【文章內容簡介】 業(yè)定位 思考？ 吸引人流，提高消費者在地塊內的停留時間，最好能使其流連忘返 能拉動其它物業(yè)（如酒店、辦公、商場）的需求 能最大限度的滿足住宅客戶的生活需求配套 能充分發(fā)揮地塊的優(yōu)勢，具備雄厚的群眾基礎 本案內街業(yè)態(tài)定位 內街定位研究 商業(yè)定位 本案內街部分商業(yè)定位： 以高檔休閑配套店為主，包括 ?高檔咖啡廳、西餐廳 ?SPA會館 ,康體健身等 ?名品專賣店 ?社區(qū)生活配套 本案產品特征 ?區(qū)域缺少高檔次商業(yè)配套中心 ?雖交通動線規(guī)劃較好，但濱河路、宋斗灣路明顯人氣不足，難以實現(xiàn)隨機性消費經營 ?酒店、寫字樓部分物業(yè)使得項目后期將成為區(qū)域內高素質群體聚集場所 ?濱河景觀資源對休閑類情景商業(yè)經營提供了契機 獨棟酒店與兩層底商定位研究 內街商業(yè)定位研究 樂購底商定位研究 樂購 4F定位研究 酒店部分定位研究 商業(yè)定位 1樓產品分析 項目各商業(yè)體優(yōu)劣機會分析與定位建議 1樓指標 性質：回遷樓商業(yè)；面積： ㎡ ； 層數(shù)：上下 2層商鋪，開間 26米、進深 8米左右； 單層層高： 1F3800㎝ 1F東 4600 ㎝ 2F4000㎝ ； 單層面積： 208㎡ ， C區(qū)商業(yè)處臨濱河路回遷樓下，為上下 2層商鋪，如上圖所見，有臺階限制且柱網較多，從而限制其業(yè)態(tài)選擇及分開租售；此區(qū)商業(yè)旁，場地空間較大；此區(qū)位臵較佳，處于綜合樓消費人群的動線第二環(huán)節(jié)，商業(yè)價值較為明顯。 結論：此區(qū)商業(yè)具有整體性特點，不宜分割，商業(yè)價值稍弱！ 2樓產品分析 項目各商業(yè)體優(yōu)劣機會分析與定位建議 2樓指標 性質：休閑商業(yè)；面積： ㎡ ； 層數(shù)： 4層；單層層高： 1F西 3600㎝ 1F東 4200 ㎝ 2F4F3600 ㎝ 現(xiàn)狀： 1F西邊約 282 ㎡ 作為銷售中心 D區(qū)位于整個項目的中部、臨濱河路，距離銅陵路較遠，南臨南淝河景觀帶，景觀環(huán)境優(yōu)越、相對安靜；同時產品本身為 4層獨棟商業(yè)形式且產品已經定型，體量較大且此商業(yè)由下至上商業(yè)價值遞減，底商價值較大；從整個項目的人流動線來看，無論從銅陵路方向還是從宋斗灣路方向，到此的人流經過前面的商業(yè)截留，人流顯著減少。 結論：此區(qū)商業(yè)整體價值大于分體價值，底商價值大于二層以上價值，且受人流動線的影響，整體價值較弱！ 1樓商業(yè)價值分析 項目各商業(yè)體優(yōu)劣機會分析與定位建議 沿濱河路，商業(yè)價值相對較高，升值潛力也較高； 鋪面外觀設計品質感較高， 臺階的設計給予品味與身份感較高； 與 2樓共享車位等配套資源和沿河景觀資源，商業(yè)情景氛圍突出； 由于 內部結構和處于住宅區(qū)底層的特殊性 ，對商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇面也受到限制。 如上圖所見，有臺階限制，柱網很多，而且樓梯井位于正門入口，如果分割出售，格局的復雜會使商業(yè)難以消化，若能整體定向銷售，這里較適合做高檔商業(yè)服務業(yè)態(tài)。 2樓商業(yè)價值分析 項目各商業(yè)體優(yōu)劣機會分析與定位建議 一層沿濱河路，沿街商業(yè)的商業(yè)價值相對其他商業(yè)類型較高，升值潛力也較高； 鋪面外觀設計品質感較高，鋪面整體透光性好，對商業(yè)氛圍的營造起到助推作用； 整個商業(yè)體退讓道路距離較為適中，背面設有停車場，內部格局合理，這些都有利于該商業(yè)體的租售。 2樓為獨棟商業(yè)體，體量較大，整體銷售難度極大，建議 1層沿街根據(jù)本項目整體定位定向銷售， 24層由開發(fā)商持有以租 待 售。 業(yè)態(tài)定位發(fā)展啟示 項目各商業(yè)體優(yōu)劣機會分析與定位建議 ?強調主題式內涵，不與項目概念脫節(jié)，加強項目未來競爭力； ?商業(yè)內涵化的表現(xiàn)決定了本項目在市場上形成的影響力， 一方面要提供優(yōu)越的消費環(huán)境、符合消費市場的商戶組合方案，同時面對商戶競爭，提供有競爭力的經營環(huán)境和租金條件，爭取到商家的進駐； ?由于項目沿街，正對南淝河景觀帶， 要充分利用景觀資源，引進休閑、精品業(yè)態(tài)，采用主題化經營，突出項目特色。 ?從項目的整體功能上考慮，由于寫字樓和公寓的存在，本區(qū)可以考慮提高商務服務功能的業(yè)態(tài)。 業(yè)態(tài)定位 項目各商業(yè)體優(yōu)劣機會分析與定位建議 主題概念 主題延伸 功能定位 業(yè)種業(yè)態(tài) 左岸 第二空間 靜（宿）則愜意 動（購）則品味 商務服務、精品休閑，升華大賣場的功能，將其客群范圍縮小精細化，過渡情景商業(yè)內街，在目的性與隨意性之間產生共鳴 中高檔商務酒店、商務會所、或高檔酒店 精品禮品店、異國料理 業(yè)態(tài)定位舉例 項目各商業(yè)體優(yōu)劣機會分析與定位建議 異國情調的中港商務酒店 茶港商務酒店 商務會所 樂購底商定位研究 獨棟酒店與兩層底商定位研究 內街商業(yè)定位研究 樂購 4F定位研究 樂購底商定位研究 商業(yè)定位 商業(yè)定位 商業(yè)細分定位 樂購底商研究 A區(qū)商業(yè)主要是樂購所在綜合樓的臨濱河路的沿街一層底商構成，此部分商業(yè)臨近銅陵路，同時樂購入口及寫字樓入口分別位于該區(qū)底商的動線源頭，銅陵路大量的人流及本案寫字樓的商務人群對商業(yè)的需求直接反映在此區(qū)底商及樂購上；在大型賣場樂購的成功運營下，將會使本區(qū)的商業(yè)價值得到提升，考慮到樂購的存在，其業(yè)態(tài)的選擇應與樂購形成互補！ 結論：本區(qū)鋪面面積較小，較為臨近銅陵路，位于樂購及寫字樓人流動線的源頭，商業(yè)價值較為顯著！ ?項目商業(yè)價值最高部分，其中 A區(qū)部分為沿街單層街鋪， B區(qū)部分為內部 4層商業(yè)； ?樂購超市分布在商場內 3層，其中入口面對銅陵路； ?沿街外鋪中，主要部分為沿濱河路、太平路。 樂購底商定位研究 商業(yè)定位 同類物業(yè)規(guī)劃類比 案例一、新天地樂購商業(yè)中心 招商先行，商業(yè)經營開業(yè)后商業(yè)推出市場。 ?經營模式： 6年返租金銷售，前三年共 20%回報，從房屋總價中扣除，后三年 8％的年回報率。 ?規(guī)模：主力面積 30－ 40平方米 ?優(yōu)勢： ：通過商業(yè)經營先行，實現(xiàn)了銷售的順利進行，雖前期在招商上有較大投入，但是大大降低了后期銷售的風險。 ：投資有部分保障，在小業(yè)主投資渠道不夠豐富的情況下，此類商鋪投資既保證短期收益率，又保證長期收益率。 樂購底商定位研究 商業(yè)定位 同類物業(yè)規(guī)劃類比 案例一、新天地樂購商業(yè)中心 以樂購為核心品牌店，圍繞樂購人流動向合理布局底層商業(yè)經營業(yè)態(tài) ?以樂購為核心店，所有業(yè)態(tài)規(guī)劃圍繞其人流動向布局； ?整個商場內部布局為環(huán)形動線，實現(xiàn)室內內街的規(guī)劃； ?以名品專賣店、休閑服飾、鞋類等業(yè)態(tài)為主，輔以珠寶首飾、眼鏡店、屈臣氏等業(yè)態(tài)，完善商業(yè)功能； ?外街為招商銀行及肯德基西式快餐廳。 樂購底商定位研究 商業(yè)定位 同類物業(yè)規(guī)劃類比 案例二、溫莎杰座 以沃爾瑪超市為主力店，依托地段優(yōu)勢，繁榮商業(yè) ?四層群商，其中 3F為沃爾瑪超市； ?一層主要經營業(yè)態(tài)包括尚品家居、休閑服飾、鞋類名品專賣、珠寶鐘表等； ?四層為餐飲、 KTV娛樂等業(yè)態(tài)； ?整體商業(yè)布局以沃爾瑪主賣店為核心競爭力，配合各種輔助業(yè)態(tài)，完善商業(yè)功能，實現(xiàn)整體商業(yè)的市場形象和競爭。 定位分析 樂購底商定位研究 商業(yè)定位 綜合商場底商定位 ? 本案四層商業(yè)部分，現(xiàn)已與樂購超市簽署進駐意向，在商業(yè)規(guī)劃布局上需充分利用樂購超市的人氣優(yōu)勢，滿足整體商業(yè)部分的消費支撐。 考慮到： ? 從地塊功能分析看，其屬于 區(qū)域居住區(qū)核心商業(yè)點，承擔了區(qū)域生活配套及商業(yè)形象功能。 可能方向 ？ 提升價值，帶動經營 日常用品購買類 飲食業(yè)態(tài) 珠寶首飾類 名品專賣類 金融、電信類 以銀行金融、西式快餐、肥西老母雞、永和豆?jié){類目的性消費為主，提升項目形象；輔以部分名品專賣店、休閑服飾類店，在聚集商業(yè)人氣的同時完善商業(yè)功能。 樂購 4F定位研究 獨棟酒店與兩層底商定位研究 樂購底商定位研究 內街商業(yè)定位研究 樂購 4F定位研究 商業(yè)定位 商業(yè)本體分析 商業(yè)細分研究 B區(qū)商業(yè)分析 B區(qū)位于樂購所在綜合樓的 4樓面積在 3000㎡ 左右，體量較大。而從消費者日常的消費心理和動線上來看，人們更樂意去 3樓消費，對 4樓少有問津；而通過對現(xiàn)有大型賣場上 4樓或更高樓層的了解來看，此區(qū)商業(yè)受關注度較低。因此， 這里存在的商業(yè)應該具有鮮明的定向性或者目的性。 結論：體量較大，受關注度較低，商業(yè)價值較 A區(qū)?。? ?項目商業(yè)價值較弱部分； ?樂購超市占用約 500㎡ 作為辦公； ?剩余約 3500 ㎡ 左右的商業(yè)面積 樂購底商定位研究 商業(yè)定位 同類物業(yè)規(guī)劃類比 案例一、新天地樂購商業(yè)中心 4F為屋頂停車場 ?以樂購為核心店， 4F停車場僅以商場輔助為功能； ?屋頂停車場使整體商場動線更加完善，對于商場業(yè)態(tài)定位起到均衡作用。 樂購底商定位研究 商業(yè)定位 同類物業(yè)規(guī)劃類比 案例二、溫莎杰座 以餐飲娛樂為商業(yè)定位，豐富業(yè)態(tài)內容，提高商業(yè)人氣 阿波羅 KTV 傣妹火鍋 定位分析 樂購底商定位研究 商業(yè)定位 綜合商場 4F商業(yè)定位 ? 本案 4F商業(yè)部分，由于層級而導致的商業(yè)價值降低，商業(yè)動線不易規(guī)劃。 考慮到： ? 從功能上是不可缺少，可以豐富大賣場業(yè)態(tài)類型，對打造 一站式的商業(yè)中心 起到不可或缺的作用。