【正文】 從上半年情況看，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 13,626 億元，增長(zhǎng) %，增速比上年同期加快 個(gè)百分點(diǎn)。由于受各種利好消息刺激，白云區(qū)山景樓盤和番禺區(qū)樓盤空前活躍，兩區(qū)樓價(jià)亦相對(duì)而言走高，其中白云區(qū)比去年同期上升 %，郊外（含番禺區(qū)）比上年同期也有 %的升幅，而白云區(qū)新廣從公路路段以往只有一兩個(gè)樓盤展銷會(huì)，現(xiàn)涌出近 10 個(gè)樓盤開(kāi)展銷會(huì)，該地段由于擁有兩大利好因素 —— “白云山景”和“新體育館”，發(fā)展?jié)摿Σ蝗莸凸?，尤其值得一提的是位于新廣公路，從地域上屬 于市郊樓盤的“白云堡豪苑”，其別墅和公寓訂價(jià)不斷走強(qiáng)，上月已成為廣州市上市促銷樓盤中，按揭均價(jià)最高的住宅樓盤。 從目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，市區(qū)中的新推盤以中小型樓盤居多，而早期的大盤不是進(jìn)入收樓階段，就是在熱賣特惠單位。近幾年來(lái)，海珠區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量每年升幅均在 20%以上，住宅建筑熱潮逐漸由舊城區(qū)向外周擴(kuò)散，濱江路、寶崗大道、工業(yè)大道、江南大道等主要路段成了不同檔次樓群聚集的主要區(qū)域。 4） 大部份項(xiàng)目都比較注重現(xiàn)場(chǎng)的包裝，尤其是麗景灣的夜間包裝效果比較突出。對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，要在海珠區(qū)內(nèi)建立自己的信譽(yù)品牌，使樓盤的銷售順利進(jìn)行。中海錦苑的銷售把濱江東搞到沸沸揚(yáng)揚(yáng)，給同區(qū)其它樓盤的銷售帶來(lái)一定壓力。 旨在為居民打造藝術(shù)生活的平臺(tái)，通過(guò)藝術(shù)環(huán)境的營(yíng)造，提高居民的生活品味，同時(shí)以社區(qū)藝術(shù)活動(dòng)為載體，增強(qiáng)小區(qū)內(nèi)人與人的溝通，創(chuàng)造一 種良性的人際關(guān)系。 d. 海珠區(qū)原成民（以年輕一輩 為主） 仍然是“戀舊”情結(jié)：在海珠區(qū)長(zhǎng)大，家人皆居住在海珠區(qū)，但年輕一代求新意識(shí)較重，選擇本區(qū)既能在原區(qū)居住，又能擁有新區(qū)的生活品質(zhì)。 以建筑物外立面的建議 樓宇外立面為最直接反映樓宇質(zhì)素工具，同區(qū)有多個(gè)樓盤為高層樓盤，外形自然高貴、華麗，若項(xiàng)目外形能與之比美，在外形檔次上面自然可以提升，參考國(guó)內(nèi)外較熱銷的設(shè)計(jì)方案，以超前 的設(shè)計(jì)，使樓盤外形具有自已的個(gè)性，以獨(dú)特的建筑語(yǔ)言向世人演示樓盤本身定位。應(yīng)避免在銷售前期，因未徹底摸清市場(chǎng)實(shí)際所能接受的價(jià)格水平，而貿(mào)然交價(jià)格設(shè)業(yè)過(guò)高，帶來(lái)發(fā)展商不但不能提價(jià)，反而要降價(jià)的尷尬局面。而項(xiàng)目現(xiàn)在只進(jìn)行了三通一平，工程進(jìn)度慢。 25 項(xiàng)目全程策劃的介入 項(xiàng)目全程策劃就有賴于銷售代理公司為項(xiàng)目度身訂做的詳細(xì)實(shí)戰(zhàn)式銷售策劃方案及其實(shí)施調(diào)整。 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略建議 a. 建議本項(xiàng)目?jī)r(jià)格操作策略是低開(kāi)高走，達(dá)到最終的目標(biāo)均價(jià)。 ? 廚房與餐廳最好緊鄰，以便端上與撤除餐具。同時(shí)，本項(xiàng)目所處濱江東板塊環(huán)境優(yōu)美，小區(qū)內(nèi)外設(shè)施也力求盡善盡美，一應(yīng)俱全整體居民素質(zhì)較高。 其二是具備豪宅質(zhì)素，存在巨大升值空間。 C、 項(xiàng)目發(fā)展商知名度不夠且項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)沒(méi)有特色 根據(jù)本公司的市場(chǎng)調(diào)查，無(wú)論是廣州還是周邊的珠江三角洲地區(qū)，均有 60%70%的購(gòu)房者認(rèn)為發(fā)展商的 實(shí)力和信譽(yù)直接影響他們對(duì)樓盤的選擇。 14 C、 濱江東沿江綠化環(huán)境優(yōu)美，海珠區(qū)配套完善，為本案提高良好的外部環(huán)境 海珠，不僅是一個(gè)美麗的名字，投資熱與置業(yè)熱正在這個(gè)地區(qū)如火如荼地展開(kāi)，海珠區(qū)交通發(fā)達(dá)，隨著地鐵二號(hào)線將開(kāi)通，海珠將成為地鐵、公路、水運(yùn)等組成的交通網(wǎng)絡(luò)。 2） 目標(biāo)客戶群均呈現(xiàn)出追求高尚社區(qū)享受的消費(fèi)觀念。 10 四、 項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 海珠區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì) 縱觀項(xiàng)目所在地區(qū)海珠區(qū)，是廣州市內(nèi)樓市最活躍的地區(qū)之一。 3. 居住郊區(qū)化的趨勢(shì)更明顯。另?yè)?jù)悉近期廣東農(nóng)行計(jì)劃今年新增個(gè)人住房貸款 100 億，并將在重點(diǎn)城市陸續(xù)開(kāi)設(shè)一批“金鑰匙”住房金融超市，把 16 種按揭貸款業(yè)務(wù)“打包”向市民推出。在中央一系列擴(kuò)大內(nèi)需宏觀經(jīng)濟(jì)政策的持續(xù)作用下，今年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)一系列 明顯而積極的變化。 5 二、 廣州市物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 雖然廣州住宅市場(chǎng)的發(fā)展仍有一定的阻力因素，但總體而言廣州經(jīng)濟(jì)受全國(guó)經(jīng)濟(jì)影響仍會(huì)繼續(xù)向好，物業(yè)市場(chǎng)受金融、政策的支持、市政配套設(shè)施（如地鐵、內(nèi)環(huán)路等）的完善，仍會(huì)在未來(lái)幾年迅速發(fā)展，而人民生活水平的提高，也為市場(chǎng)的興旺創(chuàng)造了可能。 2. 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將加劇，開(kāi)發(fā)商壟斷程度加大。 從住宅市場(chǎng)的需求角度考慮，消費(fèi)者買樓置業(yè)已成為平常事，加上今年消費(fèi)市場(chǎng)的相對(duì)暢旺，相信住宅需求市場(chǎng)在下半年將會(huì)保持足夠的活力，下半年廣州市住宅市場(chǎng)應(yīng)會(huì)有較大的發(fā)展。海珠區(qū)的商業(yè)地位如果得不到及時(shí)的提高，不但寫字樓發(fā)展難有市場(chǎng)，而且隨著人們對(duì)周圍環(huán)境要求的不斷提高，其樓市的優(yōu)勢(shì)也將受到消弱。所以本項(xiàng)目的推出，定會(huì)吸引一部分傾心于濱江生活的買家。這種設(shè)計(jì)方案使到 A、 B、 C 三棟內(nèi)部相向單位的通風(fēng)采光及私密性均出現(xiàn)問(wèn)題。 優(yōu)化組合， 5天上班， 2 天休息，“ 5+2”模式反映在居住方面即市內(nèi)一套房供上班居住，郊區(qū)休閑渡假又一套房。 由于項(xiàng)目的中高檔次定位，所以本案的目標(biāo)客戶應(yīng)具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)能力，有一定的積蓄的高收入家庭或人士。 ? 在廳內(nèi)要有良好的光照、通風(fēng)與視野?，F(xiàn)在的海珠區(qū)已成為一個(gè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)為主導(dǎo)的區(qū)域，其樓盤除了望江豪宅板塊外，均以中價(jià)樓盤為主，價(jià)格水平在 4000~6000 元 /平方米，主要吸引海珠區(qū)、荔灣區(qū)的買家。 具體做法可通過(guò)由著名物業(yè)管理公司管理，口碑好的承建商，著名策劃代理商，著名建筑隊(duì)設(shè)計(jì)師，著名園林設(shè)計(jì)等實(shí)力企業(yè)或機(jī)構(gòu)，加入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。隨著調(diào)查的深入和對(duì)項(xiàng)目理解的加深，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷售前景更加充滿信心。這 種中小戶型正好填補(bǔ)了濱江東豪宅市場(chǎng)的空白，而且住宅消費(fèi)層面更大，更多的市民可以考慮在該區(qū)域置業(yè)，以一套 7