【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 律公開競(jìng)價(jià)出讓； 05 年 4月 30日，對(duì)控制住房銷售價(jià)格、套型面積等控制性條件，作為土地出讓前提條件，并對(duì)超出開工日期滿 1年未開工，征收土地閑置費(fèi)，滿 2 年未開發(fā)的土地則可無償收回使用權(quán)； 06 年 6月 1日，對(duì)雖按合同動(dòng)工，但開發(fā)建筑面積不足 1/3 或已投資額不足 1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)連續(xù) 1 年的，按閑置土地處理。 07 年 由國土資源部發(fā)出的《通知》限定了每宗土地的開發(fā)建設(shè)年限：原則上不超過 3 年。這是國土資源部首次對(duì)土地的開發(fā)建設(shè)年限進(jìn)行具體規(guī)定 ● 開發(fā)政策： 04 年 4月 27日，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 資本金比例從 20%增至 35%； 06 年 6月 1日，項(xiàng)目資金比例不到 35%，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款； ● 銷售政策： 05 年 5月 11日，期房禁止轉(zhuǎn)讓； 05 年 6月 1日， 2年內(nèi)交易的二手房全額征收營業(yè)稅； 06 年 6月 1日， 5年內(nèi)交易的二手房全額征收營業(yè)稅；取得預(yù)售證的項(xiàng)目 10天內(nèi)必須開盤；購房首付提至 3 成（自住且 90 平米以下仍按 2層首付）； 06 年 7月 11日，出臺(tái)“外資限炒令”； 06 年 8月 1日，征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。 南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 11 07 年實(shí)行監(jiān)控商品房銷售 2020 年 6 月 1 日，套型建筑面積 90平 米以下的住房占開發(fā)量的 70%以上。 在人民幣升值、流動(dòng)性過剩、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期看好的背景下，以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯加快。 2020 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)反彈。投資大幅度的增長(zhǎng)，卻沒有緩解市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾。 2020 年商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)近 1/4，高于同期竣工面積增幅近 20個(gè)百分點(diǎn)。 根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局 2020 年 1— 8月房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)快報(bào)、 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)和 40 個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易簡(jiǎn)報(bào)提供的數(shù)據(jù)分析，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： ● 房地產(chǎn)開 發(fā)投資增幅上升，住房投資增速有所加快，普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房投資比重提高。今年 18 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 14277 億元，同比增長(zhǎng) 29%，同比提高 5 個(gè)百分點(diǎn)。住宅完成投資同比增長(zhǎng) %，高于同期房地產(chǎn)投資增幅 個(gè)百分點(diǎn)。其中， 90 平方米以下住房完成投資占住宅投資的 %，比上半年高 個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資占住宅完成投資的 %，比上半年高 個(gè)百分點(diǎn)。 ● 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)開始改善，但 90 平方米以下住宅比重仍然偏低。據(jù) 40 個(gè)重點(diǎn)城市信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，各地新審批、新開工住房中， 90 平方米以下普通商品住房供應(yīng)逐月增加。在批準(zhǔn)的預(yù)售商品住房供應(yīng)中， 90 平方米（含）以下的住房套數(shù)占比由 2020 年的 %，提高到今年 18 月的 %；面積占比由 %提高到 %，但離 “9070” 調(diào)控要求尚有較大差距。批準(zhǔn)預(yù)售商品住房套均建筑面積由 2020 年 7 月的 平方米下降到今年 18月的 平方米，但月末累計(jì)可售商品住房套均建筑面積仍高達(dá) 平方米。 2020 年，在快速城鎮(zhèn)化、居民收入持續(xù)增加以及人民幣升值等因素的作用下，需求旺盛仍然是我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市 場(chǎng)發(fā)展的基本特征，供給總量不足依然是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要問題。 同時(shí)，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的不確定因素，美國次貸危機(jī)的警示和我國政府采取的從緊的貨幣政策，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張。另一方面，提高第二套房貸的首付比例、多次加息，也將導(dǎo)致個(gè)人按揭貸款投放量的減少，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。 盡管今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在諸多的不確定因素，但各級(jí)政府促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的態(tài)度是堅(jiān)定的。專家認(rèn)為， 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)將朝著 “ 總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理 ” 和 “ 防止房?jī)r(jià)過快上漲 ” 的目標(biāo)邁出實(shí)質(zhì)性步伐，市場(chǎng)將進(jìn)一步回 歸理性。 小結(jié)：從開發(fā)政策方面，政府對(duì)開發(fā)商的實(shí)力進(jìn)行核查，保證開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，中小企業(yè)將被限制開發(fā)。 第三章 市場(chǎng)調(diào)查與分析 12 國家商業(yè)銀行在短短的半年時(shí)間內(nèi)，幾次調(diào)息，說明國家對(duì)金融方面的控制力度不滿。 中央對(duì)土地的嚴(yán)格監(jiān)管，旨在嚴(yán)格控制“炒賣土地”，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定起到一定的作用。 在銷售方面嚴(yán)格控制炒房，中央政策的力度非常大，確保市場(chǎng)的真實(shí)供需。 產(chǎn)品政策對(duì)產(chǎn)品作硬性規(guī)定，確保中低收入者的市場(chǎng)需求，回歸地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)。 ? 經(jīng)濟(jì)：從常州市歷年 GDP 及其增長(zhǎng)率來看， 1999 年至 2020 年，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常迅速，經(jīng)濟(jì)總量年 年攀高，每年的增長(zhǎng)率都超過 10%，尤其在 2020 年起，均超過 14%（ 2020年更是達(dá)到 %）。經(jīng)濟(jì)總量在 8年左右的時(shí)間里，翻了 番，在十五期間躋身全國綜合實(shí)力 50 強(qiáng)城市。（如圖 31和 3－ 2 所示） 02004006008001000120014001999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年GDP（億元） 圖 31 常州市歷年地區(qū)生產(chǎn)總值 051015201999年 2020年 2020年 2020年 2020年增長(zhǎng)率（％） 圖 32 常州市歷年地區(qū)生產(chǎn)總值 常州市在長(zhǎng)三角江蘇沿江八市中經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名在蘇州、無錫、南京之后，在南通、揚(yáng)南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 13 州、鎮(zhèn)江、泰州之前，位列第四位。（如圖 33 和表 31所示） 010000202003000040000500006000070000蘇州 無錫 南京 常州 南通 揚(yáng)州 鎮(zhèn)江 泰州人均GDP（元）GDP（億元） 圖 33 江蘇沿江八市 2020年經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較 第三章 市場(chǎng)調(diào)查與分析 14 表 31江蘇沿江八市 2020年綜合比較 蘇州 無錫 南京 常州 南通 揚(yáng)州 鎮(zhèn)江 泰州 發(fā)展速度（％） 15.3 15.1 15.2 15.1 15.4 15 15 15 工業(yè)產(chǎn)值（億元） 990 572 40 25 21 14 13 12 投資（億元） 187 133 14 76 81 43 40 40 消費(fèi)（億元） 905.1 824.1 1005 44 53 30 24 23 居民收入（元） 16276 16005 14997 14589 12384 11379 12394 11122 財(cái)政收入（億元） 718.1 421.8 51 22 17 117 11 11 上面數(shù)據(jù)表明： 常州市經(jīng)濟(jì)總體經(jīng)濟(jì)水平較高，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定，其在長(zhǎng)三角江蘇八市中的經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居中游，但其與蘇州、無錫、南京的綜合實(shí)力不斷拉大，與落后的南通、揚(yáng)州等城市的差距不斷縮小，并且從投資環(huán)境來看，其吸引力不如近鄰的無錫、蘇州和南京。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 從三大產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 比重來看，常州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“二三一”的布局，且第二產(chǎn)業(yè)占 55％以上 ,占據(jù)三大產(chǎn)業(yè)的核心地位。（如圖 34所示） 南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 15 0%20%40%60%80%100%2020 2020 2020第三產(chǎn)業(yè)（% ）第二產(chǎn)業(yè)（% ）第一產(chǎn)業(yè)（% ） 圖 34 常州市歷年三大產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP比重 從三大 產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率來看，常州市第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度最快，表現(xiàn)出強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，第三產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)勢(shì)頭，第一產(chǎn)業(yè)則呈下降趨勢(shì)。（如圖 35所示） 051015202020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率（％）第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率（％）第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率（％） 圖 35 常州市歷年三大產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率 常州擁有農(nóng)業(yè)機(jī)械制造、輸變電設(shè)備制造、工程機(jī)械、車輛及配件制造、新型紡織服裝等四大支柱產(chǎn)業(yè)和電子信息設(shè)備制造及軟件、生物醫(yī)藥及精細(xì)化工、新型材料等三大新興產(chǎn)業(yè)，從工業(yè)各行業(yè)主營業(yè)務(wù)所占比例來看，制造行業(yè)占 ％。（如圖 36所示） 第三章 市場(chǎng)調(diào)查與分析 16 0100200300400500600紡織業(yè)及紡織服裝業(yè) 電氣通訊等電子制造業(yè)主營業(yè)務(wù)收入（億元） 0紡織業(yè)及紡織 服裝等制造業(yè) 金屬冶煉及制造業(yè)設(shè)備制造業(yè) 電子制造業(yè) 化學(xué)制造業(yè)其他所占主營業(yè)務(wù)收入比重（％） 圖 36 常州市工業(yè)各行業(yè)主營業(yè)務(wù)收入及所占比例 上面數(shù)據(jù)表明： 三大產(chǎn)業(yè)均得到發(fā)展，第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度最快，是支柱產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)也快速發(fā)展，第一產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)較慢，產(chǎn)業(yè)逐漸趨向合理化； 結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，發(fā)達(dá)國家一般三次產(chǎn)業(yè)比例為： 5以下： 30 左右： 60左右。因此，常州市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景看好； 常州的主要支撐產(chǎn)業(yè)是制造業(yè)，總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力仍較強(qiáng)； 常州市私營企業(yè)數(shù)量多，但綜合實(shí)力不強(qiáng)。 商貿(mào)繁華度 從社會(huì)消費(fèi)品零售總額來 看，常州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額一直保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，近幾年增長(zhǎng)速度不斷加快。（如圖 37所示） 南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 17 01002003004005001999年 2020年 2020年 2020年 2020年社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 0%5%10%15%20%1999年 2020年 2020年 2020年 2020年增長(zhǎng)率（％） 圖 37 常州市歷年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長(zhǎng)情況 從進(jìn)出口貿(mào)易額來看，常州市進(jìn)出口貿(mào)易總額持續(xù)、快速、健康發(fā)展，并且發(fā)展速度非常快，均超過 20％，遠(yuǎn)高于其經(jīng)濟(jì)總量的增幅。（如圖 38 所示） 0204060801001999年 2020年 2020年 2020年 2020年進(jìn)出口貿(mào)易總額（億元） 01020304050601 99 9年2 00 0年2 00 1年2 00 2年2 00 3年2 00 4年2 00 5年2 00 6年2 00 7年進(jìn)出口貿(mào)易總額增長(zhǎng)率（％） 圖 38 常州市歷年進(jìn)出口貿(mào)易額及增長(zhǎng)率 第三章 市場(chǎng)調(diào)查與分析 18 從商貿(mào)物流方面看，隨著常州市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，交通途徑的不斷完善，與周邊的城市在開展經(jīng)貿(mào)、旅游、參觀等日益密切，人流呈快速遞增的趨勢(shì)，物流的增長(zhǎng)速度不如人流（如圖 39 所示）。值得注意的是其航空、港口的吞吐量不斷增加，尤其是港口，在 2020年運(yùn)輸貨物有 萬噸，占有貨物運(yùn)輸總量的 ％， 2020 年達(dá)到 萬噸，達(dá)到貨物運(yùn)輸總量的 ％。 02020400060008000100001202014000160002020年 2020年 2020年 2020年客運(yùn)量（萬人）貨運(yùn)量（萬噸） 10505101520252020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年客運(yùn)量增長(zhǎng)率（％）貨運(yùn)量增長(zhǎng)率（％） 圖 39 常州市歷年客貨流量及增長(zhǎng)率 從近幾年的旅游行業(yè)來看，常州因?yàn)橛衅漭^獨(dú)特的旅游資源如 中華恐龍園、溧陽天目湖旅游度假區(qū)、金壇茅山風(fēng)景名勝區(qū)等 ，吸引了大量的人來常旅游，旅游人口快速上漲，在 2020 年至 2020 年，旅游人口翻了三番，達(dá)到國內(nèi)旅游人口 萬人 /年，海外旅游人口 萬人 /年，常州正逐漸成為旅游城市。（如圖 310所示） 南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 19 02004006008001000120014002 00 0年2 00 1年2 00 2年2 00 3年2 00 4年2 00 5年2 00 6年2 00 7年國內(nèi)游客（萬人） 051015202020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年海外游客（萬人 圖 310常州市歷年旅游人口統(tǒng)計(jì) 上面數(shù)據(jù)表明： 常州市商貿(mào)活動(dòng)日漸頻繁，尤其是港口物流，逐漸成為主流，憑借著其堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)支撐，其商貿(mào)發(fā)展空間很大，旅游事業(yè)發(fā)展迅速，逐漸成為主流產(chǎn)業(yè)，必將帶動(dòng)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 政府財(cái)務(wù)收支 從財(cái)政收支情況看，常州市財(cái)政收