【文章內(nèi)容簡介】 ISO90012020 和 ISO1400196 標(biāo)準(zhǔn)各要素的相關(guān)要求，ISO9001/ 刪除，其它要素根據(jù)本物業(yè)實(shí)際，不同程度地采用。 管理手冊是規(guī)定質(zhì)量方針、環(huán)境方針，按 ISO9001 標(biāo)準(zhǔn)及 ISO14001 標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)管理組織結(jié)構(gòu)、程序、過程和資源所作的概述，是管理體系運(yùn)行的綱領(lǐng)性文件。 程序文件是管理體系的主體文件，是管理手冊的支持性文件，它詳細(xì)描述管理體系中的各項(xiàng)活動。服務(wù)規(guī)范主要的服務(wù)提供規(guī)范和質(zhì)量控制要求都在其中清楚地表述，并且包括各部門間的接口關(guān)系。 操作規(guī)范是管理活動的詳細(xì)作業(yè)文件，是程序文件的支持性文件，主要描述詳細(xì)的服務(wù)提供規(guī)范。 記錄包括管理活動全過程的各環(huán)節(jié)的記錄，是管理體系有效運(yùn)行和管理活動達(dá)到規(guī)定要求的客觀證據(jù)。 管理體系實(shí)施 本物業(yè)管理體系按“計(jì)劃→實(shí)施→驗(yàn)證→改進(jìn)”，即 PDCA 循環(huán)這一模式運(yùn)行，通過運(yùn)行不斷完善管理體系。 通過教育培訓(xùn)，使所有與管理體系相關(guān)的人員理解管理體系的意圖和運(yùn)行方式，以保證管理體系持續(xù)有效地運(yùn)行。 各職能部門采取有效措施，確保體系有效運(yùn)行。 1）編制實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的活動細(xì)則； 2）配置合適設(shè)施，保持良好的服務(wù)環(huán)境； 3）提供相應(yīng)的檢 驗(yàn)依據(jù)，并實(shí)行有效控制； 4）配備能勝任崗位工作要求的人員； 5）對活動結(jié)果進(jìn)行標(biāo)識和記錄，并予以保存； 6）不斷進(jìn)行改進(jìn)。 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 38 頁 管理策劃 建立并保持策劃程序。 在管理活動開展前應(yīng)進(jìn)行必要的策劃，以保證管理活動的有效實(shí)施。下列管理活動應(yīng)進(jìn)行策劃： 1）改造、新建、擴(kuò)建、技措等工程，由工程部負(fù)責(zé)配合實(shí)施； 2）物業(yè)店慶等重大活動，由行政辦負(fù)責(zé)； 3）重要人物、會議團(tuán)體接待，由各相關(guān)部門負(fù)責(zé)； 策劃活動應(yīng)形成文件，文件應(yīng)滿足管理要求 ，并與管理體系的其它要求相一致。 策劃活動應(yīng)包括以下內(nèi)容： 1）針對該項(xiàng)策劃活動的特殊要求編制管理計(jì)劃，并對管理策劃及其實(shí)現(xiàn)的全過程進(jìn)行控制。 2）確保和配置策劃實(shí)現(xiàn)所需的各項(xiàng)資源，達(dá)到所要求的質(zhì)量與環(huán)境。 3）確保計(jì)劃與管理體系文件的相容性。 4）必要時，提高和更新體系控制、監(jiān)視和測量技術(shù)及其設(shè)備。 5）確定質(zhì)量形成階段中適宜的驗(yàn)證手段。 ： 管理策劃活動按體系文件和計(jì)劃要求作好記錄，記錄由計(jì)劃實(shí)施部門保存。 ： GBB00P03《質(zhì)量策劃程序》 GBB00D19《工程項(xiàng)目策劃程序》 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 38 頁 第三節(jié) 環(huán)境因素 ： 識別、確定本物業(yè)各種活動、產(chǎn)品與服務(wù)對環(huán)境造成影響的環(huán)境因素，并判定環(huán)境因素的重要性，確保在制定環(huán)境方針、環(huán)境目標(biāo)指標(biāo)時考慮其重大環(huán)境影響。 ： 適用于本物業(yè)從事的活動、產(chǎn)品和服務(wù)所相關(guān)環(huán)境因素的鑒定。 ： ISO14001/ 環(huán)境因素 ： 各相關(guān)部門負(fù)責(zé)環(huán)境因素的收集。 工程 部負(fù)責(zé)環(huán)境因素核準(zhǔn)、判定。 管理者代表負(fù)責(zé)環(huán)境因素判定表、優(yōu)先行動等級鑒定表的核準(zhǔn)。 ： 環(huán)境因素的收集與確定 各部門負(fù)責(zé)收集本部門活動、產(chǎn)品和服務(wù)對環(huán)境造成或可能造成影響（有利或有 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 38 頁 害）的環(huán)境因素。充分考慮過去時態(tài)、現(xiàn)在時態(tài)、將來時態(tài)的環(huán)境因素；正常狀態(tài)、異常狀態(tài)、緊急狀態(tài)的環(huán)境因素以及直接的、間接的環(huán)境因素，并予以確定。 環(huán)境因素的登錄 各部門收集、確定完本部門的環(huán)境因素后，按規(guī)定的表格形式予以登錄，然后交工程部匯總。 環(huán)境因素的評價 管 理者代表負(fù)責(zé)組織工程部根據(jù)各部門的環(huán)境因素登錄表匯總本物業(yè)的環(huán)境因素，并結(jié)合每一環(huán)境因素，盡可能多地確定其環(huán)境影響，然后評價每一環(huán)境因素的重要程度及優(yōu)先行動等級。對重大環(huán)境因素，工程部可聯(lián)系當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門對污染排放進(jìn)行監(jiān)測。 環(huán)境因素的核準(zhǔn) 評價鑒定的重大環(huán)境因素應(yīng)報(bào)管理者代表核準(zhǔn)、確認(rèn)。 環(huán)境因素的修訂 隨著本物業(yè)環(huán)境管理的成效以及活動、產(chǎn)品或服務(wù)的改變，或者國家環(huán)保法律、法規(guī)的更新，環(huán)境因素都會相應(yīng)有新改變，所以工程部應(yīng)組織環(huán)境因素的相關(guān)部門重新評價、修訂環(huán)境因素。 關(guān)文件 ： GBB00P04《環(huán)境因素識別、鑒定程序》 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 38 頁 第四節(jié) 法律與其它要求 ： 確定獲取和理解直接適用于本物業(yè)活動、產(chǎn)品或服務(wù)法律法規(guī)、環(huán)境法律法規(guī)與其它要求。 ： 適用于本物業(yè)識別、確定、并更新相關(guān)法律、法規(guī)及其他要求。 ： IS014001/ 法律與其它要求 ： 行政辦負(fù)責(zé)法律、法規(guī)及其他要求的收集、鑒定與保管。 各部門配合相關(guān)法規(guī)及其它要求的收集。 管理 者代表負(fù)責(zé)法律、法規(guī)及其他要求的審核。 法律、法規(guī)與其它要求的獲取 行政辦應(yīng)定期與省、地、市各級環(huán)保局等有關(guān)部門聯(lián)系，訂閱環(huán)保和物業(yè)經(jīng)營管理書籍及報(bào)刊，獲取管理體系有關(guān)法律、法規(guī)，并鑒定與物業(yè)活動、產(chǎn)品、服務(wù)中環(huán)境因素相關(guān)的環(huán)保法律、法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)要求。 法律、法規(guī)與其他要求的執(zhí)行 法律、法規(guī)與其他要求通過宣貫后，根據(jù)法律與其他要求上規(guī)定的時間由行政辦通知各部門執(zhí)行，并進(jìn)行跟蹤調(diào)查。 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 38 頁 物業(yè)必須遵守國家的法律、法規(guī)及其他要求。 物業(yè)對缺乏國家法律、法規(guī) 依據(jù)的服務(wù)和環(huán)境行為，可制定物業(yè)內(nèi)部準(zhǔn)則。 行政辦應(yīng)及時了解并獲取國家有關(guān)環(huán)保法律、法規(guī)及其他要求的變更、增加，并組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)。 ： GBB00P05《 法律、法規(guī)收集和鑒別程序?！? 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 38 頁 第五節(jié) 環(huán)境目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案 ： 在本物業(yè)范圍內(nèi)每一有關(guān)職能和層次都應(yīng)建立并保持文件化的環(huán)境目標(biāo)和指標(biāo)，制定環(huán)境管理方案，使之達(dá)到環(huán)境方針的要求和承諾。 ： 適用于本物業(yè)環(huán)境目標(biāo)、指 標(biāo)的管理及環(huán)境管理方案的制定、修訂和核準(zhǔn)等內(nèi)容。 ： ISO14001/、 目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案 ： 工程部負(fù)責(zé)環(huán)境目標(biāo)和指標(biāo)、方案的擬定。 行政辦負(fù)責(zé)審核。 管代負(fù)責(zé)目標(biāo)、指標(biāo)和方案的批準(zhǔn)。 ： 目標(biāo)和指標(biāo)的建立與確定。 工程部依據(jù)環(huán)境方針、初始環(huán)境評審結(jié)果、重大環(huán)境因素與環(huán)境影響，對本物業(yè)每一有關(guān)職能和層次建立并保持文件化的環(huán)境目標(biāo)和指標(biāo)，目標(biāo)均應(yīng)具體，指標(biāo)均應(yīng)量化。 工程部在建立與評審環(huán)境目標(biāo) 和指標(biāo)時，應(yīng)考慮法律與其它要求，它自身的重要環(huán)境因素，可選技術(shù)方案、財(cái)務(wù)、運(yùn)行和經(jīng)營要求，以及相關(guān)各方的觀點(diǎn)。 目標(biāo)指標(biāo)須經(jīng)行政辦審核，管理者代表批準(zhǔn)。 目標(biāo)和指標(biāo)的定期評審和修訂 經(jīng)過一定時期的環(huán)境管理，目標(biāo)與指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)及環(huán)境方針、環(huán)境因素的修訂，工程部應(yīng)定期對目標(biāo)和指標(biāo)予以評審和修訂，以保證物業(yè)環(huán)境管理的持續(xù)改進(jìn)。 環(huán)境管理方案的制訂 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 38 頁 工程部組織本物業(yè)各相關(guān)部門負(fù)責(zé)人依據(jù)目標(biāo)和指標(biāo)研究制訂環(huán)境管理方案，方案中應(yīng)包括規(guī)定實(shí)施進(jìn)度每一有關(guān)職能和層次實(shí)現(xiàn)環(huán)境目標(biāo)和指 標(biāo)的職責(zé)，落實(shí)資源，時間安排和優(yōu)先順序。各部門目標(biāo)和指標(biāo)的環(huán)境管理方案制定好以后，由行政辦收集、匯總、審核。環(huán)境管理方案由管理者代表核準(zhǔn)后，交付各責(zé)任方實(shí)施。 環(huán)境管理方案的監(jiān)測 在環(huán)境管理方案的執(zhí)行過程中，工程部應(yīng)有計(jì)劃的對各個方案的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，檢查方案是否被嚴(yán)格遵照執(zhí)行，通報(bào)執(zhí)行進(jìn)度情況。 環(huán)境管理方案的定期評審與修訂 隨著環(huán)境管理方案的執(zhí)行，目標(biāo)與指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，或者方案所涉及的活動、產(chǎn)品或服務(wù)有新的開發(fā)