【文章內(nèi)容簡介】 務(wù)，至98年5月份，全市商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額141億元，比去年同期增加58億元。其中，個人住房按揭余額52億元，比去年同期增加36億元。有關(guān)方面表示，今年下半年，廣州市金融業(yè)將配合市政府房改房政策以及即將出臺的住房公積金貸款管理辦法，大幅度增加房地產(chǎn)貸款額度。而銀行利率的一再下調(diào)，不僅有利于發(fā)展商降低開發(fā)成本，而且有利于吸引民間儲蓄存款和股市資金投資樓市。——居民收入的增長和樓價的回落促使社會購買力相對提高改革開放以來，伴隨著國民經(jīng)濟(jì)的高速增長，廣州市居民收入水平一直保持較快的增長勢頭，收入水平在十大城市中始終高居首位。到1998年9月止，廣州市居民儲蓄存款余額已達(dá)到1752億元。由于供求關(guān)系的緩解，加上政府不斷清理各種稅費(fèi)，廣州市商品住宅價格出現(xiàn)回落，預(yù)計1999年商品住宅價格漲價空間不大。因此，居民對商品房、特別是中低價商品房的購買能力相對提高。1999年廣州市房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本趨勢：商品住宅一枝獨(dú)秀 1999年廣州市房地產(chǎn)投資將保持平衡的增長勢頭，預(yù)計全市房地產(chǎn)開發(fā)投資可望突破300億元，增幅為13%左右，其中住宅投資預(yù)計完成185億元，增幅為18%；寫字樓投資為28億元，增幅為12%，這將是繼97年投資減少后，連續(xù)第二年減少投資；商業(yè)用房預(yù)計完成投資45億元，增幅為10%。商品住宅將繼續(xù)保持一枝獨(dú)秀。隨著福利分房政策的正式終結(jié)，預(yù)計1999年價格適中的普通多層住宅將呈現(xiàn)較好的銷售態(tài)勢，增幅估計可達(dá)六成左右；規(guī)劃、設(shè)計、管理較好的豪華住宅小區(qū)將會繼續(xù)在銷售市場中占有一席之地，預(yù)計全年銷售面積會增長兩成左右。部分素質(zhì)優(yōu)良、環(huán)境幽雅的近、遠(yuǎn)郊樓盤，隨著人們選擇住房觀念的改變以及分期購車措施的實施，也會得到越來越多人的青睞。商品住宅的市場銷售價格，除少數(shù)優(yōu)質(zhì)熱銷樓盤有一、二成左右的升幅外，其余住宅供應(yīng)充足，估計調(diào)價的空間不大，總體上呈平穩(wěn)趨勢。 （二）項目市場分析該項目地段位于番禺市南村鎮(zhèn)，毗鄰番禺大橋，其市場優(yōu)勢主要表現(xiàn)在如下： 優(yōu)越的地理位置項目位于番禺南村番禺大橋東南地段，緊靠南村鎮(zhèn)政府新的搬遷地，其西面緊靠番禺大橋，北面直臨珠江水岸，西南面十分鐘車程是番禺市政府所在地，北面十五分鐘車程可到達(dá)廣州市天河區(qū)政府新址，其地理位置十分特殊。由于其處在番禺南村鎮(zhèn)政府所在地，離番禺市政府非常近，該地段將是番禺市今后發(fā)展的新興經(jīng)濟(jì)、文化中心地帶。而由于其緊靠廣州市南部，通過番禺大橋、華南大橋，到廣州市中心地帶—天河區(qū)、只需十五分鐘車程，完善的道路網(wǎng)絡(luò)，貫通廣州及番禺，而洛溪橋、虎門大橋、南沙港及蓮花山港咫尺可達(dá)，無論往返廣州、珠海、深圳或香港皆路路暢通，并且該項目本身規(guī)劃的專線交通汽車及特設(shè)的穿梭巴士，將使該項目的交通極為方便。而廣州市受地理位置及城市規(guī)劃影響，正急速地向東、向南的方向發(fā)展，廣州市重心東移及南移的趨勢已是不容置疑，東邊天河區(qū)經(jīng)過近十年的高速發(fā)展，已初具現(xiàn)代化新城市特點，作為今后廣州市房地產(chǎn)發(fā)展的重心地帶已成現(xiàn)實。西南邊番禺祈福新城、麗江花園、廣州碧桂園等樓盤推出及市場反映熱烈，說明了越來越多又是十分適合作為廣州市近郊、遠(yuǎn)郊商品住房發(fā)展地。并且，該項目北面是珠江水面，項目地塊本身內(nèi)有三座天然生態(tài)山林和兩條天然溪流、環(huán)境優(yōu)美，空氣清晰，非常適合建設(shè)為大型住宅小區(qū)。 配套完善，生活便利 1）生活設(shè)施配套：小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型的農(nóng)貿(mào)市場、超級市場、士多店、酒店餐廳、理發(fā)店等、極大方便居民日常生活需要。 2）健身娛樂、醫(yī)療保健設(shè)施：小區(qū)本身附設(shè)有醫(yī)療、娛樂設(shè)施，又臨近南村鎮(zhèn)、番禺市政府，市政各種設(shè)施，可滿足居民各種娛樂休閑、醫(yī)療健身需要。 3）教育設(shè)施：小區(qū)本身附設(shè)有中學(xué)、小學(xué)、幼兒園。 現(xiàn)有樓盤分析該項目屬于廣州市近郊、遠(yuǎn)郊類樓盤。目前該類樓盤價格大致在2000—4000元/平方米之間，其開發(fā)地點主要處于廣州市白云區(qū)、芳村區(qū)、番禺市、南海市黃岐鎮(zhèn)一帶，其中優(yōu)以番禺市靠近廣州市一帶的開發(fā)樓盤令人注目。近幾年來的發(fā)展軌跡表明，該地區(qū)樓盤售價一直呈穩(wěn)步上升趨勢，并且隨著開發(fā)樓盤的名聲越高，售價越高。比較典型的是麗江花園和珠江花園，麗江花園的售價從幾年前不到2000元/平方米攀升到現(xiàn)在的近4000元/平方米，珠江花園開發(fā)初期為2000元/平方米，不到兩年的時間內(nèi)，上升到現(xiàn)在的近4000元/平方米，這與廣州市近兩年來房地產(chǎn)售價小幅下調(diào)呈鮮明對比。下表是近期正在推售的同類樓盤狀況表：項目名稱項目地點目前銷售均價開發(fā)樓盤發(fā)展商麗江花園番禺大石鎮(zhèn)南浦島4000元/平方米低層、高層廣州市番禺粵海房地產(chǎn)有限公司華南碧桂園番禺南村鎮(zhèn)迎賓路4000元/平方米別墅、多層廣地花園番禺大石鎮(zhèn)迎賓路3800元/平方米多層、別墅廣地房地產(chǎn)有限公司富麗家園番禺大石鎮(zhèn)城西路3000元/平方米多層番禺市房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)總公司珠江花園番禺市沙窖島4000元/平方米28層番禺南英房地產(chǎn)有限公司與上述樓盤相比，華南新城在地理位置上占有絕對優(yōu)勢，并且，其開發(fā)商合生創(chuàng)展集團(tuán)和珠江投資有限公司在廣州市具有強(qiáng)大實力，在廣州市開發(fā)過多個大型享有極高聲譽(yù)的居民居住小區(qū)，華南新城通過國際招標(biāo)設(shè)計，樓盤素質(zhì)與周邊樓盤比較，更勝一籌麗江花園和珠江花園。華南新城項目售價定位于3200元/平方米留有余地，隨著該項目的市場聲譽(yù)的提高，其售價也將步步走高，有望突破4500元/平方米。項目的發(fā)展前景廣州市重心東移及南移的趨勢已是不容置疑，天河區(qū)作為今后廣州市房地產(chǎn)發(fā)展的重心地帶已成現(xiàn)實。即將全線通車的廣州環(huán)城高速公路將使廣州市的重心東移、南移范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。近期內(nèi)天河區(qū)政府遷到員村二馬路，是其明顯的跡象。預(yù)計今后的五年內(nèi)，天河市因市區(qū)的不斷擴(kuò)大，其環(huán)城高速公路已修了一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)，廣州市也極有可能會有這一個發(fā)展趨勢，廣州、番禺、南海、佛山、東莞、順德將有可能發(fā)展成為一個巨大的城市群眾體。這種發(fā)展趨勢將為該項目帶來巨大的發(fā)展機(jī)會。隨著廣州市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，居民生活水平的提高，人們購房觀念的轉(zhuǎn)變，廣州市商品住房的郊區(qū)化發(fā)展趨勢是不容置疑的。因此，華南新城項目的發(fā)展前景是極其廣闊的。七、項目開發(fā)計劃 分期開發(fā)——注重完整性與延續(xù)性。 作為一個超大規(guī)模的居住園區(qū)，分期開發(fā)是極具效益和效率的。項目計劃共分三期開發(fā)，一期作為樣板房工程，吸引業(yè)主的信心工程，配套公建設(shè)施齊全，巨大的主入口廣場給人強(qiáng)烈的視覺吸引。在一期取得成功后，開始二期開發(fā)，公建規(guī)模更大，配套更全。例如增加中心醫(yī)院等，勢必將園區(qū)品質(zhì)帶上更高一層。此時，以二期為基礎(chǔ)，發(fā)展三期，以別墅和大戶型住宅為主，更注重環(huán)境品質(zhì)，在多層與小 高層之間增設(shè)弧形綠化帶，整個園區(qū)發(fā)展成為設(shè)施完善、生態(tài)優(yōu)良的一流居住園區(qū)。分期開發(fā)規(guī)劃表項 目第一期第二期第三期總 計總規(guī)劃用地（M2）