【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 西區(qū)“十五”期間，南寧市要達(dá)到人均居住使用面積 16 平方米的目標(biāo)，按現(xiàn)有人口增加數(shù)，南寧市今年需要增加 312 萬平方米的住宅，才能實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)。但是，現(xiàn)實(shí)是居民收入偏低和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，再加上目前市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品大多數(shù)是中高檔產(chǎn)品，居民的收入無法追上，造成大 多數(shù)居民需要買房來改善居住空間，但是又買不起的局面。 中低檔產(chǎn)品需求與供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡。 在這樣市場(chǎng)供求現(xiàn)狀的大環(huán)境下。本項(xiàng)目的啟動(dòng)，可以采用集中式大量“傾銷”的方式去滿足“市場(chǎng)需求”，按本項(xiàng)目占南寧市供應(yīng)量 1/5 計(jì)算，每年可供應(yīng) 3050 萬平方米，項(xiàng)目開發(fā)期應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的冷熱劃分，總開發(fā)時(shí)間控制不超過八年，項(xiàng)目進(jìn)入良性循環(huán)后，還可以加快速度，爭(zhēng)取 5 年內(nèi)完成。 南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展描述 南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)， 1995 年才開始大力推動(dòng)住房商品化、社會(huì)化進(jìn)程，當(dāng)年商品房實(shí)際銷售面積 24 萬平方 米，銷售金額 億元。 1996 年，市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，銷售商品房 4675套，銷售面積 45 萬平方米，銷售金額 億元， 199 1998 兩年，市場(chǎng)進(jìn)入良性發(fā)展期，并對(duì)國(guó)發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展開始產(chǎn)生貢獻(xiàn)作用， 98 年商品房銷售面積 萬平方米，銷售金額 億元，實(shí)現(xiàn)了銷售面積突破 50 萬平方米、銷售金額突破 10 億元的南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)第一次“量”的飛躍。 1999 年，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策制約，市場(chǎng)成交略有回落，當(dāng)年商品房銷售面積 萬平方米，銷售金額 億元；同比下降 18%。 2020 年下半年，市場(chǎng)全面復(fù)蘇，當(dāng) 年銷售商品房 8895 套，銷售面積 萬平方米，銷售金額 億元。同年 7 月，二級(jí)市場(chǎng)正式啟動(dòng)，有 1447 套、面積 萬平方米的二手成交量。突破銷售面積超百萬平方米，銷售金額超 20 億元，邁上市場(chǎng)發(fā)展第二個(gè)臺(tái)階。 2020 年市場(chǎng)繼續(xù)保持上升旺勢(shì)，商品房銷售額 9585 套，銷售面積 萬平方米，銷售金額 億元，二級(jí)市場(chǎng)商品房成交 2830 套，成交面積 25 萬平方米，成交金額 億元，發(fā)展勢(shì)頭迅猛。進(jìn)入 2020 年市場(chǎng)發(fā)展駛?cè)搿翱燔嚨馈?，商品房銷售面積 萬平方米，銷售金額超 35 億元 ，二級(jí)市場(chǎng)完成銷售面積 39 萬平方米，銷售 4077 套。從而邁上市場(chǎng)發(fā)展的第三個(gè)臺(tái)階。具體數(shù)據(jù)如下圖表 （表 11， 12，圖 11， 12， 13， 14） 年份表 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 預(yù)測(cè) 本年完成投資額 137021 144731 146274 157318 185593 238765 286518 年份 1997 1998 1999 2020 201 2020 2020（預(yù)測(cè)） 實(shí)際上銷售單價(jià)（元 /平方米） 1411 1808 1985 2105 2228 2255 2319 實(shí)際銷售面積（萬平方米） 實(shí)際銷售金額（億元） 住宅市場(chǎng)總體供需分析 市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供需兩旺。 2020 年下半年南寧房地產(chǎn)開始復(fù)蘇，到 20 2020 年高速發(fā)展。2020 年，據(jù)房產(chǎn)局資料統(tǒng)計(jì)表明， 2020 年商品房實(shí)際銷售 個(gè)億，比 2020 年增長(zhǎng)%. （表 13，圖 15） 近年南寧房地產(chǎn)有關(guān)指標(biāo) 年份 1997 1998 1999 2020 2020 2020 施工房屋面積 2938108 3050901 2064272 3203762 3203626 本年新工房屋面積 453365 662078 756009 1120559 1263792 2162800 竣工房屋面積 989024 979981 581365 583553 1217837 1746000 別墅市場(chǎng)總體供需分析 2020 年別墅產(chǎn)品大擴(kuò)張，只是 2020 年秦響別墅產(chǎn)品 大比拼的前奏。經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研究，目前已開工的別墅項(xiàng)目總體供應(yīng)不低于 3000 套，其中以聯(lián)排別墅為主，不少于 2020 套。2020 年售出的別墅不到總供應(yīng)量的 1/6，這與別墅產(chǎn)品的價(jià)格、地段、交通、小區(qū)環(huán)境、安全程度、物業(yè)管理，以及消費(fèi)者的消費(fèi)觀念、消費(fèi)水平有著密切的聯(lián)系。（表 14，圖16） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總供應(yīng)量 1 榮和山水美地 1431 2 橘郡 .陽(yáng)光別墅 579 3 玫瑰園 210 4 寧匯新天地 300 5 龍胤花園 220 6 大自然花園 159 7 麗水灣 114 8 翡翠園 50 商業(yè)物業(yè)大幅度增加 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查研究表明，南寧市去年批出的商業(yè)用房面積不少于 40 萬平方米，其中集中分布于市中心，大連萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 萬多平方米，根德商業(yè)廣場(chǎng) 4 萬多平方米，外灘新城 5 萬多平方米，總共已達(dá) 20 多萬平方米，還有分布于新民路的太陽(yáng)廣場(chǎng)、民族大道的歐景城市廣場(chǎng)，以及瑯東的金湖廣場(chǎng)、文德廣場(chǎng)、亞航財(cái)富中心、佳德鑫、水晶城、東方曼哈頓、地王商務(wù)國(guó)際中心、南湖國(guó)際廣場(chǎng)、香榭里等商業(yè)物業(yè)，說明了南寧市的商業(yè)格局開始出現(xiàn)新的變化：老城區(qū)仍然是商業(yè)繁華的首席位置，新和平商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)、萬達(dá) 商業(yè)廣場(chǎng)和新朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)的建設(shè)進(jìn)一步增強(qiáng)老城區(qū)商業(yè)的龍頭地位，在此基礎(chǔ) 上，由于城市發(fā)展向東遷移，圍繞金湖廣場(chǎng)一帶嶄露商業(yè)氣息，隨著年底金湖廣場(chǎng)的投入使用，會(huì)相應(yīng)帶動(dòng)周邊一帶的商業(yè)物業(yè)的爭(zhēng)速發(fā)展，同時(shí)國(guó)際會(huì)展中心的完工，金湖廣場(chǎng)一帶的商業(yè)氛圍將會(huì)更加突顯。在未來 12 年，瑯東 —金湖廣場(chǎng)將是一個(gè)新的商業(yè)副中心。 （表 15，圖 17） 南寧市近年相對(duì)新增大型商業(yè)物業(yè) 物業(yè)名稱 新朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng) 華星時(shí)代廣場(chǎng) 外灘新城 新和平商場(chǎng) 萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 太陽(yáng)廣場(chǎng) 歐景城市廣場(chǎng) 面積 (平方米 ) 41237 52020 50000 12800 116000 26000 26490 辦公樓市場(chǎng)總體分析 根據(jù)房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)資料表明， 2020 年辦公樓成交面積 58283 平方米，比上年同期增長(zhǎng) %。目前南寧純寫字樓尚未真正成熟，或者是檔次滿足不了部分企業(yè)的需求， 2020 年南寧新增純寫字樓幾乎沒有，僅有昨和園 皓月大廈和金湖大廈，據(jù)部分想購(gòu)買寫字樓的單位反饋的意見，不是沒有人購(gòu)買寫字樓，而是購(gòu)買寫字樓受到極大的資金制約，大部分想購(gòu)買寫字樓的單位總結(jié)一條：銀行不能像購(gòu)買商品房那樣提供按揭貸款。這種政策的限制，嚴(yán) 重制約著寫字樓的健康發(fā)展，因此，就像上面所說的，南寧寫字樓舉步為艱。為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，非寫字樓 商務(wù)公寓開始擔(dān)負(fù)著寫字樓的角色，分布于瑯東金湖廣場(chǎng)周邊的商務(wù)公寓的暢銷就是最好的見證。但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，市場(chǎng)需要的是純寫字樓，而非商務(wù)公寓式辦公樓，純寫字樓是市場(chǎng)發(fā)展的方向，這是經(jīng)濟(jì)繁榮與發(fā)展的必然。 （表 16，圖 18） 南寧市歷年辦公樓銷售 年份 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 預(yù)測(cè) 辦公樓 43228 68669 24490 74520 54296 58283 73500 消費(fèi)者購(gòu)買行為特征 隨著南寧房地產(chǎn)開發(fā)走向規(guī)范化，消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買房產(chǎn)的消費(fèi)意識(shí)提高，購(gòu)買行為開始有了新的動(dòng)向、特征；購(gòu)房不再跟風(fēng)，人云亦云；開始由單元轉(zhuǎn)向多元，大量收集各樓盤信息，才作購(gòu)買決定；由緊缺型逐步向舒適型、享受型購(gòu)買行為轉(zhuǎn)變，并且注重開發(fā)商的實(shí)力、社會(huì)形象。 企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 近幾年由于政府對(duì)民營(yíng)企業(yè)政策的放寬，民營(yíng)企業(yè)開始得到快速發(fā)展，而國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中開始處于弱勢(shì)。 2020 年以前，國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)中占據(jù)重要的 位置，但由于國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)爭(zhēng)速變化的情況下，經(jīng)營(yíng)與管理跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐，開始呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，而民營(yíng)企業(yè)則憑借其資金和經(jīng)營(yíng)機(jī)制的優(yōu)勢(shì)，逐步獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)。 2020 年，評(píng)選的“十大明星樓盤“中，非國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占一半以上，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展成熟，一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱，沒有開發(fā)業(yè)績(jī)的房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰出局。 外地公司紛紛搶灘南寧樓市 隨著南寧房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，外來資金及房地產(chǎn)公司、中介代理公司開始搶灘南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20202020 年外來房地產(chǎn)公司和中介代理公司不 少于 30 家。外來客 進(jìn)軍南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)，說明南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景被眾多商家看好，另一方面也反映出外來公司對(duì)本地公司的沖擊，加速本地公司的改革，提高工作效率和對(duì)行業(yè)公司的洗牌。 住宅小區(qū)呈現(xiàn)郊區(qū)化、規(guī)?；⒓谢?、品牌化 綜觀南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)，市中心土地匱乏，房?jī)r(jià)昂貴，噪音大。對(duì)工作壓力大的消費(fèi)者來說，無疑是個(gè)非理想的居住場(chǎng)所，但由于居住在市中心給工作、生活帶來極大的便利，市中心住宅仍然受到消費(fèi)者的青睞。城市的發(fā)展，脫離不了城市向外擴(kuò)展，隨著瑯東逐步成熟和南寧國(guó)際會(huì)展中心的建成，原為一片荒涼的鳳嶺 突然間出現(xiàn)幾個(gè)大盤，占地 512畝的翡翠園、 280 畝的香榭里花園、 450 畝的大自然花園，以及占地 2100 畝的榮和山水美地先后入市，北部的恒大新城、江南的金灣花城、江南新興苑和翠湖新城。這些大規(guī)模樓盤分布較有規(guī)律，東部的鳳嶺生態(tài)居住區(qū)，其它集中于快速環(huán)道兩旁。隨著城市建設(shè)步伐加快，郊區(qū)住宅將是南寧未來幾年的主流導(dǎo)向。 樓盤綜合素質(zhì)提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步規(guī)范和成熟 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷提高樓盤綜合素質(zhì)，實(shí)施品牌戰(zhàn)略，爭(zhēng)創(chuàng)競(jìng)優(yōu)勢(shì)。在營(yíng)銷理念、規(guī)劃設(shè)計(jì)、小區(qū)管理、售后服務(wù)等方 面不斷創(chuàng)新，建成一批綜合素質(zhì)較高的樓盤或住宅小區(qū)。 隨著政府出臺(tái)的一系列政策、法規(guī)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，從房地產(chǎn)開發(fā)過程的建設(shè)用地、舊城區(qū)拆遷補(bǔ)償、開發(fā)建設(shè)到商品房銷售，房地產(chǎn)開發(fā)管理逐步規(guī)范，逐步完善的成熟。房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標(biāo)志之一是市民購(gòu)房的心態(tài)理智、成熟；另一標(biāo)志是南寧二手房市場(chǎng)迅速發(fā)展，從 2020 年 7 月正式啟動(dòng)以后，當(dāng)年就成交 1447 套，成交面積 萬平方米，到 2020 年成交量番一番，達(dá) 2830 套，成交面積 25 萬平方米，進(jìn)入 2020 年成交量迅速上升至 4077 套，成交面積 39 萬平方米。二手房的交 易活躍促使一、二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)發(fā)揮更大的作用，更有效促進(jìn)商品房市場(chǎng)的發(fā)展。 （表 17） 年份 2020 2020 2020 成交數(shù)量（套） 1447 2830 4077 折合成面積（萬平方米） 25 39 中低檔次住宅成為消費(fèi)者寵兒 南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)向高檔次住宅市場(chǎng)方向發(fā)展，而中低檔次住宅顯得匾乏，市場(chǎng)出現(xiàn)供需失衡的矛盾。從南寧居民收入方面可以發(fā)現(xiàn)：中低檔次住宅的開發(fā)應(yīng)為市場(chǎng)的主導(dǎo)方向。中低檔住宅仍然受到眾多消費(fèi)者的青睞，恒大新城首次開盤當(dāng)天成交超 300 套的業(yè)績(jī)、江南新 興苑首期 550 多套，月均成交 180 多套、文華園出現(xiàn)脫銷等現(xiàn)象；高檔住宅供大于求，并且有被消費(fèi)者“拋棄”跡象，太陽(yáng)廣場(chǎng)、時(shí)代麗都銷售進(jìn)度緩慢即或證明。 舊城改造帶旺樓市 南寧“ 136”工程不斷深入，使南寧城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到巨大的發(fā)展。 2020 年，是實(shí)現(xiàn)“ 136”工程中小變的關(guān)鍵一年，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì) 2020 年的城市建設(shè)關(guān)注，并且南寧市政府 2020 年繼續(xù)推進(jìn)“城市建設(shè)管理年”，為實(shí)現(xiàn)三年中小變奠定了基礎(chǔ)。 2020 年起，南寧開始大溝嶺、萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、民族西路延長(zhǎng)線等工程的啟動(dòng)，無不體現(xiàn)政府對(duì)舊城改造的力度和決心。舊城改造的加快，帶動(dòng)相關(guān)物業(yè)價(jià)值升值。 19982020 年南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好 2020 年度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本態(tài)勢(shì)喜人，我國(guó)政局穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景廣闊，據(jù)世界知名的美國(guó)科爾尼管理顧問公司最近公布的“ FDI 信心系數(shù)”，中國(guó)首次取代美國(guó)成為全球最有吸引力的外國(guó)直接投資目的國(guó)，加上加入世貿(mào)組織積效應(yīng)的進(jìn)一步作用，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然前景光明。國(guó)家支持西部大開發(fā)的政策，對(duì)廣西 南寧的發(fā)展亦提供了許多優(yōu)惠政策，為廣西 南寧經(jīng)濟(jì)又注入新血液，以及“中國(guó) 東盟自由貿(mào) 區(qū)”的簽訂，為廣西 南寧發(fā)揮大西南出海通道更有優(yōu)勢(shì)。總體而論，國(guó)際對(duì)中國(guó)的投資環(huán)境，國(guó)家對(duì)西部的開發(fā)，“中國(guó) 東盟自由貿(mào)易區(qū)”的簽定，都有利于廣西 南寧發(fā)揮“橋頭堡”的作用，促進(jìn)廣西 南寧的經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)快速發(fā)展。 南寧 2020 年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行全面提速， 2020 年 2 月的政府工作報(bào)告指出，南寧 2020 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 356 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，達(dá)到預(yù)期目的，其中第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) %，第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) %。全市利用外資、投資、消費(fèi)三大需求，表現(xiàn)較為明顯，經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高，增 強(qiáng)社會(huì)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。 （表 17，圖 19） 南寧市歷年 GDP 總值 單位 :億元 年份 1990 1995 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020(預(yù)測(cè) ) 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)與銷售持續(xù)增長(zhǎng) 2020 年南寧經(jīng)濟(jì)運(yùn)行全面提速，房地產(chǎn)開發(fā)投資更是如火如荼。上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資68537 萬元，比上年同期增長(zhǎng) %，增幅比上同期加快了 個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅投資完成 39090 萬元，同比增長(zhǎng) %；辦公樓投資 2178 萬元，同比增 倍；商業(yè)用房投資 3487 萬元，同比增長(zhǎng) %。綜合以上數(shù)據(jù)可知：住宅投資額占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比重為