【正文】 。 （三）成交狀況 2020 年，武漢商品房共成交 130595 套，日均銷售新房 358 套，與 2020 年基本持平。盡管調控政策不斷收緊，房價卻呈現 非常穩(wěn)健 的 態(tài)勢 ，在 2020 年的價格基礎上再次有所 攀升。 武漢市商品房（住宅）成交均價年度走勢圖 2020300040005000600070002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020商品房成交均價（元/平米） 商品住宅成交均價（元/平米） 2020 年 武漢市商品房出現大幅上漲，商品房成交均價 6561 元 /平方米，同比增長 %，商品住房銷售均價為 6184 元 /平方米，同比上升 ％。 青年路 59號片危改項目可行性研究分析報告 32 （五）房價收入比相對較為合理是武漢房價的有力支撐 數據來源：中國指數研究院 城市 2020年房價收入比 深圳 北京 上海 南昌 合肥 武漢 鄭州 長沙 數據來源：中國指數研究院 從以上圖表分析可見，近 10年來，武漢房價收入比始終保持在 10以下； 2020年，武漢房價收入比為 ，與全國一線城市及中部地區(qū)部 分二線城市相比，相對較低。在市域構建了 “兩環(huán)六楔 ”、 “兩網交融 ”的生態(tài)框架 ——給城市劃出風道和生態(tài)走廊， “綠楔 +城市風道 ”構成了武漢的六臺 “生態(tài)電扇 ”，降低城市熱島效應。 ” ? 城市規(guī)模不斷擴大 《總體規(guī)劃》確定武漢城市面積 8494平方公里，主城區(qū)依托 “兩江交匯、三鎮(zhèn)鼎立 ”的自然格局，逐步完善漢口、武昌、漢陽的功能，促進一體化發(fā)展；按照 “多中心組團 ”式布局，依托 “雙快一軌 ”復合型交通走廊，由主城區(qū)向外布局六大新城組群，形成 “主城 +六大新城組群 ”的開放式空間結構。 隨著武漢房地產市場走勢逐漸明朗，加之城鎮(zhèn)化的加速及多個城中村和舊城改造項目拆遷計劃的逐步實施，不僅將會釋放首次置業(yè)的剛性需求，而且還將促進城鎮(zhèn)居民的 “賣舊買新、賣小買大、賣劣買優(yōu) ”的改善型需求的釋放。亞洲最大的編組站在武漢，高鐵維修、培訓中心都在武漢，所以武漢是 “高鐵時代 ”無可爭議的全國交通樞紐城市。謀劃建設武漢新港，實現 “億噸大港 ”目標，長江中游航運中心建設加快。 “十一五 ”期間，武漢市綜合交通樞紐建設實現重大突破，成為全國鐵路四大主樞紐之一。 武漢市 “兩型社會 ”建設取得階段性成果。武 漢城市圈面臨巨大的發(fā)展機遇。 二、武漢城鎮(zhèn)居民收入不斷提高 20202020 武漢市城市 居民人均可支配收入及增速 05000100001500020200250002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 20200%5%10%15%20%武漢市城市居民人均可支配收入（元） 增長率 2020 年武漢市人均可支配收入持續(xù)上漲，城市居民人均可支配收入和農民人均純收入分別達到 20806 元和 8295 元，人民生活水平提高，潛在購買力強。 2020 年，武漢市全社會固定資產投資 億元，增長 %；社會消費品零售總額 億元，增長 %；武漢市城市居民人均可支配收入 元，增長 %，經濟增長繼續(xù)保持良好勢頭。 危房改造也帶動了相關產業(yè)的發(fā)展，如建材、化工 、機械、家電等第二產業(yè)和交通運輸、商業(yè)、金融保險、物業(yè)管理等第三產業(yè)。 改善了城市面貌、解決了違法建設等問題，有力促進了城市文明建設。加快危房改造對促進經濟發(fā)展，改善居民居住環(huán)境與生活品質，推進武漢市 “兩型社會 ”建設，具有十分重要的意義，具體體現在以下方面： 有利于節(jié)約和集約利用城市土地，為城市建設與發(fā)展創(chuàng)造良好的條件； 危房改造是 實現武漢市經濟發(fā)展戰(zhàn)略目標的重要環(huán)節(jié)，有利于樹立武漢市國際化大都市的形象。 《市人民政府關于進一步加快城中村和舊城改造等工作的通知》 武政〔 2020〕 37 號 該通知要求： 實施城中村和舊城改造是我市推進 “兩型社會 ”建設的重要舉措，是踐行科學發(fā)展觀、構建和諧社會的客觀要求。 武漢市副市長尹維真要求，危舊房改造要充分考慮群眾的生活、生產需求，注重完善配套，市政基礎設施要跟上，教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套也要跟上，提升城市整體功能，提升群眾的整體生活質量。為加快現有危房改造，武漢市將嘗試同時推進成片改造和零星改造，結合重點維修和部分拆除，最大限度地消滅危房。 “ 危房 ” 改造的重要意義在于其綜合性和深刻性。 設計經理：王華先生 5 年地產業(yè)從業(yè)經歷，歷任 廣東省建筑設計研究院東莞分院 建筑工程師， 廣州市天河建筑設計研究院 項目負責人，湖北新長江置業(yè)有限公司 項目負責人，負責建筑方案 及施工圖設計 ，對 對住宅面積配送方面頗有研究 。 歷史操盤 ：一年內帶領團隊完成 武漢天地商業(yè)一期工程 。 四、 20202020 年 負責武昌街道口 4 萬平米未來城購物中心的籌建、策劃、招商、運營等工作 ， 購物中心已完成招商近九成 ， 年租金青年路 59號片危改項目可行性研究分析報告 21 收益預計可達 6000 萬元人民幣以上 。 青年路 59號片危改項目可行性研究分析報告 20 營銷副總：王宇軍先生 18 年地產業(yè)從業(yè)經歷， 10 年高管 履歷， 對本土商業(yè)認識清晰 ,尤其在時尚零售商圈 及專業(yè)批發(fā)市場長期從事商鋪銷售及招商，積累了廣泛而成熟的客戶資源及成功的實戰(zhàn)經驗。 執(zhí)行總 經理 ： 陳祖云先生 17 年地產業(yè)從業(yè)經歷 2020年 12月 2020 年 4月 武漢新能置業(yè)有限公司常務副總經理 2020 年 2020 年 千里馬投資有限公司 CEO 2020 年 2020 年 武漢恒安房地產開發(fā)有限公司總經理 2020 年 2020 年 武漢綠島房地產開發(fā)有限公司總經理2020 年 2020 年 武漢三方置業(yè)有限公司副總經理 主要業(yè)績 ： 一、 20202020 年主持開發(fā)的江岸區(qū) 盧溝橋路一號的怡 景花園，該 項目占地 11000 平米，總建筑面積 74300 平米 ， 開創(chuàng)了武漢高檔小區(qū)的先河，成為當年武漢第一標志性的高檔商品房樓盤，并創(chuàng)下了當年最高成交價格與當年度銷售總額過億的成績，該項目當年被湖北報業(yè)集團、長江日報報業(yè)集團分別評為當年武漢十佳樓盤，同時 本人 被評為2020 年度武漢十佳房地產職業(yè)經理人。 丁鳳蘭女士亦秉承 “創(chuàng)造財富 回報社會 ”的理念，積極參與社會公益及慈善活動。 1997年太和出資人民幣 2020 萬買斷央視一套黃金時間五秒廣告，同年邀請國際知名名模瞿穎小姐加盟太和，出任 “TAHAN”形象代言人。對于每一間經營 TAHAN 產品的店鋪，無論在貨品經營方式、服務態(tài)度、裝潢、陳列、廣告、推廣策略，甚至貨源補充及電腦系統(tǒng)等，都按現代零售管理的標準及要求，精益 求精，強力推進企業(yè)做到 “以市場需求為導向、以品牌文化求發(fā)展、以知識效率創(chuàng)收益 ”，做到讓顧客滿意百分百。 “TAHAN”品牌女裝為國內知名品牌。通過參與這些優(yōu)質項目的開發(fā)，太和實業(yè)積累了豐富的房地產開發(fā)經驗，培養(yǎng)和 組建了一支有多項大型房地產項目開發(fā)經驗的管理團隊，這也是 本 項目能夠成功實施的保障。 公司擁有一支年輕化、高學歷、高素質的員工隊伍，現有員工1,045 人，其中 管理人員和技術人員 652 人，全部為大學本科以上學歷，中、高級職稱人員占 80%以上。 青年路 59號片危改項目可行性研究分析報告 15 第三節(jié) 青年路 59 號片危 改 項目 開發(fā)企業(yè) 分析 一、項目投資公司太和實業(yè) 武漢太和實業(yè)有限公司（以下簡稱 “太和實業(yè) ”）是一家民營股份制企業(yè)，成立于一九八九年，注冊資本金 1 億元。 建設大道金融中心是武漢市高檔寫字樓最為密集、金融企業(yè)總部最為集中的區(qū)域，該區(qū)域聚集了漢口銀行、長江證券、合眾人壽、交銀國投等 4 家全國性總部金融機構，香港匯豐、法國興業(yè)、香港東亞、建行、交行、招行、廣發(fā)、浦發(fā)等 14 家中外銀行區(qū)域總部，國信證券、招商證券、天平保險、陽光保險等19 家證券和 15 家保險公司地區(qū)總部以及 6 家區(qū)域后臺服務中心。 隨著國家 “中部崛起 ”戰(zhàn)略的提出和武漢城市圈的建設，服務于武漢經濟，滿足日益緊密的國際經貿合作與交流，武漢市委、市政府適時提出建設自己的 CBD。其中，綜合商業(yè)區(qū)和核心商務區(qū)是 CBD 的核心，未來的金融商務功能都會聚集到這兩個區(qū)域。 由此，本項目綜合購物中心的定位將有利于與周邊現有競爭商業(yè)形成差異化經營，同時基于項目所處區(qū)位， 將對于 解放大道 北區(qū)域的消費群 形成一定 的攔截效應，從而為本 項目 的商業(yè)提供 一定 消費支撐。 同時，項目 三面臨街，臨街面近 500 米， 可達性和 可視 性優(yōu)勢非常突出。 地鐵 2 號線 青年 路站 (規(guī)劃 ) 項目地塊 范圍 青年路 59號片危改項目可行性研究分析報告 6 項目門前 目前 有 64 路外環(huán)通宵線， 509 路， 536 路通宵線， 590 路， 10 路通宵線， 597 路， 208 路， 648 路， 603 路， 621 路， 704 路， 719 路， 720 路， 721路等 十余條公交線路， 可暢行武漢三鎮(zhèn) ，交通極為便利 。 項目地塊位于青年路中段， 臨地塊呈 “凸 ”形， 其四至關系為 東臨青年路，西鄰妙墩路，北臨妙墩橫路， 南鄰新一佳廣場， 三面臨街，并且其中約 200 米臨城市主干道青年路， 沿妙墩路長約 90 米，地塊整體的沿街面約為 470 米， 可 視性及可達性好，商業(yè)開發(fā)價值極高。項目周邊目前無 大型購物中心 ，且項目所處傳統(tǒng) 武廣商圈輻射范圍內的 漢口商業(yè)主要集中在解放大道沿線以南，以北區(qū)域商業(yè)相對匱乏 ；與此同時， 其業(yè)態(tài)幾乎以百貨為主，業(yè)態(tài)相對單一。 青年路 59號片危改項目可行性研究分析報告 3 總 論 一、 青年路 59號片危改 項目 所處區(qū)位 本項目地塊位于武漢市江漢區(qū)青年路 59 號 ，處于武漢市核心商圈 （ 武廣商圈 ） 、西北湖高端住宅區(qū)以及 武漢 核心 商務區(qū) （ 建設大道金融 街 、王家墩 CBD 和寶豐商務區(qū) ） 交匯之處，所在區(qū)域交通便捷、經濟發(fā)達、商務氛圍濃厚、高收入人群聚集 。怡景 地產 指武漢 怡景地產 有限公司， 系 青 年路 59號片危改 項目開發(fā)商。青年路 59號片危改 項目可行性研究 分析 報告 武漢 怡景 地產 有限公司 青年路 59 號片危改 項目 可行性研究分析報告 （ 2020 年 4 月） 武漢怡景地產有限公司 青年路 59號片危改 項目可行性研究 分析 報告 目 錄 前 言 ................................................................................................. 1 釋 義 ................................................................................................. 2 總 論 ................................................................................................. 3 第一部分 青年路 59 號片危改項目概述 ......................................... 4 第二部分 青年路 59 號片危改項目市場可行性分析 ................... 26 第三部分 青年路 59 號片危改項目規(guī)劃設計分析 ....................... 50 第四部分 青年路 59 號片危改項目財務可行性分析 ................... 62 第五部分 青年路 59 號片危改項目不確定因素分析 ................ 77 第六部分 項目 可行性分析前提及分析結論 ............................... 80 附件：青年路 59 號片危改項目投資明細表 ................................... 80 青年路 59號片危改 項目可行性研究分析報告 1