【文章內(nèi)容簡介】 用途嗎承租人必須按照合同的約定使用房屋,也應(yīng)當,還要征得主管機關(guān)的批準.參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題57在出租期間由誰負責維修房屋承租人受到的損失應(yīng)當由誰來賠償及時檢查,維修出租房屋是出租人的法定義務(wù),除非雙方在合同中約定由承租人來承擔維修義務(wù),否則出租人有義務(wù)檢查,維修房屋,保證房屋符合合同規(guī)定的用途.對于承租人增添的附屬設(shè)備,雙方也可以約定由誰來負責維修.如果是因為出租人不及時修復(fù)房屋,沒有盡到檢查和維修的義務(wù),從而導(dǎo)致房屋發(fā)生倒塌或者其他破壞性事故,并且給承租人的人身財產(chǎn)帶來損失的,出租人就應(yīng)當承擔賠償責任.參考法條:《合同法》《城市私有房屋管理條例》《城市房屋租賃管理辦法》第二十一條,第二十三條.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題58在什么情況下,出租人可以不負責任如果房屋損壞是因為承租人的過錯造成,或者是因為地震等不可抗力的因素造成,或者雙方約定由承租人負責檢查,維修房屋的,出租人可以免責.但是,要注意的是,如果該房屋是因為出租人未及時履行檢查,維修義務(wù),使得房屋未處于良好使用狀態(tài)下,發(fā)生了不可抗力的事件而致使房屋損壞的,出租人不能免責,并應(yīng)依過錯程度承擔一定責任.如果雙方約定由承租人負責檢查,維修房屋,但是出租人在出租時,對該房屋的現(xiàn)狀有所隱瞞的,如果房屋發(fā)生破壞性事故的話,出租人也不能因此完全免責.參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條.《合同法》第二百二十二條.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題59房屋拆遷后,原來的租賃合同還有效嗎房屋拆遷后,房屋租賃關(guān)系仍然有效,雙方應(yīng)當按照租賃合同繼續(xù)履行,出租人不能以此為理由終止租賃合同,但由于以前的房屋被拆除了,所以承租人可以住在補償安置的房屋里.如果補償安置的房屋和以前的房屋條件不一樣,合原來的用途,承租人也可以解除合同.參考法條:國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題60承租人可以獲得拆遷補償嗎承租人是否可以獲得拆遷補償這一規(guī)定,拆遷人必須對被拆遷人予以補償,這個被拆遷人就包括承租人,但是承租人必須具有北京市常住戶口,按照國家規(guī)定的租金正式承租房屋,而且必須是長期居住才能獲得拆遷補償.參考法條:北京市政府《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十七條.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題61承租人可以購買承租的房子嗎如果出租人要賣掉房子,件相同,那么出租人應(yīng)當把房子賣給承租人,這就叫作優(yōu)先購買權(quán).當然,如果承租人出的價格比別人低,出租人就可以把房子賣給別人了.參考法條:《合同法》第二百三十條.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題62承租人還能繼續(xù)承租已被轉(zhuǎn)讓的房屋嗎應(yīng)當向誰支付租金呢如果承租人不想買下這套房子,那么承租人在原租賃合同規(guī)定的時間內(nèi),還是可以按照原合同的條款繼續(xù)租用這套房子,買賣不破租賃.因為最初的房屋租賃合同是承租人與老房東簽訂的,承租人應(yīng)向老房東履行合同義務(wù),所以在老房東提供證據(jù)證明新房東已享有產(chǎn)權(quán),通知承租人向新房東支付租金,并由新房東與承租人簽訂租賃主體變更合同之前,承租人仍應(yīng)按原合同履行,將租金交給老房東.參考法條:《合同法》第八十條,第二百二十九條.2011 年______國家公務(wù)員考試法律常識500 題63出租人依法終止合同,被轉(zhuǎn)租人應(yīng)當怎么辦如果出租人依法終止房屋租賃合同,那么承租人和被轉(zhuǎn)租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同也隨之終止.被轉(zhuǎn)租人可以要求承租人承擔轉(zhuǎn)租合同的違約責任,如果出租人也參與了增值租金的分成,那么出租人也應(yīng)當承擔一部分責任.參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第三十一條.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題64轉(zhuǎn)租期限可以比原租期長嗎,如果出租人同意,并且和承租人簽訂了相應(yīng)的補充協(xié)議,那么轉(zhuǎn)租期限就可以比原租期長.參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十九條.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題65承租人能提前退租嗎如果提前退租,應(yīng)當提前多長時間通知出租人如果合同中規(guī)定了租賃期限,同時沒有對提前退租問題作出特別規(guī)定的話,承租人提前退租就是一種違約行為,應(yīng)當在合理的期限以前通知出租人,以,法律上沒有規(guī)定,要根據(jù)具體情況和合同的約定來定,通常是一個月.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題66租房期滿未簽訂新的租房合同會導(dǎo)致什么結(jié)果租賃期滿雙方未簽新的合同,而出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但此后的租賃期間為不定期,也就是雙方當事人可以隨時解除租賃合同,但出租人解除合同時,應(yīng)在合理期限前通知承租人.參考法條:《合同法》第二百三十六條.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題67承租人在什么情況下可以解除合同在房屋租賃期間,如果存在以下情況,承租人就可以單方面解除合同:(1)出租人未按時交付房屋,經(jīng)承租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交付.(2)出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定,致使承租人不能實現(xiàn)房屋租賃的目的.(3)出租人已交付的房屋存在缺陷,危及承租人安全或健康的.(4)出租人不履行檢查,維修義務(wù),以致危及承租人安全或健康的.參考法條:《合同法》第九十四,二百三十二,二百三十三條.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題68什么叫做廉租住房誰能申請廉租住房城鎮(zhèn)廉租住房,是政府和單位為了照顧那些有城鎮(zhèn)戶口的最低收入家庭,而向他們提供的租金.,應(yīng)當由戶主按照規(guī)定程序向街道辦事處證明自己符合申請廉租住房的資格,提出書面申請,然后經(jīng)所在區(qū)房屋土地管理局廉租住房管理部門審核,公告登記后,(或分配廉租住房)后,每年還要接受家庭房,具體標準由地方政府確定,北京市城近郊八區(qū)的標準是:(1)連續(xù)享受北京市城市最低生活保障待遇1 年以上的家庭或者具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口,持有本市民政部門認定的優(yōu)撫對象身份證明的家庭.(2)家庭人均住房使用面積7 5 平方米以下.參考法條:北京市國土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法實施意見》第《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》第一條.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題69廉租住房的租金如何確定城鎮(zhèn)廉租住房制度主要有3 種形式,即租金減免,租金補貼和實物配租,其中以租金補貼為主.以北京為例,配租標準按人均10 平方米使用面積(包括原住房面積),每平方米補貼25 元.參考法條:北京市國土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》部,財政部,民政部,國土資源部,國家稅務(wù)總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第五條.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題70在哪些情況下,政府會收回廉租住房或停發(fā)租賃補貼如果將承租的廉租房轉(zhuǎn)借,轉(zhuǎn)租,擅自改變廉租房用途,或者連續(xù)6 個月以上沒有在廉租房里居住,政府就會收回廉租房,或者停發(fā)租賃補貼.參考法條:建設(shè)部,財政部,民政部,國土資源部,國家稅務(wù)總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第十九條.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題71什么叫做承租權(quán)轉(zhuǎn)讓怎樣辦理承租權(quán)轉(zhuǎn)讓承租權(quán)轉(zhuǎn)讓就是在租賃期限內(nèi),承租人將房屋租賃合同中的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給第三人,由第三人代替承租人,直接向出租人繼續(xù)履行該房屋租賃合同,這個第三人就叫作承租權(quán)的受讓人.承租人首先要征得出租人的書面同意,然后和受讓人簽訂房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,最后由承租人和受讓人簽訂租賃主體變更合同,變更承租人,進行了房屋租賃登記備案,那么還要到同一機構(gòu)辦理登記備案手續(xù).參考法條:《合同法》第八十八條.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題72按揭房屋能出租嗎以按揭方式付款就相當于將房屋抵押給銀行,從而獲得貸款,房東擁有對房屋有限的產(chǎn)權(quán),因此不能未經(jīng)銀行同意出售,則可以向貸款銀行提出申請,經(jīng)同意后出租該房屋.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題73出租人能轉(zhuǎn)租公房嗎如果將所租住的公房作為廉租房轉(zhuǎn)租,需要經(jīng)過單位同意嗎對于出租人租住的公房,如果取得擁有該公房所有權(quán)單位的同意,出租人就有權(quán)轉(zhuǎn)租公房,且單位有權(quán)按照規(guī)定或者協(xié)議分享轉(zhuǎn)租公房的利益.如果出租人將自己租住的公房作為廉租房出租,則無需經(jīng)過單位同意,而單位也無權(quán)分享出租該公房獲得的利益,但應(yīng)向所在市區(qū)房屋土地管理機關(guān)申報.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題74如果租住公房的出租人和承租人發(fā)生了糾紛,出租人有權(quán)起訴嗎對于出租人租住公房然后轉(zhuǎn)租給承租人的情況,如果出租人事先征得了單位(房屋的所有權(quán)人)的同意,那么出租人就有權(quán)起訴承租人,要求他支付房租,沒有征得單位的同意私自轉(zhuǎn)租,那么出租人就只能請求法院判決合同無效,然后要求承租人搬出,并支付房屋的使用費了.對于出租人已經(jīng)購買的公房,因為出租人是房屋的所有人,所以,他當然有權(quán)提起訴訟,要求承租人履行合同,支付租金和違約金,并且賠償損失.參考法條:《合同法》第五十八條.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題75涉外出租需要履行哪些手續(xù)屬于涉外出租房屋的,出申請,經(jīng)審核符合規(guī)定的,發(fā)給北京市房屋土地管理局統(tǒng)一印制的《房屋租賃證》并加蓋涉外印章。同時還要具備涉外安全審查批準文件.此外,出租人也要仔細檢查外國人有沒有在中國居留的合法證件,身份證明等.參考法條:《北京市房屋土地管理局關(guān)于在全市范圍實行房屋租賃證制度及加強租賃登記備案工作的通知》第一條.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題76要將房屋出租給經(jīng)營者,出租人應(yīng)當辦理什么證件還應(yīng)當注意什么出租人應(yīng)當辦理《房屋租賃證》.對于租用房屋從事生產(chǎn),經(jīng)營活動的承租人來說,《房屋租賃證》是經(jīng)營場所合法的有效憑證,因此,出租人應(yīng)當辦理《房屋租賃證》.要將房屋出租給經(jīng)營者,出租人應(yīng)當檢查承租人的證件,還需要經(jīng)常檢查,一旦發(fā)現(xiàn)有違法犯罪,無照經(jīng)營等活動,出租人應(yīng)當向公安機關(guān)舉報.參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》《租賃房屋治安管理規(guī)定》第七條,第九條第三款.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題77如果出租人將房屋出租給了無照經(jīng)營者,會產(chǎn)生什么后果如果出租人知道或者應(yīng)當知道,承租人進行的經(jīng)營活動是屬于無照經(jīng)營,仍然將房屋租給他們的,就會受到工商管理部門的行政處罰.參考法條:國務(wù)院《無照經(jīng)營查處取締辦法》第十五條.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題78出租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營和用于居住有何不同,出租人和承租人雙方對租金等條款有更多協(xié)商的自由,:①租金標準不同:雙方可以自行商定租金,而不受住房租賃指導(dǎo)價格的約束.②修繕責任不同:對于房屋的自然損壞,可以在合同中規(guī)定由誰負責維修,而不一定由出租人負責維修.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題79出租人應(yīng)繳納哪些稅所有的稅都必須由出租人繳納嗎個人出租房屋并取得收入,《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》的規(guī)定,稅務(wù)機關(guān)可以委托各級政府的外來人口管理部門,區(qū)縣房屋土地管理局,街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或經(jīng)北京市地方稅務(wù)局確認的其他具有代征稅費能力的單位作為代征人,負責出租房屋稅款的征收.,出租人應(yīng)繳納以下稅費:營業(yè)稅,城市維護建設(shè)稅,教育費附加,房產(chǎn)稅,城鎮(zhèn)土地使用稅,城市房地產(chǎn)稅,法進行申報納稅以外,其余只需按實際收入的5%計征綜合稅費,就無需繳納此外的其他稅費了.除了合同印花稅,由雙方各自承擔50%以外,所有稅費都應(yīng)由出租人繳納,而不可約定由承租人承擔.參考法條:北京市地方稅務(wù)局《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》第三條,第四條.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題80出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋嗎賣掉房屋需要通知承租人嗎,但是房屋的所有權(quán)還是屬于出租人的,他有權(quán)按照自己的需要處置自己的房屋.,出租人應(yīng)當在合理的時間范圍內(nèi)通知承租人,因為在同等條件下,承租人有權(quán)優(yōu)先購買承租的房屋.參考法條:《合同法》第二百三十條.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題81出租人把出租房抵押出去,原租房合同有效嗎,承租人可以繼續(xù)住在那里,出租人也可以,而將房屋變賣或者拍賣了,承租人仍然可以按照原來的租賃合同繼續(xù)住在房子里.參考法條:《擔保法》第四十八條.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題82房屋租賃期間承租人死亡的,合同還有效嗎,雖然承租人是以一個人的名義租賃的房屋,但是因為承租人是與家人一起居住的,所以,承租人死亡后,其他一起居住的人有權(quán)要求繼續(xù)履行原合同.參考法條:《合同法》第二百三十四條.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題83承租人死亡后,未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋嗎承租人死亡,如果該承租人的家人并沒有和他共同居住,租人同意的情況下,未在一起居住的家人無權(quán)擅自搬入出租房屋.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題84如果是出租人死亡,合同還有效嗎出租人的家人可以收回房屋嗎在租賃期間,繼承人就自動成為新的產(chǎn)權(quán)人,雙方應(yīng)當繼續(xù)履行合同,出租人的家人無權(quán)收回房屋.2011 年國家公務(wù)員考試法律常識500 題85出租人有權(quán)提前收回房屋嗎對于有固定期限的房屋租賃,出租人是否有權(quán)提前收回房屋,果合同中沒有規(guī)定,出租人就必須事先征得承租人同意。如果承租人不同意,出租人就只好繼。擅自轉(zhuǎn)租,轉(zhuǎn)借,轉(zhuǎn)讓租賃的房屋。擅自破壞租賃的房屋,改變結(jié)構(gòu),改變用途,或者拖欠房租達6 個月之久,出租人就可以提前收回房屋,終止合同了.參考法條:《合同法》第二百一十九,二百二十七,《城市房屋租賃管