【文章內(nèi)容簡介】 本工程所有建筑均屬于三類防雷建筑。 采用 TNCS 與 TNS 相結(jié)合接地方式，并進(jìn)行總等電位聯(lián)結(jié)。防雷、防靜電、工作及保護(hù)接地共用一套接地裝置，綜合接地電阻值要求 ?1?，本工程利用建筑物基礎(chǔ)作為接地體。在屋頂設(shè)避雷帶，沿建筑物四周設(shè)避雷引下線，所有避雷系統(tǒng)均利用建筑物鋼筋構(gòu)成。 本工程在各單體 進(jìn)線處均設(shè)有總等電位聯(lián)結(jié)箱，浴室各個衛(wèi)生間內(nèi)均設(shè)局部等電位聯(lián)線箱。各住宅樓電源進(jìn)線處設(shè)防雷擊電磁脈沖浪涌保護(hù)裝置。弱電系統(tǒng)電源設(shè)三級防雷擊電磁脈沖浪涌保護(hù)裝置。 項(xiàng)目弱電工程 本項(xiàng)目利用現(xiàn)代信息技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元信息服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，從而實(shí)現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒適家居環(huán)境。本項(xiàng)目智能系統(tǒng)包括安全防范子系統(tǒng)、信息管理子系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)。 安全防范子系統(tǒng) ——包括家庭安防子系統(tǒng)、可視對講裝置、 電子巡更裝置、周邊防越報(bào)警裝置、閉路電視監(jiān)控等，確保小區(qū)的安全。 信息管理子系統(tǒng) ——包括住宅耗能自動抄表子系統(tǒng)、物業(yè)管理子官塘綠苑二 二期項(xiàng)目 鎮(zhèn)江萬達(dá)工程咨詢有限公 司 第 18 頁 系統(tǒng)。 信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng) ——包括電話通訊系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)通信網(wǎng)等。 在數(shù)據(jù)通訊上，擬以光纖寬帶接入為主，居住區(qū)道路實(shí)現(xiàn)光纜環(huán)網(wǎng)，光纖延伸至小區(qū)內(nèi)，每棟建筑均預(yù)留網(wǎng)絡(luò)接口，根據(jù)用戶需要接入，為信息化、智能化的建設(shè)奠定基礎(chǔ)。 燃?xì)夤こ? 小區(qū)以城市天然氣管網(wǎng)作為氣源，采用管道供氣。 燃?xì)夤芫W(wǎng)規(guī)劃 燃?xì)夤芫W(wǎng)隨道路和地塊的開發(fā)一起建成。小區(qū)用氣從城市燃?xì)夤芙觼?，城市燃?xì)夤芄軓綖?DN350，為低壓管道，接入小區(qū)的燃?xì)夤軘M采用 DN200 管道。 燃?xì)夤艿啦捎?PE 管材，沿道路敷設(shè)，敷設(shè)在人行道或綠地內(nèi)。小區(qū)燃?xì)夤艿莱手畈贾?，燃?xì)庵鞲晒艿墓軓綖?DN200。 暖通工程 本項(xiàng)目 商業(yè)辦公等 公共服務(wù)用房擬設(shè)置分體掛式（立式）空調(diào)，住宅內(nèi)的空調(diào)由住戶自行解決。 消防工程 設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1） 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》【 GB500162020】； （ 2） 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》【 GB501402020】； （ 3） 《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》【 GB500282020】； 官塘綠苑二 二期項(xiàng)目 鎮(zhèn)江萬達(dá)工程咨詢有限公 司 第 19 頁 （ 4） 國家、地方有關(guān)規(guī)范、規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)。 防火分區(qū)與安全疏散 本項(xiàng)目 高層建筑， 耐火等級為一級，建筑的周邊設(shè)消防通道，主體建筑周長大于 1/4 落地，滿足防火要求。 小區(qū)主環(huán)路及支路形成可通達(dá)各棟住宅組團(tuán)的消防路網(wǎng)體系，住宅區(qū)有消防道路直接通達(dá)滿足消防要求，所有建筑物間距滿足消防規(guī)范，按要求設(shè)防煙樓梯，各子項(xiàng)在單元樓梯間內(nèi)均設(shè)有消火栓，滿足防火要求。建筑物單體設(shè)計(jì)均滿足消防規(guī)范有關(guān)人員及車輛疏散要求。整個總體滿足防火規(guī)范要求。在建筑物內(nèi)明顯、易取用部位，按規(guī)范要求設(shè)置手提式滅火器，除儀器、儀表 室采用二氧化碳滅火器外，其余場所均采用磷酸銨鹽干粉滅火器，滅火器放置在專用滅火器箱內(nèi)。 在下一工作階段，須進(jìn)行詳細(xì)的安全防火設(shè)計(jì)，確保滿足消防規(guī)范要求。 項(xiàng)目建設(shè)組織與管理 項(xiàng)目建設(shè)管理 本項(xiàng)目的核心目標(biāo)是由合同界定的質(zhì)量目標(biāo)、工期目標(biāo)、投資目標(biāo)，因此，建設(shè)管理的內(nèi)容相應(yīng)的包括質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、投資控制、合同管理及協(xié)調(diào)各方關(guān)系等。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，實(shí)施招投標(biāo)制度、監(jiān)理制度、工程合同管理制度等。 工程建設(shè)監(jiān)理制度 根據(jù)《中華人民共和國建筑法》，在本項(xiàng)目進(jìn)行過程中，實(shí)施建官塘綠苑二 二期項(xiàng)目 鎮(zhèn)江萬達(dá)工程咨詢有限公 司 第 20 頁 設(shè)監(jiān)理制度，委 托有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理單位進(jìn)行施工全過程監(jiān)理。審核總監(jiān)理工程師編制的《項(xiàng)目監(jiān)理規(guī)劃》，專業(yè)監(jiān)理工程師編制的《各專業(yè)監(jiān)理細(xì)則》。 質(zhì)量控制 首先制定保證質(zhì)量的各種措施，對承包項(xiàng)目任務(wù)的單位進(jìn)行資質(zhì)審查，對涉所有材料進(jìn)行驗(yàn)收和控制，對設(shè)備進(jìn)行預(yù)檢控制，對有關(guān)方案進(jìn)行審查。 其次，對工程質(zhì)量進(jìn)行控制，對工序交接、隱蔽工程檢查、設(shè)計(jì)的變更審核、質(zhì)量事故的處理、質(zhì)量和技術(shù)鑒證等進(jìn)行控制，對出現(xiàn)違反質(zhì)量規(guī)定的事件、容易形成質(zhì)量隱患的做法采取措施予以制止。 最后建立實(shí)施質(zhì)量日記、質(zhì)量匯報(bào)會等制度以了解和掌握質(zhì)量動態(tài)，及時 處理質(zhì)量問題。 進(jìn)度控制 首先，編制并審核項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目階段性進(jìn)度計(jì)劃，制定并審核材料供應(yīng)采購計(jì)劃，找出進(jìn)度控制點(diǎn)，確定完成日期。 其次，建立反映工程進(jìn)展情況的日記，進(jìn)行工程進(jìn)度對比檢查，對有關(guān)進(jìn)度問題召開現(xiàn)場進(jìn)度協(xié)調(diào)會等。 最后，實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度發(fā)生差異時必須及時制定對策。制定保證不突破總工期的措施，包括組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施等。 投資控制 首先，進(jìn)行風(fēng)險預(yù)測，采取相應(yīng)的防范措施。熟悉項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙與設(shè)計(jì)要求，分析項(xiàng)目價格構(gòu)成因素，分析費(fèi)用最容易突破的環(huán)節(jié)，官塘綠苑二 二期項(xiàng)目 鎮(zhèn)江萬達(dá)工程咨詢有限公 司 第 21 頁 從而明確投資控制的重點(diǎn)。 其次，定期檢查和對照費(fèi)用支付情況，對項(xiàng)目費(fèi)用超支和節(jié)約情況做出分析。提出改進(jìn)方案，完善信息制度。 最后，建立完善的信息收集渠道，掌握國家調(diào)價范圍和幅度。 安全控制 根據(jù)《中華人民共和國建筑法》、《建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督管理規(guī)定》、《江蘇省建設(shè)管理?xiàng)l例》、《鎮(zhèn)江市建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督管理規(guī)定》等國家、省、市有關(guān)法規(guī)，在施工過程中，建筑工程安全生產(chǎn)管理必須堅(jiān)持安全第一、預(yù)防為主的方針，建立健全的安全生產(chǎn)責(zé)任制度和群防群治制度。 合同管理 本項(xiàng)目合同主要包括勘察設(shè)計(jì)合同、施工合同以及與建設(shè)工程相關(guān)的其它合同。其它 合同包括買賣合同、擔(dān)保合同、委托合同、承攬合同等。合同管理由合同的主要條款、合同的訂立和履行、合同的變更和解除、合同的違約責(zé)任等部分組成。按照本項(xiàng)目的規(guī)模和工期、項(xiàng)目的復(fù)雜程度、項(xiàng)目單項(xiàng)工程的明確程度等，選擇合同的具體類型、使用條款等。 協(xié)調(diào) 項(xiàng)目的開發(fā)過程需要處理與發(fā)改、土地、規(guī)劃、建設(shè)、交通、消防、環(huán)保、水、電、通信、燃?xì)獾扔嘘P(guān)部門的協(xié)調(diào)問題。嚴(yán)格遵守國家有關(guān)規(guī)章制度，積極主動地和各級職能部門配合，爭取各部門的幫助，以保證建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。 官塘綠苑二 二期項(xiàng)目 鎮(zhèn)江萬達(dá)工程咨詢有限公 司 第 22 頁 竣工驗(yàn)收 在接到施工單位的交工報(bào)告后，及時組織初驗(yàn)。 建設(shè)項(xiàng)目全部建成后，由項(xiàng)目建設(shè)單位組織發(fā)改、土地、規(guī)劃、建設(shè)、交通、消防、環(huán)保等部門的專業(yè)技術(shù)人員和專家組成的驗(yàn)收組對項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，并簽發(fā)竣工驗(yàn)收報(bào)告。 項(xiàng)目運(yùn)營管理 安置房項(xiàng)目的發(fā)展過程總是會不斷出現(xiàn)新的市場機(jī)會和危機(jī) 。 作為開發(fā)企業(yè)，首當(dāng)其沖的就是必須準(zhǔn)確把握市場的變化情況，在市場變化中尋找和探索發(fā)展機(jī)遇，保證項(xiàng)目的穩(wěn)步發(fā)展。 安 置房項(xiàng)目的 運(yùn)營管理 分為兩部分：一是產(chǎn)品定位；二是價格定位。 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目的產(chǎn)品定位主要是根據(jù)項(xiàng)目市場調(diào)查、分析以及項(xiàng)目可能的 市場機(jī)會等因素了解到潛在消費(fèi)者心里 的產(chǎn)品形象，再將這個形象明 確化、具體化的過程 。 安置房項(xiàng)目的產(chǎn)品定位內(nèi)容主要包括 : （ 1）產(chǎn)品檔次 產(chǎn)品檔次的確定將是項(xiàng)目產(chǎn)品定位的首要問題，產(chǎn)品檔次的劃分 方式有很多種，最簡單的劃分方法就是根據(jù)價格進(jìn)行劃分為 :高、中、低檔。 （ 2）項(xiàng)目環(huán)境 項(xiàng)目的環(huán)境包括硬環(huán)境和軟環(huán)境。硬環(huán)境是指項(xiàng)目所在地既有的官塘綠苑二 二期項(xiàng)目 鎮(zhèn)江萬達(dá)工程咨詢有限公 司 第 23 頁 可以看得見的，比如面山、鄰水等；軟環(huán)境比如 :文化環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等。 項(xiàng)目定位時要充分挖掘這些條件進(jìn)行定位。 （ 3）總平面布置 總平面布置當(dāng)然是產(chǎn)品定位中的一個非常重要的方面，在總平面布置中要考慮建筑的布置、景觀 的布置、樓高、樓間距、與周邊環(huán)境的融合、交通的組織、豎向布置、配套等。 （ 4）建筑 建筑是產(chǎn)品定位中考慮比較多的一個內(nèi)容，建筑定位中要考慮建筑的外形、色彩、建筑戶型、面積、建筑結(jié)構(gòu)、門窗、功能、形象、品質(zhì)、聲、光、色等。 （ 5）景觀 隨著生活水平的提高，項(xiàng)目的景觀檔次己成為了項(xiàng)目產(chǎn)品定位中和建筑一樣的核心要素。景觀的定位主要是滿足景觀的功能、服務(wù)能力、給人心理、生理的滿意程度等。 （ 6）智能 近幾年，建筑智能化已經(jīng)成為人們常常關(guān)注的一個話題，因此在項(xiàng)目產(chǎn)品定位中要考慮到智能化的設(shè)計(jì)、運(yùn)營等。 （ 7）物業(yè)管理 物業(yè)管理是現(xiàn)在房地產(chǎn)消費(fèi)者在進(jìn)行消費(fèi)時考慮得比較多的一個因素，在房地產(chǎn)產(chǎn)品定位中，要充分考慮物業(yè)管理的定位問題。其定位主要包括 :服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)價格和服務(wù)質(zhì)量等。 官塘綠苑二 二期項(xiàng)目 鎮(zhèn)江萬達(dá)工程咨詢有限公 司 第 24 頁 價格定位 消費(fèi)市場變化莫測，樓盤的定價要是能被市場接受，需要一定的超前意識和科學(xué)預(yù)測，可以說定價部分是藝術(shù)，部分是科學(xué)。影響價格的因素有很多，主要包括供求關(guān)系因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、行政及 法律因素、開發(fā)商實(shí)力因素、開發(fā)目標(biāo)利潤因素、開發(fā)商資金狀況因素、成本因素、位置因素、建筑外觀因素、樓盤硬件因素、房產(chǎn)自身因素、樓盤形象價值因素、同類樓盤的 競爭因素等等。 從一般意義上講，安置房項(xiàng)目的價格和一般的房地產(chǎn)價格一樣，包括土地開發(fā)及房屋生產(chǎn)、經(jīng)營環(huán)節(jié)的價格，是項(xiàng)目用貨幣相交換的比例，是項(xiàng)目價值的貨幣表現(xiàn)。定價方法是開發(fā)商為了在目標(biāo)市場上實(shí)現(xiàn)定價目標(biāo)，而給樓盤制定的一個基本價格或浮動范圍的方法。房地產(chǎn)企業(yè)的定價方法通常有 :成本導(dǎo)向定價法、競爭導(dǎo)向定價法、需求導(dǎo)向定價法等。對于安置房項(xiàng)目來說，其建設(shè)的意義為加快城市化進(jìn)程，提高舊城區(qū)居民的居住條件，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展需要，提高人民生活水平，因此，建議使用第一種成本導(dǎo)向定價法。 綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí) 施安置項(xiàng)目之前都必須要進(jìn)行項(xiàng)目的市場定位，準(zhǔn)確的市場定位能夠使其開發(fā)的產(chǎn)品受到市場的認(rèn)可和追捧，從而使企業(yè)獲得良好的經(jīng)濟(jì)和社會效益。盲目的市場定位將會大大減少項(xiàng)目的市場價值。 安置小區(qū)的 運(yùn)營管理 ，不僅關(guān)系到開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)和社會效益，更直接關(guān)系到被 安置 居民的切身利益和社會安定。 官塘綠苑二 二期項(xiàng)目 鎮(zhèn)江萬達(dá)工程咨詢有限公 司 第 25 頁 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和 行業(yè)準(zhǔn)入分析 發(fā)展規(guī)劃 鎮(zhèn)江市城市發(fā)展規(guī)劃 （一）鎮(zhèn)江市“十二五”總體規(guī)劃目標(biāo) “十二五 ”時期是鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展加快轉(zhuǎn)型升級的重要時期，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)面臨重大的機(jī)遇選擇和現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn) ，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級，繼續(xù)保持跨越發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢，是時代賦予我們的使命，也是人民群眾的迫切期盼，責(zé)無旁貸。 “ 十二五 ” 期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)總體要求是：以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，以住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)轉(zhuǎn)型升級為主線，以爭創(chuàng)中國人居環(huán)境獎為抓手，全力打造 “ 一中心四區(qū)域 ” ，加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，著力改善民生，促進(jìn)社會和諧，全力建設(shè)宜居、宜業(yè)、宜文、宜游的現(xiàn)代 “ 山水花園城市 ” 。 構(gòu)建開放式空間發(fā)展格局 重點(diǎn)加快戴家門路以東