【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 模 競(jìng) 爭(zhēng) 水 平 運(yùn)輸 的便利性 能否 停車 附近商店的特點(diǎn) 房產(chǎn)成本 合同期限 人口變動(dòng)趨勢(shì) 法律條文 其他 15 沃爾瑪?shù)恼劭郯儇浀晖炗?30 年租期，而超級(jí)中心往往簽訂租期為 20年的可續(xù)簽租約。 圖 710 沃爾瑪?shù)牡浞渡痰?—— 深圳寶安前進(jìn)路店 沃爾瑪?shù)母鞣N經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)特點(diǎn)，如表 75 所示： 表 75 沃爾瑪?shù)母鞣N經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)特點(diǎn) 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 特 點(diǎn) 折扣商店 提供的是傳統(tǒng)的折扣商品，其大宗商品是為大型市鎮(zhèn)社區(qū)的商戶和居民準(zhǔn)備的 購(gòu)物廣場(chǎng) 購(gòu)物廣場(chǎng)側(cè)重為廣大市民提供一站式購(gòu)物及質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的大眾商品 山姆 會(huì)員店 倉(cāng)儲(chǔ)型的大商場(chǎng)，瞄準(zhǔn)的是一些小企業(yè)主和其他進(jìn)行大宗購(gòu)買的顧客，為會(huì)員提供比一般零售商更低的價(jià)格及更高的品質(zhì)保證 社區(qū)店 社區(qū)店位于小城鎮(zhèn)和小社區(qū)，離居民點(diǎn)或旅游點(diǎn)很近，它能夠?yàn)轭櫩吞峁┓浅？旖莸馁?gòu)物體驗(yàn) 沃爾瑪于 1996 年 8 月在深圳開設(shè)了中國(guó)第一家沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)和第一家山姆會(huì)員店，迄今已在深圳、昆明、福州、大連、廈門、汕頭、東莞、哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、北京、南昌共 13 個(gè)城市開設(shè)了 29 家商店。濟(jì)南泉城路分店是沃爾瑪在中國(guó)開設(shè)的第 30 家商場(chǎng)。 家樂(lè)福 1993 年進(jìn)入中國(guó)市 場(chǎng)，提供一站式購(gòu)物，截至 2020 年 11 月，其在中國(guó)已有 34 家分店，今后五年達(dá)到 50 家，營(yíng)銷策略以家庭主婦為目標(biāo)顧客。家樂(lè)福同樣由市場(chǎng)部負(fù)責(zé)新店選址、門店面積確定。家樂(lè)福在北京、上海、深圳、 16 廣州等地大規(guī)模開設(shè)新店。例如，深圳計(jì)劃開設(shè)新店將達(dá)到 6 家以上。 圖 711 家樂(lè)福大賣場(chǎng) 家樂(lè)福選址要求： (1)開在十字路口。 Carrefour（法文意為十字路口）第一家店是 1963 年開在巴黎南郊一個(gè)小鎮(zhèn)的十字路口，異常火爆，大家都說(shuō)去十字路口，把店名都給忘了。十字路口成為家樂(lè)福選址的第一準(zhǔn)則。 (2) 3 千米～ 5 千米商圈半徑。這是家樂(lè)福在西方選址的標(biāo)準(zhǔn)。在中國(guó)一般標(biāo)準(zhǔn)是公共汽車 8 千米車程，不超過(guò) 20 分鐘的心理承受力。家樂(lè)福在選定商圈的時(shí)候充分體現(xiàn)了細(xì)致入微的理念，它通過(guò) 5 分鐘、 10 分鐘的步行距離來(lái)測(cè)定商圈；用自行車的行駛速度來(lái)確定小片、中片和大片。然后對(duì)這些區(qū)域進(jìn)行細(xì)化，搞清楚某片區(qū)內(nèi)的人口規(guī)模和特征，包括年齡分布、文化水平、職業(yè)分布以及人均可支配收入等。同時(shí)還要計(jì)算出不同區(qū)域內(nèi)的人口數(shù)量和密度，從而劃定重點(diǎn)銷售區(qū)域和普通銷售區(qū)域。 (3)外聘公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查。一般需要分別選兩家公司進(jìn)行銷售額測(cè)算，兩家公司是集團(tuán)之外的獨(dú)立公司，以保證預(yù)測(cè)的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。 (4)靈活適應(yīng)當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)。家樂(lè)福店可開在地下，也可開在四五層，但最佳為地面一層、二層或地下一層和地上一層。家樂(lè)福一般占兩層空間，不開三層。這一點(diǎn)比沃爾瑪、麥德龍靈活。 (5)家樂(lè)福對(duì)大賣場(chǎng)面積要求在 2 萬(wàn)平方米左右，層高 6 米，專用卸貨區(qū)寬度 30 米左右。家樂(lè)福大賣場(chǎng)對(duì)柱距要求為 8 米 10 米或 9 米 9 米。 (6)家樂(lè)福大賣場(chǎng)要求配備大型停車場(chǎng)，并且停車場(chǎng)與大賣場(chǎng)之間聯(lián)系方便。 (JUSCO) 永旺（ AEON）集團(tuán)擁有 30 年經(jīng)營(yíng)零售業(yè)務(wù)之經(jīng) 驗(yàn)，以經(jīng)營(yíng)綜合購(gòu)物百貨公司為其核心業(yè)務(wù)。永旺集團(tuán)在全球擁有逾 400 家的綜合購(gòu)物百貨公司，以營(yíng)業(yè)額計(jì)算在日本排名第一；以贏利貢獻(xiàn)計(jì)算排名第二。 AEON（永旺）集團(tuán) 概況如表 76 所示。 17 表 76 集團(tuán)概況（店鋪） 截至 2020 年 2 月 20 日 單位：間 綜合購(gòu)物百貨公司 (GMS) 463 超級(jí)市場(chǎng) (SUPERMARKET) 664 醫(yī)藥店 (WELCIASTORES) 1561 家居廣場(chǎng) 54 便利店 MINISTOP 2633 專門店（ BLUEGRASS, COX,MEGASPORTS, PETCITY,MEGAPETRO,THETALBOT） 2660 金融服務(wù) 1244 AEON（永旺）集團(tuán)于 1987 年 11 月成立吉之島（香港）百貨有限公司，并于1994 年 2 月在香港聯(lián)合交易所上市。 1996 年進(jìn)入中國(guó)大陸，已開設(shè)大型 GMS 10家，預(yù)計(jì) 5 年內(nèi)開設(shè) 100 家。不包括大型 AEONMALL 的開發(fā)計(jì)劃。 AEON 選址講究精確調(diào)研，并嚴(yán)格按開發(fā)流程操作，目的是為了開盈利店，且注重品牌在當(dāng)?shù)氐挠绊憽? 柱距：約 9 米（公司標(biāo)準(zhǔn)為 9 米） 停車位不少于 1000 個(gè)（可根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況相應(yīng) 調(diào)整） 樓板層高：一層不少于 7 米、二層不少于 6 米、三層不少于 6 米 吉之島百貨超市在中國(guó)內(nèi)地是以百貨為主的中高檔定位，相對(duì)于日本來(lái)說(shuō)只能算中檔。為更好地體現(xiàn)出其東瀛百貨風(fēng)格，注重商品結(jié)構(gòu)和賣場(chǎng)布局是它有別于沃爾瑪、家樂(lè)福的秘密武器，采購(gòu)主管人員以日本高管為主，故經(jīng)營(yíng)風(fēng)格獨(dú)特。 ⑴選址數(shù)據(jù)化。注重對(duì)物件（即項(xiàng)目）周邊 3 公里人口數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、步行 5分鐘、周邊有競(jìng)爭(zhēng)店情況下的開店比例。 ⑵營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)化。研究當(dāng)?shù)叵M(fèi)結(jié)構(gòu)，開店贏利能力，預(yù)測(cè)未來(lái) 10 年內(nèi)的營(yíng)業(yè)額。 ⑶采購(gòu)專業(yè)化。有針對(duì)性地采購(gòu)當(dāng)?shù)剡m銷對(duì)路的產(chǎn)品，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān) 。 ⑷裝修統(tǒng)一化。不同地區(qū)的店鋪因建筑結(jié)構(gòu)不同，為達(dá)到形象一致，務(wù)求外裝標(biāo)識(shí)醒目、內(nèi)裝基調(diào)明亮。并根據(jù)營(yíng)業(yè)年數(shù)，定期重新裝修，保證吉之島高檔次的品位。 ⑸服務(wù)專業(yè)化。商場(chǎng)內(nèi)營(yíng)業(yè)員配備多于沃爾瑪、家樂(lè)福，是想讓顧客感受到顧問(wèn)式的服務(wù)。招聘營(yíng)業(yè)員注重服務(wù)經(jīng)驗(yàn)而不是年齡，培訓(xùn)以日式服務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)。 ⑹賣場(chǎng)人性化。不同的商品采用不同的色溫照明，使商品品質(zhì)得以體現(xiàn)，購(gòu)物心理得以滿足，增加銷售。 目前，在華南區(qū)域，吉之島是商業(yè)物業(yè)開發(fā)商招商的首選目標(biāo)。 18 吉之島華南一家店的內(nèi)部場(chǎng)景： 圖 712 吉之島賣場(chǎng)的兒童城 圖 713 吉之島超市的收銀處及化妝品柜臺(tái) 日本鉆石城購(gòu)物中心的吉之島超市如圖 714 所示。 19 圖 714 日本鉆石城購(gòu)物中心的吉之島超市 日本鉆石城購(gòu)物中心的吉之島百貨如圖 715 所示。 圖 715 日本鉆石城購(gòu)物中心的吉之島百貨 購(gòu)物中心引入同一品牌的百貨和超市有利于營(yíng)銷活動(dòng)的組織，方便統(tǒng)一的形象推廣。 20 圖 716 吉之島的典型外立面及廣告塔 麥德龍 麥德龍于 1995 年進(jìn)入中國(guó)，選址城郊結(jié)合部， 1 萬(wàn)平方米以上。按現(xiàn)有分布點(diǎn)的機(jī)構(gòu)來(lái)看：以單層店為主，深圳筍崗店為兩層，該店比較特殊。 (1)因其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)面向的是大宗客戶，倉(cāng)儲(chǔ)式貨架往往堆滿 了貨品，故其店面結(jié)構(gòu)與建材超市相似，層高 9 米～ 12 米，柱距 9 米以上。 (2)品類齊全，幾乎涵蓋了所有的生活用品，家電、家具飾品、服裝鞋帽、食品、生鮮等因有盡有，而且按各大品類根據(jù)顧客購(gòu)物習(xí)慣和人流走向劃分區(qū)域。 (3)注重各品類區(qū)域的商品儲(chǔ)存環(huán)境，如溫度、燈光照度，生鮮區(qū)除冷柜外，進(jìn)出口還專門配置冷風(fēng)幕設(shè)備，進(jìn)去購(gòu)物如果時(shí)間較長(zhǎng)，可穿配備的防寒服，其目的是保證生鮮的新鮮度。 (4)麥德龍重視團(tuán)購(gòu)工作，與建材超市相同，麥德龍有團(tuán)購(gòu)部門，主要是上門聯(lián)系大宗客戶，并提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 21 圖 717 麥德龍深圳店貨架及標(biāo)志 六、著名百貨商家特點(diǎn)與選址要求 SAKS 百貨 美國(guó) SAKS 百貨商店集團(tuán)擁有 241 家百貨店，分別以 Parisian、 Proffitt39。s、McRae39。s、 Younkers、 Herberger39。s、 Carson Pirie Scott、 Bergner39。s、 Boston Store 命名，還包括 38 家 LIBBY LU 俱樂(lè)部專業(yè)商店。 SAKS 還經(jīng)營(yíng)第五大道集團(tuán)，擁有 64 家第五大道百貨店和 53 家其他百貨店。 SAKS 第五大道百貨是由在紐約第 34 街各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)零售店的 HORACE SAKS和 BERNARD CIMBEL 兩家于 1900 年初創(chuàng)辦的。他們的宗旨是建造一家與時(shí)尚優(yōu)雅的生活方式相吻合的個(gè)性化專業(yè)百貨店。 圖 718 紐約第五大道百貨 22 SAKS 商品組合 這里主要列出 SDSG 百貨店和 SAKS 第五大道百貨店的商品組合。 SDSG 百貨店商品組合中既有一系列具有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力的國(guó)際名牌，又有一部分它獨(dú)有的限量出售的品牌。 （ 1） SDSG 主打品牌： 麗詩(shī)加邦（ Liz Claiborne） ,Susan Bristol, 瑪莎 .克莉絲?。?Marisa Christina），西格（ Sigrid Olsen） , 保羅 .拉芙 .勞倫（ Polo/Ralph Lauren），唐美 . 希緋格 （ Tommy Hilfiger ） , 哥 倫比亞（ Columbia） ,Hart Schaffner amp。 Marx, 雅 詩(shī)蘭 黛 Estee Lauder, 倩碧（ Clinique） , 蘭寇（ Lane） , 夏奈爾（ Chanel） , 玖熙 Nine West, 恩左（ Enzo） , 天木蘭（ Timberland），奇樂(lè)（ Clarks0,Waterford,百麗（ Bali） 。 （ 2）下面這些牌子只有在 SDSG 專賣店才有： Karen Kane, BCBG, 加菲貓（ Garfield amp。 Marks） ,Tahari, Oakley, Robert Talbott, 托米 .巴哈馬（ Tommy Bahama） , 約什夫（ Joseph Abboud） ,Callaway， Trish McEvoy, MAC, Donald Pliner, Stuart Weitzman, Kate Spade,布萊頓（ Via SpigaBrighton） 。 （ 3） SAKS 第五大道百貨商品組合中既有傳統(tǒng)的品牌，又有一些新出道的牌子，它主要出售下面一系列歐美頂級(jí)品牌商品： 路易 .威登（ Louis Vuitton） , 克里斯汀 .迪奧（ Christian Dior）喬治 .阿瑪妮（ Giio Armani） , 夏奈爾（ Chanel）， Dolce and Gabbana, 薩瓦托 .菲拉格慕（ Salvatore Ferragamo），古茲（ Gucci） , 唐娜 .凱倫（ Donna Karan） , 卡爾文 .克萊恩（ Calvin Klein—— CK），拉夫 .勞倫（ Ralph Lauren） ,Judith Leiber ,Prada, 埃斯卡達(dá)（ Escada），卡羅萊娜 .海萊拉（ Carolina Herrera） , 奧斯卡 .德拉倫塔（ Oscar de la Renta）， St. John , 圣羅蘭（ Yves St. Laurent） , Tod39。s , 杰尼亞（ Ermenegildo Zegna）， Max Mara。 中國(guó)是快速成長(zhǎng)的奢侈品消費(fèi)市場(chǎng)，由于深圳已經(jīng)成為中國(guó)重要旅游城市，深圳特區(qū)是中國(guó)購(gòu)買高檔消費(fèi)品的首選之地，深圳與香港成為高檔購(gòu)物中心薈萃之