【文章內容簡介】 本工程所有建筑均屬于三類防雷建筑。 采用 TNCS 與 TNS 相結合接地方式，并進行總等電位聯(lián)結。防雷、防靜電、工作及保護接地共用一套接地裝置，綜合接地電阻值要求 ?1?，本工程利用建筑物基礎作為接地體。在屋頂設避雷帶，沿建筑物四周設避雷引下線，所有避雷系統(tǒng)均利用建筑物鋼筋構成。 本工程在各單體 進線處均設有總等電位聯(lián)結箱，浴室各個衛(wèi)生間內均設局部等電位聯(lián)線箱。各住宅樓電源進線處設防雷擊電磁脈沖浪涌保護裝置。弱電系統(tǒng)電源設三級防雷擊電磁脈沖浪涌保護裝置。 項目弱電工程 本項目利用現(xiàn)代信息技術，通過有效的傳輸網(wǎng)絡，將多元信息服務與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為小區(qū)的服務與管理提供高技術的智能化手段，從而實現(xiàn)快捷高效的超值服務與管理，提供安全舒適家居環(huán)境。本項目智能系統(tǒng)包括安全防范子系統(tǒng)、信息管理子系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡子系統(tǒng)。 安全防范子系統(tǒng) ——包括家庭安防子系統(tǒng)、可視對講裝置、 電子巡更裝置、周邊防越報警裝置、閉路電視監(jiān)控等，確保小區(qū)的安全。 信息管理子系統(tǒng) ——包括住宅耗能自動抄表子系統(tǒng)、物業(yè)管理子官塘綠苑二 二期項目 鎮(zhèn)江萬達工程咨詢有限公 司 第 18 頁 系統(tǒng)。 信息網(wǎng)絡子系統(tǒng) ——包括電話通訊系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、計算機通信網(wǎng)等。 在數(shù)據(jù)通訊上，擬以光纖寬帶接入為主，居住區(qū)道路實現(xiàn)光纜環(huán)網(wǎng)，光纖延伸至小區(qū)內，每棟建筑均預留網(wǎng)絡接口，根據(jù)用戶需要接入，為信息化、智能化的建設奠定基礎。 燃氣工程 小區(qū)以城市天然氣管網(wǎng)作為氣源，采用管道供氣。 燃氣管網(wǎng)規(guī)劃 燃氣管網(wǎng)隨道路和地塊的開發(fā)一起建成。小區(qū)用氣從城市燃氣管接來 ，城市燃氣管管徑為 DN350，為低壓管道，接入小區(qū)的燃氣管擬采用 DN200 管道。 燃氣管道采用 PE 管材，沿道路敷設，敷設在人行道或綠地內。小區(qū)燃氣管道呈枝狀布置，燃氣主干管的管徑為 DN200。 暖通工程 本項目 商業(yè)辦公等 公共服務用房擬設置分體掛式（立式）空調，住宅內的空調由住戶自行解決。 消防工程 設計依據(jù) （ 1） 《建筑設計防火規(guī)范》【 GB500162020】； （ 2） 《建筑滅火器配置設計規(guī)范》【 GB501402020】； （ 3） 《城鎮(zhèn)燃氣設計規(guī)范》【 GB500282020】； 官塘綠苑二 二期項目 鎮(zhèn)江萬達工程咨詢有限公 司 第 19 頁 （ 4） 國家、地方有關規(guī)范、規(guī)定及標準。 防火分區(qū)與安全疏散 本項目 高層建筑， 耐火等級為一級，建筑的周邊設消防通道，主體建筑周長大于 1/4 落地，滿足防火要求。 小區(qū)主環(huán)路及支路形成可通達各棟住宅組團的消防路網(wǎng)體系，住宅區(qū)有消防道路直接通達滿足消防要求，所有建筑物間距滿足消防規(guī)范，按要求設防煙樓梯，各子項在單元樓梯間內均設有消火栓，滿足防火要求。建筑物單體設計均滿足消防規(guī)范有關人員及車輛疏散要求。整個總體滿足防火規(guī)范要求。在建筑物內明顯、易取用部位，按規(guī)范要求設置手提式滅火器，除儀器、儀表 室采用二氧化碳滅火器外，其余場所均采用磷酸銨鹽干粉滅火器，滅火器放置在專用滅火器箱內。 在下一工作階段，須進行詳細的安全防火設計，確保滿足消防規(guī)范要求。 項目建設組織與管理 項目建設管理 本項目的核心目標是由合同界定的質量目標、工期目標、投資目標，因此，建設管理的內容相應的包括質量控制、進度控制、投資控制、合同管理及協(xié)調各方關系等。在項目建設過程中，實施招投標制度、監(jiān)理制度、工程合同管理制度等。 工程建設監(jiān)理制度 根據(jù)《中華人民共和國建筑法》，在本項目進行過程中，實施建官塘綠苑二 二期項目 鎮(zhèn)江萬達工程咨詢有限公 司 第 20 頁 設監(jiān)理制度，委 托有相應資質的監(jiān)理單位進行施工全過程監(jiān)理。審核總監(jiān)理工程師編制的《項目監(jiān)理規(guī)劃》，專業(yè)監(jiān)理工程師編制的《各專業(yè)監(jiān)理細則》。 質量控制 首先制定保證質量的各種措施，對承包項目任務的單位進行資質審查，對涉所有材料進行驗收和控制，對設備進行預檢控制，對有關方案進行審查。 其次，對工程質量進行控制，對工序交接、隱蔽工程檢查、設計的變更審核、質量事故的處理、質量和技術鑒證等進行控制，對出現(xiàn)違反質量規(guī)定的事件、容易形成質量隱患的做法采取措施予以制止。 最后建立實施質量日記、質量匯報會等制度以了解和掌握質量動態(tài)，及時 處理質量問題。 進度控制 首先，編制并審核項目實施總進度計劃、項目階段性進度計劃，制定并審核材料供應采購計劃，找出進度控制點，確定完成日期。 其次，建立反映工程進展情況的日記，進行工程進度對比檢查，對有關進度問題召開現(xiàn)場進度協(xié)調會等。 最后，實際進度與計劃進度發(fā)生差異時必須及時制定對策。制定保證不突破總工期的措施，包括組織措施、技術措施、經(jīng)濟措施等。 投資控制 首先，進行風險預測，采取相應的防范措施。熟悉項目設計圖紙與設計要求，分析項目價格構成因素，分析費用最容易突破的環(huán)節(jié)，官塘綠苑二 二期項目 鎮(zhèn)江萬達工程咨詢有限公 司 第 21 頁 從而明確投資控制的重點。 其次，定期檢查和對照費用支付情況，對項目費用超支和節(jié)約情況做出分析。提出改進方案，完善信息制度。 最后，建立完善的信息收集渠道，掌握國家調價范圍和幅度。 安全控制 根據(jù)《中華人民共和國建筑法》、《建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督管理規(guī)定》、《江蘇省建設管理條例》、《鎮(zhèn)江市建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督管理規(guī)定》等國家、省、市有關法規(guī)，在施工過程中，建筑工程安全生產(chǎn)管理必須堅持安全第一、預防為主的方針，建立健全的安全生產(chǎn)責任制度和群防群治制度。 合同管理 本項目合同主要包括勘察設計合同、施工合同以及與建設工程相關的其它合同。其它 合同包括買賣合同、擔保合同、委托合同、承攬合同等。合同管理由合同的主要條款、合同的訂立和履行、合同的變更和解除、合同的違約責任等部分組成。按照本項目的規(guī)模和工期、項目的復雜程度、項目單項工程的明確程度等，選擇合同的具體類型、使用條款等。 協(xié)調 項目的開發(fā)過程需要處理與發(fā)改、土地、規(guī)劃、建設、交通、消防、環(huán)保、水、電、通信、燃氣等有關部門的協(xié)調問題。嚴格遵守國家有關規(guī)章制度，積極主動地和各級職能部門配合，爭取各部門的幫助，以保證建設項目的順利進行。 官塘綠苑二 二期項目 鎮(zhèn)江萬達工程咨詢有限公 司 第 22 頁 竣工驗收 在接到施工單位的交工報告后，及時組織初驗。 建設項目全部建成后，由項目建設單位組織發(fā)改、土地、規(guī)劃、建設、交通、消防、環(huán)保等部門的專業(yè)技術人員和專家組成的驗收組對項目進行驗收，并簽發(fā)竣工驗收報告。 項目運營管理 安置房項目的發(fā)展過程總是會不斷出現(xiàn)新的市場機會和危機 。 作為開發(fā)企業(yè)，首當其沖的就是必須準確把握市場的變化情況，在市場變化中尋找和探索發(fā)展機遇，保證項目的穩(wěn)步發(fā)展。 安 置房項目的 運營管理 分為兩部分：一是產(chǎn)品定位；二是價格定位。 產(chǎn)品定位 項目的產(chǎn)品定位主要是根據(jù)項目市場調查、分析以及項目可能的 市場機會等因素了解到潛在消費者心里 的產(chǎn)品形象，再將這個形象明 確化、具體化的過程 。 安置房項目的產(chǎn)品定位內容主要包括 : （ 1）產(chǎn)品檔次 產(chǎn)品檔次的確定將是項目產(chǎn)品定位的首要問題，產(chǎn)品檔次的劃分 方式有很多種，最簡單的劃分方法就是根據(jù)價格進行劃分為 :高、中、低檔。 （ 2）項目環(huán)境 項目的環(huán)境包括硬環(huán)境和軟環(huán)境。硬環(huán)境是指項目所在地既有的官塘綠苑二 二期項目 鎮(zhèn)江萬達工程咨詢有限公 司 第 23 頁 可以看得見的，比如面山、鄰水等；軟環(huán)境比如 :文化環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境等。 項目定位時要充分挖掘這些條件進行定位。 （ 3）總平面布置 總平面布置當然是產(chǎn)品定位中的一個非常重要的方面，在總平面布置中要考慮建筑的布置、景觀 的布置、樓高、樓間距、與周邊環(huán)境的融合、交通的組織、豎向布置、配套等。 （ 4）建筑 建筑是產(chǎn)品定位中考慮比較多的一個內容，建筑定位中要考慮建筑的外形、色彩、建筑戶型、面積、建筑結構、門窗、功能、形象、品質、聲、光、色等。 （ 5）景觀 隨著生活水平的提高，項目的景觀檔次己成為了項目產(chǎn)品定位中和建筑一樣的核心要素。景觀的定位主要是滿足景觀的功能、服務能力、給人心理、生理的滿意程度等。 （ 6）智能 近幾年，建筑智能化已經(jīng)成為人們常常關注的一個話題，因此在項目產(chǎn)品定位中要考慮到智能化的設計、運營等。 （ 7）物業(yè)管理 物業(yè)管理是現(xiàn)在房地產(chǎn)消費者在進行消費時考慮得比較多的一個因素，在房地產(chǎn)產(chǎn)品定位中，要充分考慮物業(yè)管理的定位問題。其定位主要包括 :服務內容、服務價格和服務質量等。 官塘綠苑二 二期項目 鎮(zhèn)江萬達工程咨詢有限公 司 第 24 頁 價格定位 消費市場變化莫測，樓盤的定價要是能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括供求關系因素、經(jīng)濟因素、社會因素、行政及 法律因素、開發(fā)商實力因素、開發(fā)目標利潤因素、開發(fā)商資金狀況因素、成本因素、位置因素、建筑外觀因素、樓盤硬件因素、房產(chǎn)自身因素、樓盤形象價值因素、同類樓盤的 競爭因素等等。 從一般意義上講，安置房項目的價格和一般的房地產(chǎn)價格一樣，包括土地開發(fā)及房屋生產(chǎn)、經(jīng)營環(huán)節(jié)的價格，是項目用貨幣相交換的比例，是項目價值的貨幣表現(xiàn)。定價方法是開發(fā)商為了在目標市場上實現(xiàn)定價目標，而給樓盤制定的一個基本價格或浮動范圍的方法。房地產(chǎn)企業(yè)的定價方法通常有 :成本導向定價法、競爭導向定價法、需求導向定價法等。對于安置房項目來說，其建設的意義為加快城市化進程，提高舊城區(qū)居民的居住條件，促進經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展需要，提高人民生活水平，因此，建議使用第一種成本導向定價法。 綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實 施安置項目之前都必須要進行項目的市場定位，準確的市場定位能夠使其開發(fā)的產(chǎn)品受到市場的認可和追捧，從而使企業(yè)獲得良好的經(jīng)濟和社會效益。盲目的市場定位將會大大減少項目的市場價值。 安置小區(qū)的 運營管理 ，不僅關系到開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟和社會效益，更直接關系到被 安置 居民的切身利益和社會安定。 官塘綠苑二 二期項目 鎮(zhèn)江萬達工程咨詢有限公 司 第 25 頁 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和 行業(yè)準入分析 發(fā)展規(guī)劃 鎮(zhèn)江市城市發(fā)展規(guī)劃 （一）鎮(zhèn)江市“十二五”總體規(guī)劃目標 “十二五 ”時期是鎮(zhèn)江經(jīng)濟社會發(fā)展加快轉型升級的重要時期，住房和城鄉(xiāng)建設事業(yè)面臨重大的機遇選擇和現(xiàn)實挑戰(zhàn) ，實現(xiàn)轉型升級，繼續(xù)保持跨越發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢，是時代賦予我們的使命，也是人民群眾的迫切期盼，責無旁貸。 “ 十二五 ” 期間，住房和城鄉(xiāng)建設事業(yè)總體要求是：以科學發(fā)展觀統(tǒng)領全局，以住房和城鄉(xiāng)建設事業(yè)轉型升級為主線，以爭創(chuàng)中國人居環(huán)境獎為抓手，全力打造 “ 一中心四區(qū)域 ” ，加快城鄉(xiāng)一體化進程，著力改善民生，促進社會和諧，全力建設宜居、宜業(yè)、宜文、宜游的現(xiàn)代 “ 山水花園城市 ” 。 構建開放式空間發(fā)展格局 重點加快戴家門路以東