【文章內(nèi)容簡介】 3。 69 第十三章 財務(wù)評價 ............................................................ 70 測算依據(jù) 70 財務(wù)分析方法 70 財務(wù)分析 70 第十四章 結(jié) 論 .............................................................. 75 綜合評價及結(jié)論 75 建議 75 ***市功明長鑫萬噸冷鏈物流中心項目可行性研究報告 ***邦臣工程咨詢有限公司 3 第一章 總 論 概述 項目名稱、主辦單位及法人 項目名稱： ***市 ***5 萬噸冷鏈倉儲 物流 中心 項目 項目 單位 : ***市 *** 項目法 人 :陳功明 項目性質(zhì) : 新 建 項目擬建 地點： ***市 ***經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 編制依據(jù) 國家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 2020 年本）》 《關(guān)于促進流通業(yè)發(fā)展的若干意見》（國發(fā) [2020]19 號） 國 務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見》 商務(wù)部《關(guān)于加快流通領(lǐng)域現(xiàn)代物流發(fā)展的指導(dǎo)總則》 國家《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》 《冷庫設(shè)計規(guī)范》 GB 500722020 《 ***市城市總體規(guī)劃》 《 ***市土地利用總體規(guī)劃》 ***市功明長鑫萬噸冷鏈物流中心項目可行性研究報告 ***邦臣工程咨詢有限公司 4 ***市人民政府社會主義新農(nóng)村建設(shè)五年規(guī)劃（ 2020－2020）； 鄭州思念食品有限公司 、 ***市 ***共同簽 署的《 萬噸冷鏈倉儲中心投資 合作開發(fā)意見書》； 項目業(yè)主提供的其它相關(guān)資料。 編制范圍和工作內(nèi)容 萬噸冷鏈倉儲物流的市場預(yù)測分析； 制冷技術(shù)、工藝流程分析； 廠區(qū)總圖布置及主庫、機房的組成； 環(huán)境保護、工業(yè)衛(wèi)生、勞動安全及消防等條件； 冷鏈物流的配制及運行； 投資估算和經(jīng)濟分析。 編制原則 該項目在考慮冷鏈物流業(yè)行業(yè)特點的同時，做到充分利用現(xiàn)有資源和已有公用設(shè)施，達到工期短、投資省、見效快的目的。 采用新技術(shù)、新工藝，充分利用制冷技術(shù)成果，達到保證冷鏈?zhǔn)称焚|(zhì)量，滿足社會需求與提高資本效益相結(jié)合的目的。 貫徹工廠布置一體化、環(huán)境、衛(wèi)生優(yōu)質(zhì)化、建（構(gòu)）筑物輕型化、公用工程社會化的建設(shè)方針。項目總 平面布置力求經(jīng)濟、合理，并充分利用土地。節(jié)約用地，擴大綠化面積，使環(huán)境協(xié)調(diào)一致。 適應(yīng)冷鏈物流的特點，搞好配套專業(yè)設(shè)計，特別要加強節(jié)***市功明長鑫萬噸冷鏈物流中心項目可行性研究報告 ***邦臣工程咨詢有限公司 5 能、環(huán)保、安全、消防、工業(yè)衛(wèi)生及勞動保護等方面的配套設(shè)計，充分考慮能源綜合利用，確保生產(chǎn)安全。 采用的主要規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn) 我國現(xiàn)行的有關(guān)冷鏈物流業(yè)的政策、法規(guī) 《中華人民共和國食品安全法》 （ 2020年 2 月） 《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法》 （ 2020年 7 月） 《中華人民共和國環(huán)境保護法》 （ 1989年 12月） 《中華人民共和 國環(huán)境防治法》 （ 1984年 5 月） 《中華人民共和國水污染防治法》 （ 1989年 7 月） 《建筑項目環(huán)境保護管理法》 （ 1986年 3 月） 冷庫、物流行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范 食品企業(yè)通用衛(wèi)生規(guī)范 GB 1488194 冷庫設(shè)計規(guī)范 GB 500722020 食品冷庫 HACCP 應(yīng)用規(guī)范 GB/T 244002020 工業(yè)循環(huán)冷卻水處理設(shè)計規(guī)范 GB 500502020 制冷設(shè)備安裝工程施工及驗收規(guī)范 GB J6684 食品毒理學(xué)實驗室操作規(guī)范 GB/T 工程設(shè)計與建設(shè)（包括土建）標(biāo)準(zhǔn) 總圖制圖標(biāo)準(zhǔn) GBJ10387 工業(yè)企業(yè)總平面設(shè)計規(guī)范 GB5018793 屋面工程技術(shù)規(guī)范 GB5020793 建筑地面設(shè)計規(guī)范 GB5003796 ***市功明長鑫萬噸冷鏈物流中心項目可行性研究報告 ***邦臣工程咨詢有限公司 6 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 GBJ 987 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范 GBJ 789 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 GBJ1089 鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 GBJ1788 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 GBJ388 地下工程防水技術(shù)規(guī)范 GBJ10887 建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn) GB5022395 建筑給水排水設(shè)計規(guī)范 GBJ1588 工業(yè)企業(yè)照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) GB5003492 低壓配電設(shè)計規(guī)范 GB5005495 供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范 GB5005295 10KV及以下變電所設(shè)計規(guī)范 GB5005394 工業(yè)企業(yè)設(shè)計衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) TJ3679 污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn) GB89781996 生產(chǎn)過程安全衛(wèi)生要求總則 GB1280191 消防安全標(biāo)志 GB1349592 電力裝置的繼電保護和自動裝置設(shè)計規(guī)范 GB50060－ 92 建筑防雷設(shè)計規(guī)范 GB50057－ 94 通用用電設(shè)備配電設(shè)計規(guī)范 GB50055－ 93 民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范 GB50057－ 94 ***市功明長鑫萬噸冷鏈物流中心項目可行性研究報告 ***邦臣工程咨詢有限公司 7 項目 單位及 項目建設(shè) 背景 項目單位簡介 鄭州思念食品有限公司是中國最大的專業(yè)速凍食品生產(chǎn)企業(yè)之一，公司的品牌影響力、生產(chǎn)能力、銷售總量均位居全國同行業(yè)前列。作為一個在競爭中迅速崛起的民營企業(yè)，鄭州思念食 品有限公司一向以創(chuàng)新生活，奉獻民眾為己任，肩負 “ 思連千家，念及萬戶 ” 社會責(zé)任感，憑借業(yè)內(nèi)領(lǐng)先技術(shù)、設(shè)備和嚴(yán)格的質(zhì)量控制體系，為消費者提供優(yōu)質(zhì)美味的健康食品，致力于滿足大眾對完美生活品質(zhì)的追求。目前公司在全國范圍內(nèi)共有 30000多家經(jīng)銷商，公司經(jīng)銷網(wǎng)絡(luò)遍及全國。 ***市 ***成立于 2020 年 3 月 ,注冊資本 60 萬 元 。公司成立后便 作力于冷飲、冷凍食品、水產(chǎn)品的倉儲物流 。截 至 2020 年，公司 已擁有面積 260 ㎡ 冷庫一座，各類專門配送車輛 5輛，配備專職配送人員 20余人，業(yè)務(wù)覆蓋 ***、天門、沙洋、仙桃，年銷售額達1000萬元。 項目提出的背景 冷鏈物流 是物流 需求 帶來的 專業(yè)化細分 。 冷鏈物流泛指冷藏冷凍類食品在生產(chǎn)、貯藏 、 運輸、銷售，到消費前的各個環(huán)節(jié)中始終處于規(guī)定的低溫環(huán)境下，以保證食品質(zhì)量，減少食品損耗的一項系統(tǒng)工程。它是隨著科學(xué)技術(shù)的進步、制冷技術(shù)的發(fā)展而建立起來的，是以冷凍工藝學(xué)為基礎(chǔ)、以制冷技術(shù)為手段的低溫物流過程 。 隨著國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們的生活水平不斷提高。冷鏈物***市功明長鑫萬噸冷鏈物流中心項目可行性研究報告 ***邦臣工程咨詢有限公司 8 流業(yè)迅猛發(fā)展，冷鏈倉儲建設(shè)有著非常廣闊的市場前景。 —— 滿足新的生活模式。隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，地區(qū)迅速都市化，人們生活模式發(fā)生改變， 對簡便、西化、冰凍食品的消費需求提高，對即食文化也有相當(dāng)程度的接受。 —— 減少食品損耗。不適當(dāng)?shù)陌b方法、材料、容器和處理方法、儲藏環(huán)境等，造成的食品損耗驚人。據(jù)有關(guān)資料，由于沒有冷鏈保證，我國果蔬采摘后腐損嚴(yán)重，全國每年果品腐損近 1200 萬噸，蔬菜 ，按每公斤 1元計算，經(jīng)濟損失超過上千億元。 —— 保障食品安全。有效的冷鏈物流通過對溫度、濕度及時間等的控制，使食物從農(nóng)場到餐桌的全過程都得到安全保障，避免食物遭受有害物質(zhì)的污染，大大減少食物的物理性、化學(xué)性和生物性的危害，從而保證了食品的品質(zhì)和安全。 冷庫是發(fā)展冷 鏈 業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施，也是在低溫條件下貯藏貨物的建筑群。食品保鮮主要以食品冷藏鏈為主，將易腐畜禽、水產(chǎn)、果蔬、速凍食品通過預(yù)冷、加工、貯存和冷藏運輸，有效地保持食品的外觀、色澤、營養(yǎng)成分及風(fēng)味物質(zhì)，達到食品保質(zhì)保鮮，延長食品保存期的目的，起到調(diào)劑淡、旺季市場的需求并減少生產(chǎn)與銷售過程中經(jīng)濟損耗的作用。 就湖北 省為例：截至 2020 年已建成千噸級果品氣調(diào)庫 29 座，千噸以上冷庫 33 座， 500～ 1 000 t 冷庫 55座， 100～ 500 t冷庫 59座， 50～ 100 t冷庫 242座， 50 t以下冷庫 。但同 巨大的市場需求相比冷庫儲藏能力仍不能滿足。按武漢市每人每天消費農(nóng)產(chǎn)品的平均值計算，全市至少需要 100萬***市功明長鑫萬噸冷鏈物流中心項目可行性研究報告 ***邦臣工程咨詢有限公司 9 噸冷庫儲藏能力才能滿足市場需求。而目前在武漢現(xiàn)有儲藏量不足50 萬噸，冷庫缺口巨大 。由此可見，隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展、現(xiàn)代物流系統(tǒng)的不斷完善，食品冷藏鏈的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展前景十分廣闊。 項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 建設(shè)冷庫， 總面積 15331 平方米，庫容總量 49061 噸。其中 ，果蔬冷藏庫 5975平方米，庫容量 19121噸；鮮蛋冷藏庫 3957平方米，庫容量 12663噸；冷品冷庫 1943平方米，庫容量 6217噸；肉 禽冷凍庫 3456平方米，庫容量 11060噸。 建設(shè)加工分裝車間，總面積 1245平方米，日加工能力 252噸。 建設(shè)綜合辦公樓 7200 平方米 、 職工宿舍及食堂 7600 平方米 、以及停車場等 配套設(shè)施。 購置冷庫主 、 輔設(shè)備 360臺套。 項目投資估算及資金籌措 項 目投資總額： 萬元； 其中：建設(shè)投資： 萬元； 流動資金： 萬元； 其中：自籌資金： 萬元 銀行 貸款： 600 萬元 ***市功明長鑫萬噸冷鏈物流中心項目可行性研究報告 ***邦臣工程咨詢有限公司 10 綜合評價及研究結(jié)論 綜合評價 及結(jié)論 國家出臺的《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》明確提出， 要加快發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流。該項目符合產(chǎn)業(yè)政策的發(fā)展要求。 經(jīng)市場需求預(yù)測分析，國內(nèi)冷鏈?zhǔn)袌龌钴S，服務(wù)項目接受度高，服務(wù)類型定位合理。根據(jù)該公司實際情況和條件，確定的冷藏配送方案和規(guī)模是合理的。項目擬采用國內(nèi)已有的技術(shù)，其技術(shù)來源明確，技術(shù)先進可靠。 經(jīng)分析，該項目財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）為 %，高于行業(yè)基 準(zhǔn)收益率（ 12%）；投資回收期 年，低于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期（ 10 年） ；故在經(jīng)濟 和技術(shù) 上是可行的。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表 序號 項 目 名 稱 單 位 數(shù) 量 備 注 一 冷儲總庫容 噸／年 49061 二 冷儲類型 1 果蔬冷藏庫 噸／年 19121 2 鮮蛋冷藏庫 噸／年 12663 3 冷品冷凍庫 噸／年 6217 4 肉禽冷凍庫 噸／年 11060 三 制冷能消耗量 1 電力 萬度 /年 2535 2 供水 萬 噸 /年 四 全廠定員 人 120 1 其中：生產(chǎn)工人 人 103 2 管理人員 人 17 五 總占地面積 M2 40020 ***市功明長鑫萬噸冷鏈物流中心項目可行性研究報告 ***邦臣工程咨詢有限公司 11 其中建筑 面積 M2 32336 六 項目總投資 萬元 1 建設(shè)投資 萬元 2 流動資金 萬元 600 七 年銷售收入 萬元 八 成本和費用 1 年均總成本費用 萬元 2 年均經(jīng)營成本 萬元 九 年均利潤總額 萬元 十 年均所得稅稅金 萬元 十 一 財務(wù)評價指標(biāo) 1 投資利潤率 ％ 2 投資回收期 （稅前） 年 3 投資回收期（稅后） 年 4 全投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅 前 ） ％ 5 全投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后 % 6 財務(wù)凈現(xiàn)值 (i=12%，稅前 ) 萬元 3823 7 財務(wù)凈現(xiàn)值 (i=12%，稅后 ) 萬元 1876 十 二 生產(chǎn)能力利用率 ％ ***市功明長鑫萬噸冷鏈物流中心項目可行性研究報告 ***邦臣工程咨詢有限公司 12 第二章 市場 分析 市場調(diào)查及分析 國內(nèi)市場分析 近年來，隨著生活節(jié)奏的不斷加快，人們對冷凍冷藏食品的消費 需求量 越來越 大 ，冷藏冷凍食品每年增 長在 10%。 2020年預(yù)制食品銷售額占冷凍食品銷售總額 %，在我國收入較高的發(fā)達城市，冷凍冷藏食品銷售額已占到人均年消費量的 10%15 %。 國內(nèi)冷鏈物流市場主要集中在食品行業(yè)，其中冷飲、肉制品、速凍食品以及乳制品占有市場份額的 80%。 —— 冷飲 目前國內(nèi)人均冷飲消費量已達到 ，據(jù)上海市食品研究所預(yù)測 ， 2020 年全國冷飲產(chǎn)量達 200 萬噸， 2020 年達到