【正文】 本案僅就項(xiàng)目作一初步分析，更詳細(xì)的項(xiàng)目研究及銷售步驟將會(huì)在日后為貴司提供。隨著調(diào)查的深入和對(duì)項(xiàng)目理解的加深，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)銷售前景更加充滿信心。另處如工程進(jìn)度過慢，給人以“爛尾樓”的感覺，對(duì)以后銷售影響大，建議加快工程進(jìn)度，爭(zhēng)取在明年推出。 項(xiàng)目工程進(jìn)度與銷售階段相配合 由于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)大，消費(fèi)者選擇多，出于求買個(gè)放心，故傾向于購買現(xiàn)樓或推現(xiàn)樓。并結(jié)合多媒體、跨地區(qū)的強(qiáng)大銷售網(wǎng)絡(luò)，使項(xiàng)目的推廣事半功倍。 而在項(xiàng)目形 象表現(xiàn)上可通過由著名物業(yè)管理公司管理，示范單位，臨時(shí)花園及提前落成平臺(tái)花園等，項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的圍板宣傳以及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 24 小時(shí)景觀效果等的布置設(shè)計(jì)，作項(xiàng)目形象定位宣傳，在銷售的整個(gè)過程中吸引過往人流，建立知名度。 具體做法可通過由著名物業(yè)管理公司管理，口碑好的承建商，著名策劃代理商，著名建筑隊(duì)設(shè)計(jì)師，著名園林設(shè)計(jì)等實(shí)力企業(yè)或機(jī)構(gòu)，加入項(xiàng)目的開發(fā)。 二、 推廣策略建議 1. 項(xiàng) 目形象設(shè)計(jì)及品牌營(yíng)造 在即將跨進(jìn) 21 世紀(jì)門檻之際，房地產(chǎn)發(fā)展早已不是簡(jiǎn)單的開發(fā)建設(shè)，我們應(yīng)站在產(chǎn)業(yè)革命的前沿，把“ CIS 企業(yè)形象戰(zhàn)略”推向社會(huì)，使開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)歷史跨越。并把賣點(diǎn)深挖，構(gòu)筑更高層次的推廣理念。這 種中小戶型正好填補(bǔ)了濱江東豪宅市場(chǎng)的空白，而且住宅消費(fèi)層面更大，更多的市民可以考慮在該區(qū)域置業(yè)，以一套 75M2 的住宅為例，總價(jià)約為 40 萬元，對(duì)于一班 30~45 歲，事業(yè)正處于上升階段的白領(lǐng)人士而言，這個(gè)價(jià)錢在其可以承受的范圍。 b. 蒂造豪宅群中的中價(jià)盤 一直是近年樓市熱點(diǎn)的濱江東地區(qū)，由于沿江可開發(fā)的房地產(chǎn)資源有限，且后市供應(yīng)量不多，估計(jì)未來幾年的價(jià)格不會(huì)有較大的調(diào)整。又能主消費(fèi)者看到物業(yè)升值空間，給購房者投資者信心。 反觀廣州市的多個(gè)大樓盤的成功推廣經(jīng)驗(yàn)，如南國花園、芳草園、中海錦苑等，證明了低開高走價(jià)格策略的可行有效性，保證了項(xiàng)目的成功開盤 ?，F(xiàn)此類二線江景樓盤的價(jià)格水平在 5000~6000元左右?，F(xiàn)在的海珠區(qū)已成為一個(gè)以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)為主導(dǎo)的區(qū)域，其樓盤除了望江豪宅板塊外，均以中價(jià)樓盤為主，價(jià)格水平在 4000~6000 元 /平方米，主要吸引海珠區(qū)、荔灣區(qū)的買家。 22 加入有利提高項(xiàng)目知名度元素 —— 知名管理公司、園林設(shè)計(jì)公司 引入在市場(chǎng)上已有良好口碑的管理公司管理項(xiàng)目，使質(zhì)素軟件由管理水平得到反映，由已有良好設(shè)計(jì)往績(jī)的園林公司設(shè)計(jì)平臺(tái)花園，使項(xiàng)目質(zhì)素通過園林設(shè)計(jì)得到反映，為項(xiàng)目“打質(zhì)素牌”制造支持點(diǎn)。例如深圳萬科金色家園的會(huì)所設(shè)置則十分有心思：小區(qū)中有悠揚(yáng)的背景音樂、咖啡廊設(shè)在小區(qū)平臺(tái)花園、噴水池邊是曲藝欣賞茶座??發(fā)展商如此設(shè)置會(huì)所設(shè)施，既善用了資源，也克服了項(xiàng)目場(chǎng)地不足的弊端。泛會(huì)所是指會(huì)所不再局限在封閉空間內(nèi)，而與社區(qū)環(huán)境相結(jié)合，整個(gè)社區(qū)就是一個(gè)大會(huì)所“兒童游戲場(chǎng)、綠化休憩地，散步徑、露天廣場(chǎng)、平臺(tái)花園等等，構(gòu)成范圍外延的大會(huì)所。項(xiàng)目外立面可以成功演繹項(xiàng)目的形象定位，也可增加項(xiàng)目的附加值，增加人們的認(rèn)知價(jià)值。 21 ? 項(xiàng)目中幾個(gè)戶型的廳開門太多，使得客廳十分不實(shí)用和適用。 ? 衛(wèi)生間與臥室要相近，夜間使用、老人使用均不會(huì)發(fā)生麻煩。 ? 廚房最好靠近門口，以利扔棄垃圾，避免污染。 ? 在廳內(nèi)要有良好的光照、通風(fēng)與視野。 c. 先大后小，圍護(hù)大戶型的方正實(shí)用 俗話說“想不想買看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理”，適用是住宅建設(shè)者的基本要求，也是根本要求，戶型 設(shè)計(jì)的第一位選擇因素就是使用方便，離開這點(diǎn)就談不上戶型設(shè)計(jì)的先進(jìn)性。主要是因?yàn)樾粜图由蟽r(jià)格優(yōu)勢(shì)可以吸引一部份具有強(qiáng)烈濱江東情結(jié)，但是經(jīng)濟(jì)上無明顯優(yōu)勢(shì)的中等收入的置業(yè)者。建議把 A、 B棟塔樓距離拉開，使 A、 B 棟相望單位能采光通風(fēng)良好。 20 三、規(guī)劃建設(shè) 住宅組團(tuán)的建設(shè)平面設(shè)計(jì)建議 a. 加強(qiáng)各單位的通風(fēng)性和私密性。本項(xiàng)目的具大升值空間將成為投資者追逐的又一熱點(diǎn)。因此，對(duì)于既想擁有居住質(zhì)素，但又有上下班時(shí)間約束的白領(lǐng)階層 —— 教育程度較高的中產(chǎn)階級(jí)，本項(xiàng)目將具備一定的吸引力。 b. 追求生活質(zhì)素的白領(lǐng)階層中產(chǎn)階級(jí)（東山、天河、海珠區(qū)） 一部份在大公司工作的白領(lǐng)階層資金并不充裕，無法承受諸如天河、東山區(qū)的高樓價(jià)，但若選擇有較佳生活環(huán)境的番禺區(qū)，對(duì)日常工作又顯得不方便，從本項(xiàng)目經(jīng)廣州大橋到寫字樓區(qū)：天河區(qū)、 19 雙東區(qū)（環(huán)市東、東風(fēng)東）較為方便。 由于項(xiàng)目的中高檔次定位，所以本案的目標(biāo)客戶應(yīng)具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)能力，有一定的積蓄的高收入家庭或人士。 其六，為項(xiàng)目的定位服務(wù) ，建議引進(jìn)知名物業(yè)公司與跨國地產(chǎn)代理合作，利用其知名度及聲譽(yù)，造成“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，創(chuàng)造輝煌”的 理念，即能加速項(xiàng)目品牌的塑造，又能給消費(fèi)者信心，促進(jìn)銷售推廣，打強(qiáng)項(xiàng)目的明星效應(yīng)。每一款戶型都讓戶主看到未來家庭生活的影子。合理配置各種戶型比例，以國內(nèi)現(xiàn)階段典型家庭結(jié)構(gòu)為出發(fā)點(diǎn)，附予戶型個(gè)性化。經(jīng)典的園藝方案有助于本案突出個(gè)性，優(yōu)于周邊樓盤。 其三是經(jīng)典的園藝方案。 廣州只有一條珠江，兩個(gè)岸，濱江路地塊很值錢。人們希望能市區(qū)找一套高檔樓盤，即解決居住又達(dá)到景觀、環(huán)境、休閑目的，這種組合成本較低，居一套房就一舉兩得，濱江東的樓盤是很好的選擇，這也是它銷售暢旺的原因之一。 優(yōu)化組合， 5天上班， 2 天休息，“ 5+2”模式反映在居住方面即市內(nèi)一套房供上班居住，郊區(qū)休閑渡假又一套房。本項(xiàng)目能全面提升住戶的生活品質(zhì)，包括浪漫悠閑的濱江生活，絕對(duì)優(yōu)越的交通，最別致最有品味的社區(qū)園林，還有最優(yōu)惠的價(jià)格，最