【正文】 ................... 15 花好月圓 ............................................................................................... 15 項目的客戶定位 .............................................. 19 青島市區(qū)客源 ....................................................................................... 19 市北區(qū)和外地客源 ............................................................................... 19 ......................................... 20 項目的建設(shè)條件 .............................................. 20 場地條件 ............................................................................................... 20 供水條件 ............................................................................................... 20 污水排放條件 ....................................................................................... 20 雨水排放條件 ....................................................................................... 20 供熱條件 ............................................................................................... 20 燃氣供應(yīng)條件 ....................................................................................... 20 供電、電訊條件 ................................................................................... 21 項目的整體規(guī)劃布局 .......................................... 21 規(guī)劃主導(dǎo)思想 ....................................................................................... 21 總體規(guī)劃思路 ...................................................................................... 21 配套設(shè)施的規(guī)劃特點 ........................................................................... 23 單體布局的特點 ................................................................................... 23 建筑的設(shè)計方案 .............................................. 24 工程概況 ............................................................................................... 24 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 2 設(shè)計依據(jù) ............................................................................................... 24 建筑設(shè)計構(gòu)思 ....................................................................................... 25 方案設(shè)計說明 ....................................................................................... 25 建筑的結(jié)構(gòu)方案 .............................................. 30 工程概況 ............................................................................................... 30 結(jié)構(gòu)設(shè)計依據(jù) ....................................................................................... 30 荷載取值及主要設(shè)計參數(shù) ................................................................... 30 主體結(jié)構(gòu)選型 ....................................................................................... 31 項目實施的進度安排 ........................................................................... 31 5. 項目投資估算及資金籌措 .......................................... 32 項目總投資估算 ............................................. 32 資金籌措方案 ................................................ 35 6經(jīng)濟評價和風險分析 ............................................... 36 貸款償還分析 ................................................ 36 盈虧平衡分析 ................................................ 36 敏感性分析 .................................................. 37 ............................................................. 39 技術(shù)經(jīng)濟分析 ....................................................... 40 致 謝 ............................................................. 41 主要參考文獻 .................................................................................................. 42 附表 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 3 前 言 報告 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。對項目進行投資分析和風險分析。 本項目在開發(fā)項目未來的售價測算中，選擇市場參考售價 8746元 /平方米。從房地產(chǎn)業(yè)的投資增長速度來看，我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的。另一方面隨著國民經(jīng)濟的增長也使原理啊購買力較強的消費者提升了消費層次，從而推動著住房品質(zhì) 的不斷提升。其中，城市市場實現(xiàn)零售額 億元，增長 %，農(nóng)村市場實現(xiàn)零售額 億元，增長 %。由于青島市土地掛牌、招投標政策剛剛開始，一些以前協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地短期內(nèi)會進行開發(fā)，這使未來幾年的房地產(chǎn)市場供應(yīng)量有一定幅度的增長。上半年，青島市商品房施工面積不斷增長。且該項目背面為內(nèi)蒙古路長途汽車站，南側(cè)為銀河山莊 ，西側(cè)沿長春路為青房正在建設(shè)的限價商品房。該項目以樓地價 2520 元 /㎡通過拍賣獲得。民生地產(chǎn)才是未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢與方向。天價樓王不僅過去一段時期存在，既使最近在一些城市 仍然出現(xiàn)了天價房托市的現(xiàn)象。堅持以人為本的理念，真正為購房者和住戶著想。營銷 方面對 過去那種以概念炒作、活動營銷、廣告宣傳為主要手段的營銷模式應(yīng)當轉(zhuǎn)變。進入 20世紀 90 年代之后，房地產(chǎn)進入了一個前所未有的興旺發(fā)達期，土地成片開發(fā)和大量外資的引入，形成了外資、合資和內(nèi)內(nèi)蒙古路項目可行性研究 7 資開發(fā)公司齊頭并進的勢頭；住宅、樓宇、商業(yè)大廈、公共設(shè)施等紛紛拔地而起，我國的房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟杠桿，在城市建設(shè)、改善人民生活、促進經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大的作用。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正向規(guī)模化和集團化方向發(fā)展，行業(yè)集中度明顯加快，一些房地產(chǎn)巨人正在形成。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過前幾年的高速發(fā)展，目前正處在一個結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時期。 保持企業(yè)的長久生存和發(fā)展也即可持續(xù)發(fā)展問題，隨著市場競爭的日益激烈和外部環(huán)境的急劇變化，正越來越受到企業(yè)家們的關(guān)注。要想超越自己，超越對手，自然就會走以品牌競爭之路。 近年來，隨著房地產(chǎn)市場的逐步復(fù)蘇，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其他行業(yè)來說，還屬較高。而國有企業(yè)由于體制和機制以及歷史遺留問題等深層次原因，往往在競爭中處于劣勢，這樣就造成了民進國退的局面。 環(huán)渤海經(jīng)濟圈 , 21 世紀這一板塊的發(fā)展?jié)摿Σ豢傻凸?, 山東省經(jīng)濟的發(fā)展將更多地受益于該 經(jīng)濟圈 的活躍和發(fā)展。 青島 城市概況 ： 青島，是中國東部沿海重要的經(jīng)濟中心和港口城市，是國家歷史文 化名城和風景旅游勝地。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。社會保障繼續(xù)完善，年末全市參加基本養(yǎng)老保險人數(shù)為 179 萬人，參加失業(yè)保險人數(shù)為 萬人。房屋銷售價格上漲 %，其中，新建房銷售價格上漲 %，二手房銷售價格下降 %。蜿蜒連綿的淺海海濱，起伏多姿的海上山巒，紅瓦綠樹的城市風景，近、現(xiàn)代歷史文化的名人故居，具有典型歐陸風格的多國建筑，構(gòu)成中西合璧的山、海、城交融的海濱風景線，是旅游觀光、度假、休閑和商務(wù)、會展的最佳目的地。 青島 還是一個相對非常吸引人才內(nèi)蒙古路項目可行性研究 10 的地方。 項目市場情況分析 青島各市區(qū)市場情況 房價呈上漲趨勢 ，樓市初現(xiàn)回暖跡象。其中 2020 年青島市內(nèi)四區(qū)住宅共銷售 12845 套，比 08 年上半年增加6521 套，同比大漲 103%；總銷售面 積為 萬平方米，去年上半年增加 萬平米，同比增加 %。 與前 年不同的是，政策房在 09 年上半年整個市區(qū)住宅大幅縮水的情況下，內(nèi)蒙古路項目可行性研究 11 市北區(qū) %政策房比重則尤為突出。 （ 2）規(guī)模優(yōu)勢 項目占地 平方米，總建筑面積 49760 平方米，在青島當?shù)貙儆谥?檔住宅小區(qū) （ 3）景觀優(yōu)勢 建筑綠化率 %，規(guī)劃建筑密度 %，高綠化率，低建筑密度 ，距離商業(yè)區(qū)有一定距離，也不會有太多的噪音，小區(qū)周邊環(huán)境也相當潔凈 。 威 脅分析 青島整個房地產(chǎn)市場發(fā)展進入激烈競爭時代，該地多處住宅小區(qū)已在建設(shè)當中，在銷售時候，可能會對售房價格有一定影響。 ，其內(nèi)已形成一些居住小區(qū)群體 ,各項基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都以相對固定。 項 目的戶型定位 小高層為 八 幢（每幢為三個單元，每單元兩戶） 六 層的住宅樓，采用 78 平的戶型 （每幢 36戶） ；高層為四幢（ 一 幢為 十二 層 ， 三 幢為 十三 層 ） 住 宅樓，其中十二層的采用 90 平的戶型 （ 66 戶），十三層的采用 82 平的戶型（每幢 78 戶） 。本方案所有戶型均采用明室、明廳新型設(shè)計方案，臥室及起居室朝陽，餐廳與起居室也可合為一體，形成開闊空間。 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 14 表 31 小區(qū)建筑面積明細 項目 單位 數(shù)值 備注 用地面積 平方 米 居住戶數(shù) 戶 552 總建筑面積 平方米 49760 其它 地上建筑面積 平方米 其它 計容積率 平方米 不計容積率 平方米 地下面積 平方米 住宅建筑面積 平方米 其中 小高層建筑面積 平方米 252 戶 高層建筑面面計 平方米 300 戶 配套公建面積 平方米 其中