【文章內(nèi)容簡介】 位于長春市區(qū)東部，為城郊區(qū)。東與永吉縣萬昌鎮(zhèn)相連，南與凈月旅游開發(fā)區(qū)接壤，西靠伊通河，北與寬城區(qū)、九臺市東湖鎮(zhèn)銜接。總面積 965k ㎡ （原有面積 ㎡ ）。總?cè)丝?9萬人（ 2020 年）。全轄 7 個街道、 6 個鎮(zhèn)、 1 個鄉(xiāng)。 地塊在東勝大街以東，榮光路以南，民豐大街以西，同興路以北。 附近住宅小 區(qū)：新苑小區(qū)，亞泰桃花苑、櫻花苑、杏花苑、梅花苑，郁金華園，吉盛花園。該地塊位于東盛大街以東，榮光路以南，民豐大街以西，同興路以北。 附近的醫(yī)院：吉林電力醫(yī)院，二道區(qū)醫(yī)院，吉林世同醫(yī)院，延安醫(yī)院，吉大一院分院，君安醫(yī)院，長春燒傷醫(yī)院； 附近的學校：春城小學，二道實驗小學，吉林小學，亞泰小學，育強小學， 29 中， 52 中東校， 84 中， 34 中， 6 中， 53 中，市計算機學校，長春師范學院分院，長春金融研修分院； 公交線路： 318， 243,301,233； 其他 ：長春晨宇購物中心，國貿(mào)商都，亞泰超市 。 勞動公園和銀行等基礎 設施。該地塊附近大部分都是居民區(qū)和學校，人口比較密集，交通發(fā)達，出行便利 ， 眾多院校更便于青少年在學校學習；還有公園適合所有年群人進行活動。 第一種方案采用框架結(jié)構(gòu) 11 層的居民住宅樓，共五棟六單元，采 17 用前二后三排列方式每單元， 3 戶每戶 120m2；第二種方案是采用磚混結(jié)構(gòu) 7 層的居民樓，共八棟六單元，兩排對稱施工，每單元三戶，每戶 108m2。 給水排水：水源為城市自來水管網(wǎng)，進水管徑為 DN200DN800，由水榭花都小區(qū)預留口接入，并按住宅建筑給排水工程設 計規(guī)范要求設計。 供電：供配電，照明與電力設計詳，弱電設計見電氣設計文件附表。 供氣：采用城市管道煤氣供氣方式，主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用住宅日煤氣用量標準估算。 消防：建筑物周圍設環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路 系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應急條件。 要參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟指標 項目主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟指標 經(jīng)濟技術(shù)指標 規(guī)劃方案一 規(guī)劃方案二 地塊面積 5000m2 5000m2 地塊用途 居民住宅 居民住宅 建筑類型 框架結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 總建筑面積 110000m2 110000m2 總占地面積 10000m2 15500m2 18 綠地率 30% 30% 容積率 居住戶（套）數(shù) 990 1008 每戶面積 120m2 108m2 客戶定位 從周邊現(xiàn)有以及未來的工廠級單位規(guī)劃，將此區(qū)域的客戶特征如下： ，屬于 高 薪階層 較強 ，出行工具大多數(shù)為 私家車。 、生活環(huán)境要求較 高。 ，需要三室一廳的住宅樓 。 。 因此，其 具體描述為： ，外來人為輔 50100 萬左右 100150m2 這一地帶的地理優(yōu)勢，比較適合建 居民住宅樓，由于現(xiàn)在全國面臨一家 三 口的模式， 100— 120m2將更適合我國的基本國情，由于地段的價位很高，并不適合建低層建筑，而且高層更適合我國人口基數(shù)大這一特點，人們越來越喜歡高層建筑，高層采光和風景都是比較好的，高層居民樓更適合我市繁華地段，綜上所述，應該采用第一種方案 。 19 四 、 項目實施進度計劃 前期工作 項目建議書的編制 ↓（ 2020 年 8 月 1 日 — 10 月 1 日） 項目建議書的審批（報送省發(fā)改委） ↓（ 2020 年 10 月 7 日 — 10 月 25 日） 土地使用審批手續(xù) ↓（ 2020 年 10 月 25 日 — 11 月 5 日） 初步設計及總概算 ↓（ 2020 年 11 月 5 日 — 11 月 25 日） 初步設計審批 前期工作 ↓（ 2020 年 11 月 25 日 — 12 月 1 日） 施工圖設計 ↓（ 2020 年 12 月 1 日 — 12 月 20 日） 施工圖審查（審圖單位） ↓（ 2020 年 12 月 20 日 — 12 月 25 日） 建設工 程招投標（包括施工、監(jiān)理、材料設備采購） ↓（ 2020 年 12 月 25 日 — 2020 年 1 月 25 日） 簽訂工程施工、監(jiān)理合同 ↓（ 2020 年 1 月 25 日 — 2 月 1 日） 20 申報施工許可證（ 2020 年 2 月 1 日 — 2 月 5 日） 施工階段 施工準備 ↓（ 2020 年 3 月初 — 4 月初） 樁基礎施工 ↓（ 2020 年 4 月初 — 5 月初） 基礎工程 ↓（ 2020 年 5 月初 — 7 月中旬） 地下室工程 ↓（ 2020 年 7 月中旬 — 8 月初） 土方回填 ↓ 12（ 8 月初 — 9 月初） 施工階段 35（ 9 月中旬 — 10 月初） 主體工程 68（ 10 月初 — 11 月初） 911（ 11 月初 — 12 月初） ↓ 封頂（ 12 月初 — 12 月末） 屋面 裝飾工程 地面（ 2020 年 1 月初 — 2 月末） ↓ 外墻 安裝工程 門窗（ 2020 年 3 月初 — 3 月末） ↓ 水暖及市政管道 其他零星工程↓（ 2020 年 4 月初 — 4 月末） 21 竣工驗收及備案（ 2020 年 5 月初 — 7 月末） 項目后期 項目的后評價與銷售（ 2020 年 8 月初 — 未來） 項目論證及準備工作在 2020 年 4 月前完成。 2020 年 5 月，完成土地三通一平并轉(zhuǎn)入施工階段。項目建設包括住宅主體結(jié)構(gòu)及各相關(guān)配套設施。 預計項目的開發(fā)建設經(jīng)營期限為 2 年半時間： 2020年 8 月至 2020年年初。項目所需的大體時間及進度見下表： 項目開發(fā)進度計劃表 時間 項目 年份 2020 2020 2020 2020 季度 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 項目論證及前期工作 場地平整及施工準備 建 安 工 程 土建工程 打樁工程 土方及基礎工程 主體結(jié)構(gòu) 裝飾工程 安裝及市政配套 銷售 22 五 、 項目投資分析 成本分析如下 ： ： 項目所在地區(qū)五級居住用地，土地成本為 元 /㎡ 。 ： 詳見下表。 ： 住宅、商業(yè)、公建及配套設施 、地下結(jié)構(gòu)。 ： 管理費費率取建安工程費的 3%。 ： 不可預見費費率取建安工程費的 5%。 ： 維修基金取銷售收入的 %。 項目投資成本估算表（表 ） 總投資估算表 序號 項目名稱 總價（萬元） 單位指標（元 / m2） 工程量（ m2） 1 直接成本 土地成本 前期工程費 勘察費 建安工 程費 的 23 .1 % .2 設計費 建安工 程費 的% .3 施工圖審圖費 建安工 程費 的? .4 招標費 建安工 程費 的% .5 施工結(jié)算審計費 建安工 程費 的3? .6 工程監(jiān)理費 建安工 程費 的% 建安工程費 .1 小區(qū)配套費（包括小配套以及住宅配套費） 人防工程費 25 元 / m2 室外工程費 .1 環(huán)衛(wèi)費 8 元 m2 .2 相關(guān)配套設施費 建安工 程費 的1% 24 2 開發(fā)費用 管理費用 建安工 程費 的2% 銷 售費用 銷售收入的 1% 財務費用 總成本的 4% 不可預見費 建安工 程費 的5% 維修基金 銷 售 收 入 的% 3 總成本 25 六 、 資金籌集方案與籌資成本估算 項目銷售情況預