【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)組織擬定標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)示范文件，由公司法務(wù)律師等分別就相關(guān)內(nèi)容履行審批，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后正式發(fā)布。 ② 公司可根據(jù)各自項(xiàng)目的具體技術(shù)條件、地方差異性，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)示范文件的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，編制每項(xiàng)業(yè)務(wù)的招標(biāo)文件。報(bào)批時(shí)應(yīng) 注明與標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)示范文件差異之處。如上報(bào)之招標(biāo)文件與發(fā)布的招標(biāo)示范文件內(nèi)容無(wú)實(shí)質(zhì)性改變，報(bào)經(jīng)營(yíng)部審批；如內(nèi)容出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改變需報(bào)集經(jīng)營(yíng)部、法務(wù)部審批。 3） 非標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)示范文件 ① 總承包招標(biāo)文件由經(jīng)營(yíng)部擬定，經(jīng)招標(biāo)工作小組成員會(huì)簽后，轉(zhuǎn)律師審核后，報(bào)總經(jīng)理審批。 ② 集中采購(gòu)招標(biāo)文件 , 需經(jīng)法務(wù)律師審核后 , 方可報(bào)總經(jīng)理審批。 i)經(jīng)營(yíng)部對(duì)招標(biāo)文件總體把握負(fù)責(zé)； ii)工程部對(duì)技術(shù)條件和要求負(fù)責(zé)，包括產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)方案、設(shè)備選型 的確定； iii)財(cái)務(wù)部對(duì)付款條件和要求負(fù)責(zé)； ③ 第一類、第二類、第三類的招標(biāo)文件由集團(tuán)所屬公司經(jīng)辦部門(mén)擬定，履行內(nèi)部審批手續(xù)，其中必須經(jīng)法律顧問(wèn)和總經(jīng)理簽字確認(rèn)。 i) 經(jīng)辦部門(mén)對(duì)招標(biāo)文件總體把握負(fù)責(zé)； ii) 規(guī)劃部門(mén)（公司所屬開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)人員或規(guī)劃研究院）對(duì)技術(shù)條件和要求負(fù)責(zé)，建造標(biāo)準(zhǔn)與公司審批結(jié)果一致；營(yíng)銷部門(mén)、招商部門(mén)對(duì)相關(guān)招標(biāo)文件中的技術(shù)要求負(fù)責(zé)； iii) 工程部對(duì)工程管理?xiàng)l件和要求負(fù)責(zé)； iv) 經(jīng)營(yíng)部對(duì)商務(wù)條件和要求負(fù)責(zé)； v) 財(cái)務(wù)部對(duì)付款條件和要求負(fù)責(zé)； 4) 公司所有招標(biāo)（采購(gòu)）業(yè)務(wù)信息應(yīng)有計(jì)劃地提前在媒體公開(kāi)發(fā)布，且不少于 2 次，在公司網(wǎng)站建成后需將招標(biāo)（采購(gòu)）業(yè)務(wù)信息在網(wǎng)上及時(shí)發(fā)布，公司招標(biāo)經(jīng)辦部門(mén)負(fù)責(zé)供方資料的收集整理并定期將招標(biāo)（采購(gòu)）項(xiàng)目信息上報(bào)經(jīng)營(yíng)部。 5) 公司部門(mén)經(jīng)理及以上管理人員和招標(biāo)工作小組成員，原則上不允許推薦投標(biāo)單位，如因業(yè)務(wù)需要推薦投標(biāo)單位的，應(yīng)不以任何方式影響評(píng)標(biāo)、定標(biāo)工作正常進(jìn)行。 6) 集 中采購(gòu)相關(guān)信息在公司網(wǎng)站上發(fā)布。 四） 投標(biāo)單位入圍 1） 入圍單位或材料設(shè)備的品牌和質(zhì)量應(yīng)在同一水平線上，具有可比性和競(jìng)爭(zhēng)力。 2） 各類招標(biāo)項(xiàng)目且每個(gè)標(biāo)段有效投標(biāo)單位應(yīng)不少于（含）三家。如有效投標(biāo)單位不足，需報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。投標(biāo)單位優(yōu)先從合格供方名錄中選擇，合格供方名錄中沒(méi)有或數(shù)量不夠時(shí)，才可從其它途徑選擇投標(biāo)單位。 3） 各類招標(biāo)（采購(gòu)）項(xiàng)目選擇供方前，由公司經(jīng)辦部門(mén)或所屬公司擬定入圍標(biāo)準(zhǔn)，招標(biāo)經(jīng)辦部門(mén)根據(jù)審批后的招標(biāo)（采購(gòu)）項(xiàng)目的入圍標(biāo)準(zhǔn)初步選擇擬定入圍單位。 4） 在入圍單位選擇階段， 招標(biāo)經(jīng)辦部門(mén)應(yīng)將招標(biāo)（采購(gòu)）項(xiàng)目的概況、規(guī)模、標(biāo)段劃分原則、付款方式、工期要求、評(píng)標(biāo)基本辦法等核心商務(wù)和技術(shù)條件與擬定入圍單位充分溝通、交流，以使對(duì)方的投標(biāo)行為更加理性，從而保證招投標(biāo)工作的質(zhì)量。 5） 在上述工作基礎(chǔ)上，篩選出符合入圍標(biāo)準(zhǔn)的足夠數(shù)量投標(biāo)單位入圍。 6） 招標(biāo)經(jīng)辦部門(mén)對(duì)篩選出的單位發(fā)放投標(biāo)邀請(qǐng)函，并及時(shí)接收對(duì)方的投標(biāo)承諾函，以收到的承諾函為準(zhǔn)整理出入圍單位。 7） 集中采購(gòu)和項(xiàng)目工程總承包的入圍單位名單（含入圍標(biāo)準(zhǔn)）經(jīng)招標(biāo)工作小組會(huì)簽后， 16 報(bào)集中采購(gòu)和總承包招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組審定。 五） 發(fā)標(biāo) 1） 根據(jù)招標(biāo)（采購(gòu)）項(xiàng)目的實(shí)際情況，招標(biāo)文件審批部門(mén)（人員）在招標(biāo)文件中明確發(fā)標(biāo)地點(diǎn)、發(fā)標(biāo)人員。 2） 發(fā)標(biāo)時(shí)發(fā)標(biāo)人員應(yīng)做好書(shū)面記錄，招標(biāo)文件發(fā)放登記時(shí)，需在不寫(xiě)明領(lǐng)取單位名稱的前提下，由領(lǐng)取人簽字，待所有領(lǐng)取人簽字完畢且離場(chǎng)的情況下，由經(jīng)辦人填寫(xiě)領(lǐng)取單位名稱。 3） 現(xiàn)場(chǎng)踏勘由招標(biāo)工作小組中的經(jīng)辦部門(mén)人員負(fù)責(zé)組織，其他部門(mén)視實(shí)際需要指派人員配合。 4） 招標(biāo)答疑 如投標(biāo)單位對(duì)招標(biāo)文件內(nèi)容無(wú)法理解或招標(biāo)文件存在模糊、錯(cuò)誤、遺漏等問(wèn)題，招標(biāo)工作小組根據(jù)情況 ，以答疑會(huì)或招標(biāo)文件補(bǔ)遺的形式解答。無(wú)論何種方式，均應(yīng)以招標(biāo)工作小組會(huì)簽、審批通過(guò)的會(huì)議紀(jì)要或招標(biāo)補(bǔ)遺文件為準(zhǔn)。 六） 開(kāi)標(biāo) 1） 根據(jù)招標(biāo) (采購(gòu) )項(xiàng)目的實(shí)際情況，招標(biāo)文件經(jīng)辦部門(mén)（人員）在招標(biāo)文件中明確開(kāi)標(biāo)地點(diǎn)。 2） 招標(biāo)工作小組組長(zhǎng)或其授權(quán)委托的招標(biāo)工作小組成員主持公開(kāi)開(kāi)標(biāo)工作，現(xiàn)場(chǎng)拆 封，該過(guò)程和內(nèi)容需作好記錄，參加開(kāi)標(biāo)的全體人員簽字確認(rèn)。 3） 開(kāi)標(biāo)時(shí)，財(cái)務(wù)部人員必須到場(chǎng)鑒別投標(biāo)保證金票據(jù)（銀行保函、支票等）的合法性、真實(shí)性和有效性。 4） 開(kāi)標(biāo)時(shí)，經(jīng)辦部門(mén)、成本控制人員必須 到場(chǎng)。 5） 開(kāi)標(biāo)后，招標(biāo)工作小組組長(zhǎng)組織相關(guān)人員進(jìn)行標(biāo)書(shū)的分析，以便于進(jìn)一步的評(píng)標(biāo)定標(biāo)工作。 七） 評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、中標(biāo) 1） 工程類招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)標(biāo)打分權(quán)重不得超過(guò) 20%，裝修、裝飾、景觀、材料設(shè)備類招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)標(biāo)打分權(quán)重不得超過(guò) 35%，服務(wù)類招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)標(biāo)打分權(quán)重不得超過(guò) 50%，規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方案、廣告、標(biāo)識(shí)、小品等設(shè)計(jì)招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)標(biāo)打分權(quán)重不得超過(guò) 60%，確需突破的，需經(jīng)總經(jīng)理審批。 2） 招標(biāo)工作小組組長(zhǎng)主持招標(biāo)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)工作，為保證評(píng)標(biāo)的嚴(yán)肅性和公正性，在整個(gè)評(píng)標(biāo)過(guò)程中招標(biāo)工作 小組成員應(yīng)全部出席，如確因特殊情況（如出差等）無(wú)法參加，須授權(quán)勝任人員參加評(píng)審，授權(quán)必須采用書(shū)面（即授權(quán)委托書(shū)）形式（若出差在外，則傳真或事后補(bǔ)授權(quán)委托書(shū)），禁止未經(jīng)授權(quán)的人員參加評(píng)標(biāo)并簽字。 3） 各類專業(yè)的評(píng)標(biāo)工作均必須遵循公司的規(guī)定，經(jīng)招標(biāo)工作小組評(píng)標(biāo)，推薦中標(biāo)單位。 4） 公司按審批權(quán)限批準(zhǔn)推薦的中標(biāo)單位，由經(jīng)辦部門(mén)向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果以書(shū)面形式通知其他投標(biāo)單位。 （五） 簽訂合同 一） 招標(biāo)經(jīng)辦部門(mén)按照招標(biāo)文件中的合同條件和中標(biāo)單位的相關(guān)承諾，與中標(biāo)單位簽訂經(jīng)濟(jì)合同。 二） 合同簽訂前，招標(biāo)經(jīng)辦部門(mén)負(fù)責(zé)按管理制度“經(jīng)濟(jì)合同管理”和法律事務(wù)部的相關(guān)規(guī)定，在公司內(nèi)部完成相關(guān)審批手續(xù)。 三） 未簽訂合同不允許擬中標(biāo)單位進(jìn)場(chǎng)施工或做施工準(zhǔn)備。 四） 集中采購(gòu)確定中標(biāo)單位后，公司與合作供應(yīng)商簽訂集中采購(gòu)協(xié)議。 五） 凡納入集中采購(gòu)協(xié)議的產(chǎn)品，經(jīng)營(yíng)部應(yīng)提出需求，并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后與公司合作供應(yīng)商簽訂經(jīng)濟(jì)合同，如果合作供方產(chǎn)品不滿足項(xiàng)目的技術(shù)要求，按照管理規(guī)定另行招標(biāo) 17 （采購(gòu)）。 （六） 供方管理 一） 供方合格評(píng)定 1） 所有參與投標(biāo)或接受直接委托的供方，包括公司集中采購(gòu)和定向供方，均必須經(jīng)過(guò)規(guī)定程 序的合格評(píng)定，并且評(píng)定結(jié)論應(yīng)滿足業(yè)務(wù)承包要求。 2） 經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)管理公司集中采購(gòu)和定向供方的合格評(píng)定。 3） 供方合格評(píng)定必須按《供方合格評(píng)定指引》的規(guī)定執(zhí)行，經(jīng)評(píng)定合格的供方由其經(jīng)辦部門(mén)負(fù)責(zé)建立合格供方名錄，并匯總形成公司的合格供方名錄。 二） 供方履約評(píng)估 1） 各業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)必須對(duì)供方的履約過(guò)程表現(xiàn)進(jìn)行階段性的監(jiān)督和評(píng)價(jià)，按公司的規(guī)定做好供方的履約評(píng)估記錄。 2） 竣工驗(yàn)收后，公司對(duì)供方進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果，提出如下建議： ① 結(jié)果為“優(yōu)”的，滿足其他項(xiàng)目入圍標(biāo)準(zhǔn)的情況下，優(yōu)先成為入圍單位，且在定標(biāo) 時(shí)優(yōu)先考慮； ② 結(jié)果為“合格”的，在合格供方名錄中保留； ③ 結(jié)果為“不合格”的，從合格供方名錄中取消其資格。 ④ 公司建立供方“黑名單”制度，凡存在圍標(biāo)、串標(biāo)、行賄等行為的投標(biāo)單位，經(jīng)招投標(biāo)小組批準(zhǔn)后將列入黑名單，凡列入黑名單的供方永不得承接鼎晟所有項(xiàng)目。黑名單的企業(yè)名稱在公司網(wǎng)站上進(jìn)行發(fā)布。 3） 各部門(mén)應(yīng)每半年一次（ 6 月 30 日前和 12 月 30 日前）集中向經(jīng)營(yíng)部報(bào)備合格供方名錄 。 18 3 保利 地產(chǎn) 保利的成本管理體系中有幾個(gè)鮮明特點(diǎn)，總結(jié)如下： 針對(duì)建筑業(yè) “私營(yíng)承包商 ”掛靠的行業(yè)特點(diǎn)積 極采取應(yīng)對(duì)措施；以國(guó)家規(guī)定的計(jì)價(jià)方式為基礎(chǔ)，結(jié)合行業(yè)內(nèi)承包商發(fā)包計(jì)價(jià)方式，保證承包商有一定的利潤(rùn)率前提下確定承包計(jì)價(jià)原則；對(duì)于成本管理和工程管理在招標(biāo)方式、合同結(jié)構(gòu)和物料供應(yīng)方式之間的矛盾權(quán)衡，選擇有利于工程管理的模式；盡量采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)圖紙；不斷完善制度化建設(shè)和創(chuàng)新。 下面對(duì)以上特點(diǎn)逐一進(jìn)行分析： 承包方式的確定 針對(duì)目前建筑行業(yè) 大多 由 “私營(yíng)承包商 ”掛靠有資質(zhì)施工企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，積極采取應(yīng)對(duì)措施，主要如下： (1)與具有一定數(shù)量設(shè)備和管理人員，業(yè)績(jī)好、施工質(zhì)量好、信譽(yù)好、配合好的 “私營(yíng)承包商 ”建立起 戰(zhàn)略合作關(guān)系，直接對(duì)這些 “戰(zhàn)略合作私營(yíng)承包商 ”競(jìng)標(biāo)和發(fā)包。 (2)為了實(shí)現(xiàn)這種發(fā)包方式，保利專門(mén)成立由保利控股的建筑施工企業(yè)（廣州富利建筑安裝工程有限公司，以下簡(jiǎn)稱富利建安），經(jīng)過(guò)幾年的運(yùn)作，目前已升級(jí)到了施工總承包一級(jí)資質(zhì)。并將具有裝修施工二級(jí)資質(zhì)的廣州市佳利裝飾工程有限公司和廣州保利數(shù)碼科技有限公司納入到富利建安公司。所有建安工程均通過(guò)邀請(qǐng)招標(biāo)方式由富利建安做總包，再對(duì) “私營(yíng)承包商 ”分包，由中標(biāo)的 “私營(yíng)承包商 ”和富利建安簽訂分包合同。這種做法很類似于香港承建商的分判制。 (3)同樣精裝修工程基本由佳利裝 飾承接，直接對(duì)裝修小 “私營(yíng)承包商 ”發(fā)包。智能化工程由保利數(shù)碼承接，再直接對(duì)小 “私營(yíng)承包商 ”發(fā)包。 采取這些應(yīng)對(duì)措施不僅有利于工程管理，也降低了工程投資 ：首先 成本管理上，省去了“私營(yíng)承包商 ”掛靠費(fèi)。以保利 一 年建安投資（包括精裝修）約 100 億、掛靠費(fèi)率平均 3%計(jì)，就省下約 3 億元。該費(fèi)用扣除富利建安公司運(yùn)作管理費(fèi)用外，應(yīng)該還有較大節(jié)余。 然后， 建安工程和精裝修工程均直接對(duì) “私營(yíng)承包商 ”發(fā)包，避免了支付現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)普遍存在的圍標(biāo)費(fèi)、轉(zhuǎn)包費(fèi)、超額利潤(rùn)（特別對(duì)于裝修行業(yè)）等費(fèi)用，對(duì)保利這樣規(guī)模的開(kāi)發(fā)企業(yè)，預(yù)計(jì)每年至少節(jié)省上 億元。 計(jì)價(jià)原則的確定 以國(guó)家規(guī)定的計(jì)價(jià)方式為基礎(chǔ)，結(jié)合行業(yè)內(nèi)承包商發(fā)包計(jì)價(jià)方式，保證承包商有一定的利潤(rùn)率前提下確定承包計(jì)價(jià)原則。 保利基本上不采用清單招標(biāo)（單價(jià)包干方式或總價(jià)包干方式），而是采用定額計(jì)價(jià)方式。對(duì)比清單計(jì)價(jià)，若定額計(jì)價(jià)后總造價(jià)下浮率不大，定額計(jì)價(jià)可以看作是成本加酬金的計(jì)價(jià)方式。從這個(gè)角度分析，保利認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率較高，賺取利潤(rùn)的關(guān)鍵點(diǎn)應(yīng)該是規(guī)模效應(yīng)、資金滾動(dòng)和設(shè)計(jì)管理等其它因素，而不應(yīng)該著眼于行業(yè)利潤(rùn)較低的建安工程承包商控制，所以保利對(duì)于建安工程承包商采取了相對(duì)較寬松的成本管理方式， 也可認(rèn)為是一種雙贏管理。 保利的建安工程發(fā)包也采用內(nèi)部競(jìng)標(biāo)方式，但競(jìng)標(biāo)方式很簡(jiǎn)單：將方案圖或建筑平立剖圖，以及承包范圍提供給投標(biāo)人，投標(biāo)人只需報(bào)采用定額計(jì)價(jià)后的下浮率。報(bào)價(jià)后通常會(huì)再采用標(biāo)后談判的方法。定標(biāo)原則一般要綜合考慮報(bào)價(jià)、承包商實(shí)力信譽(yù)、承包商還可承接工程能力等多方面因素，最后確定中標(biāo)人。