【正文】 要查,還要檢查出租人的房屋所有權證和身份證明,按照法律要求辦理正規(guī)手續(xù),如登記備案,辦理《房屋租賃許可證》《, 房屋租賃安全合格證》等.參考法條:建設部《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》第六條.2011 年國家公務員考試法律常識500 題90中介公司可以收哪些費用如果房屋租賃中介機構促成房屋租賃雙方達成合同,可以按照雙方的約定一次性收取中介服務費,如押金,信息費,.參考法條:建設部《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》第十八條,第二十一條.2011 年國家公務員考試法律常識500 題91如果通過中介機構沒有找到房子,還用交費嗎,則不得要求委托人支付中介費,即使合同中這樣規(guī)定也是無效的,但是中介機構可以要求委托人支付從事中介活動支出的必要費用.參考法條:《合同法》第四百二十七條.2011 年國家公務員考試法律常識500 題92中介機構可以收取多少中介費中介機構應當向誰收取中介費,租賃普通住宅,則由承租人向中介公司繳納中介費,而對于公寓,別墅租賃,則由出租人支付.參考法條:《國家計委,建設部關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》第六條.2011 年國家公務員考試法律常識500 題93什么是房屋出租代理業(yè)務是什么房屋出租代理有時候也叫房屋租賃代理,它是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的一種經(jīng)營活動,也就是由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構接受房屋出租人委托,代理出租房屋,并在出租人授權范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋,由代理機構負責尋找房客,簽訂房屋租賃協(xié)議,辦理房屋租賃合同的相關備案手續(xù),通過銀行收取,交付租金,按照合同規(guī)定,向承租人提供一定的服務,從而使出租人能從繁雜的房屋租賃事務中脫身.2011 年國家公務員考試法律常識500 題94如果承租人沒有繳付租金怎么辦如果承租人沒有繳付租金,銀行也會從代理機構在銀行的保證金中劃撥出這么多的錢,付給出租人,因此出租人無需承擔承租人不交租金的風險.參考法條:北京市國土資源和房屋管理局《代理房屋租賃須委托銀行收,付租金的暫行辦法》第十條.2011 年國家公務員考試法律常識500 題95房屋出租代理機構可否不通過銀行向出租人支付租金,承租人也必須將租金交給銀行,由銀行統(tǒng)一代收,代付租金,即使承租人委托房屋出租代理機構代交租金,代理機構也必須在3,一旦有房屋經(jīng)紀公司提出代收租金的要求,出租人就不應與這,而且也說明該房屋經(jīng)紀機構不具有代理房屋出租的資質(zhì).參考法條:北京市國土資源和房屋管理局《代理房屋租賃須委托銀行收,付租金的暫行辦法》第七條,第八條.2011 年國家公務員考試法律常識500 題96承租人繞過中介機構和出租人簽約,也應向中介機構支付中介費嗎,讓供需雙方見面,就提供了相應的服務,即使承租人繞過中介機構和出租人簽約,合同的成立也是中介機構促成的,因此中介機構有權獲得中介費.參考法條:《合同法》第一百零九條.2011 年國家公務員考試法律常識500 題97前期物業(yè)管理合同能約束業(yè)主嗎盡管業(yè)主并沒有直接參與到前期物業(yè)管理合同的簽訂中,但業(yè)主必須受前期物業(yè)管理合同的,開發(fā)商有權選擇物業(yè)管理公司進行前期物業(yè)管理,并且業(yè)主在購房時與開發(fā)商簽上就是認可了開發(fā)商訂立的前期物業(yè)管理合同.2011 年國家公務員考試法律常識500 題98開發(fā)商是怎樣選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的早期的物業(yè)企業(yè)一般都是開發(fā)商的下屬企業(yè).《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定了,住宅物業(yè)的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。臨時會議可以由20%以上的業(yè)主提議或者在發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理時,15 日以前通知全體業(yè)主,并同時告知居委會.業(yè)主大會的職責主要有:①制定,修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則。③選聘,解聘物業(yè)管理企業(yè)。⑤制定,修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設施設備的使用,公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。特別決議經(jīng)物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所持投票權的2/3 以上通過的情況下,作出的決定對全體業(yè)主均具有約束力.參考法條:《物業(yè)管理條例》第十二條2011 年國家公務員考試法律常識500 題104如何選聘物業(yè)管理公司應當由業(yè)主大會以經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2/3 以上通過的決議選擇物業(yè)管理公司,由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與該管理公司簽訂物業(yè)管理協(xié)議,約定物業(yè)服務的項目和物業(yè)收費標準,:(1)選擇符合國家規(guī)定的具有一定資質(zhì)的從事物業(yè)管理的物業(yè)管理公司.(2)選擇管理規(guī)模較大的物業(yè)管理公司.(3)選擇經(jīng)營意識強的物業(yè)管理公司.2011 年國家公務員考試法律常識500 題105居委會能選聘物業(yè)管理公司嗎盡管在實際生活中存在著由居委會為業(yè)主選聘物業(yè)管理公司的現(xiàn)象,但實際上,居委會是無權,自我教育,自我服務的基層群眾性自治組織,它是在政府或者政府的派出機構的指導,既不享有業(yè)主的權利,同發(fā)生糾紛時,居委會可以進行協(xié)調(diào)處理,但不能代替業(yè)主或業(yè)主委員會來選聘物業(yè)管理公司.2011 年國家公務員考試法律常識500 題106業(yè)主委員會的職責是什么業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,是溝通業(yè)主和物業(yè)公司的橋梁,履行下列職責:①召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況。③及時了解業(yè)主,物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同。⑤業(yè)主大會賦予的其他職責.2011 年國家公務員考試法律常識500 題107同一小區(qū)是否可以成立不同的業(yè)主委員會,在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一般只有一個業(yè)主大會,在行使職能,可以通過增選或者補選的方式加入到業(yè)主委員會中.2011 年國家公務員考試法律常識500 題108業(yè)主委員會委員可以委托他人參加會議嗎,具有法律意義上的身份,該身份,業(yè)主委員會會議須由委員本人參加,不能委托他人代表參加.2011 年國家公務員考試法律常識500 題109欠繳物業(yè)管理費的業(yè)主還有被選為業(yè)主委員會委員的資格嗎,最主要的前提就是看他是否具有業(yè)主,其他任何人不得,屬于業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的民事合同糾紛問題,主,有資格參加選舉.具不具有選舉資格與能不能當選委員,的義務,業(yè)主欠費既影響物業(yè)管理企業(yè)正常履行物業(yè)管理合同,也侵害了其他業(yè)主的利益,因此欠費業(yè)主不宜作為全體產(chǎn)權人的代表,但這并不是等于是剝奪了欠費業(yè)主的被選舉權.2011 年國家公務員考試法律常識500 題110業(yè)主委員會如何進行換屆選舉任期未滿,業(yè)主有權撤換委員嗎業(yè)主委員會任期屆滿2 個月前,應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉。②合同關系,開發(fā)商以原始業(yè)主的身份訂立前期物業(yè)管理合同,聘請物業(yè)管理公司進行前期物業(yè)管理.2011 年國家公務員考試法律常識500 題113物業(yè)管理公司能進行轉委托嗎如何進行轉委托物業(yè)管理公司不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務一并再委托給其他物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè).進行轉委托時,首先,要選聘具有相應資質(zhì)的專業(yè)性服務公司來承擔專業(yè)服務項目。同時還要約定專業(yè)性服務公司達不到服務質(zhì)量和要求時的違約責任.2011 年國家公務員考試法律常識500 題114轉委托后,責任誰來承擔物業(yè)管理公司將自己的專項服務業(yè)務轉委托給其他專業(yè)性公司后,并不能免除自己根據(jù)原物合同規(guī)定的標準和要求,則物業(yè)管理公司應當對業(yè)主承擔違約責任.委托所得收益,應當用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位,共用設施設備的維修,養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。②可分攤的公用建筑面積.實踐中,對于沒有取得房產(chǎn)證的房屋,物業(yè)管理費通常按房屋的實測建筑面積收取:現(xiàn)房通常按購房合同中約定的建筑面積收取物業(yè)管理費,如果合同約定面積與房屋面積實測報告不符,以實測報告為準。如果業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)管理公司三方達成了債務轉移協(xié)議,違約金最多也只能折抵一年的物業(yè)管理費,應留存開發(fā)商逾期交房的書面違約證據(jù).2011 年國家公務員考試法律常識500 題123房屋買了還沒住,要交物業(yè)管理費嗎,但是物業(yè)管理公司對整個小區(qū)的管理是一種公共性服務,所以業(yè)主無論是否入住,只要辦理了入住手續(xù),均應從辦理入住手續(xù)后按合同的約定繳納管理費.2011 年國家公務員考試法律常識500 題124對物業(yè)管理公司提供的服務不滿,管理費還要交嗎應視具體情況而定,如果物業(yè)管理公司的行為還不構成違約,果在物業(yè)管理公司曾書面允諾過的前提下,服務質(zhì)量卻不合要求,業(yè)主可以拒交管理費.2011 年國家公務員考試法律常識500 題125房屋質(zhì)量差,管理費還要交嗎因為房屋質(zhì)量問題是業(yè)主與開發(fā)商之間的購房合同關系,而物業(yè)管理費是業(yè)主與物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理合同約定的,業(yè)主應追究開發(fā)商的責任,而與物業(yè)管理公司并無直接聯(lián)系,業(yè)主不能以此為借口拖欠管理費.2011 年國家公務員考試法律常識500 題126物業(yè)管理費漲價怎么辦,應以物業(yè)管理合同或商,開發(fā)商和物業(yè)管理公司都不得單方提價.如果確有必要增加必須召開業(yè)主大會,費的收取標準,業(yè)主可以要求物價部門進行協(xié)調(diào),也可以通過仲裁或訴訟程序解決.2011 年國家公務員考試法律常識500 題127不交水電費,物業(yè)管理公司有權停水停電嗎,用水用電人有義務繳交水費電費,如果用水用電人不履行繳交水費電費的義務,則供水供電人當然享有停水停電的權利.如果供電供水部門委托物業(yè)公司代收水電費,那么在業(yè)主拖欠水電費時,物業(yè)管理公司可以對業(yè)主停水停電.2011 年國家公務員考試法律常識500 題128不交物業(yè)費,物業(yè)管理公司有權停水停電嗎供水供電合同的雙方當事人為業(yè)主與供水,供電公司。另一種情況,如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權歸開發(fā)商所有,開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過業(yè)委會同意,只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活,廣告的內(nèi)容不會降低小區(qū)的整體形象,開發(fā)商就可以安裝廣告牌,并且所收取的廣告費就全部歸開發(fā)商所有了.2011 年國家公務員考試法律常識500 題133物業(yè)管理公司有權將管理用房挪作他用嗎為了物業(yè)管理公司提供服務的方便,業(yè)主們通常會允許物業(yè)管理公司使用一些公用房屋,但這,物業(yè)管理公司不能將這些公用房屋挪作他用.未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處1 萬元以上10 萬元以下的罰款。在一棟住宅內(nèi),專屬于一層住宅內(nèi)的全體產(chǎn)權人使用的設施設備的維修費由該層內(nèi)全體產(chǎn)權人按所擁有的建筑面積的比例分攤.2011 年國家公務員考試法律常識500 題138業(yè)主財物被盜,物業(yè)管理公司該賠嗎成的,物業(yè)管理公司要承擔相應責任,如何賠償需要雙方協(xié)商.還存在一種情況,即物業(yè)管理合同中約定若發(fā)生火災,財物丟失等情況由物業(yè)管理公司賠償,作為對價業(yè)主在平時要支付相應的費用,那么如果發(fā)生財物被盜事件,物業(yè)管理公司要承擔責任.2011 年國家公務員考試法律常識500 題139業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受到歹徒的傷害,物業(yè)管理公司應承擔責任嗎如果按照物業(yè)管理合同,物業(yè)管理公司已經(jīng)完整履行了保安義務,并且沒有失職行為,則不用,則要根據(jù)過失承擔責任.保安的服務內(nèi)容是負責小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi),業(yè)主門戶以外的公共秩序維護和公共財產(chǎn)的看管,發(fā)生治安案件,刑事案件,交通事故時,應及時報警,保險,義務仍無法阻止損害結果發(fā)生的,提供保安服務的一方不承擔民事責任.2011 年國家公務員考試法律常識500 題140未及時清理障礙物導致業(yè)主受到傷害,物業(yè)管理公司應承擔責任嗎物業(yè)收取了物業(yè)管理費,就負有義務對小區(qū)內(nèi)的設施,綠化,交通,如果物業(yè)已經(jīng)預見到障礙物會對業(yè)主的安全造成威脅,而沒有采取必要措施,物業(yè)管理公司就要承擔責任.2011 年國家公務員考試法律常識500 題141業(yè)主能禁止物業(yè)管理公司進入自家房屋維修公共設施嗎如果對公共部位進行維修,必須進入業(yè)主的房屋,那么業(yè)主必須提供便利,以免影響整棟樓居民的正常使用.2011 年國家公務員考試法律常識500 題142哪些公用面積不計取物業(yè)管理費,不應分攤的公用建筑面積包括:(1)從屬于人防工程的地下室,半地下室.(2)供出租或出售的固定車位或專用車庫.(3),儲蓄所,娛樂會所等,居委會,派出所使用的房屋也不能作為公用建筑進行分攤.2011 年國家公務員考試法律常識500 題143什么是小區(qū)會所小區(qū)會所的收益該歸誰,運動場,閱覽室,音樂廳,超市等設施.小區(qū)會所是由開發(fā)商建設的,并且會所的面積不列入業(yè)主所購買的房屋建筑面積,因此會所的,會所不享有經(jīng)營的權利,也無權要求分享會所經(jīng)營的收益.2011 年國家公務員考試法律常識500 題144物業(yè)管理公司有權利用公共用房開設娛樂設施嗎小區(qū)內(nèi)的公共用房的所有權為小區(qū)所有業(yè)主共有,了所有業(yè)主的利益要開辦娛樂設施,也要向業(yè)主大會提出建議,經(jīng)業(yè)主大會會議批準后方可實行,否則,即為侵犯業(yè)主權益的行為.2011 年國家公務員考試法律常識500 題145業(yè)主使用會所設施要付費嗎根據(jù)相關規(guī)定,小區(qū)內(nèi)會所,儲蓄所,娛樂活動室等經(jīng)營性用房不能作為公用建筑進行分攤,因而上述設施的所有權歸開發(fā)商所有,理應收取相應費用,并無不妥.2011 年國家公務員考試法律常識500 題146物業(yè)管理公司有權收取裝修押金和裝修管理費嗎國家對此并沒有明確規(guī)定,但考慮到有些業(yè)主在裝修時不按要求行事,對小區(qū)公共利益造成損害,因此物業(yè)管理公司收取一定的裝修押金是合理的,金是可以退還的,所以對按要求裝修的業(yè)主沒有損害.如果業(yè)主與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理合同中規(guī)定業(yè)主要支付裝修管理費,那么業(yè)主就要按合同支