【文章內(nèi)容簡介】 ............................ 32 第七部分： 綜合評價 ...................................................................................................... 32 社會評價（定性） ............................................................................................. 32 環(huán)境評價 （影響及對策） ................................................................................... 32 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 公司資源匹配分析 ............................................................................................. 33 第八部分： 研究結(jié)論與建議 ............................................................................................ 33 結(jié)論 .................................................................................................................. 33 建議 .................................................................................................................. 33 第九部分： 附錄 ............................................................................................................. 33 附件： ............................................................................................................... 33 附表： ............................................................................................................... 33 附圖： ............................................................................................................... 35 調(diào)查人員聲明 我們鄭重聲明： 我們在本調(diào)查報告中陳述的事實是真實的和準確的。 我們依照 XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報告模式》進行分析。 形成意見和結(jié)論。 撰寫本可行性研究報告。 我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進行了實地查勘（在本聲明中應清楚地說明哪些調(diào)查人員對擬建項目進行了實地查勘）。 （其他需要聲明的事項） 參加調(diào)查人員簽名： 公司領導 簽字： 注：形成一致意見后，附后存檔。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 第一部分：項目總論 項目背景 這一部分主要應說明項目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發(fā)展概況的同時，應能清楚 地提示出本項目可行性研究的重點和問題。 城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關系及對項目開發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位， 所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。 ①項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般 3— 5 年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）； ②公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提 高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用； ③從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義； 項目概況 概況 ①地塊位置 地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理 位置。附圖：項李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務 /政府的關系）。 ②宗地現(xiàn)狀 1）四周范圍； 2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較； 3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； 4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響； 5）地下情 況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。 ③項目周邊的社區(qū)配套 1）周邊 3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 ? 交通狀況 （ a） 公交 系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等； （ b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決； （ c） 現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。 附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)； ? 教育：大中小學及教育質(zhì)量情況。 ? 醫(yī)院等級和醫(yī)療水平 ? 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 ? 文化、體育、娛樂設施 ? 公園 ? 銀行 ? 郵局 ? 其他 附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。 2）宗地周邊 3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn) 狀 ④項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫） 1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況 4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等） 5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等） 6)周邊景觀 7)風水情況 8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心 /超市的建設等。 9)其他 ⑤大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性） 1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。 2)供水狀況：現(xiàn)有管線 、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 5)永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 6)燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。 要點 規(guī)劃控制要點 ①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 ②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積 ③綜合容積率、住宅容積率 ④建筑密度 ⑤控高 ⑥綠化率 ⑦其他 ① 已進行的調(diào)查研究項目及成果 ② 項目地塊初勘及初測工作情況 ③ 項目建議書編制、提出及審批過程 ④ 研究工作 進展 情況 可行性研究報告編制依據(jù) 在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個部分： 項目主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復文件。 可行性研究開始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。 國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。 根據(jù)項目需要進行調(diào)查和收集的設計基礎資料。 （ 1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 （ 2）《 A市城市拆遷管理條例》 （ 3）《城市居住區(qū)公共服務 設施設置規(guī)定》 （ 4）《住宅設計規(guī)范》 （ 5）《住宅建筑設計標準》 （ 6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》 （ 7）《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》 （ 8）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 可行性研究結(jié)論 及建議 第二部分：市場研究 宏觀環(huán)境分析 房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風俗習慣等。 全國 房地產(chǎn) 行業(yè)發(fā)展分析 本市 房地產(chǎn)市場分析 一般來講，項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進行因素分析，這是因為：首先，宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??；其次，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著 “ 時滯 ’ 現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受宏觀經(jīng)濟波動的影響， 甚至形成于宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。 整體競爭格局，供求現(xiàn)狀 近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。 各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。 各行政區(qū)市場比較： 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 （ 1）量值描述：土地批租量、開工量、 竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。 （ 2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 當?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關方面。 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前 20 名發(fā)展商最近 3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。 熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征 客戶的購買偏好、購買關注的要素 重點樓盤描述 備注：需要完成城市發(fā)展及 房地產(chǎn) 市場調(diào)研報告（報告格式 及內(nèi)容另附） ①需求預測 需求預測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出未來市場對該類物業(yè)的需求。 ②供給預測 供給預測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預測未來市場上該類物業(yè)的供給情況 （預測方法：通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關系分析法。時間序列分析法又可分為 ：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。） 板塊 市場分析 ①區(qū)域住宅市場簡述 形成時間 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 購買人群變化 ②區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近 35年） 開工量 /竣工量 銷售量 /供需比 平均售價 ③區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢 ①各檔次產(chǎn)品供應狀況 ②各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 平均售價 開發(fā)規(guī)模 產(chǎn)品形式 平均銷售率 平均容積率 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給