【文章內容簡介】 具有 高層的各類結構房屋、工企和復雜構筑物建筑施工 設計 管理經驗 。 2020年 6 月 —2020年 武漢瑞安天地房地產發(fā)展有限公司 擔任工程經理， 建立和推動公司職業(yè)健康安全環(huán)保體系的工作 和 5S 管理工作 ， 具有建筑面積超過 26 萬平米超級商業(yè)廣場的工程管理經驗 。 歷史操盤 ：一年內帶領團隊完成 武漢天地商業(yè)一期工程 。 合約經理：高燕妮 女士 注冊造價工程師、 14 年地產業(yè)從業(yè)經歷， 10年建筑機電安裝工程及土建概、預、結算工作經驗， 7 年獨立 負責房地產公司工程造價管理方面的工作經驗，曾 任武漢漢鵬房地產開發(fā)有限公司工程造價師和預結算經理， 2020 年加入某房地產公司主持 27萬方住宅商務小區(qū)所有相關造價的工作 。 成本經理：唐洪流先生 注冊造價工程師 、 12 年相關成本和合約管理經驗， 2020 年 2 月任職于 耀江神馬實業(yè)（武漢）有限公司 擔任部門經理 全面主持麗景灣一期成本合約工作 ， 2020 年 2 月起擔任浙江某大型民企成本總監(jiān)，具備 大型綜合體和大型住宅小區(qū)成本和合約 管理工作 經驗 。 開發(fā)經理：劉愷先生 5 年地產業(yè)從業(yè)經歷，歷任 正安實業(yè) (武漢 )有限公司 開發(fā)主管， 武漢瑞安天地房地產發(fā)展有限公司 開發(fā)主管， 武漢萬達廣場投資有限公司 開發(fā)主管， 武漢聯發(fā)瑞盛置業(yè)有限公司 高級經理，具備 大型規(guī)劃建設項目審批經驗 。 設計經理：王華先生 5 年地產業(yè)從業(yè)經歷，歷任 廣東省建筑設計研究院東莞分院 建筑工程師， 廣州市天河建筑設計研究院 項目負責人，湖北新長江置業(yè)有限公司 項目負責人，負責建筑方案 及施工圖設計 ，對 對住宅面積配送方面頗有研究 。 拆遷主管 許曉麗女士 助理工程師 、 12 年地產從業(yè)經歷 ， 1997 年加入武漢江城物業(yè)集團營銷管理部， 2020 年 10 月加入浙江華立集團任總監(jiān)助理， 2020 年 10 月加入某集團公司任項目經理，具備地產項目青年路 59號片危改項目可行性研究分析報告 22 開發(fā)前期全程工作經驗。 由以上諸位在房地產行業(yè)擁有豐富從業(yè)經驗和深厚專業(yè)功底的人士所組成的項目管理團隊，為本項目的高端品質和經營管理提供了有力保障。 青年路 59號片危改項目可行性研究分析報告 23 第四節(jié) 青年路 59 號片危改項目背景 青年路 59 號片 危改項目屬于武漢市危房改造類項目， “ 危房 ” 是我國城市化進程中的特殊產物，具有復雜的歷史背景和社會經濟根源。 “ 危房 ” 改造的重要意義在于其綜合性和深刻性。 改革開放以 來，經過 20 余年的全面發(fā)展，武漢市這個歷史之城取得了許多發(fā)展成果，但同時也面臨著能源、土地等重要資源的緊缺。 2020 年 6 月武漢市國土房產部門表示，最多用 5 年時間消除 160 萬平方米的危房，這些危房分布在江岸、江漢、橋口、武昌等老城區(qū)，有不少五六十年代的磚木、磚混結構建筑，因年久失修，亟待改造。但由于危房改造還建量大，拆遷成本高，使一些開發(fā)商顧慮重重。為加快現有危房改造，武漢市將嘗試同時推進成片改造和零星改造，結合重點維修和部分拆除，最大限度地消滅危房。此外，武漢市將吸納多方力量實施危房改造，一方面收購土地進行 儲備，另一方面向社會招標，選擇有實力，重信譽的開發(fā)商進行危房改造工程。 武漢市現有在冊危房 196 萬平方米，超期使用房屋 310 萬平方米，棚戶區(qū)房屋約 260 萬平方米。 2020 年武漢市把 “加大舊城區(qū)危房改造力度 ”列入政府為群眾辦好的 10 件實事之首。 武漢市副市長尹維真要求，危舊房改造要充分考慮群眾的生活、生產需求，注重完善配套，市政基礎設施要跟上，教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套也要跟上，提升城市整體功能，提升群眾的整體生活質量。 青年路 59號片危改項目可行性研究分析報告 24 2020 年以來，武漢市陸續(xù)出臺了 若干 支持危房改造的相關政策文件，相關規(guī)定如下： 《 市人民政府關于加強危房改造項目建設用地管理工作的通知》 武政 [2020]32 號 該通知要求： 危房改造要堅持規(guī)劃先行，嚴格按照城市總體規(guī)劃和全市危房分布情況制定危房改造近期規(guī)劃；要堅持成片改造，避免零星開發(fā)；要按照 “統一規(guī)劃、漸次推進 ”的原則，把危房改造與舊城改造、環(huán)境創(chuàng)新、優(yōu)秀歷史建筑保護、特色老里弄保護等工作結合起來，認真做好當年危房改造計劃報批和具體項目的規(guī)劃定點、用地范圍劃定等工作。 要堅持危房改造條件，成片改造范圍內的危房比例原則上不得低于 40%。 對于預期收益很低的危房改造項 目，可以將拆遷成本作為公開出讓底價。 《市人民政府關于進一步加快城中村和舊城改造等工作的通知》 武政〔 2020〕 37 號 該通知要求： 實施城中村和舊城改造是我市推進 “兩型社會 ”建設的重要舉措，是踐行科學發(fā)展觀、構建和諧社會的客觀要求。各區(qū)、各部門要進一步提高認識，統一思想，增強推進城中村和舊城改造工作的緊迫感，以科學發(fā)展觀為統領，以促進經濟社會協調發(fā)展為目的，抓住機遇，克難攻堅，進一步改善居民生活環(huán)境，塑造城市形象，提升城市品位，優(yōu)化城市空間。 為加強對城中村和舊城改造工作的組織領導，決定成 立由市人民政府市長阮成發(fā)任組長、副市長孫亞任副組長， 對各區(qū)城中村和舊城改造融資進行貼息，由市財政局根據各區(qū)改造量確定各區(qū)的融資貼息規(guī)模，融資貼息所需資金由市、區(qū)財政按 6： 4 比例分擔。 青年路 59號片危改項目可行性研究分析報告 25 第 五 節(jié) 青年路 59 號片危改項目社會意義和依據 （一）危房改造項目是一個事關廣大人民群眾切身利益的民生工程。加快危房改造對促進經濟發(fā)展，改善居民居住環(huán)境與生活品質，推進武漢市 “兩型社會 ”建設，具有十分重要的意義，具體體現在以下方面： 有利于節(jié)約和集約利用城市土地，為城市建設與發(fā)展創(chuàng)造良好的條件； 危房改造是 實現武漢市經濟發(fā)展戰(zhàn)略目標的重要環(huán)節(jié)，有利于樹立武漢市國際化大都市的形象。危房改造促進了武漢市道路交通狀況、城市基礎設施和市容環(huán)境面貌的改善，使城市載體功能進一步優(yōu)化，投資環(huán)境得到明顯改善，從一個側面加快了武漢市向國際化大都市邁進的步伐。 通過危房改造，居民的居住條件和生活環(huán)境得到了很大的改善，提高了武漢市居民的整體生活質量。 危房改造實際上已成為政府為人民群眾所辦的最大實事之一，這種 “急群眾之所急、讓大多數普通百姓收益 “的做法極大地聚斂了民氣，推動了武漢市 “民心工程 ”建設，提高了政府在群眾中威望。 改善了城市面貌、解決了違法建設等問題，有力促進了城市文明建設。 （二）危房改造的經濟意義 從幾年的情況看，危房改造已經成為帶動武漢市經濟發(fā)展的一個最為耀眼的亮點和重要的增長點。 危房改造的工作重點是一些老城區(qū)的房屋改造，這些老城區(qū)，本身蘊涵著巨大的開發(fā)潛力，危改的實施帶動了這些地區(qū)的開發(fā)。 危房改造啟動了武漢市低迷多年的房地產市場，特別是隨著貨幣安置方式的推行，居民對商品房的需求大增，為武漢市房地產業(yè)的發(fā)展提供了良好的市場環(huán)境和市場需求。 危房改造也帶動了相關產業(yè)的發(fā)展，如建材、化工 、機械、家電等第二產業(yè)和交通運輸、商業(yè)、金融保險、物業(yè)管理等第三產業(yè)。 由于危房改造本身所蘊涵的巨大開發(fā)潛力，吸引了社會資金的投入，增加了武漢市建設資金的投入量。青年路 59號片危改項目可行性研究分析報告 26 第二部分 青年路 59 號片危改 項目 市場可行性分析 第一節(jié) 武漢市房地產市場總體分析 武漢地處我國內陸腹地，九省通衢，具有承接南北、連接東西的地域優(yōu)勢，是東部發(fā)達地區(qū)的大后方和西部大開發(fā)的前沿陣地，在中央 “中部崛起 ”的戰(zhàn) 略決策引導下經濟得到了快速發(fā)展。 一、武漢經濟快速增長 2020 年，武漢市 GDP 達到 億元，首次邁入全國城市 GDP“5000 億元俱樂部 ”，與 2020 年的 4620 億元相比，絕對值凈增近 900 億元，同比增長 %，呈加速增長之勢。 2020 年，武漢市全社會固定資產投資 億元，增長 %；社會消費品零售總額 億元，增長 %；武漢市城市居民人均可支配收入 元，增長 %，經濟增長繼續(xù)保持良好勢頭。 20202020 武漢市歷年 GDP 及增速 01000202030004000500060002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 20200%5%10%15%20%25%30%武漢市歷年 GDP （億元） 增長率 青年路 59號片危改項目可行性研究分析報告 27 武漢 “十二五 ”沖擊萬億 GDP。 武漢市第十二屆人民代表 大會第七次會議，市長唐良智作《政府工作報告》中指出， “十二五 ”武漢市基本構成具有比較優(yōu)勢的現代產業(yè)體系，進入萬億元GDP 城市行列： 以傳統支柱產業(yè)高端化、高新技術產業(yè)化、戰(zhàn)略性新興產業(yè)規(guī)模化為目標，加快產業(yè)結構優(yōu)化升級，全面構建以戰(zhàn)略性新興產業(yè)為先導、以先進制造業(yè)和現代服務業(yè)為支撐的現代產業(yè)體系，經濟實力再上新臺階。到 “十二五 ”末，地區(qū)生產總值超過 1 萬億元，人均地區(qū)生產總值達到 10 萬元，財政收入超過 2500 億元，地方一般預算收入超過 960 億元。 二、武漢城鎮(zhèn)居民收入不斷提高 20202020 武漢市城市 居民人均可支配收入及增速 05000100001500020200250002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 20200%5%10%15%20%武漢市城市居民人均可支配收入（元） 增長率 2020 年武漢市人均可支配收入持續(xù)上漲，城市居民人均可支配收入和農民人均純收入分別達到 20806 元和 8295 元，人民生活水平提高，潛在購買力強。 其中城市居民收入人均工資性收入 ，比上年同期增加 ，增長 %；人均經營凈收入 元，比上年同期增加 元，增長 %；人均財產性收入為 元，比上年同期增加 元，增長 倍。 可以預期，基于以下原因 ，武漢的房價在未來將會逐漸趨穩(wěn)并具有堅實的經濟基礎作為支撐。 青年路 59號片危改項目可行性研究分析報告 28 （一） 2020 年 12 月國務院批準武漢城市圈和長沙、株洲、湘潭城市群為全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設綜合配套改革試驗區(qū)， 2020 年 9 月武漢城市圈綜改方案又獲得國務院的正式批復，成為國內第一個啟動綜改試點的城市圈。武 漢城市圈面臨巨大的發(fā)展機遇。 同時，國家對武漢城市圈的支持力度逐步加大， 67 個國家部委和單位與湖北省簽訂合作協議或備忘錄，先后在圈域批準設立綜合性國家級高技術產業(yè)基地、國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、國家創(chuàng)新型試點城市、中國首個綜合交通樞紐研究試點城市、國家新型工業(yè)化產業(yè)示范基地等 10 多項 “金帽子 ”。 2020 年，東湖新技術開發(fā)區(qū)被國務院批準為全國第二個國家自主創(chuàng)新示范區(qū)，武漢被授予 “國家創(chuàng)新型試點城市 ”。 武漢市以循環(huán)經濟為突破口，以重大示范工程為載體，扎實推進 “兩型社會 ”建設綜合配套改革試驗；實施 “碧水藍天 ”工 程，漢陽“六湖連通 ”架構基本形成，大東湖生態(tài)水網構建工程進展順利；大力倡導綠色消費，公共自行車免費租賃系統和廢舊電池回收網絡基本形成；節(jié)能減排主要指標超額完成 “十一五 ”規(guī)劃目標。 武漢市 “兩型社會 ”建設取得階段性成果。 武漢在中部崛起的逐步實現以及 “兩型社會 ”的建設將是武漢房地產市場健康有序發(fā)展的基礎，同時加上居民對武漢市經濟發(fā)展前景的良好預期，潛在的剛性市場需求將使得武漢房地產價格再不會大幅度回調。 青年路 59號片危改項目可行性研究分析報告 29 （二）增加固定投資一直是中國經濟增長的主要動力，國家將以鐵路建設為核心加快基礎設施建設步伐。而在此輪鐵路建設中，武漢由于優(yōu)越的地理位置將成為投資的重點區(qū)域。 “十一五 ”期間，武漢市綜合交通樞紐建設實現重大突破，成為全國鐵路四大主樞紐之一。高速鐵路樞紐站——武漢火車站建成使用，武廣高鐵開通，武漢進入 “高鐵時代 ”。漢口火車站、武昌火車站改造一新。武漢鐵路集裝箱中心站、規(guī)模亞洲第一的武漢北編組站建成投入使用。謀劃建設武漢新港，實現 “億噸大港 ”目標，長江中游航運中心建設加快。 在中國的鐵路圖上，武漢正處于南北京廣高鐵和東西滬漢蓉鐵路大十字架的交會處， 4小時鐵路圈也已清晰可見。 “十二五 ”期間，湖北境內鐵路 建設項目達到 30個，建設投資規(guī)模達到 2798億元。隨著這些項目陸續(xù)建成，到 “十二五 ”末，湖北鐵路營業(yè)里程將達到