【正文】 些費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。④ 合同 內容違反國家利益或社會公共利益。 ④電氣，水衛(wèi)，消防，采暖，燃氣均應達到國家標準。 2“轉委托”后，責任誰來承擔？ ? 物業(yè)管理公司將自己的專項服務業(yè)務轉委托給其他專業(yè)性公司后，并不能免除自己根據原物業(yè)管理 合同 對業(yè)主應承擔的責任和義務。新設立的物業(yè)管理 企業(yè) ，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。 ? 6）建立維修服務回訪制度，由住用戶對維修質量提出評議。 可以說，物業(yè)管理本質是服務，是業(yè)主行使財產權、選聘物業(yè)管理 企業(yè) 為其提供服務，叫“物業(yè)管理”只是約定俗成。 在入住時，業(yè)主還需向物業(yè)務管理公司交納物業(yè)管理費，如逢供暖季，則還應交納供暖費，至于契稅，公共維修基金是在辦理產權時交納的。 ?同時規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中必須履行 6項義務： （ 1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （ 2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； ?（ 3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定； （ 4）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金； （ 5）按時交納物業(yè)服務費用； （ 6） 法律 、法規(guī)規(guī)定的其他義務。 物業(yè)管理公司依據什么規(guī)定對物業(yè)進行管理？ ?① 房屋買賣 合同 和房屋租賃 合同 的約定。物業(yè)管理公司擅自處罰的行為違反了 《 行政處罰法 》 的規(guī)定，沒有任何 法律 的依據，不具有約束力。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 5人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱； ? 得職業(yè)資格證書 ； 、服務收費等 企業(yè) 管理制度和標準，建立 企業(yè) 信用檔案系統(tǒng)。 資質審批部門應當將物業(yè)管理 企業(yè) 資質年檢結果向社會公布。如從事開放夜間停車，家電維修與安裝，娛樂餐飲等。 ? 物業(yè)管理公司在物業(yè)管理中的權利主要有：①根據有關 法律 法規(guī)，結合實際情況，制定小區(qū)管理辦法；②依照物業(yè)管理 合同 和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；③依照物業(yè)管理 合同 和有關規(guī)定收取管理費用；④有權制止違反規(guī)章制度的行為；⑤有權要求業(yè)主委員會協(xié)助管理；⑥有權選聘專營公司 (如清潔公司、保安公司等 )承擔專項管理業(yè)務；⑦可以實行多種經營，以其收益補充小區(qū)管理經費。 各資質等級物業(yè)管理 企業(yè) 的年檢由相應資質審批部門負責。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 10人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱； ? ； ，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于 100％： （ 1）多層住宅 100萬平方米； （ 2）高層住宅 50萬平方米； （ 3）獨立式住宅（別墅） 8萬平方米； （ 4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 20萬平方米。 新設立的物業(yè)管理 企業(yè) ，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。業(yè)主與物業(yè)管理公司是平等的民事主體，雙方是一種平等主體的委托 合同 關系。它又被稱為物業(yè)服務 合同 、物業(yè)管理委托 合同 。 1業(yè)主提出的建議怎樣才能被采納？ ?首先，提議修建涼亭的業(yè)主應當召集小區(qū)內20%以上的業(yè)主，共同提議召開業(yè)主大會臨時會議，或者在業(yè)主大會定期會議上提出該建議。 1物業(yè)管理企業(yè)是管理者還是服務者？ ? 我國的物業(yè)管理，在發(fā)展初期帶有從房管部門對公房的管理轉向對不同產權人行使管理權的痕跡，因而“管理”特征往往被特別強調。 3）維修人員入戶維修要便民不擾民，活完料凈場地清。住宅物業(yè)的建設單位沒有通過招投標的方式選聘物業(yè)管理 企業(yè) ，或者未經批準擅自采用協(xié)議方式選聘物管 企業(yè) 的，將由縣以上的地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處 10萬元以下的罰款。物業(yè)管理 企業(yè) 出租、出借、轉讓資質證書的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處 1萬元以上 3萬元以下的罰款。 參考法條： 《 物業(yè)管理條例 》 第四十條 2 在接管物業(yè)前，物業(yè)管理公司對物業(yè)如何驗收？ ? 通常情況下，物業(yè)管理公司要對物業(yè)進行主體結構安全和使用驗收： ①主體結構驗收。 2物業(yè)管理合同在什么情況下是無效的？合同無效的后果是什么？ ? 物業(yè)管理 合同 在以下情況下是無效的： ①物業(yè)管理 合同 的主體不合格，即根據 法律 規(guī)定，當事人一方無權簽署物業(yè)管理 合同 ，且權利人未予追認。根據 《 合同法 》 的規(guī)定，當事人可以在 合同 中約定免責條件，但免責事項不得違背公平和誠實信用原則，否則該免責條款是無效的。支付物業(yè)管理費是基于物業(yè)管理 合同 的義務，房屋租賃 合同 與物業(yè)管理 合同 是兩個不同的權利義務關系，不能混同。 ? 實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)管理 企業(yè) 在物業(yè)服務 合同 中約定。 ? 業(yè)主應根據物業(yè)服務 合同 的約定交納物業(yè)服務費用。該辦法對 16個物業(yè)管理服務項目規(guī)定了收費標準及與之相適應的服務標準。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，任何人不得挪作他用。 ⑴保潔費： 196號文件規(guī)定，由住戶向物業(yè)管理公司交納，每月每戶標準在 25元之間，具體標準由各區(qū)縣物價部門制定。該辦法規(guī)定，經濟適用房的公共性物業(yè)管理費多層住宅最高不超過 /平方米 ?月，服務范圍包括公共區(qū)域的保潔費、保安費、綠化費、共用部位共用設施設備日常運行維護費、小區(qū)日常管理費；高層住宅物業(yè)管理費在 /平方米 ?月左右，服務范圍除包括上述幾項內容外，還包括電梯、水泵的運行維護費。 4電梯、高壓水泵等高耗費設施設備的消耗如何分攤？ ?有電梯、高壓水泵等高耗費設施、設備的高層、小高層、多層住宅的共用設施、設備的消耗按實分攤，物業(yè)管理 企業(yè) 應按實際消耗，向業(yè)主收取。 （ 5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。小區(qū)共用設施維修費、電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等 10個項目。 ? 拆遷戶住房大概分為 3種情況考慮： （ 1）拆遷戶如果是按照房改政策價購買的房屋，應按照普通住宅的標準，除繳納使用人應繳納的費用外，其余產權人交費項目由開發(fā)商承擔。 4物業(yè)管理公司應當如何收取管理費？ ?物業(yè)管理 企業(yè) 向業(yè)主提供服務（包括按照物業(yè)服務 合同 約定提供物業(yè)服務以及根據業(yè)主委托提供物業(yè)服務 合同 約定以外的服務），應當實行明碼標價，標明服務項目、收費標準等有關情況。 物業(yè)管理 企業(yè) 不得利用虛假的或者使人誤解的標價內容、標價方式進行價格欺詐。這是物業(yè)管理經費最為固定的一種來源，主要用以小區(qū)物業(yè)的正常維護及日常保養(yǎng)。如果要變更規(guī)劃，既要符合國家的有關規(guī)定，也要征得買房人的同意。 5開發(fā)商作出虛假的減免物業(yè)管理費的承諾應承擔何種責任？ ?如果業(yè)主認為自己是受到了開發(fā)商減免物業(yè)管理費承諾的誤導才簽署了購房 合同 并且因此受到了巨大損失的，可以請求法院撤銷購房 合同 ，取回房款。 參考法條：建設部、國家發(fā)展和改革委員會 《 物業(yè)服務收費管理辦法 》 第十二條、第十三條 5哪種物業(yè)服務收費方式更合算？ ? 酬金制計費方式更合算。物業(yè)公司受上述部門委托后，方可代收能源費，因此，物業(yè)公司不是水、電、氣的批發(fā)商，只是水、電、氣費用的代收者。根據北京市的相關規(guī)定，不應分攤的公用建筑面積包括： （ 1）從屬于人防工程的地下室、半地下室。每月每戶標準在 2元至 5元之間，具體標準由各區(qū)縣物價部門制定。如果開發(fā)商已經將天面分割給個別頂層業(yè)主使用，該業(yè)主或使用人應自行承擔起適用范圍內的天面維修費用，其余公共部位則由全體業(yè)主或使用人分攤。 6 物業(yè)管理公司出租業(yè)主共有的房屋該怎么辦？ ? 共有房屋是指建筑費用和面積已分攤入住房銷售價格的公共使用房屋。物業(yè)管理公司在物業(yè)管理 合同 上的主要權利是收取物業(yè)管理費，主要義務是提供合同 約定的物業(yè)管理服務包括保安服務、清潔服務等。 7物業(yè)管理公司失職 ,業(yè)主的權益如何維護？ ?業(yè)主可以向物業(yè)管理公司反映要求其改正，還可以要求業(yè)主委員會與其交涉。但是物業(yè)管理費的繳納是基于物業(yè)管理 合同 ，與物業(yè)管理公司的侵權行為是兩個關系，不能混淆。 ? 實行包干制的，物業(yè)公司每年公布一次收支情況，業(yè)主大會主要考核物業(yè)公司的服務質量，沒有審計權利。 7 業(yè)主委員會如何監(jiān)督物業(yè)管理公司的財務開支？ ?業(yè)主委員會可以采取以下幾種方法來監(jiān)督物業(yè)管理公司的財務開支：①應給予充足的審查時間。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)管理 企業(yè) 應當及時答復。 （ 7）業(yè)主有權對物業(yè)管理的投訴情況進行了解。 8什么是物業(yè)管理糾紛？業(yè)主如何投訴？出現糾紛應如何解決？ ? 物業(yè)管理糾紛是指在物業(yè)管理活動中，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人、物業(yè)管理 企業(yè) 以及政府行政主管部門等在物業(yè)的使用、維修、管理活動中發(fā)生的爭執(zhí)。 ? 解決糾紛有下面幾種解決方式： ①協(xié)商。指發(fā)生糾紛的當事人，將有關雙方間的爭議提交仲裁機構，由仲裁機構以第三方的身份對爭議的事實和權利義務作出處理。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。 業(yè)主委員會成立后，市小區(qū)辦將代管的商品住宅維修基金移交給業(yè)主委員會管理，或經業(yè)主委員會同意交由物業(yè)管理 企業(yè) 代管。建立公房售后住宅共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護專項基金。由于物業(yè)管理公司對共用部位和公共建筑等并沒有所有權，因而對這些設備的維護物業(yè)管理公司可以收取物業(yè)管理費 ?一般情況下，業(yè)主應對其所有的物業(yè)承擔維修養(yǎng)護責任。住宅保修期從開發(fā) 企業(yè) 將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，即從業(yè)主辦理入住手續(xù)之日起計算。 （ 3）若開發(fā)商對于地下車位不享有所有權，地下車位的所有權歸全體業(yè)主共有，開發(fā)商便無權決定地下車位應如何使用。北京市對于小區(qū)內的車位制定了以下標準： （ 1） 《 北京地區(qū)建筑工程規(guī)。人防工程的所有權屬于國家，平時可做他用，但它的性質不會變更。保修期限不應低于上述規(guī)定的期限，房地產開發(fā) 企業(yè) 可以延長保修期。業(yè)主可以自行維護其自用部分和自用設備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員進行維修，但委托他人維修需支付相應費用。維修養(yǎng)護基金應當專戶存入銀行，專項用于住宅共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護，不得挪作它用。住宅共用部位共用設施設備的維修工程是指除日常運行維修養(yǎng)護范圍以外的中修、大修及改造、更新工程。物業(yè)管理 企業(yè) 接受有關單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。就是向法院提起訴訟，由法院解決爭議的活動。 ②調解。②物業(yè)相鄰權糾紛。 8 地方已有物業(yè)管理條例，國務院《 物業(yè)管理條例 》 實施后，地方該執(zhí)行哪個規(guī)定呢？ ? 條例出臺以后，已經制定了物業(yè)管理地方性法規(guī)和規(guī)章的地方，按照國務院條例的規(guī)定，應盡快對現行的地方性法規(guī)和規(guī)章，包括一些規(guī)范性文件進行清理，對與條例相抵觸的規(guī)定，應進行修改。根據有關 法律 規(guī)定，業(yè)主享有一定的知情權，主要包括： （ 1）業(yè)主有權對物業(yè)管理服務質量進行了解。②審核財務預算的項目要明確。并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。 7車位被人占用，物業(yè)管理公司承擔什么責任？ ?物業(yè)管理公司收取了業(yè)主的車位使用費，就應保證業(yè)主對汽車車位的使用權，否則即是違約。 7房屋質量差 ,管理費還要交嗎？ ?因為房屋質量問題是業(yè)主與開發(fā)商之間的購房 合同 關系，而物業(yè)管理費是業(yè)主與物業(yè)管理公司根據物業(yè)管理 合同 約定的，二者是兩個不同的 法律 關系。在物業(yè)管理合同 中，約定在業(yè)主欠費的情況下，物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段，在 合同 法上屬于設他 合同 條款，依法理，這種條款應征得權利人的同意，否則，為無效條款，業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的侵權損害賠償責任。 如果物業(yè)公司出租業(yè)主共有房屋，首先要得到大多數業(yè)主或業(yè)主委員會的同意，同時所得收益應歸入公用設施維護基金，否則業(yè)主可以通過業(yè)主委員會或直接向房地產行政管理部門投訴（北京地區(qū)投訴部門為北京建委物業(yè)管理處 6當部分業(yè)主拒不交費時，其他業(yè)主應怎么辦？ ?部分業(yè)主不按時交納物業(yè)管理費，不僅侵害了物業(yè)管理公司的利益，同時也侵害了其他按時交納物業(yè)費的業(yè)主的利益。對滯納金的計算標準，當事人有約定的，從其約定；當事人無約定的，應當參照最高人民法院關于逾期付款違約金的司法解釋所規(guī)定的標準計算。居民生活垃圾外運費為每戶每年 30元，由產權人向環(huán)衛(wèi)局繳納，可由物