【正文】 在高樓層上，也基本看不到 16 江景。而且在本項目用地的四周景觀陳舊。項目對面的天心制藥廠對項目的景觀環(huán)境起一定的負面作用。 17 二、市場定位 項目總體定位 綜上所述，由于區(qū)內(nèi)樓盤供應(yīng)量大，且有多個大型樓盤，紛紛以提高本身的綜合質(zhì)素爭取市場。參照本項目同區(qū)域 的知名樓盤和明星樓盤的項目定位和成功推廣，及根據(jù)區(qū)內(nèi)競爭對手情況，確定項目的總體定位為：位于濱江東豪宅區(qū)內(nèi)，具備豪宅質(zhì)素，有巨大升值空間的近江華宅。本項目能全面提升住戶的生活品質(zhì)，包括浪漫悠閑的濱江生活，絕對優(yōu)越的交通，最別致最有品味的社區(qū)園林，還有最優(yōu)惠的價格，最大的升值空間以及最完善的城市教育網(wǎng)，是城市生活與郊區(qū)悠閑渡假生活的最高綜合體。 項目定位細述 其一是城市生活與郊區(qū)悠閑渡假生活的最優(yōu)綜合體。 優(yōu)化組合， 5天上班， 2 天休息，“ 5+2”模式反映在居住方面即市內(nèi)一套房供上班居住，郊區(qū)休閑渡假又一套房。 但是如此一來市民居家成本高、負擔(dān)過大。人們希望能市區(qū)找一套高檔樓盤，即解決居住又達到景觀、環(huán)境、休閑目的，這種組合成本較低，居一套房就一舉兩得，濱江東的樓盤是很好的選擇，這也是它銷售暢旺的原因之一。 其二是具備豪宅質(zhì)素，存在巨大升值空間。 廣州只有一條珠江，兩個岸，濱江路地塊很值錢。而項目若能以“質(zhì)優(yōu)價廉”的姿態(tài)入市，其升值空間路人皆知，必將大大助于項目的推廣。 其三是經(jīng)典的園藝方案。 旨在為居民打造藝術(shù)生活的平臺，通過藝術(shù)環(huán)境的營造，提高居民的生活品味，同時以社區(qū)藝術(shù)活動為載體，增強小區(qū)內(nèi)人與人的溝通，創(chuàng)造一 種良性的人際關(guān)系。經(jīng)典的園藝方案有助于本案突出個性，優(yōu)于周邊樓盤。 18 其四是個性化戶型的完善 。合理配置各種戶型比例，以國內(nèi)現(xiàn)階段典型家庭結(jié)構(gòu)為出發(fā)點，附予戶型個性化。如屬于現(xiàn)代時尚白領(lǐng)或新婚夫妻的時尚經(jīng)濟型；特別為東方三代同堂家庭設(shè)計的小康型等等。每一款戶型都讓戶主看到未來家庭生活的影子。 其五是項目規(guī)劃應(yīng)具有前瞻性 ，故先進的互聯(lián)網(wǎng)寬帶網(wǎng)及高科技管理等元素必須進入小區(qū)內(nèi)，才能保證高質(zhì)量的城市生活。 其六，為項目的定位服務(wù) ，建議引進知名物業(yè)公司與跨國地產(chǎn)代理合作，利用其知名度及聲譽，造成“強強聯(lián)手，創(chuàng)造輝煌”的 理念，即能加速項目品牌的塑造，又能給消費者信心，促進銷售推廣，打強項目的明星效應(yīng)。 目標(biāo)客戶定位 總體來看，海珠區(qū)樓市呈現(xiàn)復(fù)合型、綜合性的特點，從買家來看， 海珠區(qū)樓市買家大致分為兩大部分：一部分是海珠區(qū)原有居民，另一部分是來自河北的居民，特別是荔灣、越秀、東山等三個城區(qū)的居民更成為海珠區(qū)樓盤的主要客戶。 由于項目的中高檔次定位，所以本案的目標(biāo)客戶應(yīng)具有較強的經(jīng)濟能力，有一定的積蓄的高收入家庭或人士。細分目標(biāo)客戶如下： a. 追求優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境人士 這部分客戶群多為二次置業(yè)，其收入高，經(jīng)濟實力較強，對物業(yè)的要求已 由簡單的居住要求上升為追求生活環(huán)境，享受生活的高層次。 b. 追求生活質(zhì)素的白領(lǐng)階層中產(chǎn)階級（東山、天河、海珠區(qū)） 一部份在大公司工作的白領(lǐng)階層資金并不充裕，無法承受諸如天河、東山區(qū)的高樓價，但若選擇有較佳生活環(huán)境的番禺區(qū)，對日常工作又顯得不方便，從本項目經(jīng)廣州大橋到寫字樓區(qū)：天河區(qū)、 19 雙東區(qū)（環(huán)市東、東風(fēng)東）較為方便。同時，本項目所處濱江東板塊環(huán)境優(yōu)美，小區(qū)內(nèi)外設(shè)施也力求盡善盡美，一應(yīng)俱全整體居民素質(zhì)較高。因此，對于既想擁有居住質(zhì)素，但又有上下班時間約束的白領(lǐng)階層 —— 教育程度較高的中產(chǎn)階級，本項目將具備一定的吸引力。 c. 投資者 海珠區(qū)是近年來房地產(chǎn)的新熱點區(qū)域，現(xiàn)濱江東地板樓盤更是近年樓市新寵。本項目的具大升值空間將成為投資者追逐的又一熱點。 d. 海珠區(qū)原成民（以年輕一輩 為主） 仍然是“戀舊”情結(jié)：在海珠區(qū)長大，家人皆居住在海珠區(qū)，但年輕一代求新意識較重，選擇本區(qū)既能在原區(qū)居住，又能擁有新區(qū)的生活品質(zhì)。 20 三、規(guī)劃建設(shè) 住宅組團的建設(shè)平面設(shè)計建議 a. 加強各單位的通風(fēng)性和私密性。 此點在項目劣勢時已提過，三棟塔樓中心部份通風(fēng)采光困難且私密性差。建議把 A、 B棟塔樓距離拉開，使 A、 B 棟相望單位能采光通風(fēng)良好。 b. 戶型比例 本項 目定位為中高檔樓盤客戶面向以年輕一輩人為主，建議以中小戶型為主（二房單位）。主要是因為小戶型加上價格優(yōu)勢可以吸引一部份具有強烈濱江東情結(jié)，但是經(jīng)濟上無明顯優(yōu)勢的中等收入的置業(yè)者。這與本案的目標(biāo)客戶吻合。 c. 先大后小，圍護大戶型的方正實用 俗話說“想不想買看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理”，適用是住宅建設(shè)者的基本要求，也是根本要求，戶型 設(shè)計的第一位選擇因素就是使用方便，離開這點就談不上戶型設(shè)計的先進性。 ? 面積適當(dāng)?shù)膹d，滿足會客、團聚、視聽、休閑的公共性活動功能。 ? 在廳內(nèi)要有良好的光照、通風(fēng)與視野。 ? 廳內(nèi) 不要有太多的門，以方便安排家具。 ? 廚房最好靠近門口，以利扔棄垃圾，避免污染。 ? 廚房與餐廳最好緊鄰，以便端上與撤除餐具。 ? 衛(wèi)生間與臥室要相近，夜間使用、老人使用均不會發(fā)生麻煩。 ? 集中歸納起來，動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、公私（公用區(qū)與私密區(qū)）分區(qū)應(yīng)是使用功能合理的基本原則。 21 ? 項目中幾個戶型的廳開門太多，使得客廳十分不實用和適用。 以建筑物外立面的建議 樓宇外立面為最直接反映樓宇質(zhì)素工具，同區(qū)有多個樓盤為高層樓盤，外形自然高貴、華麗，若項目外形能與之比美，在外形檔次上