了水資源綜合利用技術，設置能源管理系統(tǒng)，自動化控制調(diào)節(jié)能源需求技術，雨洪利用 系統(tǒng)等多種節(jié)能技術，通過多種節(jié)能技術的有效集成，在合理的投資范圍內(nèi)最大限度降低能耗。 在資源綜合利用方面：非承重墻體中應用了微晶二元膠凝材料作為示范工程，在地下建筑使用了再生型保溫吸聲材料（以粉煤灰陶粒及汽車漆渣粘接）以實現(xiàn)資源綜合利用。 各地塊經(jīng)濟技術指標見 下 表 ： 表 51 項目南區(qū) 技術指標 表 序號 項目 單位 數(shù) 值 1 規(guī)劃 用地面積 m2 2 總建筑面積 m2 3 地上建筑面積 m2 森隆控股房地產(chǎn)項目可行性研究報告 6 4 地下車庫面積 m2 5 道路、場 地面積 m2 6 綠地面積 m2 7 綠化率 % % 8 建筑密度 % % 9 容積率 10 機動車停車位 個 2400 地上 個 300 地下 個 2100 11 地下非機動車停車位 個 3000 表 52 項目 北 區(qū) 技術指標 表 序號 項目 單位 數(shù) 值 1 規(guī)劃 用地面積 m2 2 總建筑面積 m2 3 地上建筑面積 m2 4 地下車庫面積 m2 5 道路、場地面積 m2 6 綠地面積 m2 7 綠化率 % % 8 建筑密度 % % 9 容積率 10 機動車停車位 個 1250 地上 個 300 地下 個 950 11 地下非機動車停車位 個 1500 森隆控股房地產(chǎn)項目可行性研究報告 7 項目建設周期 項目建設階段的劃分 根據(jù)本項目建設內(nèi)容和項目總體計劃進度安排，可將項目的建設進程劃分為前期及施工準備階段、土建施工及設備安裝階段、室內(nèi)外裝修階段、設備調(diào)試及竣 工驗收階段。 （ 1）前期及施工準備階段 具體包括項目前期立項、項目申請報告編制、取得相關項目建設的政府批準文件和開工手續(xù)的辦理、建筑設計招標、工程設計招標、監(jiān)理及采購招標等工作內(nèi)容。 （ 2）土建施工及設備安裝階段 包括土方工程、基礎工程、土建工程、設備采購、安裝和室外工程等 工作 內(nèi)容。 （ 3）室內(nèi)、外裝修階段 包括室內(nèi)裝修、室外裝修等 工作 內(nèi)容。 （ 4）設備調(diào)試及竣工驗收階段 在項目施工階段基本完成后，將對各單項工程進行全面驗收，對項目的供電、采暖、給排水、消防等設施和系統(tǒng)進行聯(lián)合調(diào)試和檢驗，并通過竣工驗收。 森隆控股房地產(chǎn)項目可行性研究報告 8 項目建設進度安排 本項目建設期為 2 年， 2020 年 10 月開工， 2020 年 9 月底竣工交付使用。 其中：2020 年 3 月至 2020 年 12 月，進行 場地平整及土建施工 建設； 2020 年 1 月至 2020年 9 月底，進行設備安裝、裝修、室外工程掃尾及 驗收。 項目進度計劃如 下 表： 項目進度計劃表 序號 月份 項目名稱 2020 年 2020 年 2020 年 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 611月 12月 1月 27月 8月 9月 1 項目準備工 作 2 可研報告編 制及審批 3 工程地質(zhì)勘 察 4 項目規(guī)劃設計及施工圖設計 5 項目招投標 6 場地平整及 土建施工 7 裝修及設備 安裝調(diào)試 8 竣工驗收 交付使用 森隆控股房地產(chǎn)項目可行性研究報告 9 項目投資及資金來源 項目總投資由固定資產(chǎn)投資構成。本項目總投資估算約 萬元人民幣，包括土地費、 建筑 安 裝 費和 預備費等 。本項目全部投資由 森隆控股集團有 限公司 自籌解決。 項目總投資估算表 序號 項目 工程量 單位 單價 (元 ) 投資 (萬元 ) 備注 一 工程直接費 （一） 建筑安裝工程 1 建筑工程 366134 m2 地上 305134 m2 1820 地下 61000 m2 2020 2 給排水工程 366134 m2 80 3 通風工程 366134 m2 40 4 配電工程 366134 m2 50 5 動力照明 366134 m2 50 6 弱電工程 366134 m2 100 7 消防工程 366134 m2 50 8 燃氣工程 366134 m2 20 9 電梯工程 60 部 25 1500 （二） 室外工程 1 綠化工程 64000 m2 80 2 道路工程 37000 m2 100 （三） 市政配套工程 150 1 供電接口費 1 項 500000 50 2 供水接口費 1 項 500000 50 4 燃氣接口費 1 項 500000 50 二 工程建設其他費 1 土地使用費 2 建設單位管理費 50 財建 [2020]394號 3 前期工作費用 70 4 節(jié)能專篇編制費 30 計價格