【文章內(nèi)容簡介】 平方公里，城鎮(zhèn)人口達 萬；遠期（ 2020年 — 2020 年）。建成區(qū)面積達 5平方公里，城區(qū)人口 10萬。 已建和將建的街道有平伍、伍向、中興、茶園、學園、長青等 6條街道；還有日供萬噸自來水廠、 11 萬伏變電站、伍市醫(yī)技大樓、伍市小學、九龍賓館、文化站、國土所、信用社、教師之家、嵩岳圖書館， 500戶農(nóng)民進鎮(zhèn)購（建）房；新架了 3座電信信號塔。 2020年 2月，設 立為伍市省級工業(yè)園，園區(qū)總體規(guī)劃面積 10平方公里，首期開發(fā)用地3平方公里。現(xiàn)有入園企業(yè)投資總額達 ，預計年產(chǎn)值可達 ，增加就業(yè)崗位3000余個。 三、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 就岳陽而言，房地產(chǎn)發(fā)展相當快，而且供應量和需求量都很大，總體是求略大于供；而平江的房地產(chǎn)市場則另有一番風景，盡管新開發(fā)的城區(qū)一片欣欣向榮，房價也比老城區(qū)高，但整體市場并不大，所購買商鋪及住宅者基本上本地居民或下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)中興階層，可以說市場總體是供求平衡，沒有大起大波。 在伍市等鎮(zhèn)里，房地產(chǎn)市場還相當 不成熟，基本上沒有完全竟義上的商品住宅，多為自建的住宅。因而，市場還需要時機和創(chuàng)造。不過作為一種投資，當?shù)厝藗円呀?jīng)看到門面和住宅一體式的商品房具有發(fā)展?jié)摿?，?zhèn)中心的商鋪和住宅出租較容易，五年前該項目一期尚在建設時就幾乎全部預訂了，而且交付房款的占了 20%，后因種種原因，工程沒有如期交付及經(jīng)營，才導致其它預訂者沒有交錢并改變了購房打算。 四、當?shù)厣唐纷≌袌霭鍓K的劃分及其差異 目前，就平江而言，商品住宅市場還不太發(fā)達，基本上沒有發(fā)展成象岳陽、長沙那幺成熟和競爭激烈，一個縣城的房地產(chǎn)就是兩個板塊，老城區(qū) 板塊和新城區(qū)板塊，由于城市發(fā)展方向和環(huán)境原因，新城區(qū)的房子明顯要好于老城區(qū)，而且價格也高出 100元 /平方米左右。 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，平江縣房地產(chǎn)業(yè) 2020年為 14603萬元， 2020年為 13521萬元，同比增長了 %。全年共計發(fā)證 4015個，其中：鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)證 2660個，城鎮(zhèn)居民、單位發(fā)證 1355個；發(fā)證面積共計 ；全年共辦理各類房屋交易 274起，其中：城關(guān)辦理 151起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理 123起，計交易管理面積 121768平方米。 五、當?shù)厣唐纷≌骄鶅r格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁 共 32 頁 在平江縣城 內(nèi)，住宅的銷售價格均價為 500— 600元 /平方米，上漲幅度不大。估計一二年后，均價將可能略有升高，大體為 650元 /平方米左右的水平。 在平江縣城，從天岳大道到民建路一線以及十字街到犁頭嘴一線，商鋪的成交均價大概為 3000 元 /mSUP2/SUP，其它地段均價為 2020 元 /mSUP2/SUP，偏僻地段 1200元 /mSUP2/SUP。隨著市場的不斷發(fā)展和房地產(chǎn)的成熟，商鋪的價值將會不斷抬升，估計三年后，一類地段臨街商鋪的均價可升到 3500— 4500元 / mSUP2/SUP。 在伍市鎮(zhèn)居民認可的住宅價格，估計為 400元 / mSUP2/SUP左右，因為據(jù)調(diào)查他們自建的綜合成本約為 250350元 / mSUP2/SUP。據(jù)我們調(diào)查，本項目一期已建的商鋪和住宅土建成本約為 450元 / mSUP2/SUP，若加上土地等成本，綜合成本則達到 500— 550元 / mSUP2/SUP。當初銷售時的商鋪均價為 1500元 / mSUP2/SUP左右，住宅則為550— 600 元 / mSUP2/SUP左右，銷售形勢還相當不錯。可見人們是認可這個價值的，但可惜市場沒有馬上經(jīng)營起來。 我們分析，如果一旦氣勢做足，讓投資和經(jīng)營者重新找回信心，或者更加充滿希望，那幺本項目的價值還將會提高；而且也只能這樣，才會讓當初已經(jīng)購買了本項目的投資者感到安慰和再鼓足勇氣，或再購買或影響周圍的人群購買。 六、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析 （一）各種檔次商品住宅客戶分析 在岳陽和平江，所開發(fā)出來的商品住宅，幾乎全部是本地人在購買，他們長期居住在本地，購房就象成家立業(yè)一樣，成為一輩子的事情。一般居民都只有一套房或還住在公房或老房子中，一些當官者和經(jīng)商發(fā)達者則有幾 處房，或者他們已經(jīng)在更發(fā)達的城市購了房屋，而在本地則自建別墅。 就我們對本項目原來購買客戶的分析，發(fā)現(xiàn)來購買本項目的客戶具有以下特點：一是來源相當散，既有本鎮(zhèn)的，也有平江縣其它鎮(zhèn)的及縣城投資者，還有附近如汨羅市的，還有來自岳陽市的。二是投資者比自營者更多。三是有政府資源關(guān)系者較多，可見政策因素的影響力。 （二）商品住宅客戶購買行為分析 就岳陽和平江住宅市場來看，客戶購買主要是改善自己的居住環(huán)境和提高居住水平，以自用為絕對主流，很少有購買住宅作為投資者。 BR clear=all 第四章 中泰項目 SWOT 分析 一、項目的優(yōu)勢（ S） （一）獨特的經(jīng)濟地理優(yōu)勢 中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心位于國家開放口岸岳陽市（長江經(jīng)濟帶）和湖南省省會長沙市（長株潭經(jīng)濟圈）的結(jié)合部 —— 伍市鎮(zhèn)，是國家西部大開發(fā)的過渡帶，西氣東輸工程的結(jié)合點，同時又是長江經(jīng)濟帶和沿海開放帶的交匯點，能夠充分接受長沙乃至港澳、京華的輻射作用。 （二）優(yōu)越的國內(nèi)交通優(yōu)勢 中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心交通便捷，東鄰江西修水，南接長沙，西靠汩羅、湘陰，北連湖北武漢，是長沙、汩羅、岳陽、平江四市縣和湘、鄂、贛三省的商品、物資 集散地。京珠高速公路、 107國道、 S308高等級公路和汩羅江縱橫交錯，在此形成交匯點，京廣鐵路擦邊而過，具有“一江三路”的交通優(yōu)勢。距長沙市 63公里，黃花國際機場 59公里，岳陽市 66公里，距平江縣城 38公里。 （三）長株潭經(jīng)濟圈的衛(wèi)星城 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 10 頁 共 32 頁 長沙、株洲、湘潭經(jīng)濟帶和岳陽地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，農(nóng)產(chǎn)品資源豐富，商品流通活躍，中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心緊靠長株潭經(jīng)濟圈和岳陽市等農(nóng)產(chǎn)品需求量大的市場，具有很強的經(jīng)濟吸納能力、輻射能力和市場潛力，是長株潭經(jīng)濟圈的“后花園”、長江生態(tài)經(jīng)濟圈的重要節(jié)點。 （四）巨大的資源優(yōu)勢 平江縣加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，已基本形成“一鄉(xiāng)一品”的產(chǎn)業(yè)格局，如：醬干之鄉(xiāng)、茶葉之鄉(xiāng)、蠶桑之鄉(xiāng)??，隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程的深入，平江的農(nóng)業(yè)、蓄牧業(yè)及傳統(tǒng)山貨產(chǎn)品正在形成自己優(yōu)勢，這些產(chǎn)品門類獨特，地域風格明顯，暢銷海內(nèi)外。 平江是全國 18 個重點中藥材基地縣。中草藥品種多，分布廣，資源豐富。全縣有中草藥 1181種，可采量 ，能正式入藥的有 309種。絞股蘭、玄參、半夏、百合、香附、菊花、扁豆、杜仲、厚樸、黃業(yè)、烏藥等是平江傳統(tǒng)藥材。具有極大的開發(fā)利用價值。 平江特產(chǎn)甚多，農(nóng)作物資源 種類達 430 多個品種。其中糧食作物有稻、麥、豆、薯等30多個品種，年總產(chǎn)量 44萬噸，已列入國家商品糧基地建設縣。經(jīng)濟作物有 210多個品種。無公害優(yōu)質(zhì)米、反時令蔬菜也已形成一定的開發(fā)規(guī)模。畜牧業(yè)資源主要有生豬、菜牛、黑山羊、雞、鴨、山桂花蜂蜜等。年出欄生豬 100萬頭，是湖南八大重點基地縣之一。山桂花蜂蜜是全國少有的珍稀蜜資源，平江蜜源豐富，屬全國九個重點基地縣之一。 平江縣還具有豐富的人口資源、土地資源、礦產(chǎn)資源和森林資源以及文化旅游資源。 （五）政策優(yōu)勢 中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心由于符合 國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，具有可持續(xù)性，從而擁有多種政策優(yōu)勢，可享受以下政策的優(yōu)惠： 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化政策 繼續(xù)推進農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，挖掘農(nóng)業(yè)內(nèi)部增收潛力。 ??農(nóng)產(chǎn)品市場和加工布局、技術(shù)推廣和質(zhì)量安全檢驗等服務體系的建設，都要著眼和有利于促進優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)帶的形成。??要進一步完善農(nóng)產(chǎn)品的檢驗檢測、安全監(jiān)測及質(zhì)量認證體系，推行農(nóng)產(chǎn)品原產(chǎn)地標記制度，開展農(nóng)業(yè)投入品強制性產(chǎn)品認證試點，擴大無公害食品、綠色食品、有機食品等優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)和供應。 加快發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。各級財政要安排支持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的專項資金， 較大幅度地增加對龍頭企業(yè)的投入。對符合條件的龍頭企業(yè)的技改貸款，可給予財政貼息。對新辦的中小型農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)，要加強創(chuàng)業(yè)扶持和服務。不管哪種所有制和經(jīng)營形式的龍頭企業(yè)，只要能帶動農(nóng)戶，與農(nóng)民建立起合理的利益聯(lián)結(jié)機制，給農(nóng)民帶來實惠，都要在財政、稅收、金融等方面一視同仁地給予支持。 DIV align=right—— 中央 1號文件《關(guān)于促進農(nóng)民增加收入若干政策的意見》 國家物流政策 國家領導人明確指出要把現(xiàn)代物流業(yè)作為國民經(jīng)濟重要產(chǎn)業(yè)與新的經(jīng)濟增長點，國家“十五”計劃將物流業(yè)列為大力發(fā)展的新型 服務業(yè)之一。 國家物流產(chǎn)業(yè)政策將在市場準入、稅收政策、土地政策、交通管制、鼓勵第三方物流企業(yè)發(fā)展等方面有具體規(guī)定。 中央 1號文件也明確規(guī)定：發(fā)揮市場機制作用，搞活農(nóng)產(chǎn)品流通。 培育農(nóng)產(chǎn)品營銷主體。鼓勵發(fā)展各類農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)合作組織、購銷大戶和農(nóng)業(yè)經(jīng)紀人。積極推進有關(guān)農(nóng)民專業(yè)合作組織的立法工作。從 2020 年起，中央和地方要安排專門資金，支持農(nóng)民專業(yè)合作組織開展信息、技術(shù)、培訓、質(zhì)量標準與認證、市場營銷等服務。有關(guān)金融機構(gòu)支持農(nóng)民專業(yè)合作組織建設標準化生產(chǎn)基地、興辦倉儲設施和加工企業(yè)、購置農(nóng)產(chǎn)品運銷 設備，財政可適當給予貼息。加快發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品連鎖、超市、配送經(jīng)營，鼓勵有條件的地方將城市農(nóng)貿(mào)市場改建成超市，支持農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)到城市開辦農(nóng)產(chǎn)品超市，逐步把網(wǎng)絡延伸到 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 11 頁 共 32 頁 城市社區(qū)。進一步加強產(chǎn)地和銷地批發(fā)市場建設，創(chuàng)造條件發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。加強農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料市場管理，有關(guān)部門要保證貨源充足、價格基本穩(wěn)定，嚴厲打擊制售假冒偽劣農(nóng)資等坑農(nóng)傷農(nóng)行為。支持鮮活農(nóng)產(chǎn)品運銷，在全國建立高效率的綠色信道，各地要從實際出發(fā)進一步改善農(nóng)產(chǎn)品的流通環(huán)境。 小城鎮(zhèn)建設的優(yōu)惠政策 繁榮小城鎮(zhèn)經(jīng)濟。小城鎮(zhèn)建設要同壯大縣域經(jīng)濟、發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企 業(yè)、推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、移民搬遷結(jié)合起來，引導更多的農(nóng)民進入小城鎮(zhèn)，逐步形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口聚焦、市場擴大的良性互動機制，增強小城鎮(zhèn)吸納農(nóng)村人口、帶動農(nóng)村發(fā)展的能力。國家固定資產(chǎn)投資要繼續(xù)支持小城鎮(zhèn)建設，引導金融機構(gòu)按市場經(jīng)濟規(guī)律支持小城鎮(zhèn)發(fā)展。 DIV align=right—— 中央 1號文件《關(guān)于促進農(nóng)民增加收入若干政策的意見》 當?shù)卣块T制定的優(yōu)惠政策 中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心優(yōu)惠政策 第一條 為了鼓勵國內(nèi)外客商來中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心投資經(jīng)營，特制定本優(yōu)惠政策。 第二條 國內(nèi) 外客商可不受地域、身份、行業(yè)等限制前一中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心投資經(jīng)營，除國家明令禁止和須經(jīng)有關(guān)部門特批的行業(yè)、項目外，其余一律實行自行選擇，自主經(jīng)營，享受本優(yōu)惠政策。 第三條 凡進入中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的經(jīng)營者，憑居民身份證等相關(guān)證件、資料到工商、稅務、衛(wèi)生、公安等聯(lián)合現(xiàn)場辦公窗口辦理有關(guān)證照。辦理證照除收取工本費外，不再收取其它任何費用。 第四條 凡進入中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的比經(jīng)營客商，經(jīng)工商、稅務等部門認定，2年內(nèi)免收工商管理費、暫住人口費、防洪保安費、治安費、綠化費?？h外經(jīng) 商戶在經(jīng)營過程中，除增值稅外，地方稅收依法定程度前兩年實行先征后返，后 3年地方稅收實行確定基數(shù)，超基數(shù)部分全額返還，縣內(nèi)老經(jīng)營戶進入大市場經(jīng)營，地方稅收實行確定基數(shù)，超基數(shù)部分前兩年全額返還，后 3年減半返還。 第五條 凡進入中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的固定經(jīng)營者，其家屬子女符合戶口投靠政策的，由公安部門優(yōu)先辦理“農(nóng)轉(zhuǎn)非”；不符合投靠政策的，可按有關(guān)規(guī)定辦理“經(jīng)轉(zhuǎn)非”。一個門面可解決 1— 2個城鎮(zhèn)常住人口，其用水、用電、糧油供應、招工、參軍、醫(yī)療、保險和子女入學、入園（包括外地客商的子女）等一切待遇與市場 所在地城鎮(zhèn)居民同等對待。 第六條 凡進入中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的集體、私營企業(yè)和個體工商戶，具備條件的，可由銀行、信用部門按規(guī)定優(yōu)先發(fā)放貸款。 第七條 水、電、電視、電話安裝實行“三優(yōu)”，即按照優(yōu)先、優(yōu)質(zhì)、優(yōu)惠的原則安裝、開戶、入戶，不加收其它費用。 第八條 中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心由中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心管理委員會統(tǒng)一管理，堅持杜絕多頭管理、多頭收費，兩年內(nèi)除衛(wèi)生費外，其它各種收費不得入場。嚴禁亂收費、亂攤派、亂集資。對不按規(guī)定收取的稅、費，經(jīng)營者有權(quán)拒交，并可向市場管理委員會 投訴。市場管理委員會應予及時處理。 第九條 平伍在市場設立公安掃執(zhí)勤室，負責市場治安管理，并按社會治安綜合治理有關(guān)規(guī)定，組織經(jīng)營戶開展治安關(guān)防，實行 24 小時值勤巡邏，以確保經(jīng)營者的生命財產(chǎn)安全，保證市場的正常經(jīng)營秩序。 各級政府領導的大力支持 項目在各級領導的大力支持下，第一期工程由平江縣人民政府和湖南國信房產(chǎn)公司共同開發(fā)建設，一期的征地、拆遷、規(guī)劃、報建和部