黑龍江某商住樓營(yíng)銷方案(參考版)
2025-05-16 07:01本頁(yè)面
【正文】 在樹(shù)立自身商業(yè)品牌的同時(shí)，使之財(cái)氣東升。他們除了了解區(qū)域的現(xiàn)實(shí)消費(fèi)群體外，還要去研究區(qū)域未來(lái)幾年的發(fā)展機(jī)遇。商業(yè)的高度發(fā)展，又刺 激著人的消費(fèi)，使人產(chǎn)生無(wú)窮的購(gòu)買欲望。也就由于這樣，這一概念成為了諸多的商業(yè)投資者的經(jīng)營(yíng)理念，其實(shí)，反過(guò)來(lái)說(shuō)，此概念也是商業(yè)運(yùn)作的決定性因素，我們從如下來(lái)論述。 26 結(jié)論： 商鋪物業(yè)的利潤(rùn)是非常大的，建議開(kāi)發(fā)商認(rèn)真斟酌，在引進(jìn)商家經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上實(shí)行自營(yíng)返租。 25 自營(yíng)鋪位的存在與銷售方式： 自營(yíng)鋪位的存在是相當(dāng)有必要的，首先，這些鋪位全部為業(yè)主 自行經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何壓力；再有，由于商家的引進(jìn)，大大提高了物業(yè)的價(jià)格，我們所保留的全部為街鋪物業(yè)，其價(jià)位本來(lái)價(jià)格最高，我們將其自行銷售，在價(jià)格上將會(huì)得到大大炒做，這樣，能提高整個(gè)商鋪物業(yè)的價(jià)格；同時(shí)，在客戶選擇上，我們使返租鋪位所帶來(lái)的純粹投資客戶得到了彌補(bǔ)，讓一部分真正自營(yíng)型的客戶得到了市場(chǎng)。并且，由于返租大大提高了客戶的購(gòu)買信心，使物業(yè)價(jià)格得到回升，如果單價(jià)提升1000 元 /平方米，則開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)。 另外還有房地產(chǎn)物業(yè)無(wú)窮的增值潛力，這樣顯然對(duì)投資客戶是有明顯的刺激的，其操作性也是非常強(qiáng)的。 這樣， 10 年時(shí)間客戶相當(dāng)于只提供了 20－ 16＝ 4 萬(wàn)元，就獲得了一個(gè) 20 平方米的鋪位。我司多年的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，開(kāi)發(fā)商提供年 8%的返租是非常科學(xué)的，他不光開(kāi)發(fā)商沒(méi)有資金壓力，同時(shí)客戶也能接受。 23 項(xiàng)目返租與自營(yíng)銷售的操作方式 現(xiàn)擬定項(xiàng)目已經(jīng)引進(jìn)了經(jīng)營(yíng)商家，開(kāi)發(fā)商與商家達(dá)成的基本條件為： 一樓部分，二、三、四、五層全部出租； 租期為 10年； 基本租金按 40元 /月 .平方米 現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)行返租銷售，基本操作為，經(jīng)營(yíng)商家繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商在銷售上帶租約出售，也就是說(shuō)，客戶在購(gòu)買到物業(yè)后前十年的時(shí)間沒(méi)有使用 權(quán)，但每月有穩(wěn)定的租金收入。 二、三、四層的招商引進(jìn)大型商場(chǎng)將會(huì)聚積區(qū)域的商業(yè)人群，增強(qiáng)區(qū)域的購(gòu)買力，從而增加商業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。 要切實(shí)的把握好哈爾濱市場(chǎng)投資者的心態(tài)。 項(xiàng)目的銷售是最終利潤(rùn)來(lái)源的執(zhí)行，對(duì)此以“短、平、快”為宗旨極積把物業(yè)導(dǎo)入市場(chǎng)。 利用 百貨公司的優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)好三、四層的鋪位，同時(shí)在鋪位的銷售上，提出供長(zhǎng)年限的返租，讓客戶的投資回報(bào)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，利用商業(yè)的發(fā)展，為客戶提供其利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。 對(duì)于我司項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的要求有如下 建議： 充分開(kāi)發(fā)和挖掘項(xiàng)目一、二層的利潤(rùn)優(yōu)勢(shì)，我們可以說(shuō)項(xiàng)目的利潤(rùn)來(lái)源也就在于一、二層的銷售，對(duì)于首層鋪位，我們要最大限度的開(kāi)發(fā)臨街旺鋪，更多的規(guī)劃柜臺(tái)鋪位和獨(dú)立式鋪位，我們?cè)阡N售中發(fā)現(xiàn)和總結(jié)：在商業(yè)鋪位的銷售中街鋪的價(jià)位最高，且也最容易讓客戶接受，另外柜臺(tái)鋪位由于經(jīng)營(yíng)靈活，也容易讓客戶接受，獨(dú)立鋪位是僅次于街鋪的搶手 21 鋪，并且，增多街鋪規(guī)劃和獨(dú)立鋪位能提高鋪位的使用率，成而也就增加物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 20 項(xiàng)目獲取最大化利潤(rùn)的根本 項(xiàng)目利潤(rùn)最大化與物業(yè)銷售要求的 關(guān)系 項(xiàng)目獲取最大化利潤(rùn)的根本 以上招商的目的是使商家把區(qū)域帶旺，為項(xiàng)目制造市場(chǎng)契機(jī)，但開(kāi)發(fā)商絕對(duì)不會(huì)只是為了獲取租金利益，真正最大化利潤(rùn)的根本是 實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn) 。這樣，利用“大樹(shù)下好乘涼”、“大商家好經(jīng)營(yíng)的思想”定能網(wǎng)絡(luò)更多的經(jīng)營(yíng)客戶。并且往往是在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)啟動(dòng)以后才能開(kāi)發(fā)建立形象。 B、制造購(gòu)物品牌和購(gòu)物人流導(dǎo)向 中國(guó)有一句古話：“人氣旺，則財(cái)氣旺”，這足可以說(shuō)明人、消費(fèi)力市場(chǎng)是構(gòu)成市場(chǎng)的決定性因素。 百貨公司主要通過(guò)以下來(lái)促進(jìn)物業(yè)的銷售： A、集中統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理 客戶投資商業(yè)看中的是其商業(yè)運(yùn)作的環(huán)境和經(jīng)營(yíng)環(huán)境，商業(yè)講究一個(gè)集中、統(tǒng)一、規(guī)模，雜亂的行銷環(huán)境不僅降低商品的檔次，同時(shí)也為市場(chǎng)帶來(lái)一種不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)環(huán)境。 18 招商：百貨公司（超市）在項(xiàng)目營(yíng)銷上的戰(zhàn)略分析 主旨 —— 百貨公司（超市）的經(jīng)營(yíng)應(yīng)是配合物業(yè)的銷售 區(qū)域目前商業(yè)氣氛不是十分濃厚，對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)來(lái)講，缺泛“人氣”，可以說(shuō)，也可以預(yù)見(jiàn)，如果按 現(xiàn)有模式進(jìn)行銷售，效果將不容樂(lè)觀。 銷售預(yù)測(cè) ：在二 ~三天內(nèi)成交 5套。 五、 用具 全套組合音響設(shè)備一套，卡通服 4 套，桌椅若干，彩旗、氣球 及飲用器具若干。
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