【正文】 異常激烈。與眾多的知名樓盤相鄰，使本項目容易引起有效需求者（有意且有能力購房）的關注，假如本項目具有良好的綜合素質(zhì)，而價格適中，就能把周邊知名樓盤的有效需求者爭取過來，加促銷售。伴江而居符合人類追求美的本能要求，反映人對大自然的親和力。南為濱江東路，東為下渡路。但大部份一線江景買家都有私家交通工具，其居住的尊貴性得到充分的展現(xiàn)；但是針對非一線江景盤卻喪失了許多沒有私家交通工具的消 費者，在客戶群體方面受到限制。 濱江東板塊市場特征： 就項目所處的濱江東板塊，經(jīng)過綜合調(diào)查取 證研究分析后，該板塊呈現(xiàn)出以下特征： 1） 一線江景盤與非一線江景盤價格相差比較大，如同一區(qū)域的麗景灣比天立俊園按揭均價高大約 1441 元 /M2，因而從價格定位方面檔次差異比較明顯。今后的買家除本區(qū)居民外，還需要江北人士和外 來人員購買的支持，這就更要求海珠區(qū)的住宅具備更高的質(zhì)素和保持價格較低的優(yōu)勢；其二，商業(yè)氣氛不濃將成為制約海珠區(qū)發(fā)展的一個重要因素。 據(jù)悉， 2020 年起，全市將實行路橋捆綁式收費，即意 味著廣州市內(nèi)的所有過江橋?qū)⑷∠^橋費，這無疑是在交通上除去了“河北”與“河南”的人為障礙，對海珠區(qū)樓盤吸引已區(qū)份的買家將是一知利好因素。 海珠區(qū)是廣州傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，近年來，隨著一些大工廠易地改造謀求發(fā)展，住宅建設已成了該 區(qū)新的經(jīng)濟增長點。 9 5. 隨著政策法規(guī)的健全，市場的規(guī)范、市民觀念的轉變、信息的流暢，廣州市房 地產(chǎn)將進一步繁榮，二手樓交易將繼續(xù)大幅度增加。下半年，番禺等郊區(qū)住宅市場仍會繼續(xù)因撤市的利好因素影響而吸引買家關注，因此下半 年廣州市住宅市場的消費主流依然會是中低價位的住宅物業(yè)。從今年上半年房地產(chǎn)發(fā)展走勢來看，市區(qū)大盤下半年將會有較大的調(diào)整和推盤舉措，屆時將帶動廣州房地產(chǎn)市場格局改變。 8 記得去年此時，廣州房地產(chǎn)市場紅紅火火，江景盤的熱賣吸引了眾多消費者的目光，連珠江新城的樓盤也湊在一起趕熱鬧，而今年，消費者的注意力似乎更多地被番禺、花都的撤市設區(qū)而吸引，使得番禺住宅市場較受買家青睞，住宅的平民化特色也較為明顯。通過激烈的市場競爭，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，有實力的大公司脫穎而出，最后形成數(shù)量有限的大型房產(chǎn)開發(fā)公司，成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營。 入世作為催化劑必須加快市場規(guī)范化、法制化建設。 隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)賣方市場向買方市場轉變，市場競爭劇烈。 B. “市”“郊”樓價扯平 與去年同期相比，市中心舊城區(qū)的樓價越平越大眾化，而非市中心區(qū)域樓價卻在不斷向上，兩者的展銷均價基本上拉或平手。 2. 金融政策方面 從金融面上看，國家實施了對消費貸款額的放量增加及投資方向的改變，對貸款業(yè)務限制范圍的放寬，金融利息率的不斷降低以及央行對貨幣供應逐步實現(xiàn)從直接調(diào)控轉向間接調(diào)控，廣州市國有商業(yè)銀行對住房貸款的放松及住房按揭手續(xù)的簡化等一系列政策。作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，由于其商品的長期性、固定性和 4 高價格特性，所面對的有效需求不足也相當突出。受此影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資始終保持快速增長，成為帶動經(jīng)濟回升的重要動力。 據(jù)國家統(tǒng)計局提供的資料顯示，今年我國經(jīng)濟加快增長的主要動力來自第二產(chǎn)業(yè)中的工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。 下渡路商住樓 營營 銷銷 策策 劃劃 初初 稿稿 二零零零年十一月九日 2 第一篇 市場概況分析報告 一、 國家宏觀經(jīng)濟情況分析 二、 廣州市物業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀 三、 廣州樓市發(fā)展趨勢預測 四、 項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 第二篇 商品策略建議 一、 項目分析 二、 市場定位 三、 規(guī)劃建議 四、 定價建議 第三篇 營銷企劃建議 一、 總體策略目標 二、 推廣策略建議 3 第一篇： 市場概況分析報告 一、 國家宏觀經(jīng)濟情況分析 經(jīng)過一年多的低速增長后，今年我國國民經(jīng)濟出現(xiàn)重要轉機，今年經(jīng)濟增長有望達到 8%。這表明，我國經(jīng)濟已成功克服亞洲金融危機帶來的不利影響，宏觀調(diào)控取得重要階段性成果。 其中，據(jù)國家統(tǒng)計市場發(fā)布的月度投資報告分析， 18 月，全國商品房銷 售面積 6007 萬 M2，同比增長 %，增幅比 17 月份提高 個百分點；商品房銷售額 1045 億元，同比增長 %，增幅比 17 月份提高 個百分點。 但是，還應當看到，盡管國家采取積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策等對經(jīng)濟產(chǎn)生了積極影響，但有效需求不足的問題仍然沒有得到根本的改善，我國還沒有從需求不足的困境中徹底走出來，且有 效需求不足在今后相當一般時期內(nèi)仍然是制約我國經(jīng)濟均衡發(fā)展的量大障礙。 1. 國家政策方面 從政策面上看，土地招標、拍 賣的推行及成熟，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總量的控制和資質(zhì)審查制定的切實實行，房屋拆遷總量的實施，以及市政建設的確實實施，國家對房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的大力扶持，會對廣州住宅市場的發(fā)展起到強有力的支持作用。 3. 樓市價格方面 A. 樓價趨向平民化 與上年同期相比，一向?qū)儆谳^高樓價地段的越秀、東山、天河、荔灣等區(qū)域均有不同程度的價格下調(diào)，其中越秀區(qū)和荔灣區(qū)已較少見高價豪宅上市，均價較上年同期分別下跌近 20%和 10%，天河區(qū)近期 6 亦鮮見高價豪宅上市，連珠江新城的全新江景新上市，亦只是每平方米 6000~7000 左右的中高價，相對珠江新城前期上市樓價每平方米近