【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 護(hù)現(xiàn)場(chǎng)不受破壞，以待有關(guān)單位調(diào)查取證。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 2． 2． 5車輛碰撞事件 a．將肇事司機(jī)留在現(xiàn)場(chǎng)。 b．立即通知領(lǐng)班到現(xiàn)場(chǎng)處理。 c．暫時(shí)扣下肇事人員的有關(guān)證件，等候上級(jí)前來處理。 2． 2． 6軍、警車輛不按規(guī)定停放或不交停車費(fèi) a．向駕駛員說明公司規(guī)定。 b．如難以獨(dú)自處理，則盡快通知當(dāng)值主領(lǐng)班到場(chǎng)處理解決。 c．盡力將駕駛員留在現(xiàn)場(chǎng)。 e．保持冷靜、克制、有禮，不使用過激的語言及不禮貌行為。 3．治安管理 3． 1 出入口的安全管理： a．進(jìn)入大樓如保安員認(rèn)為有可疑，有權(quán)請(qǐng)求對(duì)方出示證件。 b． 來 訪一律要求登記，并與訪問人員電話核實(shí)后放行。 c．對(duì)大樓人員搬運(yùn)大件物品出去要進(jìn)行檢查，憑物品搬出放行條予以放行。 3． 2 勞務(wù)人員的管理 ： 在大樓有可能因各種需要會(huì)有一些社會(huì)勞務(wù)人員如裝修工、送貨員、推銷員等進(jìn)入大樓，有的勞務(wù)人員可能順手牽羊。因此，嚴(yán)格控制這類勞務(wù)人員進(jìn)入大樓是確保大樓安全的重要內(nèi)容。 a．勞務(wù)人員（除施工人員外）原則上不準(zhǔn)進(jìn)入大樓，送貨只允許送到門口。 b．禁止推銷人員進(jìn)入，尤其防止名為辦事、實(shí)為推銷的人員混入大樓。 c．對(duì)施工人員辦理出入證。出入證要貼上相片，并對(duì)樓內(nèi)的施工人員進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控。 3． 3 外圍的管理： a．防止盲流人員在外圍安營(yíng)扎寨。 b．驅(qū)逐乞丐在大門口乞討。 c．防止有人從外邊進(jìn)行破壞（放置易燃易爆品 ） 七、設(shè)備、設(shè)施管理 任務(wù) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 工程部是實(shí)施小區(qū)工程管理，保障設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行的職能部門。工程部的管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，它是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的居住環(huán)境的基礎(chǔ)保證和堅(jiān)強(qiáng)后盾，是反映小區(qū)服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽(yù)的重要標(biāo)志。 工程部的職責(zé)范圍： a．負(fù)責(zé)小區(qū)電力系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供水系統(tǒng)的運(yùn)行管理、維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。 b．負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。 c．負(fù)責(zé)用戶室內(nèi)二次裝修的申批、監(jiān)管。 d．負(fù)責(zé)對(duì)用戶室內(nèi)設(shè)施、 設(shè)備提供有償維修服務(wù)。 e．負(fù)責(zé)小區(qū)外判工程的監(jiān)管工作。 設(shè)備管理 a．設(shè)備的檢查保養(yǎng)分周、月度、季度、半年、年度，按保養(yǎng)項(xiàng)目、內(nèi)容、達(dá)標(biāo)參數(shù)制定保養(yǎng)計(jì)劃實(shí)施。 b．每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責(zé)任人和領(lǐng)班填寫保養(yǎng)記錄并存檔。 c．設(shè)備的維修分小修、中修、大修三種，根據(jù)設(shè)備的性能等規(guī)劃編制維修方案。 d．小修項(xiàng)目如一般的零部件修補(bǔ)或更換，由熟練技工負(fù)責(zé)；中修項(xiàng)目如較重要又有一定工藝難度的零部件檢修或更換，由領(lǐng)班負(fù)責(zé)；大修項(xiàng)目如關(guān)健主件檢修或更換，由工程主管負(fù)責(zé)。 e．為切實(shí)保證工程質(zhì)量，小修項(xiàng)目由領(lǐng)班檢查驗(yàn)收；中修項(xiàng)目由工程主管監(jiān)管、驗(yàn)收；大修項(xiàng)目由經(jīng)理監(jiān)督、驗(yàn)收。 管理規(guī)定 4． 1 值班規(guī)定 a．值班員必須嚴(yán)格堅(jiān)守崗位 ,不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自脫離崗位者，作違反勞動(dòng)紀(jì)律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟(jì)責(zé)任。 b．值班員必須集中精力，保持警覺，認(rèn)真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關(guān)的事情。 c．值班員必須服從當(dāng)值主管的安排，聽從調(diào)配，執(zhí)行當(dāng)值主管的工作指令。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 d．值班員必須嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時(shí)發(fā) 現(xiàn)隱患，迅速排除故障，保證設(shè)備安全運(yùn)作。 e．值班工外出作業(yè)必須隨身攜帶對(duì)講機(jī)，保持聯(lián)系。 f．值班員必須掌握并正確實(shí)施應(yīng)急處理方案。遇突發(fā)性事件，應(yīng)保持冷靜，果斷處理。 g．值班員必須做好事故現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)工作，收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄，等候上級(jí)到場(chǎng)處理。 h．值班員必須做好當(dāng)班的工作記錄，按欄目要求認(rèn)真如實(shí)填寫。 4． 2 巡檢規(guī)定 a．值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時(shí)間、路線和項(xiàng)目巡視檢查轄下的設(shè)備。 b．值班人員外出巡檢，必須隨身攜帶對(duì)講機(jī)，隨時(shí)與當(dāng)值主管保持聯(lián)系。 c．值班人員每次巡檢均 須在相應(yīng)的運(yùn)行日志上依順序做好巡查情況記錄。 d．值班人員必須執(zhí)行巡檢簽到規(guī)定，在設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置的簽到表上依時(shí)簽到。 e．值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運(yùn)行情況，對(duì)“手動(dòng)”檔運(yùn)行的設(shè)備和有異常苗頭、運(yùn)行不穩(wěn)定的設(shè)備加強(qiáng)巡檢和監(jiān)控。 f．發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、濕度表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護(hù)元件有變化，均應(yīng)即時(shí)調(diào)整或更換，保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運(yùn)行。 g．發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、濕度、振動(dòng)、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報(bào)告當(dāng)值主管，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施，防止 事故的發(fā)生或擴(kuò)大。 h．每周一次對(duì)巡查情況和結(jié)果進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原因，如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。 機(jī)房管理 設(shè)備機(jī)房有二大類型。一類是生產(chǎn)機(jī)房如變配電房、電梯機(jī)房、冷水機(jī)房、水泵房等；另一類是監(jiān)控管理中心如消防控制中心、緊急廣播控制室、電訊機(jī)房、樓宇自動(dòng)化管理中心等。前者是生產(chǎn)重地，后者是機(jī)要重地。 a．機(jī)房門口醒目位置懸掛機(jī)房名稱，并張貼“機(jī)房重地，謝絕來訪”或“生產(chǎn)重地，請(qǐng)勿進(jìn)入”的告示牌。 b．凡易燃易爆的設(shè)備場(chǎng)站，高電壓、高溫等設(shè)備場(chǎng)所，在外圍的入口或通 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 道等顯眼位置掛貼規(guī)范 的警示牌。 c．各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識(shí)。 d．各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門和電器開關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。 e．機(jī)房鑰匙是專用鑰匙，未經(jīng)該批準(zhǔn)并登記在冊(cè)，任何員工不得持有或隨意配制機(jī)房鑰匙。 f．未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，外來人員（包括參觀學(xué)習(xí)和施工等）禁止進(jìn)入機(jī)房；經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房的外來人員必須遵守機(jī)房有關(guān)規(guī)定，服從機(jī)房工作人員安排指導(dǎo)。 g．政府職能部門如消防局、供電局、電訊局突然到場(chǎng)檢查或抽查相應(yīng)的機(jī)房如消防中心、變配電 房、電訊機(jī)房等，當(dāng)值人員在查驗(yàn)證件核實(shí)身份后，應(yīng)熱情接待，主動(dòng)配合，做好記錄，并應(yīng)立即通知主管或領(lǐng)導(dǎo)。 h．保持機(jī)房的安靜、嚴(yán)肅、整潔，嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)聚會(huì)、聊天、嬉戲、睡覺、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。 i．嚴(yán)禁攜帶火種進(jìn)入易燃易爆的設(shè)備場(chǎng)站和電子類設(shè)備機(jī)房，嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。未經(jīng)書面批準(zhǔn)并落實(shí)安全措施，不得在機(jī)房?jī)?nèi)進(jìn)行動(dòng)火類作業(yè)。 j．機(jī)房的內(nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應(yīng)時(shí)刻保持待機(jī)狀態(tài)，嚴(yán)禁打私人電話或長(zhǎng)時(shí)間占用電話。 k．各機(jī)房工作員工必須按要求如實(shí)認(rèn)真填寫各種表格， 主要設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄應(yīng)清晰明了。 l．嚴(yán)禁在機(jī)房電腦終端上使用配套之外的軟件，無書面指令不得更改工作程序或改動(dòng)任何數(shù)據(jù)。 承包商監(jiān)督 a．嚴(yán)格審查承包商的資質(zhì)證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照等，凡不具備相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)證書和合格營(yíng)業(yè)執(zhí)照的保養(yǎng)維修商或承造商，均不與之進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談。 b．在選定承包商的過程中，編寫《報(bào)價(jià)分析表》以建議最佳承包商人選。 c．承包商進(jìn)場(chǎng)前，必須提供工程藍(lán)圖、施工程序、工期計(jì)劃各三套，經(jīng)審查批準(zhǔn)后方允許入場(chǎng)。 d．應(yīng)指定專人協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商的工作，做好承包商到場(chǎng)作業(yè)記錄 。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 e．承包商進(jìn)場(chǎng)作業(yè)期間，必須遵守各項(xiàng)管理規(guī)定。 f．督促承包商嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)范（如環(huán)保、勞保條例等）及合同要求施工。 g．承包商的用料，必須與合同條款規(guī)定的相一致，承包商用料的任何變更須事先經(jīng)該工程主管簽認(rèn) ,否則，作違反合同處理。 h．承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書面報(bào)告，經(jīng)核準(zhǔn)后方允許實(shí)施。 i．承包商的竣工報(bào)告、資料、圖紙等，必須檢查核對(duì)，雙方填寫《工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告書》，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，方可通知財(cái)務(wù)結(jié)算。 維修管理 7． 1 維修承諾 a．住戶室內(nèi)停電和漏水之類緊急事 件保證 10 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理。 b．住戶室內(nèi)一般維修在接到通知后 20 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理，遇到特殊情況，不能及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，用電話通知住戶，另約上門維修時(shí)間。 c．住戶室內(nèi)維修當(dāng)天完成率在 95%以上。 d．公共區(qū)域影響大樓形象的維修當(dāng)天完成率在 95%以上。 e．公共區(qū)域的大修三天內(nèi)完成率在 95%以上。 7． 2 維修工作驗(yàn)收及統(tǒng)計(jì) 。維修單上有專門的欄目，請(qǐng)用戶對(duì)維修工作的及時(shí)率、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)技術(shù)提出意見，以便維修人員在今后的工作中加以改進(jìn)。 ， 1000 元以上 的公共區(qū)域的維修，由管理處經(jīng)理及相關(guān)部門主管共同驗(yàn)收； ，將維修單交班長(zhǎng)確認(rèn)簽名后存檔，并輸入電腦。 5日前報(bào)管理處。 7． 3 設(shè)立工程倉(cāng)庫(kù)及材料消耗量的確定 ，建立倉(cāng)庫(kù)管理制度。 ，由工程部管理常用維修零件倉(cāng)庫(kù)。 八、清潔綠化管理 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 清潔管理 專業(yè)化的物業(yè)管理必須將星河國(guó)際的清潔保潔提升到較高的水平。著名的清潔公司，既可全面承擔(dān)星河國(guó)際的保潔任務(wù)，又可定期對(duì)保潔人員進(jìn)行培訓(xùn)；確保的星河國(guó)際清潔水平。 a．外圍 清潔標(biāo)準(zhǔn) ：地面無垃圾、無雜物、無積水、無明顯污漬、無明顯膠漬、外玻璃（低位部分）無積塵、無污痕；不銹鋼大門光潔美觀。 外圍地面高壓機(jī)沖洗 每日一次 低位（ 米以下）外玻璃、墻身抹凈 每日一次 指示牌抹凈 每日一次 低位（ 米以下）外玻璃、墻身清洗 每周一次 圍欄抹塵 每周一次 首層外玻璃、墻身及光棚清洗 每月一次 指示牌及不銹鋼電動(dòng)門上保護(hù)油 每月一次 b。入口大堂 清潔標(biāo)準(zhǔn) ：地面無雜物、無積塵；蠟面均勻、光亮；墻身、內(nèi)玻璃及服務(wù)臺(tái) 無塵漬、無手??；垃圾筒、果皮箱表面干凈、美觀 地面拖抹 每日二次 地面推塵 每日三次 地面拋光 每日一次 低位內(nèi)玻璃及墻身抹塵 每日一次 大堂服務(wù)臺(tái)椅抹凈 每日二次 大堂指示牌、宣傳架抹凈 每日一次 大堂垃圾筒、果皮箱清理及表面清潔 每日二次