【導讀】年經(jīng)濟增長有望達到8%。在中央一系列擴大內需宏觀經(jīng)濟政策的持續(xù)。作用下，今年，我國經(jīng)濟運行出現(xiàn)一系列明顯而積極的變化。初步扭轉了經(jīng)濟減速增長的趨勢，出現(xiàn)穩(wěn)步回升的良好勢頭。得重要階段性成果。力來自第二產(chǎn)業(yè)中的工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。市場趨活、運量擴大，商品房銷售大幅度增加以及旅游業(yè)的興旺。是推動第三產(chǎn)業(yè)增長加快的主要原因。受此影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資始終保持快速增長，成為帶動經(jīng)濟回升的重要動力。1-8月份累計，同比增長%，增幅。這表明房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)運行狀況良好。展，而人民生活水平的提高，也為市場的興旺創(chuàng)造了可能。持，會對廣州住宅市場的發(fā)展起到強有力的支持作用。所有這些為廣州房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展奠定了基礎。盤中，按揭均價最高的住宅樓盤。這促使發(fā)展商、代理商們在精心營造高質素樓盤的同。從目前的房地產(chǎn)市場分析，市區(qū)中的新推盤以中小型樓盤居多，

　　

【正文】 面自然可以提升，參考國內外較熱銷的設計方案，以超前 的設計，使樓盤外形具有自已的個性，以獨特的建筑語言向世人演示樓盤本身定位。項目外立面可以成功演繹項目的形象定位，也可增加項目的附加值，增加人們的認知價值。 對會所、綠化配套的建議 這里提出一個“泛會所”的新概念。泛會所是指會所不再局限在封閉空間內，而與社區(qū)環(huán)境相結合，整個社區(qū)就是一個大會所“兒童游戲場、綠化休憩地，散步徑、露天廣場、平臺花園等等，構成范圍外延的大會所。 就本項目來說，建議在裙樓上的架空層建立一個“泛會所”，集會所與園林綠化于一體，使得住戶的休閑，活動空間不僅僅局限在室內，而是遍布了整個社區(qū) 。例如深圳萬科金色家園的會所設置則十分有心思：小區(qū)中有悠揚的背景音樂、咖啡廊設在小區(qū)平臺花園、噴水池邊是曲藝欣賞茶座??發(fā)展商如此設置會所設施，既善用了資源，也克服了項目場地不足的弊端。對此，買家覺得新鮮之余，也贊同其心思。 22 加入有利提高項目知名度元素 —— 知名管理公司、園林設計公司 引入在市場上已有良好口碑的管理公司管理項目，使質素軟件由管理水平得到反映，由已有良好設計往績的園林公司設計平臺花園，使項目質素通過園林設計得到反映，為項目“打質素牌”制造支持點。 23 四、定價建議 采用市場定位法 針對同區(qū)競爭 樓盤的情況，確定項目的價格策略?，F(xiàn)在的海珠區(qū)已成為一個以房地產(chǎn)開發(fā)建設為主導的區(qū)域，其樓盤除了望江豪宅板塊外，均以中價樓盤為主，價格水平在 4000~6000 元 /平方米，主要吸引海珠區(qū)、荔灣區(qū)的買家。而本項目臨近豪宅板塊，位于濱江東南邊，屬二線江景樓盤。現(xiàn)此類二線江景樓盤的價格水平在 5000~6000元左右。 本項目價格策略建議 a. 建議本項目價格操作策略是低開高走，達到最終的目標均價。 反觀廣州市的多個大樓盤的成功推廣經(jīng)驗，如南國花園、芳草園、中海錦苑等，證明了低開高走價格策略的可行有效性，保證了項目的成功開盤 。而且隨著工程施工的進行，市場知名度的積累及樓盤綜合質素的逐漸呈現(xiàn)，價格就隨之提升，顯得合情合理。又能主消費者看到物業(yè)升值空間，給購房者投資者信心。應避免在銷售前期，因未徹底摸清市場實際所能接受的價格水平，而貿然交價格設業(yè)過高，帶來發(fā)展商不但不能提價，反而要降價的尷尬局面。 b. 蒂造豪宅群中的中價盤 一直是近年樓市熱點的濱江東地區(qū)，由于沿江可開發(fā)的房地產(chǎn)資源有限，且后市供應量不多，估計未來幾年的價格不會有較大的調整。而本項目是中檔路線，應突出表現(xiàn)在戶型上，以 60M290M2的戶型為主力，重點集中在二房單位。這 種中小戶型正好填補了濱江東豪宅市場的空白，而且住宅消費層面更大，更多的市民可以考慮在該區(qū)域置業(yè)，以一套 75M2 的住宅為例，總價約為 40 萬元，對于一班 30~45 歲，事業(yè)正處于上升階段的白領人士而言，這個價錢在其可以承受的范圍。 24 第三篇、營銷企劃建議 一、 總體策略目標 以豪宅中價盤與兩大支撐性賣點 —— 適用性戶型與藝術化泛會所環(huán)境及高質素物業(yè)管理，構成本案廣告推廣的基本素材。并把賣點深挖，構筑更高層次的推廣理念。一個好的概念可以產(chǎn)生震憾人心的魅力，通過感官刺激打動每位消費者，起到口碑傳送的作用。 二、 推廣策略建議 1. 項 目形象設計及品牌營造 在即將跨進 21 世紀門檻之際，房地產(chǎn)發(fā)展早已不是簡單的開發(fā)建設，我們應站在產(chǎn)業(yè)革命的前沿，把“ CIS 企業(yè)形象戰(zhàn)略”推向社會，使開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)歷史跨越。開展實施品牌戰(zhàn)略，“項目 CI 設計”就是要以突出的文化風涵，規(guī)范形象要素，提升項目品牌為主要內容，使得項目在令人眼花繚亂的房地產(chǎn)市場上能夠形象鮮明，獨樹一幟。 具體做法可通過由著名物業(yè)管理公司管理，口碑好的承建商，著名策劃代理商，著名建筑隊設計師，著名園林設計等實力企業(yè)或機構，加入項目的開發(fā)。強強對手，迅速地筑起項目的品牌及知名度。 而在項目形 象表現(xiàn)上可通過由著名物業(yè)管理公司管理，示范單位，臨時花園及提前落成平臺花園等，項目施工現(xiàn)場的圍板宣傳以及項目現(xiàn)場 24 小時景觀效果等的布置設計，作項目形象定位宣傳，在銷售的整個過程中吸引過往人流，建立知名度。 25 項目全程策劃的介入 項目全程策劃就有賴于銷售代理公司為項目度身訂做的詳細實戰(zhàn)式銷售策劃方案及其實施調整。并結合多媒體、跨地區(qū)的強大銷售網(wǎng)絡，使項目的推廣事半功倍。很多有一定量體的樓盤開盤初期紅紅火火，中后期去漸漸沉寂，給人虎頭蛇尾的印象，其原因固然在于銷控不嚴，更在于廣告節(jié)奏控制不當，后勁不足， 為確保宣傳效應應均衡穩(wěn)定，我們一改房地產(chǎn)廣告慣用的密集轟炸法，精心擬定了階段性廣告策略，媒體策略和系列輔助公關活動。 項目工程進度與銷售階段相配合 由于市場的競爭大，消費者選擇多，出于求買個放心，故傾向于購買現(xiàn)樓或推現(xiàn)樓。而項目現(xiàn)在只進行了三通一平，工程進度慢。另處如工程進度過慢，給人以“爛尾樓”的感覺，對以后銷售影響大，建議加快工程進度，爭取在明年推出。 26 結束語 在貴司的支持和配合下，敝司對項目進行了初步了解和調查。隨著調查的深入和對項目理解的加深，對項目的開發(fā)銷售前景更加充滿信心。本案僅僅是在調 查研究基礎上提出的整體戰(zhàn)略建議，旨在為發(fā)展商證明一個正確的發(fā)展方向，敝司確信，在貴公司與敝司的共同努力下，該項目必須將順利進入熱銷，成為海珠區(qū)的又一焦點樓盤。 本案僅就項目作一初步分析，更詳細的項目研究及銷售步驟將會在日后為貴司提供。