【文章內(nèi)容簡介】 宅 69,104 萬平方米，增長 %。 中央經(jīng)濟工作會議將 2020 年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”， 2020 年 12 月 8 日，央行將存款利準備金率提高一個百分點；同年 11月 CPI 同比上漲 %；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位； 12月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房 ，繼 2020 年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅 收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機，消除 房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。 項目 開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會情況及管理、政策因素 2020 年， 濮陽市 實現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算） 億元，增長 %。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。按常住人口計算，全市人均生產(chǎn)總值 12287元，比 2020 年增長 %，翻了一番。近五年，是 濮陽 經(jīng)濟發(fā)展較快的五年，經(jīng)濟總量 從 2020 年的 億元，增加到 2020 年的 億元，年均增長速度達到%。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升， 2020 年二產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重達到 %，比 2020 年上升 個百分點。一產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重較 2020 年下降 個百分點。主要經(jīng)濟結(jié)構(gòu)比重見圖 2。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。年末就業(yè)勞動力 萬人，新增就業(yè)人員 萬人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 萬人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè) 萬人。組織農(nóng)村勞務(wù)輸出 萬人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %，就青年城 項目可行性研究報告 第 10 頁 共 49 頁 業(yè)形勢保 持穩(wěn)定。物價總水平溫和上漲。全年居民消費價格總水平比年初上升 個百分點，其中 ,服務(wù)價格上漲 個百分點。商品零售價格上漲 個百分點。食品類價格上漲 個百分點。房屋銷售價格上漲 %，其中商品房銷售價格上漲 %。安全生產(chǎn)形勢好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類安全事故 864 起，同比下降 ％；死亡 242 人，同比下降 ％；億元 GDP 生產(chǎn)安全事故死亡率為 ，道路交通萬車死亡率 ；煤炭百萬噸事故死亡率 ；工礦商貿(mào)企業(yè)十萬從業(yè)人員生產(chǎn)安全事故死亡率 ，四項安全生產(chǎn) 事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。 2020 年， 濮陽市 人口和計劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。年末全市戶籍人口 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 萬人，增長 %；鄉(xiāng)村人口 萬人，下降 %。人口出生率 ‰，人口死亡率 ‰，人口自然增長率 ‰ 。 城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。 2020 年 濮陽市 全部職工年平均工資 17673 元，月平均工資 1473 元。城市居民人均可支配收入 10681 元，比上年增長 %；扣除物價因素，實際增長 %。農(nóng)民人均純收入 4885 元，增長 %，實際增長 %。城市居民人均生活消費 7608元，比上年增長 %，扣除物價因素，實際增長 %；農(nóng)村居民消費 3554 元，增長 %，實際增長 %。 20202020 年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見圖 6和圖 7。社會保障事業(yè)穩(wěn)步推進。 年末全市五項社會保險擴面 萬人次，參?？?cè)藬?shù) 萬人次，征繳基金 億元（含企業(yè)養(yǎng)老保險清欠），支付各項保險待遇 億元。其中企業(yè)養(yǎng)老保險新增參保人數(shù) 萬人，參加社會養(yǎng)老保險人數(shù) 萬人，其中職工數(shù) 人，離退休人員 萬人；參加企業(yè)改制保險的單位 155 家，參加失業(yè)保險的職工人數(shù) 萬人；基本醫(yī)療保險的參保人數(shù)達 人，新增 萬人，其中職工 萬人，離退休人員 萬人。參加工傷保險人數(shù) 萬人，參加生育保險人數(shù) 萬人。居民享受最低生活保險的對象共有 萬人，城市居民領(lǐng)取失業(yè)保險人數(shù) 萬人，基本做到應(yīng)保盡保。 2020 年， 濮陽市 固定資產(chǎn)投資較快增長，投資結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 %。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資 億 元，與去年持平；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %，工業(yè)投入明顯加大。全年工業(yè)完成投資 億元，比上年增長 %。其中制造業(yè)完成投資 億元，占工業(yè)投資的比重為 %；電力、燃氣及水的生產(chǎn)青年城 項目可行性研究報告 第 11 頁 共 49 頁 供應(yīng)業(yè)完成投資 ，占工業(yè)投資的比重為 %。社會事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，全年完成投資額 億元，增長 %，最近五年是 濮陽 投資額增加最快的五年。 . 區(qū)域房地產(chǎn)市場 分析 濮陽 房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點 ① 主城區(qū)板塊 主城區(qū)為 濮陽市 老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在 18003000 元 /平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰峰境、亞華名都、世紀名城等。 主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價多為 18003000元 /平方米左右。 ② 華龍區(qū) 板快 濮陽市 新的行 政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)， 已形成一定的規(guī)模，政府機關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)開始體現(xiàn)，片區(qū) 市場將具有較大的發(fā)展和潛力。 濮陽市 民對 華龍區(qū) 的認可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為 濮陽市 民購房置業(yè)的首選區(qū)域。 主要特征： 普遍的樓盤規(guī)模比較大 ,檔次相對其他幾個區(qū)域要高 ,戶型面積上相對而言設(shè)計比較合理 ,以三房為主力 ,一般做到 120150 平方米 ,120130 平方米的三房旺銷 ,四房面積一般在 160190 平方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個區(qū)快。 ③ 立新片區(qū)板塊 相對其它幾個區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設(shè)速度也比較慢，交通、購物、 休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設(shè)施，生活的氛圍遠未形成。 青年城 項目可行性研究報告 第 12 頁 共 49 頁 主要特征：片區(qū)市場在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主要通過價格優(yōu)勢搶占市場份額，如蒸湘奧運世紀城為代表的樓盤，價格相對比較低。 濮陽 房地產(chǎn)投資分析 從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出， 濮陽 房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長，一次是 2020 年，一次是 2020 年。 2020 年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也可以說是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動，而 2020 年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場需求的策動，兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。 從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長，如下： 年 份 2020 2020 2020 2020 房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元） 增長幅度 % % % % 上表中很明顯， 20 2020 年是 濮陽 房地產(chǎn)投資的快速增長年，快速的投資增長來自于 濮陽 房地產(chǎn)市場需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是 2020 年就開始興建的項目，只經(jīng)過 12年的銷售，項目就基本售完，表明銷售速度大大提升。 濮陽 房地產(chǎn)供求分析 1）供給分析 01002003004005002020 2020 2020 2020商品房施工面積(萬平方米) 其中新開工面積(萬平方米) 年 份 2020 2020 2020 2020 商品房施工面積（萬平方米） 其中新開工面積（萬平方米） 新開工面積增幅 % % % % 2020 年， 不管是施工總面積和新開工面積都增加了 100萬平方米以上，尤其是新青年城 項目可行性研究報告 第 13 頁 共 49 頁 開工面積增幅達 %,與市場投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系， 2020 年可以算是一個不折不扣的 濮陽 房地產(chǎn)開發(fā)年。 2）需求分析 20202020商品房銷售面積一覽表0501001502020 2020 2020商品房銷售面積(萬平方米) 年 份 2020 2020 2020 商品房施工面積（萬平方米） 增幅 14． 08% 24． 90% 12． 12% 20202020商品房銷售總額一覽表051015202020 2020 2020商品房銷售總金額(億元) 年 份 2020 2020 2020 商品房施工面積（萬平方米） 增幅 16． 04% 39． 46% 29． 04% 從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著 較大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。 濮陽 房地產(chǎn)市場特征分析： 綜上所述， 我們 可以 對近幾年 濮陽 房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下： ① 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系。 ② 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。 青年城 項目可行性研究報告 第 14 頁 共 49 頁 ③ 商品房 供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。 ④ 產(chǎn)品建筑設(shè)計水平的提高，不管是立面設(shè)計、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實用率、 園林等等方面，任何項目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。 2020 年 濮陽 樓市分析 ① 濮陽 房地產(chǎn)市場走勢 隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實， 濮陽 2020 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計將 呈現(xiàn)以下特點： 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。 當前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強轉(zhuǎn)弱，新注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹慎入市。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進一步減緩已批準項目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會固定資產(chǎn)投資增速。 2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積 90平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加， 中低價位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型 住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。 3）土地供給將進一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會保持增長，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。 ② 2020年 濮陽 樓市走勢 對 濮陽 房價的走勢，目前受到宏觀調(diào)控政策、 CPI 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至 3000 點以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現(xiàn) 增長的勢頭，主要是因為土地成本的增加，建筑材料的價格增長，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的大幅度提升，所以 2020 年樓市房價依然有一定的上漲空間。 . 銷售預(yù)測 項目 需求分析 本項目所在地 華龍區(qū) 是 濮陽市 最大的一個區(qū) ,人口眾多 ,交通發(fā)達 ,但湘江以東尚沒有一個具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū) ,在這里工作和經(jīng)商的人很多 ,學(xué)校、醫(yī)院、幼兒青年城 項目可行性研究報告 第 15 頁 共 49 頁 園、工廠、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高， 項目將 利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在 濮陽 華龍區(qū) 打造出一個 人文共生的 生態(tài)示范小區(qū) ， 以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造 濮陽 高品質(zhì)、高標準、不可復(fù)制的江景住房， 使得沿河而居成為濮陽 人民追求 新生活的時尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。 項目銷售目標群定位 本項目規(guī)劃為 濮陽 地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標 客戶 群定位如下： ① 一類客戶：企事業(yè)單位職工 本項目周邊的大型企業(yè)較多，上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、 濮陽 鐵路部門職工等等。 ② 二類客戶：周邊的私營業(yè)主 項目毗臨 濮陽 火車站，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大 濮陽 主 力批發(fā)市場，具備大批有購買實力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。 ③ 三類客戶：周邊學(xué)校老師 華龍區(qū) 學(xué)校眾多，從小學(xué)到大學(xué)皆而有之，如 華龍區(qū) 實驗小學(xué)、 濮陽 師范學(xué)院、濮陽 工業(yè)大學(xué)、 濮陽 機械技術(shù)學(xué)校、 濮陽 財政學(xué)校等等，從業(yè)教師近萬人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強的購買能力。 ④ 四類客戶： 華龍區(qū) 公務(wù)員 華龍區(qū) 公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改 善居住環(huán)境的基本要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。 ⑤ 五類客戶： 濮陽 在外地成功人士 目前湘江邊乃至整個 濮陽 ，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對于在外工