【文章內(nèi)容簡介】 金。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，任何人不得挪作他用。 3 空置房屋也要交物業(yè)管理費嗎？ ? 目前，新建房屋的空置率不斷增高，建設(shè)單位長期不繳納未售出房屋的管理費，不僅給物業(yè)管理帶來越來越大的費用壓力，同時也侵害了已入住業(yè)主的權(quán)益。特別是有些建設(shè)單位一方面把空置房抵押給銀行獲得貸款，一方面將空置房屋出租獲得收益，但卻以沒有規(guī)定為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費，由買房業(yè)主分擔(dān)建設(shè)單位的物業(yè)服務(wù)費。 針對這個問題，物業(yè)管理條例做了明確規(guī)定：“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納?！? 3開發(fā)公司按照拆遷政策給拆遷戶安置住房，如何交納物業(yè)管理費？ ? 如果是按照房改政策價購買的房屋，按照 196號文件規(guī)定，住戶個人除交納保潔、保安費外，其余產(chǎn)權(quán)人交費項目如綠化費、維修費由開發(fā)公司承擔(dān)。 如果是按照市場價購買的房屋，其物業(yè)管理費用全部由購房人即拆遷戶本人承擔(dān)。 如果拆遷戶只擁有房屋使用權(quán)，按照公房承租價格向開發(fā)公司交納房租的，住戶個人交納保安、保潔費用， 196號文件規(guī)定的產(chǎn)權(quán)人交費項目，均由開發(fā)公司承擔(dān)。 居民應(yīng)該交納哪些垃圾處理費用，如何交納？ ? 住戶需交納垃圾的清掃、清運、處理等三項費用。 ⑴保潔費： 196號文件規(guī)定，由住戶向物業(yè)管理公司交納，每月每戶標(biāo)準(zhǔn)在 25元之間，具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)縣物價部門制定。其服務(wù)內(nèi)容為房屋及小區(qū)保潔。 ⑵垃圾清運費：根據(jù)市物價局、財政局頒布的 《 關(guān)于調(diào)整委托清運費及垃圾消納場管理費收費標(biāo)準(zhǔn)的通知 》 （京價收字 {1999}第三產(chǎn)業(yè) 53號）的規(guī)定：居民生活垃圾外運費為每戶每年 30元，由產(chǎn)權(quán)人向環(huán)衛(wèi)局交納，可由物業(yè)公司代收代繳。服務(wù)內(nèi)容是環(huán)衛(wèi)部門從小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站將垃圾運到垃圾消納場。 ? ⑶ 生活垃圾處理費：根據(jù)北京市人民政府辦公廳1999年第 68號文件 《 北京市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市環(huán)衛(wèi)局等部門制定的北京市征收城市生活垃圾處理費實施辦法（試行）的通告 》 的規(guī)定：本市居民應(yīng)交納生活垃圾處理費，標(biāo)準(zhǔn)為每戶每月 3元。按規(guī)定辦理暫住證的來京人員，每人每月 2元。費用由街道辦事處和鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府收取，可委托居委會收取，該費用主要用于城市生活垃圾的處理。 4經(jīng)濟適用房每月該交納的物業(yè)管理費是多少？收費的基本原則是什么？ ? 2020年 4月，市物價局、市國土資源和房屋管理局頒布了 《 北京經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費辦法（試行） 》 （京價房字 [2020]163號）。該辦法規(guī)定，經(jīng)濟適用房的公共性物業(yè)管理費多層住宅最高不超過 /平方米 ?月，服務(wù)范圍包括公共區(qū)域的保潔費、保安費、綠化費、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行維護(hù)費、小區(qū)日常管理費；高層住宅物業(yè)管理費在 /平方米 ?月左右，服務(wù)范圍除包括上述幾項內(nèi)容外，還包括電梯、水泵的運行維護(hù)費。 ? 交費的特點和原則是： （ 1）交費主體單一，即為產(chǎn)權(quán)人，不存在產(chǎn)權(quán)人所在單位或售房單位承擔(dān)物業(yè)管理的問題。 （ 2）日常管理服務(wù)費用與房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的大中修費用分離。物業(yè)管理公司所收取的物業(yè)管理費，只包括房屋及小區(qū)的日常管理和維護(hù)費用，不包括房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的大中修費用，該費用將從房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金中列支，以降低日常管理費的標(biāo)準(zhǔn)。 ? （ 3)嚴(yán)格區(qū)分公共性服務(wù)、特約性服務(wù)和公眾代辦性服務(wù)。公共性服務(wù)范圍包括公共區(qū)域的保潔、保安、化糞池清淘、房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)、小區(qū)的日常管理；房屋自用部位的中、小修屬于特約性服務(wù)；物業(yè)管理 企業(yè) 接受專業(yè)部門委托收取水、電、燃?xì)?、有線電視、垃圾清理、電梯代驗等費用的活動，屬于公眾代辦性服務(wù)。經(jīng)過這樣區(qū)分后，產(chǎn)權(quán)人必須交納的費用是公共性服務(wù)費，而特約性服務(wù)費用只是在發(fā)生時收取，產(chǎn)權(quán)人的負(fù)擔(dān)又降低了一部分。 （ 4）對公共性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)實行政府最高限價，特約性服務(wù)收費實行市場價 4 公共區(qū)域的照明費如何分?jǐn)偅? ?住宅樓內(nèi)公共照明系統(tǒng)屬公共設(shè)施，其產(chǎn)生的電費屬能源費范疇，按照國家計委、建設(shè)部 《 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法 》 （計價費 [1996]266號）的規(guī)定，該能源費用可以計入物業(yè)管理費成本，并由受益人即樓內(nèi)全體人分?jǐn)偂? 4電梯、高壓水泵等高耗費設(shè)施設(shè)備的消耗如何分?jǐn)偅? ?有電梯、高壓水泵等高耗費設(shè)施、設(shè)備的高層、小高層、多層住宅的共用設(shè)施、設(shè)備的消耗按實分?jǐn)?，物業(yè)管理 企業(yè) 應(yīng)按實際消耗，向業(yè)主收取。具體分?jǐn)傓k法由業(yè)主委員會與物業(yè)管理 企業(yè) 商定，可按面積分?jǐn)?，也可按戶分?jǐn)偂? 4 普通住宅、經(jīng)濟適用房、高檔住宅、安居房、房改房、拆遷戶住房的物業(yè)管理費是怎樣構(gòu)成的？ ?普通住宅實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理 企業(yè) 的利潤。實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理 企業(yè) 的酬金。 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： ? （ 1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。 （ 2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用。 （ 3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。 （ 4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用。 （ 5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用。 （ 6）辦公費用。 （ 7）物業(yè)管理 企業(yè) 固定資產(chǎn)折舊。 （ 8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用。 （ 9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。 ? 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 《 北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法 》 對 16個物業(yè)管理服務(wù)項目規(guī)定了收費標(biāo)準(zhǔn)及與之相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。其中使用人（住戶個人）交費項目為：裝修房屋垃圾外運費、保潔費、保安費、各項費用統(tǒng)收服務(wù)費、車輛存車費、小修費、大修費、中修費、綠化費、化糞池清淘費。小區(qū)共用設(shè)施維修費、電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等 10個項目。 ? ?經(jīng)濟適用住房是指北京市計劃、規(guī)劃、建設(shè)部門批準(zhǔn)建設(shè)的、按照政府指導(dǎo)價銷售的住宅項目。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費實行政府定價，費用由產(chǎn)權(quán)人交納。物業(yè)管理服務(wù)項目包括公共區(qū)域的保潔，保安，小區(qū)綠地養(yǎng)護(hù)，化糞池清掏，房屋及小區(qū)共用部位和設(shè)施設(shè)備的小修，小區(qū)的日常管理 ?高檔住宅指經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)建設(shè)的、配套設(shè)施齊全的高級公寓、別墅等。高檔住宅的物業(yè)管理服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由物業(yè)管理委員會和物業(yè)管理公司協(xié)商確定。政府不制定具體價格標(biāo)準(zhǔn)。 ?安居房一般應(yīng)按照普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)管理費，但其中有些產(chǎn)權(quán)人交費項目，如綠化費，維修費，化糞池清掏費，管理費，公共設(shè)施維修費，電梯與水泵運行費仍由購房人及其配偶所在單位平均分?jǐn)偂? ?房改房屬于普通住宅，一般按普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)管理費，但產(chǎn)權(quán)人交費項目即綠化費、維修費、化糞池清淘費、管理費、公共設(shè)施維護(hù)費、電梯與水泵運行費仍由原售房單位承擔(dān)。 ? 拆遷戶住房大概分為 3種情況考慮： （ 1）拆遷戶如果是按照房改政策價購買的房屋，應(yīng)按照普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，除繳納使用人應(yīng)繳納的費用外，其余產(chǎn)權(quán)人交費項目由開發(fā)商承擔(dān)。但是拆遷戶將安置房上市轉(zhuǎn)讓，或者拆遷戶與開發(fā)商另有約定的除外。 （ 2）拆遷戶如果是按照市場價購買房屋，那么物業(yè)管理費應(yīng)全部由拆遷戶承擔(dān)。 （ 3）拆遷戶如果只擁有房屋所有權(quán)，并按照公房承租價格向開發(fā)商繳納房租的，拆遷戶只需繳納使用人應(yīng)繳納的費用，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)交費用由開發(fā)商承擔(dān)。 ?參考法條：北京市物價局、北京市房屋土地管理局 《 北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法 》 第三、十、十一條。 《 北京市經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費辦法(試行 )》 第十一、十二、十三、十四條。 《 北京市高檔住宅物業(yè)管理服務(wù)調(diào)節(jié)收費暫行辦法 》 第二條。建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會 《 物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 》 第十一條。 4物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)如何收取管理費？ ?物業(yè)管理 企業(yè) 向業(yè)主提供服務(wù)（包括按照物業(yè)服務(wù) 合同 約定提供物業(yè)服務(wù)以及根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù) 合同 約定以外的服務(wù)），應(yīng)當(dāng)實行明碼標(biāo)價，標(biāo)明服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平和誠實信用的原則，遵守國家價格 法律 、法規(guī)、規(guī)章和政策。 ?物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價的內(nèi)容包括：物業(yè)管理 企業(yè) 名稱、收費對象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、價格管理形式、收費依據(jù)、價格舉報電話 12358等。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)同時標(biāo)明基準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)、浮動幅度，以及實際收費標(biāo)準(zhǔn)。 ? 物業(yè)管理 企業(yè) 在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費地點，可采取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊、多媒體終端查詢等方式實行明碼標(biāo)價。 物業(yè)管理 企業(yè) 接受委托代收水、電、氣、熱、通訊、有線電視等有關(guān)費用的，也應(yīng)當(dāng)實行明碼標(biāo)價。 物業(yè)管理 企業(yè) 根據(jù)業(yè)主委托提供的物業(yè)服務(wù) 合同約定以外的服務(wù)項目，其收費標(biāo)準(zhǔn)在雙方約定后應(yīng)當(dāng)以適當(dāng)?shù)姆绞较驑I(yè)主進(jìn)行明示。 ? 實行明碼標(biāo)價的物業(yè)服務(wù)收費的標(biāo)準(zhǔn)等發(fā)生變化時，物業(yè)管理 企業(yè) 應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)前一個月，將所標(biāo)示的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，并應(yīng)標(biāo)示新標(biāo)準(zhǔn)開始實行的日期。 物業(yè)管理 企業(yè) 不得利用虛假的或者使人誤解的標(biāo)價內(nèi)容、標(biāo)價方式進(jìn)行價格欺詐。不得在標(biāo)價之外收取任何未予標(biāo)明的費用。 參考法條：建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會 《 物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定 》 第四、五、六、七、八、九、十、十一條 4業(yè)主接收房屋時應(yīng)注意哪些事項？ ?要開發(fā)商提供 《 北京市建筑工程竣工驗收備案表 》 、 《 住宅質(zhì)量保證書 》 和 《 住宅使用說明書 》 ，對于房屋的問題要形成書面意見便于解決問題。如果要拒絕接收，一定要書面說明拒絕接收的理由。 4房屋買了還沒住，要交物業(yè)管理費嗎？ ?要交。業(yè)主沒有入住因此水電費可能很少，但是物業(yè)管理公司對整個小區(qū)的管理是一種公共性服務(wù)，也包括對該空房的管理。 物業(yè)管理公司的服務(wù)不會因為個別業(yè)主沒有實際居住就停止，所以業(yè)主無論是否入住，只要辦理了入住手續(xù)，均應(yīng)從辦理入住手續(xù)后按合同 的約定繳納管理費。 4住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費主要來源于哪些方面？ ? 住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源主要有這么幾種： ①定期收取的物業(yè)管理費。這是物業(yè)管理經(jīng)費最為固定的一種來源，主要用以小區(qū)物業(yè)的正常維護(hù)及日常保養(yǎng)。 ②維修養(yǎng)護(hù)基金。主要是公共維修基金，用于小區(qū)內(nèi)公共部位較重大的維修與養(yǎng)護(hù)。 ③多種經(jīng)營的收入。主要指經(jīng)全體業(yè)主的決議，利用小區(qū)內(nèi)的設(shè)施或場地進(jìn)行經(jīng)營所產(chǎn)生的收益。 ④依靠政府的政策和一定資金的支持。 ⑤按不同地區(qū)的規(guī)定，開發(fā)單位給予的資金支持。 4 開發(fā)商能否變更小區(qū)規(guī)劃？ ?開發(fā)商不能自主改變小區(qū)規(guī)劃。如果要變更規(guī)劃，既要符合國家的有關(guān)規(guī)定，也要征得買房人的同意。在房屋完全售出以后便沒有了變更的權(quán)利。 50、 開發(fā)商能否更改小區(qū)的名稱？ ?在房屋售出之前開發(fā)商可以自由變更小區(qū)名稱，一旦房屋售出，業(yè)主就擁有了物業(yè)的所有權(quán)，開發(fā)商就沒有任何權(quán)利變更小區(qū)的名稱了。 5開發(fā)商延期交房的違約金能支付物業(yè)管理費嗎 ? 不可以。物業(yè)管理費與違約金不能相互抵銷，因為物業(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個不同的 合同 關(guān)系。并且由于通常情況下，開發(fā)商都會要求抵銷一年以上的物業(yè)管理費，而收取一年以上的物業(yè)管理費是不合法的。 業(yè)主有權(quán)拒絕開發(fā)商這種用“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費”相抵銷的行為；如果業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)管理公司三方達(dá)成了“ 債務(wù) 轉(zhuǎn)移協(xié)議”，違約金最多也只能折抵一年的“物業(yè)管理費”，其余部分仍應(yīng)要求開發(fā)商支付。業(yè)主在辦理入住手續(xù)時，應(yīng)留存開發(fā)商逾期交房的書面違約證據(jù)。 5開發(fā)商作出虛假的減免物業(yè)管理費的承諾應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？ ?如果業(yè)主認(rèn)為自己是受到了開發(fā)商減免物業(yè)管理費承諾的誤導(dǎo)才簽署了購房 合同 并且因此受到了巨大損失的，可以請求法院撤銷購房 合同 ，取回房款。在受到損失的情況下還可以要求損害賠償。 5開發(fā)商可以在售樓合同中對物業(yè)管理費進(jìn)行規(guī)定嗎？ ?房屋預(yù)售前，開發(fā)商可以與物業(yè)管理公司就物業(yè)的相關(guān)情況進(jìn)行協(xié)商，但不能將包括物業(yè)管理費在內(nèi)的有關(guān)物業(yè)管理的具體條款規(guī)定在售樓 合同 中。 即使開發(fā)商與物業(yè)是同一公司，開發(fā)商也不能在售樓 合同 中對物業(yè)費作出規(guī)定。 5如何監(jiān)督物業(yè)管理費的使用？ ? 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支