【文章內(nèi)容簡介】 答企業(yè)相關(guān)資產(chǎn)管理人員提出的問題； (4)要求企業(yè)所填報的申報明細(xì)表與基準(zhǔn)日資產(chǎn)負(fù)債表（經(jīng)審計后的）進(jìn)行核對，做到帳表相符 。 (5)要求企業(yè)所填報的申報明細(xì)表每一項房屋建筑面積與房產(chǎn)證登記面積相符，沒有房產(chǎn)證的房屋建筑面積要與實際面積相符。每一項構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施工程量（長度、寬度、高度、直徑、容積等）要與實際工程量相符 。 (6)申報表中每一項房屋建筑結(jié)構(gòu)、建成年月要與房屋的臺帳核對，做到與實際相符。 中國最大的管理資源中心 第 11 頁 共 33 頁 對企業(yè)提交的資產(chǎn)評估申報明細(xì)表進(jìn)行核查，如有不一致要查明原因并要求企業(yè)寫出書面說明。 (1) 房屋建筑物的數(shù)量和帳面價值的核對。 明細(xì)表與固定資產(chǎn)臺帳核對，主要核對建筑物名稱、建筑結(jié)構(gòu)、建成年月、建筑面積和工程量（長度、寬度、高度、直徑、容積等），同時建筑面積要與房產(chǎn)證進(jìn)行核對，建筑面積要與房產(chǎn)證一致，沒有房產(chǎn)證的房屋，建筑面積要與臺帳核對； 明細(xì)表與財務(wù)帳核對，主要核對帳面原值和帳面凈值與資產(chǎn)負(fù)債表或匯總 表的帳面原值和帳面凈值是否一致，作到帳表相符。 (2)房屋建筑物的實地勘察核實，包括：建筑結(jié)構(gòu)、建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑面積、使用狀況、新舊程度、使用年限等；具體要求如下： 1)要深入建筑物及構(gòu)筑物現(xiàn)場，逐項勘察、核對實物、丈量核實建筑面積和工程量（長度、寬度、高度、直徑、容積等）； 2)詳查建筑物質(zhì)量，建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、層高、檐高、軌高、吊車噸位、建筑跨度、柱距，簡要繪制平面圖； 3)詳查室內(nèi)外裝修情況，水暖、電等配套設(shè)施的安裝使用情況； 4)了解建筑物的拆、改、擴(kuò)建情況等 。 5)將測量數(shù)據(jù)及勘察鑒定 結(jié)果詳細(xì)記入《房屋建筑物現(xiàn)狀鑒定表》中作為評估計算的重要依據(jù)； 6)對盤盈的建筑物，按上述步驟操作，要求企業(yè)寫出盤盈情況說明并蓋公章； 7)對盤虧、待報廢的建筑物，要求企業(yè)提供上級主管部門的批件或?qū)懗霰P虧、待報廢情況說明并蓋公章。 評估方法一般上采用重置成本法 其計算公式如下：評估值＝重置價值成新率 (1)重置價值的確定 重置價值＝綜合造價＋前期費用＋其它費用＋資金 成本 建安工程造價主要采用決 (預(yù) )算調(diào) 整法和類比法計算。按委托評估建筑物的用途分類歸集，選其同類用途和結(jié)構(gòu)中有一定代表性的建筑物進(jìn)行決算指標(biāo)調(diào)整，評估人員根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)土建、安裝等工程造價資料，將有代表性的參照建筑物的價格調(diào)整至評估基準(zhǔn)日公允的綜合造價和單方造價，用來比較計算其他同類委托評估資產(chǎn)的建安工程造價和單方造價。以計算出來的工程造價及單方造價為依據(jù)，采用類比法分別對各種結(jié)構(gòu)的房屋建筑物的具體施工用料、層高、檐高和裝修等方面的情況進(jìn)行調(diào)整計算。 中國最大的管理資源中心 第 12 頁 共 33 頁 前期費用和其它費用主要包括： 規(guī)劃管理費、勘察設(shè)計費、 建設(shè)單位管理費、招標(biāo)管理費、質(zhì)量監(jiān)督費、合同鑒證費、安全監(jiān)督管理費、工程監(jiān)理費、抗震技術(shù)審查費、白蟻防治費、墻體材料基金、消防設(shè)施配套費等。 各地的前期費用和其它費用都不一樣，具體評估時，評估人員要根據(jù)當(dāng)?shù)氐馁M用標(biāo)準(zhǔn)計算。 資金成本按正常建設(shè)工期和評估基準(zhǔn)日正在執(zhí)行的同期固定資產(chǎn)建設(shè)貸款利率計算。假定建設(shè)期間工程投資為均勻投入，其計算公式為 :資金成本 =工程總造價建設(shè)期貸款利率 (1/2)。貸款利率根據(jù)具體房屋正常施工工期分別計取。 (2)成新率的確定 建筑物成新率的測算采用使用年限法和打分法兩種方法，并以打分法為主，最后綜合確定建筑物成新率。 以估測出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用壽命（年限）的比率作為建筑物的成新率。用公式表示即為 : 建筑物成新率 =建筑物尚可使用年限247。（建筑物實際已使用年限 +建筑物尚可使用年限）100% 依據(jù)建筑物成新率的評分標(biāo)準(zhǔn)，包括建筑物整體成新率評分標(biāo)準(zhǔn)，以及按不同構(gòu)成部分的評分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對照打分，匯總得出建筑物的成新率。 根據(jù)原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部 1985 年 1 月 1 日頒發(fā)全國統(tǒng)一 的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》和《鑒定房屋新舊程度的參考依據(jù)》以及《房屋不同成新率的評分標(biāo)準(zhǔn)及修正系數(shù)》進(jìn)行現(xiàn)場技術(shù)鑒定。 根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好和損壞量程度，劃分為 5個等級：（ 1）完好房；（ 2）基本完好房；（ 3）一般損壞房；（ 4）嚴(yán)重?fù)p壞房；（ 5）危房。各等級均對應(yīng)有相應(yīng)的成新率范圍及標(biāo)準(zhǔn)。 用打分法估測建筑物的成新率按下列數(shù)學(xué)式進(jìn)行： 成新率 =結(jié)構(gòu)部分合計得分 G+裝修部分合計得分 S+設(shè)備部分合計得分 B 式中： G為結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù)，取 S為裝修部分的評分修正系數(shù) , 取 B為設(shè)備部分的評分修正系數(shù) , 取 使用年限法權(quán)重取 , 打分法權(quán)重取 , 加權(quán)平均確定建筑物成新率 , 則： 成新率 =使用年限法權(quán)確定的成新率 +打分法確定的成新率 (3)計算評估值 根據(jù)測算出的重置價值和成新率，逐一計算評估值。 (4) 房屋建筑物類在建工程 中國最大的管理資源中心 第 13 頁 共 33 頁 : 獲取房屋建筑物預(yù)算資料，已付工程款憑證 計算評估值并調(diào)整負(fù)債 評估 值 =房屋建筑物重置價值形象進(jìn)度 (%) 負(fù)債（應(yīng)付） =房屋建筑物評估值 已付工程款 按固定資產(chǎn)評估 查明是否欠付工程款、工程款未在負(fù)債方反映，如有相應(yīng)調(diào)增負(fù)債 4. 撰寫評估技術(shù)說明 評估人員要完成各自負(fù)責(zé)范圍內(nèi)各項建筑物的清查、核實、評估技術(shù)說明的撰寫，說明要符合財政部 91號文件的要求。評估技術(shù)說明中對盤盈、盤虧資產(chǎn)、待報廢資產(chǎn)、抵押、擔(dān)保事項、各類資產(chǎn)貶值及增值的原因或其它重要問題要在特別事項中予以說明。 三、房屋建筑物評估工作底稿資料 1. 房屋建筑物評估申報明細(xì)表； 2. 房屋建筑物概況的書面說明； 3. 房屋所有權(quán)證或當(dāng)?shù)卣抗懿块T出具的產(chǎn)權(quán)證明； ； 5. 房地產(chǎn)抵押合同和清單； 6. 在建項目立項、審批文件，主要有立項批文、建設(shè)用地許可證、房屋規(guī)劃許可證、開工許可證、施工許可證等。 7. 當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行建筑、安裝工程概（預(yù)）算及費用定額中相關(guān)資料復(fù)印件； 、機(jī)械臺班費、材料價格； 9. 當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行有關(guān)報建費用（工程前期費用和其它費用）規(guī)定； 10. 近期完工的主要房屋建筑物決算資料及有關(guān)圖紙； 11. 近期主要房屋建筑物大修狀況資料； 12. 主要評估對象帳面原值構(gòu)成分析資料； (建筑物或構(gòu)筑物 )項目內(nèi)容及有關(guān)工程進(jìn)度等方面的資料； 14. 在建工程 (建筑物或構(gòu)筑物 )帳面價值的明細(xì)構(gòu)成及支付工程款的情況。 ，有三個以上的相同或類似的評估案例，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況和房地產(chǎn)市場價格資料； ，有房屋建筑物的收益狀況及收益額，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況和房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展趨勢； 17. 評估對象所在的區(qū)位條件 、開發(fā)程度、工業(yè)集聚狀況和前景資料； ； 19. 交通狀況：機(jī)場、車站、長途站、公路干線距離； 20. 基礎(chǔ)設(shè)施及文化娛樂設(shè)施狀況資料； 21. 自然環(huán)境及生態(tài)環(huán)境等方面的資料； 22. 房屋建筑物帳面價值核對情況說明； 23. 房屋建筑物現(xiàn)狀鑒定表； 24. 房屋建筑物拆、改、擴(kuò)建情況的資料； 25. 房屋建筑物清查核實及調(diào)整情況說明資料； 中國最大的管理資源中心 第 14 頁 共 33 頁 26. 房屋房產(chǎn)證面積與核實面積情況說明資料； 27. 房屋建筑物盤盈、盤虧情況說明并蓋公章； 28．計算中使用參數(shù)的取值、計價標(biāo)準(zhǔn)資料； 29. 評估過程中遇到的重大問題及解決措施； 30．評估技術(shù)說明初稿； 31. 評估結(jié)果及說明的復(fù)核意見； 機(jī)器設(shè)備評估 一、 機(jī)器設(shè)備數(shù)據(jù)資料的收集 ； 2． 企業(yè)設(shè)備總體情況說明 (1)設(shè)計生產(chǎn)能力、實際生產(chǎn)能力、達(dá)不到設(shè)計生產(chǎn)能力原因； (2)產(chǎn)品的工藝流程及工藝的先進(jìn)程度； (3)設(shè)備日常管理制度、維修保養(yǎng)情況等； (4)設(shè)備的分類管理情況； (5)主要重點設(shè)備簡介； (6)工廠的 環(huán)保情況、設(shè)備的安全狀況、能源消耗情況、是否存在不符合國家有關(guān)環(huán)保勞動安全能源政策規(guī)定的設(shè)備。 ； 、設(shè)備的大修記錄及技術(shù)改造文件、歷年精度檢測技術(shù)數(shù)據(jù)資料及監(jiān)測說明； 5. 重點國產(chǎn)設(shè)備的定貨合同、設(shè)備使用說明及原始購置發(fā)票復(fù)印件； 6. 進(jìn)口設(shè)備的購置發(fā)票、合同、報關(guān)單、說明書復(fù)印件； 7. 自制設(shè)備提供各種材料耗材量、單價，外購?fù)ㄓ迷O(shè)備總體情況的簡介，包括設(shè)備分類情況、技術(shù)水標(biāo)準(zhǔn)件的型號規(guī)格、數(shù)量、單價、設(shè)計費、管理費以及其它費用、加工工時等數(shù)據(jù)并核算 自制設(shè)備的重置價值； 8. 近三年設(shè)備大修理、改造紀(jì)錄，大修理設(shè)備合格驗收單復(fù)印件； 9. 企業(yè)關(guān)于設(shè)備產(chǎn)權(quán)的聲明，有無租賃使用、融資租入、有無抵押、擔(dān)保資產(chǎn)等，如有則提供具體明細(xì)及合同復(fù)印件； 10. 全部車輛的行駛證復(fù)印件及當(dāng)?shù)刭徶密囕v有關(guān)稅費規(guī)定文件的復(fù)印件； 11. 報廢設(shè)備、盤虧設(shè)備清單、情況說明并加蓋公章 。 12. 盤盈設(shè)備的清單、情況說明并加蓋公章； 13. 在建工程具體內(nèi)容、訂貨合同、實際完工程度； 中國最大的管理資源中心 第 15 頁 共 33 頁 二、 機(jī)器設(shè)備評估過程 (1)要求 企業(yè)按規(guī)定申報并及時對申報的明細(xì)表進(jìn)行檢查； (2)指導(dǎo)企業(yè)相關(guān)資產(chǎn)管理人員對評估申報明細(xì)表進(jìn)行填報； (3)解答企業(yè)相關(guān)資產(chǎn)管理人員提出的問題； (4)要求企業(yè)所填報的申報明細(xì)表與基準(zhǔn)日資產(chǎn)負(fù)債表（經(jīng)審計后的）進(jìn)行核對，做到帳表相符 。 (5)要求企業(yè)所填報的申報明細(xì)表格式要符合要求、內(nèi)容要規(guī)范、齊全，如設(shè)備的規(guī)格型號、制造廠家、購置日期、啟用日期，運輸車輛的車牌號、規(guī)格型號、制造廠家、已行駛公里一定要填全；在建項目的帳面已付款額是否按“設(shè)備費”、“資金成本”、“安裝費及其他費用”分別填 寫，設(shè)備的規(guī)格型號、制造廠家、開工日期、預(yù)計完工日期、完工程度等項目是否填全； (6) 如設(shè)備無設(shè)備編號、出廠編號則請廠方臨時進(jìn)行編號，以免現(xiàn)場清查時重復(fù)； (7) 申報表中多臺（套）同型號設(shè)備分開一項一項申報，便于評估人員現(xiàn)場操作； 2. 現(xiàn)場清查核實 (1)將申報明細(xì)表中帳面原值、帳面凈值匯總后與評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表核對，如不相符查明原因并作出說明； (2)分析資產(chǎn)構(gòu)成 , 對不了解的設(shè)備向?qū)＜易稍?, 結(jié)合企業(yè)提供的重點設(shè)備清單確定重點設(shè)備 , 制定現(xiàn)場清查及鑒定計劃（時間計劃、鑒定要點 等）； (3)根據(jù)設(shè)備編號對設(shè)備進(jìn)行逐臺清點； (4)通過察看設(shè)備標(biāo)牌核對設(shè)備名稱、型號、規(guī)格、制造廠家、出廠日期、出廠編號等內(nèi)容，如實物與申報資料不符在清查表中作出記錄，如出入較大查明原因，作相應(yīng)處理，重大調(diào)整需企業(yè)作出書面說明； (5)觀察設(shè)備現(xiàn)狀及使用環(huán)境并向設(shè)備管理人員、設(shè)備操作人員了解設(shè)備的目前使用情況、設(shè)備最近大修理、改造情況，如設(shè)備目前使用情況不好、閑置或處于待報廢、報廢狀況應(yīng)在申報表中注明； (6)對于申報表上有而現(xiàn)場沒有的設(shè)備，按盤虧處理，應(yīng)在申報表中注明，并要企業(yè)出據(jù)說明并加蓋公 章；對于申報表上沒有而現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的盤盈設(shè)備，