【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 而且沒(méi)有多少項(xiàng)目是真正在輕軌附近建設(shè)的 ， 奧潤(rùn)柯站仍然持續(xù)不斷的獲得各種規(guī)劃獎(jiǎng) 。 從土地利用演變過(guò)程來(lái)看 開(kāi)發(fā)最初從康奈爾路北開(kāi)始 ， 并且發(fā)展繁榮 ， 而鄰近輕軌站點(diǎn)的大片土地目前仍然空臵或是正在被籌劃未來(lái)進(jìn)行的開(kāi)發(fā) 。 從當(dāng)?shù)鼐用竦慕煌ǚ绞绞褂脕?lái)看 如果輕軌是 TOD模式的發(fā)展核心 ， 那么居住在車(chē)站周邊的居民就應(yīng)該經(jīng)常使用輕軌并往來(lái)于車(chē)站 ， 但事實(shí)卻是相反的 。 只有少量的當(dāng)?shù)鼐用袷褂幂p軌 ， 而使用輕軌的人即便是從家到車(chē)站很短的距離也要開(kāi)車(chē) 。 Orenco真的是 TOD嗎？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 23 奧潤(rùn)柯偏離 TOD的原因分析 核心物業(yè)發(fā)展的依靠公路系統(tǒng) 未能實(shí)現(xiàn)交通需求的有效控制 盡管 Pac Trust在康奈爾路的兩側(cè)都擁有土地 ， 但是他選擇先開(kāi)發(fā)康奈爾路和 Butler路中間的那塊土地 。 這是離輕軌最遠(yuǎn)的地塊 ， 但是距離道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)最近 。 從交通流量來(lái)看 減少汽車(chē)流浪是 TOD的主要目標(biāo)之一。在輕軌開(kāi)通前后的一年中，道路的車(chē)流量并沒(méi)有發(fā)生明顯的變化。實(shí)際上輕軌的主要的影響是把坐公共汽車(chē)的人弄上了火車(chē)，而不是把開(kāi)私車(chē)的人變成了輕軌通勤者。 從停車(chē)位設(shè)計(jì)來(lái)看 開(kāi)發(fā)商為居民提供了遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出城市規(guī)劃者認(rèn)為的最大數(shù)量停車(chē)位 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 24 奧潤(rùn)柯偏離 TOD的原因分析 社區(qū)規(guī)劃強(qiáng)度在政府、開(kāi)發(fā)商和當(dāng)?shù)鼐用袢卟┺年P(guān)系之下不斷調(diào)整，對(duì) TOD發(fā)展造成了根大的負(fù)面影響。 以鐵路站點(diǎn)為中心的交通系統(tǒng)整合沒(méi)有成功 TOD核心規(guī)劃理念 — 高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)未能達(dá)到原來(lái)預(yù)期 費(fèi)時(shí)的換乘和鐵路的擁擠導(dǎo)致鐵路吸引力下降。 以站點(diǎn)為核心的公共汽車(chē)系統(tǒng)的失敗。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 25 國(guó)家理念的實(shí)踐：日本多摩 多摩新鎮(zhèn)位于東京新宿副都心的西南方向 1933公里處，距離橫濱市中心西北部約 25公里的多摩地區(qū)的丘陵地帶，東西長(zhǎng) 14公里，南北寬 23公里，包括了東京都多摩市、稻城市、八王子市和町田市的一部分，是日本最大新鎮(zhèn) 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 26 緩解東京住房壓力是多摩開(kāi)發(fā)的原始驅(qū)動(dòng)力 多摩新鎮(zhèn)的規(guī)劃最初目標(biāo)就是了 滿足東京人口的居住需求 ， 其中 土地使用構(gòu)成中 住宅面積占 47%。 1975年 11月 ， 新城鎮(zhèn)的發(fā)展目標(biāo)調(diào)整為建設(shè) 工作居住平衡的都市 。 開(kāi)發(fā)背景 由于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和就業(yè)迅速向東京都的中心區(qū)域集中 ， 造成了地價(jià)飛漲 ， 使得市內(nèi)的房?jī)r(jià)變得非常昂貴 。 住房需求不得不向郊區(qū)轉(zhuǎn)移 。 為了應(yīng)對(duì)這種狀況 ， 日本政府采用了 以鐵路為導(dǎo)向的新鎮(zhèn)發(fā)展計(jì)劃 ，而多摩正是在這種情況發(fā)展起來(lái)的 。 開(kāi)發(fā)目的 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 27 多摩新城開(kāi)發(fā)的成功因素 ?土地利用政策整體限制城市中心的發(fā)展同時(shí)促進(jìn)站點(diǎn)周邊高密度、高強(qiáng)度發(fā)展。 ?通過(guò)限制私家車(chē)發(fā)展和鼓勵(lì)鐵路捷運(yùn)系統(tǒng)的使用實(shí)現(xiàn)交通需求的有效的管制，增強(qiáng)社會(huì)對(duì)于公共捷運(yùn)，特別是快速鐵路的依賴性。 ?政府和鐵路投資運(yùn)營(yíng)商共盈的開(kāi)發(fā)模式。 ?以鐵路捷運(yùn)系統(tǒng)為中心的交通網(wǎng)絡(luò)和節(jié)點(diǎn)整合來(lái)保證 TOD站點(diǎn)的強(qiáng)大輻射力和吸引力。 ?開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)應(yīng)該在經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)先于鐵路保證客流量。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 28 多摩新鎮(zhèn)的問(wèn)題 多摩新鎮(zhèn)人口的持續(xù)減少和結(jié)構(gòu)的老齡化趨勢(shì)對(duì)于新鎮(zhèn)的持續(xù)開(kāi)發(fā)造成了非常大的負(fù)面影響 。 多摩新鎮(zhèn)從 70年代早期開(kāi)始吸納居住人口 。 從 90年代中期 ， 人口減少了 17000。 萎縮的住宅銷售給三家開(kāi)發(fā)實(shí)體造成了很大財(cái)務(wù)問(wèn)題 。 ?宏觀來(lái)看，東京人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量發(fā)生了質(zhì)的變化。 ?傳統(tǒng)的家庭組織架構(gòu)發(fā)生了變化。 ?終生雇用制度與基于年齡的薪金制度造成不合理的居住區(qū)人口結(jié)構(gòu)。 ?住房產(chǎn)品和結(jié)構(gòu)的不合理，使得新鎮(zhèn)住房的性價(jià)比下降，失去對(duì)目標(biāo)人口的吸引力。 原因 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 29 TOD新鎮(zhèn)的可持續(xù)發(fā)展 ?中心城市的城市化進(jìn)程與 TOD新鎮(zhèn)的發(fā)展存很強(qiáng)的相關(guān)關(guān)系 。 ?TOD新鎮(zhèn)的規(guī)劃需要保證住宅的多樣化來(lái)滿足不同年齡階層人們的住宅需求，從而達(dá)到保持人口結(jié)構(gòu)多樣化的目標(biāo)。 ? TOD新鎮(zhèn)的可持續(xù)性發(fā)展需要政府對(duì)于交通需求的有效管制，來(lái)保證捷運(yùn)系統(tǒng)對(duì)于大眾的吸引力和 TOD站點(diǎn)的輻射力。 ?.TOD新鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)需要一種多方共贏的開(kāi)發(fā)模式。 ?TOD開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)最好能夠在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期開(kāi)始。 . . . 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 30 美國(guó)奧潤(rùn)柯和日本多摩發(fā)展結(jié)果巨大差異的原因 規(guī)劃理念與背景不同 交通需求管制的背景和手段不同 交通網(wǎng)絡(luò)整合效果不同 多摩：東京城市中心區(qū)功能過(guò)度集中，建設(shè)多摩新鎮(zhèn)其主要目的為了解決工作在城市中心區(qū)的人口的住宅需求問(wèn)題。 奧潤(rùn)柯：在城市出現(xiàn)郊區(qū)化和中心空洞化的背景下出現(xiàn)，低密度的城市擴(kuò)張，對(duì)美國(guó)的可持續(xù)發(fā)展造成了巨大的負(fù)面影響。 日本政府一直致力于發(fā)展公共交通，并且采用多種政策控制私人交通的發(fā)展。美國(guó)奧潤(rùn)柯則截然相反，增加了車(chē)位的數(shù)量，間接鼓勵(lì)了私車(chē)的使用。 ? 對(duì)于站點(diǎn)的整合不同； ? 交通網(wǎng)絡(luò)的整合不同； ? 日本的鐵路運(yùn)營(yíng)保持了大運(yùn)輸量、高效、準(zhǔn)時(shí)的特點(diǎn)，鐵路仍然成為通勤的首選。奧潤(rùn)柯的鐵路系統(tǒng)運(yùn)輸能力有限。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 31 目錄 ? 田園新城 ? 邊緣新城 ? TOD新城 ? 產(chǎn)業(yè)新城 ? 副中心新城 ? 行政中心新城 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 32 產(chǎn)業(yè)新城 —— 以一種或多種產(chǎn)業(yè)為驅(qū)動(dòng)力而帶動(dòng)整個(gè)城市發(fā)展的新城模式 產(chǎn)業(yè)是按照規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)要求集成起來(lái)的行業(yè)群體 。 因此產(chǎn)業(yè)的涵蓋范圍不僅指工業(yè) ， 還包括非工業(yè) ， 并且是由多個(gè)相對(duì)獨(dú)立但業(yè)務(wù)性質(zhì)完全一致的行業(yè)組成的 ， 或者說(shuō)是由分散在多個(gè)行業(yè) 、 具有同樣業(yè)務(wù)性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)組織組成的 。 產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)新城 產(chǎn)業(yè)城是指以一種或多種產(chǎn)業(yè)為驅(qū)動(dòng)力從而帶動(dòng)整個(gè)城市發(fā)展的新型發(fā)展模式。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 33 筑波科學(xué)城概況 ?筑波科學(xué)城位于日本東京東北約 6O公里和成田國(guó)際機(jī)場(chǎng)西北約 40公里處 。 ?總面積 28400公頃 ，包括研究學(xué)園區(qū)和周邊開(kāi)發(fā)區(qū)兩大部分 。 ?現(xiàn)有人口約 20萬(wàn) ， 其中國(guó)家技術(shù)研究人員13000余人 ， 博士數(shù)千人 ， 是日本最大的科學(xué)研究中心 。 筑波是日本政府第一個(gè)嘗試建立的科學(xué)城 ， 完全由中央政府資助 ， 以基礎(chǔ)科研為主 ， 屬國(guó)家級(jí)研究中心 。 有國(guó)家級(jí)研究與教育院所 48個(gè) ， 分別隸屬于多個(gè)政府部門(mén)和機(jī)構(gòu) 。 自 20世紀(jì) 8O年代末以來(lái) ， 日本全國(guó) 3O%的國(guó)家研究機(jī)構(gòu)及 40% 的研究人員都集聚在筑波 ， 國(guó)家研究機(jī)構(gòu)全部預(yù)算的 5O％ 左右投資在這里 。 距離 Ibaraki省會(huì) Mito 市 50 公里 距東京成田國(guó)際機(jī)場(chǎng) 40公里 距東京約 60公里 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 34 筑波 —— 六十年代日本“貿(mào)易立國(guó)”向“技術(shù)立國(guó)”轉(zhuǎn)變中誕生的新興科技產(chǎn)業(yè)城 東京環(huán)境惡化，人口擁擠 日本長(zhǎng)期以來(lái)主要依賴引進(jìn)吸收歐美各國(guó)技術(shù)施行 “ 快速模仿者戰(zhàn)略 ” 。 這種引進(jìn)技術(shù)戰(zhàn)略奇跡般地實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)成倍增長(zhǎng) ， 也因此忽視了基礎(chǔ)研究 ， 導(dǎo)致受外國(guó)工藝控制不斷購(gòu)買(mǎi)專利 ， 費(fèi)用日益昂貴 。 同時(shí)國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由傳統(tǒng)企業(yè)向以電子信息產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變時(shí) ，缺乏必要的科學(xué)技術(shù)支撐和儲(chǔ)備 。 “ 貿(mào)易立國(guó) ”