【正文】 ，行政審批行為將逐步減少，從而為企業(yè)創(chuàng)造公平、公開、公正的市場環(huán)境。這促使發(fā)展商、代理商們在精心營造高質(zhì)素樓盤的同時必須努力提高服務(wù)質(zhì)素，近期震動樓市的“無理由退樓”，實行“三包”等，既是發(fā)展商實力的顯示，也是對買家的附加服務(wù)。由于受各種利好消息刺激，白云區(qū)山景樓盤和番禺區(qū)樓盤空前活躍，兩區(qū)樓價亦相對而言走高，其中白云區(qū)比去年同期上升 %，郊外（含番禺區(qū)）比上年同期也有 %的升幅，而白云區(qū)新廣從公路路段以往只有一兩個樓盤展銷會，現(xiàn)涌出近 10 個樓盤開展銷會，該地段由于擁有兩大利好因素 —— “白云山景”和“新體育館”，發(fā)展?jié)摿Σ蝗莸凸?，尤其值得一提的是位于新廣公路，從地域上屬 于市郊樓盤的“白云堡豪苑”，其別墅和公寓訂價不斷走強，上月已成為廣州市上市促銷樓盤中，按揭均價最高的住宅樓盤。另據(jù)悉近期廣東農(nóng)行計劃今年新增個人住房貸款 100 億，并將在重點城市陸續(xù)開設(shè)一批“金鑰匙”住房金融超市，把 16 種按揭貸款業(yè)務(wù)“打包”向市民推出。這將會在一定程度上制約房地產(chǎn)市場的良好運行。 18 月份累計，同比增長 %，增幅比 17 月份提高 個百分點。僅從上半年情況看，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 13,626 億元，增長 %，增速比上年同期加快 個百分點。在中央一系列擴大內(nèi)需宏觀經(jīng)濟政策的持續(xù)作用下，今年，我國經(jīng)濟運行出現(xiàn)一系列 明顯而積極的變化。目前已初步扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟減速增長的趨勢，出現(xiàn)穩(wěn)步回升的良好勢頭。市場趨活、運量擴大，商品房銷售大幅度增加以及旅游業(yè)的興旺是推動第三產(chǎn)業(yè)增長加快的主要原因。這表明房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)運行狀況良好。 5 二、 廣州市物業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀 雖然廣州住宅市場的發(fā)展仍有一定的阻力因素，但總體而言廣州經(jīng)濟受全國經(jīng)濟影響仍會繼續(xù)向好，物業(yè)市場受金融、政策的支持、市政配套設(shè)施（如地鐵、內(nèi)環(huán)路等）的完善，仍會在未來幾年迅速發(fā)展，而人民生活水平的提高，也為市場的興旺創(chuàng)造了可能。所有這些為廣州房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。從各方面資料 顯示，新廣從公路將會發(fā)展成為一條新的“房地產(chǎn)大道”。 7 三、 廣州樓市發(fā)展趨勢預(yù)測 新世紀的到來，為廣州樓市帶來一 系列利好因素：福利分房的結(jié)束、貨幣分房的全面推行、中國加入 WTO 極可能在今年內(nèi)實現(xiàn)，和番禺、花都的撤市改區(qū)等等。 2. 市場競爭將加劇，開發(fā)商壟斷程度加大。 隨著廣州市行政區(qū)域的擴大，未來幾年內(nèi)地鐵二、三號線和花都新華輕軌的建成使用，番禺、花都的樓盤將以其大規(guī)模的生活小區(qū)、良好的生態(tài)環(huán)境和便捷的交通吸引更多買家，廣州市城區(qū)的居住、商業(yè)結(jié)構(gòu)將相應(yīng)調(diào)整。因此，上半年房地產(chǎn)廣告也表現(xiàn)出市區(qū)樓盤廣告投入量減少的特點。這是因為去年實物分房的最終結(jié)束，代表著普通消費者個人購房時代的來臨，決定了住宅平民化特色形成。 從住宅市場的需求角度考慮，消費者買樓置業(yè)已成為平常事，加上今年消費市場的相對暢旺，相信住宅需求市場在下半年將會保持足夠的活力，下半年廣州市住宅市場應(yīng)會有較大的發(fā)展。海珠區(qū)的每年商品房供應(yīng)量是全市的首位。 根據(jù)最新路網(wǎng)規(guī)劃：海珠區(qū)建設(shè)道路總長度達 公里，區(qū)內(nèi)建成跨江橋梁增至 12 座。但是，今后海珠區(qū)樓市的競爭將會更加激烈，銷售的壓力已日漸顯露。海珠區(qū)的商業(yè)地位如果得不到及時的提高，不但寫字樓發(fā)展難有市場，而且隨著人們對周圍環(huán)境要求的不斷提高，其樓市的優(yōu)勢也將受到消弱。無論是一線江景海珠半島花園、中海錦苑，還是非一線江景的金雅苑、天立俊苑，其鎖定的客戶群體大部分白領(lǐng)階層以上的消費者。 12 5） 廣告訴求中大部份盤都涉及到濱江江景這一概念這一概念，以濱江路的休閑和珠江情結(jié)為依托，塑造項目。 項目優(yōu)劣勢分析 ◆ 項目優(yōu)勢分析： A、 項目位于海珠區(qū)的濱江東板塊，易引起買家關(guān)注 廣東省 房協(xié)在進行廣州優(yōu)秀樓盤評選時發(fā)現(xiàn)山水樓盤成績斐然，其中江景盤更是明星薈萃。所以本項目的推出，定會吸引一部分傾心于濱江生活的買家。海珠區(qū)珠江環(huán)繞，風(fēng) 景優(yōu)美，與二沙島、珠江新城、海珠廣場、白天鵝賓館等廣州名勝風(fēng)景隔江相望，南倚洛湖居、麗江花園、廣州碧桂園及丫髻島旅游風(fēng)景區(qū)。就必須從項目的整體綜合質(zhì)素上落手，并建立樓盤自己的個性即項目的理念。而相對小區(qū)樓盤更能受買家歡迎，發(fā)展空間更大。這種設(shè)計方案使到 A、 B、 C 三棟內(nèi)部相向單位的通風(fēng)采光及私密性均出現(xiàn)問題?，F(xiàn)今的廣州房地產(chǎn)市場，由于競爭很激烈，購房者對樓盤綜合質(zhì)素的要求越來越高，這樣更迫使開發(fā)商們要不斷提高自身素質(zhì)，精心做開發(fā)。 而就本項目，由于項目發(fā)展商對房產(chǎn)市場一直涉入不深，項目整體規(guī)劃設(shè)計又缺少特色和超前理念，這對項目的推廣有一定的阻礙，故建議本項目引 入全程策劃，整體控制項目的推廣過程，把項目的不利因素轉(zhuǎn)化為零，或轉(zhuǎn)化成有利條件，輔助項目的順利推廣。 17 二、市場定位 項目總體定位 綜上所述，由于區(qū)內(nèi)樓盤供應(yīng)量大，且有多個大型樓盤，紛紛以提高本身的綜合質(zhì)素爭取市場。 優(yōu)化組合， 5天上班， 2 天休息，“ 5+2”模式反映在居住方面即市內(nèi)一套房供上班居住，郊區(qū)休閑渡假又一套房。 廣州只有一條珠江，兩個岸，濱江路地塊很值錢。經(jīng)典的園藝方案有助于本案突出個性，優(yōu)于周邊樓盤。每一款戶型都讓戶主看到未來家庭生活的影子。 由于項目的中高檔次定位，所以本案的目標客戶應(yīng)具有較強的經(jīng)濟能力，有一定的積蓄的高收入家庭或人士。因此，對于既想擁有居住質(zhì)素，但又有上下班時間約束的白領(lǐng)階層 —— 教育程度較高的中產(chǎn)階級，本項目將具備一定的吸引力。 20 三、規(guī)劃建設(shè) 住宅組團的建設(shè)平面設(shè)計建議