某商住樓營銷策劃初稿(參考版)
2025-08-04 22:21本頁面
【正文】 本案僅就項目作一初步分析，更詳細的項目研究及銷售步驟將會在日后為貴司提供。隨著調(diào)查的深入和對項目理解的加深，對項目的開發(fā)銷售前景更加充滿信心。另處如工程進度過慢，給人以“爛尾樓”的感覺，對以后銷售影響大，建議加快工程進度，爭取在明年推出。 項目工程進度與銷售階段相配合由于市場的競爭大，消費者選擇多，出于求買個放心，故傾向于購買現(xiàn)樓或推現(xiàn)樓。并結(jié)合多媒體、跨地區(qū)的強大銷售網(wǎng)絡(luò)，使項目的推廣事半功倍。而在項目形象表現(xiàn)上可通過由著名物業(yè)管理公司管理，示范單位，臨時花園及提前落成平臺花園等，項目施工現(xiàn)場的圍板宣傳以及項目現(xiàn)場24小時景觀效果等的布置設(shè)計，作項目形象定位宣傳，在銷售的整個過程中吸引過往人流，建立知名度。具體做法可通過由著名物業(yè)管理公司管理，口碑好的承建商，著名策劃代理商，著名建筑隊設(shè)計師，著名園林設(shè)計等實力企業(yè)或機構(gòu)，加入項目的開發(fā)。二、 推廣策略建議1. 項目形象設(shè)計及品牌營造在即將跨進21世紀(jì)門檻之際，房地產(chǎn)發(fā)展早已不是簡單的開發(fā)建設(shè)，我們應(yīng)站在產(chǎn)業(yè)革命的前沿，把“CIS企業(yè)形象戰(zhàn)略”推向社會，使開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)歷史跨越。并把賣點深挖，構(gòu)筑更高層次的推廣理念。這種中小戶型正好填補了濱江東豪宅市場的空白，而且住宅消費層面更大，更多的市民可以考慮在該區(qū)域置業(yè)，以一套75M2的住宅為例，總價約為40萬元，對于一班30~45歲，事業(yè)正處于上升階段的白領(lǐng)人士而言，這個價錢在其可以承受的范圍。b. 蒂造豪宅群中的中價盤一直是近年樓市熱點的濱江東地區(qū)，由于沿江可開發(fā)的房地產(chǎn)資源有限，且后市供應(yīng)量不多，估計未來幾年的價格不會有較大的調(diào)整。又能主消費者看到物業(yè)升值空間，給購房者投資者信心。反觀廣州市的多個大樓盤的成功推廣經(jīng)驗，如南國花園、芳草園、中海錦苑等，證明了低開高走價格策略的可行有效性，保證了項目的成功開盤?，F(xiàn)此類二線江景樓盤的價格水平在5000~6000元左右。現(xiàn)在的海珠區(qū)已成為一個以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)為主導(dǎo)的區(qū)域，其樓盤除了望江豪宅板塊外，均以中價樓盤為主，價格水平在4000~6000元/平方米，主要吸引海珠區(qū)、荔灣區(qū)的買家。 加入有利提高項目知名度元素——知名管理公司、園林設(shè)計公司引入在市場上已有良好口碑的管理公司管理項目，使質(zhì)素軟件由管理水平得到反映，由已有良好設(shè)計往績的園林公司設(shè)計平臺花園，使項目質(zhì)素通過園林設(shè)計得到反映，為項目“打質(zhì)素牌”制造支持點。例如深圳萬科金色家園的會所設(shè)置則十分有心思：小區(qū)中有悠揚的背景音樂、咖啡廊設(shè)在小區(qū)平臺花園、噴水池邊是曲藝欣賞茶座……發(fā)展商如此設(shè)置會所設(shè)施，既善用了資源，也克服了項目場地不足的弊端。泛會所是指會所不再局限在封閉空間內(nèi)，而與社區(qū)環(huán)境相結(jié)合，整個社區(qū)就是一個大會所“兒童游戲場、綠化休憩地，散步徑、露天廣場、平臺花園等等，構(gòu)成范圍外延的大會所。項目外立面可以成功演繹項目的形象定位，也可增加項目的附加值，增加人們的認知價值。l 項目中幾個戶型的廳開門太多，使得客廳十分不實用和適用。l 衛(wèi)生間與臥室要相近，夜間使用、老人使用均不會發(fā)生麻煩。l 廚房最好靠近門口，以利扔棄垃圾，避免污染。l 在廳內(nèi)要有良好的光照、通風(fēng)與視野。c. 先大后小，圍護大戶型的方正實用俗話說“想不想買看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理”，適用是住宅建設(shè)者的基本要求，也是根本要求，戶型 設(shè)計的第一位選擇因素就是使用方便，離開這點就談不上戶型設(shè)計的先進性。主要是因為小戶型加上價格優(yōu)勢可以吸引一部份具有強烈濱江東情結(jié)，但是經(jīng)濟上無明顯優(yōu)勢的中等收入的置業(yè)者。建議把A、B棟塔樓距離拉開，使A、B棟相望單位能采光通風(fēng)良好。 三、規(guī)劃建設(shè) 住宅組團的建設(shè)平面設(shè)計建議a. 加強各單位的通風(fēng)性和私密性。本項目的具大升值空間將成為投資者追逐的又一熱點。因此，對于既想擁有居住質(zhì)素，但又有上下班時間約束的白領(lǐng)階層——教育程度較高的中產(chǎn)階級，本項目將具備一定的吸引力。b. 追求生活質(zhì)素的白領(lǐng)階層中產(chǎn)階級（東山、天河、海珠區(qū)）一部份在大公司工作的白領(lǐng)階層資金并不充裕，無法承受諸如天河、東山區(qū)的高樓價，但若選擇有較佳生活環(huán)境的番禺區(qū)，對日常工作又顯得不方便，從本項目經(jīng)廣州大橋到寫字樓區(qū)：天河區(qū)、雙東區(qū)（環(huán)市東、東風(fēng)東）較為方便。由于項目的中高檔次定位，所以本案的目標(biāo)客戶應(yīng)具有較強的經(jīng)濟能力，有一定的積蓄的高收入家庭或人士。其六，為項目的定位服務(wù)，建議引進知名物業(yè)公司與跨國地產(chǎn)代理合作，利用其知名度及聲譽，造成“強強聯(lián)手，創(chuàng)造輝煌”的理念，即能加速項目品牌的塑造，又能給消費者信心，促進銷售推廣，打強項目的明星效應(yīng)。每一款戶型都讓戶主看到未來家庭生活的影子。合理配置各種戶型比例，以國內(nèi)現(xiàn)階段典型家庭結(jié)構(gòu)為出發(fā)點，附予戶型個性化。經(jīng)典的園藝方案有助于本案突出個性，優(yōu)于周邊樓盤。其三是經(jīng)典的園藝方案。廣州只有一條珠江，兩個岸，濱江路地塊很值錢。人們希望能市區(qū)找一套高檔樓盤，即解決居住又達到景觀、環(huán)境、休閑目的，這種組合成本較低，居一套房就一舉兩得，濱江東的樓盤是很好的選擇，這也是它銷售暢旺的原因之一。優(yōu)化組合，5天上班，2天休息，“5+2”模式反映在居住方面即市內(nèi)一套房供上班居住，郊區(qū)休閑渡假又一套房。本項目能全面提升住戶的生活品質(zhì)，包括浪漫悠閑的濱江生活，絕對優(yōu)越的交
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