【文章內(nèi)容簡介】 查取 證研究分析后，該板塊呈現(xiàn)出以下特征： 1） 一線江景盤與非一線江景盤價(jià)格相差比較大，如同一區(qū)域的麗景灣比天立俊園按揭均價(jià)高大約 1441 元 /M2，因而從價(jià)格定位方面檔次差異比較明顯。 2） 目標(biāo)客戶群均呈現(xiàn)出追求高尚社區(qū)享受的消費(fèi)觀念。無論是一線江景海珠半島花園、中海錦苑，還是非一線江景的金雅苑、天立俊苑，其鎖定的客戶群體大部分白領(lǐng)階層以上的消費(fèi)者。 3） 由于濱江路的未開通，此板塊相當(dāng)部份樓盤交通不太方便。但大部份一線江景買家都有私家交通工具，其居住的尊貴性得到充分的展現(xiàn)；但是針對(duì)非一線江景盤卻喪失了許多沒有私家交通工具的消 費(fèi)者，在客戶群體方面受到限制。 4） 大部份項(xiàng)目都比較注重現(xiàn)場的包裝，尤其是麗景灣的夜間包裝效果比較突出。 12 5） 廣告訴求中大部份盤都涉及到濱江江景這一概念這一概念，以濱江路的休閑和珠江情結(jié)為依托，塑造項(xiàng)目。 13 第二篇：商品策略建議 一、 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目用地位于廣州市海珠區(qū)的濱江東地帶，于下渡路旁，占地面積 7731M2，總建筑面積 45988M2。南為濱江東路，東為下渡路。本案規(guī)劃由三層群樓和兩棟 20 層，一棟 26 層的塔樓組成。 項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析 ◆ 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析： A、 項(xiàng)目位于海珠區(qū)的濱江東板塊，易引起買家關(guān)注 廣東省 房協(xié)在進(jìn)行廣州優(yōu)秀樓盤評(píng)選時(shí)發(fā)現(xiàn)山水樓盤成績斐然，其中江景盤更是明星薈萃。如珠江新城、濱江東路段等地帶房地產(chǎn)市場的繁鬧說明江景樓盤在住宅建設(shè)中有天然優(yōu)勢(shì)，人們?cè)絹碓匠缟写笞匀?，追求自然景觀優(yōu)越的居住環(huán)境。伴江而居符合人類追求美的本能要求，反映人對(duì)大自然的親和力。本項(xiàng)目雖非一線江景盤，但位于濱江東地塊，使業(yè)主仍能過上優(yōu)越的濱江生活。所以本項(xiàng)目的推出，定會(huì)吸引一部分傾心于濱江生活的買家。 B、 與海珠區(qū)的知名江景盤為鄰，給人以高層次居住區(qū)感覺，有利提高項(xiàng)目檔次 與本項(xiàng)目相鄰的是現(xiàn)時(shí)強(qiáng)勢(shì)出場的濱江東江景名盤，除了一線排開的一線江景盤外，還有許多非江景盤而又在濱江東地段的知名樓盤，如嘉仕花園、金雅苑、天立俊園和中信樂濤苑等。與眾多的知名樓盤相鄰，使本項(xiàng)目容易引起有效需求者（有意且有能力購房）的關(guān)注，假如本項(xiàng)目具有良好的綜合素質(zhì)，而價(jià)格適中，就能把周邊知名樓盤的有效需求者爭取過來，加促銷售。 14 C、 濱江東沿江綠化環(huán)境優(yōu)美，海珠區(qū)配套完善，為本案提高良好的外部環(huán)境 海珠，不僅是一個(gè)美麗的名字，投資熱與置業(yè)熱正在這個(gè)地區(qū)如火如荼地展開，海珠區(qū)交通發(fā)達(dá)，隨著地鐵二號(hào)線將開通，海珠將成為地鐵、公路、水運(yùn)等組成的交通網(wǎng)絡(luò)。海珠區(qū)珠江環(huán)繞，風(fēng) 景優(yōu)美，與二沙島、珠江新城、海珠廣場、白天鵝賓館等廣州名勝風(fēng)景隔江相望，南倚洛湖居、麗江花園、廣州碧桂園及丫髻島旅游風(fēng)景區(qū)。另外，海珠區(qū)還名校林立，中山大學(xué)、廣州美院、廣州商學(xué)院、廣東教育學(xué)院等華南名校使海珠區(qū)洋溢著濃厚的人文氣氛。 D、 項(xiàng)目尚處于規(guī)劃中，可塑性強(qiáng)，有助項(xiàng)目推廣 由于海珠區(qū)在銷樓盤較多，供應(yīng)量充足，加上金碧花園、保利花園及濱江東板塊多個(gè)大型小區(qū)樓盤的影響，導(dǎo)致區(qū)內(nèi)各樓盤競爭異常激烈。對(duì)本項(xiàng)目來說，要在海珠區(qū)內(nèi)建立自己的信譽(yù)品牌，使樓盤的銷售順利進(jìn)行。就必須從項(xiàng)目的整體綜合質(zhì)素上落手，并建立樓盤自己的個(gè)性即項(xiàng)目的理念。并在推廣過程中建立有效詳細(xì)的銷售戰(zhàn)策部署，作出準(zhǔn)確的階段性推廣策略和銷售推廣策略。而項(xiàng)目的全程策劃，將能有效地增加項(xiàng)目的競爭能力，有效縮短銷售期及大大減低發(fā)展商的風(fēng)險(xiǎn)。 ◆ 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 A、 項(xiàng)目規(guī)模小，設(shè)計(jì)規(guī)劃中，生態(tài)環(huán)境較難營造 因?yàn)樵诤Ｖ閰^(qū)中，房地產(chǎn)項(xiàng)目眾多，區(qū)域競爭激烈，除了大型小區(qū)，如金碧花園、光大花園等口碑極佳外，還有許多知名樓盤。而相對(duì)小區(qū)樓盤更能受買家歡迎，發(fā)展空間更大。就本項(xiàng)目來說，規(guī)劃設(shè)計(jì)中屬于單體樓，且除了裙樓上的架空層平臺(tái)花園外，整個(gè)社區(qū)就沒 15 有別的綠化空間。這樣小區(qū)的 生態(tài)環(huán)境很難營造，這必將直接影響銷售，幸好本案位于濱江東地塊，大環(huán)境可觀。 B、 現(xiàn)時(shí)的戶型設(shè)計(jì)，各單位之間的通風(fēng)性，私密性差 根據(jù)發(fā)展商提供的資料，三棟高層塔樓相距較近， A、 B 棟更是連體樓。這種設(shè)計(jì)方案使到 A、 B、 C 三棟內(nèi)部相向單位的通風(fēng)采光及私密性均出現(xiàn)問題。且整體設(shè)計(jì)上忽略了大戶型的空間實(shí)用適合性，即大戶型不方正，室內(nèi)布局不合理。故建議發(fā)展商對(duì)現(xiàn)平面設(shè)計(jì)作出調(diào)整。 C、 項(xiàng)目發(fā)展商知名度不夠且項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)沒有特色 根據(jù)本公司的市場調(diào)查，無論是廣州還是周邊的珠江三角洲地區(qū)，均有 60%70%的購房者認(rèn)為發(fā)展商的 實(shí)力和信譽(yù)直接影響他們對(duì)樓盤的選擇?，F(xiàn)今的廣州房地產(chǎn)市場，由于競爭很激烈，購房者對(duì)樓盤綜合質(zhì)素的要求越來越高，這樣更迫使開發(fā)商們要不斷提高自身素質(zhì)，精心做開發(fā)。 如濱江東板塊的中海錦苑，由于發(fā)展商的知名度以及項(xiàng)目的特色設(shè)計(jì)，把樓盤的江景概念發(fā)揮得淋漓盡致。該盤智能化的設(shè)計(jì)與管理，更成為買家設(shè)身處地的周全之策。中海錦苑的銷售把濱江東搞到沸沸揚(yáng)揚(yáng)，給同區(qū)其它樓盤的銷售帶來一定壓力。 而就本項(xiàng)目，由于項(xiàng)目發(fā)展商對(duì)房產(chǎn)市場一直涉入不深，項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)又缺少特色和超前理念，這對(duì)項(xiàng)目的推廣有一定的阻礙，故建議本項(xiàng)目引 入全程策劃，整體控制項(xiàng)目的推廣過程，把項(xiàng)目的不利因素轉(zhuǎn)化為零，或轉(zhuǎn)化成有利條件，輔助項(xiàng)目的順利推廣。 D、 項(xiàng)目周邊舊城景觀差，不能望到江景，與濱江東的一線江景盤有一定距離 項(xiàng)目地塊雖然位于濱江東地板，大環(huán)境比較優(yōu)越，但項(xiàng)目地塊位于濱江東路的南邊，又緊挨浪琴居，就算