【正文】 告.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題34開(kāi)發(fā)商什么時(shí)候算交房當(dāng)商品房已經(jīng)竣工,并且達(dá)到交付使用條件以后,進(jìn)行交接的時(shí)候,開(kāi)發(fā)商要提供一表兩書(shū),《商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)》,室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告和《物業(yè)管理公約》.當(dāng)購(gòu)房者認(rèn)為房屋符合約定,并且在《房屋驗(yàn)收交接單》上簽字以后,購(gòu)房者有權(quán)拒絕接收房屋,由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān).2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題35何種質(zhì)量問(wèn)題可以退房經(jīng)有關(guān)機(jī)構(gòu)檢測(cè)后,確實(shí)發(fā)生房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的情況,購(gòu)房者可以要求退房,同時(shí)可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題36房屋損毀,滅失誰(shuí)來(lái)賠在房子交付使用以前,毀損和滅失的《房屋驗(yàn)收交接單》以后,房屋就算是交付使用了。共有的房屋未經(jīng)全體共有人書(shū)面同意的,以及產(chǎn)權(quán)不清,權(quán)屬有爭(zhēng)議的,屬于違法建筑的房屋也不能出租。同樣,凡是在北京范圍內(nèi)出租的房屋都要到房屋所在區(qū),縣國(guó)土資源和房屋管理局或其委托的街道辦事處,澳,臺(tái)地區(qū)的人或者外國(guó)人,出租人就要到北京市國(guó)土資源和房屋管理局備案了.參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十三條.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題54房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)去哪些部門(mén)登記備案沒(méi)有登記備案的租賃合同有效嗎雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市,縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù).房屋租賃合同登記備案主要是為了便于管理,有登記備案,合同還是合法有效的,雙方必須按照合同的規(guī)定履行.參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十四條.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題55承租人能裝修承租房屋嗎裝修后財(cái)產(chǎn)歸誰(shuí)所有承租人必須在得到出租人的書(shū)面同意后才能裝修房屋,增加附屬設(shè)施,而且在裝修的時(shí)候也不能隨意改變房屋的結(jié)構(gòu),承租人不僅要恢復(fù)原來(lái)的狀態(tài),還要賠償出租人的損失.經(jīng)過(guò)出租人同意的裝修,將裝修后的財(cái)產(chǎn)折價(jià)轉(zhuǎn)讓給出租人.參考法條:《最高法院關(guān)于執(zhí)行〈民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第八十六條.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題56承租人可以隨便改變房屋的用途嗎承租人必須按照合同的約定使用房屋,也應(yīng)當(dāng),還要征得主管機(jī)關(guān)的批準(zhǔn).參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題57在出租期間由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修房屋承租人受到的損失應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)來(lái)賠償及時(shí)檢查,維修出租房屋是出租人的法定義務(wù),除非雙方在合同中約定由承租人來(lái)承擔(dān)維修義務(wù),否則出租人有義務(wù)檢查,維修房屋,保證房屋符合合同規(guī)定的用途.對(duì)于承租人增添的附屬設(shè)備,雙方也可以約定由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)維修.如果是因?yàn)槌鲎馊瞬患皶r(shí)修復(fù)房屋,沒(méi)有盡到檢查和維修的義務(wù),從而導(dǎo)致房屋發(fā)生倒塌或者其他破壞性事故,并且給承租人的人身財(cái)產(chǎn)帶來(lái)?yè)p失的,出租人就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任.參考法條:《合同法》《城市私有房屋管理?xiàng)l例》《城市房屋租賃管理辦法》第二十一條,第二十三條.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題58在什么情況下,出租人可以不負(fù)責(zé)任如果房屋損壞是因?yàn)槌凶馊说倪^(guò)錯(cuò)造成,或者是因?yàn)榈卣鸬炔豢煽沽Φ囊蛩卦斐?或者雙方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查,維修房屋的,出租人可以免責(zé).但是,要注意的是,如果該房屋是因?yàn)槌鲎馊宋醇皶r(shí)履行檢查,維修義務(wù),使得房屋未處于良好使用狀態(tài)下,發(fā)生了不可抗力的事件而致使房屋損壞的,出租人不能免責(zé),并應(yīng)依過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)一定責(zé)任.如果雙方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查,維修房屋,但是出租人在出租時(shí),對(duì)該房屋的現(xiàn)狀有所隱瞞的,如果房屋發(fā)生破壞性事故的話,出租人也不能因此完全免責(zé).參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條.《合同法》第二百二十二條.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題59房屋拆遷后,原來(lái)的租賃合同還有效嗎房屋拆遷后,房屋租賃關(guān)系仍然有效,雙方應(yīng)當(dāng)按照租賃合同繼續(xù)履行,出租人不能以此為理由終止租賃合同,但由于以前的房屋被拆除了,所以承租人可以住在補(bǔ)償安置的房屋里.如果補(bǔ)償安置的房屋和以前的房屋條件不一樣,合原來(lái)的用途,承租人也可以解除合同.參考法條:國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十七條.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題60承租人可以獲得拆遷補(bǔ)償嗎承租人是否可以獲得拆遷補(bǔ)償這一規(guī)定,拆遷人必須對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償,這個(gè)被拆遷人就包括承租人,但是承租人必須具有北京市常住戶口,按照國(guó)家規(guī)定的租金正式承租房屋,而且必須是長(zhǎng)期居住才能獲得拆遷補(bǔ)償.參考法條:北京市政府《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十七條.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題61承租人可以購(gòu)買(mǎi)承租的房子嗎如果出租人要賣(mài)掉房子,件相同,那么出租人應(yīng)當(dāng)把房子賣(mài)給承租人,這就叫作優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán).當(dāng)然,如果承租人出的價(jià)格比別人低,出租人就可以把房子賣(mài)給別人了.參考法條:《合同法》第二百三十條.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題62承租人還能繼續(xù)承租已被轉(zhuǎn)讓的房屋嗎應(yīng)當(dāng)向誰(shuí)支付租金呢如果承租人不想買(mǎi)下這套房子,那么承租人在原租賃合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi),還是可以按照原合同的條款繼續(xù)租用這套房子,買(mǎi)賣(mài)不破租賃.因?yàn)樽畛醯姆课葑赓U合同是承租人與老房東簽訂的,承租人應(yīng)向老房東履行合同義務(wù),所以在老房東提供證據(jù)證明新房東已享有產(chǎn)權(quán),通知承租人向新房東支付租金,并由新房東與承租人簽訂租賃主體變更合同之前,承租人仍應(yīng)按原合同履行,將租金交給老房東.參考法條:《合同法》第八十條,第二百二十九條.2011 年______國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題63出租人依法終止合同,被轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)怎么辦如果出租人依法終止房屋租賃合同,那么承租人和被轉(zhuǎn)租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同也隨之終止.被轉(zhuǎn)租人可以要求承租人承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同的違約責(zé)任,如果出租人也參與了增值租金的分成,那么出租人也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一部分責(zé)任.參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第三十一條.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題64轉(zhuǎn)租期限可以比原租期長(zhǎng)嗎,如果出租人同意,并且和承租人簽訂了相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議,那么轉(zhuǎn)租期限就可以比原租期長(zhǎng).參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十九條.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題65承租人能提前退租嗎如果提前退租,應(yīng)當(dāng)提前多長(zhǎng)時(shí)間通知出租人如果合同中規(guī)定了租賃期限,同時(shí)沒(méi)有對(duì)提前退租問(wèn)題作出特別規(guī)定的話,承租人提前退租就是一種違約行為,應(yīng)當(dāng)在合理的期限以前通知出租人,以,法律上沒(méi)有規(guī)定,要根據(jù)具體情況和合同的約定來(lái)定,通常是一個(gè)月.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題66租房期滿未簽訂新的租房合同會(huì)導(dǎo)致什么結(jié)果租賃期滿雙方未簽新的合同,而出租人沒(méi)有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但此后的租賃期間為不定期,也就是雙方當(dāng)事人可以隨時(shí)解除租賃合同,但出租人解除合同時(shí),應(yīng)在合理期限前通知承租人.參考法條:《合同法》第二百三十六條.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題67承租人在什么情況下可以解除合同在房屋租賃期間,如果存在以下情況,承租人就可以單方面解除合同:(1)出租人未按時(shí)交付房屋,經(jīng)承租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交付.(2)出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定,致使承租人不能實(shí)現(xiàn)房屋租賃的目的.(3)出租人已交付的房屋存在缺陷,危及承租人安全或健康的.(4)出租人不履行檢查,維修義務(wù),以致危及承租人安全或健康的.參考法條:《合同法》第九十四,二百三十二,二百三十三條.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題68什么叫做廉租住房誰(shuí)能申請(qǐng)廉租住房城鎮(zhèn)廉租住房,是政府和單位為了照顧那些有城鎮(zhèn)戶口的最低收入家庭,而向他們提供的租金.,應(yīng)當(dāng)由戶主按照規(guī)定程序向街道辦事處證明自己符合申請(qǐng)廉租住房的資格,提出書(shū)面申請(qǐng),然后經(jīng)所在區(qū)房屋土地管理局廉租住房管理部門(mén)審核,公告登記后,(或分配廉租住房)后,每年還要接受家庭房,具體標(biāo)準(zhǔn)由地方政府確定,北京市城近郊八區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)是:(1)連續(xù)享受北京市城市最低生活保障待遇1 年以上的家庭或者具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口,持有本市民政部門(mén)認(rèn)定的優(yōu)撫對(duì)象身份證明的家庭.(2)家庭人均住房使用面積7 5 平方米以下.參考法條:北京市國(guó)土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法實(shí)施意見(jiàn)》第《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》第一條.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題69廉租住房的租金如何確定城鎮(zhèn)廉租住房制度主要有3 種形式,即租金減免,租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租,其中以租金補(bǔ)貼為主.以北京為例,配租標(biāo)準(zhǔn)按人均10 平方米使用面積(包括原住房面積),每平方米補(bǔ)貼25 元.參考法條:北京市國(guó)土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》部,財(cái)政部,民政部,國(guó)土資源部,國(guó)家稅務(wù)總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第五條.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題70在哪些情況下,政府會(huì)收回廉租住房或停發(fā)租賃補(bǔ)貼如果將承租的廉租房轉(zhuǎn)借,轉(zhuǎn)租,擅自改變廉租房用途,或者連續(xù)6 個(gè)月以上沒(méi)有在廉租房里居住,政府就會(huì)收回廉租房,或者停發(fā)租賃補(bǔ)貼.參考法條:建設(shè)部,財(cái)政部,民政部,國(guó)土資源部,國(guó)家稅務(wù)總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第十九條.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題71什么叫做承租權(quán)轉(zhuǎn)讓怎樣辦理承租權(quán)轉(zhuǎn)讓承租權(quán)轉(zhuǎn)讓就是在租賃期限內(nèi),承租人將房屋租賃合同中的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給第三人,由第三人代替承租人,直接向出租人繼續(xù)履行該房屋租賃合同,這個(gè)第三人就叫作承租權(quán)的受讓人.承租人首先要征得出租人的書(shū)面同意,然后和受讓人簽訂房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,最后由承租人和受讓人簽訂租賃主體變更合同,變更承租人,進(jìn)行了房屋租賃登記備案,那么還要到同一機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù).參考法條:《合同法》第八十八條.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題72按揭房屋能出租嗎以按揭方式付款就相當(dāng)于將房屋抵押給銀行,從而獲得貸款,房東擁有對(duì)房屋有限的產(chǎn)權(quán),因此不能未經(jīng)銀行同意出售,則可以向貸款銀行提出申請(qǐng),經(jīng)同意后出租該房屋.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題73出租人能轉(zhuǎn)租公房嗎如果將所租住的公房作為廉租房轉(zhuǎn)租,需要經(jīng)過(guò)單位同意嗎對(duì)于出租人租住的公房,如果取得擁有該公房所有權(quán)單位的同意,出租人就有權(quán)轉(zhuǎn)租公房,且單位有權(quán)按照規(guī)定或者協(xié)議分享轉(zhuǎn)租公房的利益.如果出租人將自己租住的公房作為廉租房出租,則無(wú)需經(jīng)過(guò)單位同意,而單位也無(wú)權(quán)分享出租該公房獲得的利益,但應(yīng)向所在市區(qū)房屋土地管理機(jī)關(guān)申報(bào).2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題74如果租住公房的出租人和承租人發(fā)生了糾紛,出租人有權(quán)起訴嗎對(duì)于出租人租住公房然后轉(zhuǎn)租給承租人的情況,如果出租人事先征得了單位(房屋的所有權(quán)人)的同意,那么出租人就有權(quán)起訴承租人,要求他支付房租,沒(méi)有征得單位的同意私自轉(zhuǎn)租,那么出租人就只能請(qǐng)求法院判決合同無(wú)效,然后要求承租人搬出,并支付房屋的使用費(fèi)了.對(duì)于出租人已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)的公房,因?yàn)槌鲎馊耸欠课莸乃腥?所以,他當(dāng)然有權(quán)提起訴訟,要求承租人履行合同,支付租金和違約金,并且賠償損失.參考法條:《合同法》第五十八條.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題75涉外出租需要履行哪些手續(xù)屬于涉外出租房屋的,出申請(qǐng),經(jīng)審核符合規(guī)定的,發(fā)給北京市房屋土地管理局統(tǒng)一印制的《房屋租賃證》并加蓋涉外印章。如果承租人不同意,出租人就只好繼。擅自破壞租賃的房屋,改變結(jié)構(gòu),改變用途,或者拖欠房租達(dá)6 個(gè)月之久,出租人就可以提前收回房屋,終止合同了.參考法條:《合同法》第二百一十九,二百二十七,《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題86如果雙方?jīng)]有約定租賃期限,出租人可以隨時(shí)收回房屋嗎如果雙方?jīng)]有約定房屋租賃的期限,就是不定期租賃了,雙方可以隨時(shí)解除租賃合同,但出租人也應(yīng)提前通知承租人.參考法條:《合同法》第二百三十二條.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題87承租人不交房租,出租人該怎么討租呢承租人無(wú)正當(dāng)理由延遲繳付或拒絕繳付房租的,出租人可以要求承租人按照合同繳納違約金.如果承租人未繳付房租累計(jì)達(dá)6 個(gè)月之久,出租人可以收回房屋,解除合同,并要求承租人賠償,出租人就可以請(qǐng)求法院強(qiáng)制其繳納租金了.參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題88承租人沒(méi)有繳納物業(yè)費(fèi),物業(yè)公司有權(quán)要求出租人付款嗎如果出租人和承租人約定由承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi),而且得到了物業(yè)公司的書(shū)面確認(rèn),那么物業(yè)公司就不能再要求出租人付款了,否則物業(yè)公司還是有權(quán)要求出租人付款的.也就是說(shuō)承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)的約定,租人的這個(gè)約定沒(méi)有得到物業(yè)公司的書(shū)面確認(rèn),那么這個(gè)約定也只能對(duì)出租人和承租人有約束力,而對(duì)物業(yè)公司不發(fā)生效力,出租人必須對(duì)物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任.參考法條:《合同法》第八十四條.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題89合格的中介機(jī)構(gòu)該有哪兩證 有效證件應(yīng)當(dāng)掛在哪里合格的中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有兩證,也就是北京市國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)的北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資格證書(shū),中介機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還必須有《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》.合格中介機(jī)構(gòu)的有效證件應(yīng)當(dāng)掛在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的顯著位置,同時(shí)還要張貼全部執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的房,則很有可能存在問(wèn)題,委托人就一定要小心了.為了防止中介機(jī)構(gòu)造假,一定要堅(jiān)持查看兩證原件,最好把注冊(cè)號(hào)記下來(lái),以______防非法中介機(jī),還