【文章內(nèi)容簡介】 、亭臺(tái)樓閣等綠意景觀，沒有繁囂和污染，只有水和綠的悠閑享受，能使身心有所益處，以滿足其生活質(zhì)量的要求。另外一些喜歡海是島外人士，更希望推窗見海，信步到海邊散步的生活、度假場所。 D. 購買決策動(dòng)因： 原則上以男女主人公的個(gè)性傾向與需求來決定，聽取朋友們及專 家的建議，項(xiàng)目的人性設(shè)計(jì)與廣告形象會(huì)在一定程度上影響購買決策動(dòng)因，但關(guān)鍵是對(duì)項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)的內(nèi)容的認(rèn)同，是滿足主人在生活上的心理需求。 E. 購買動(dòng)機(jī)： 改善居住環(huán)境與質(zhì)量是其購買的理由與需求，而通過社區(qū)的良好環(huán)境來實(shí)現(xiàn)自身的生活質(zhì)量的提高，對(duì)住房的需求重點(diǎn)在于較合理的房型、合理的價(jià)格，要有小區(qū)環(huán)境及一定會(huì)所設(shè)施，便捷交通，教育設(shè)施及生活設(shè)施的完善以及火車站交通開通所帶來的本地區(qū)物業(yè)的升值潛力。 F. 消費(fèi)特征： 家庭購買， 80%以上為二次置業(yè)，部分為二次以上置業(yè)，以改善居住生活為主要目的，部分考慮老人居??；不拘泥于 地域概念，觀念較為超前，看重并追求品牌，或者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)同感已弱化了區(qū)域的不足；大部分家庭擁有私家車或擁有使用方便的汽車； 3）目標(biāo)人群構(gòu)成描述 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 16 頁 共 35 頁 主力客戶群體 職業(yè)特征 家庭結(jié)構(gòu) 可能購樓類型 私營企業(yè)主 各行業(yè) 滿巢階段或空巢階段，一般有保姆處理家務(wù)。追求人生功成名就后的高品質(zhì)生活享受。 成熟型及豪華型 企業(yè)高級(jí)管理人員 外企、合資企業(yè)及效益較好的國內(nèi)企業(yè) 初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。 經(jīng)濟(jì)型及實(shí)用型 個(gè)體工商戶 以商貿(mào)為主 初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活 的舒適品位和情調(diào)。 實(shí)用型及成熟型 灰色收入者 行政單位 滿巢階段或空巢階段。 成熟型及豪華型 律師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等部分高收入者 有名氣的律師、會(huì)計(jì)師等 初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。 經(jīng)濟(jì)型及實(shí)用型 證券投資行業(yè)、 IT 行業(yè)及部分自由職業(yè)者 工作場所、時(shí)間相對(duì)自由 初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。 經(jīng)濟(jì)型及實(shí)用型 文藝界知名人士 歌、畫、文等文藝娛樂界 初巢、滿巢和空巢階段，需要家庭工作空間，追求品位和格調(diào)。 豪華型及成熟型 海外人士 海外華僑 、外資企業(yè)投資者 多為家人購置或自購度假養(yǎng)老 實(shí)用型及成熟型 通俗點(diǎn)說，買得起維也納森林住房的絕大部分是 35歲以上， 50 歲以下的客戶?？偟膩碚f主流消費(fèi)層為： 中年成熟家庭 。 西海岸的環(huán)境很適宜老年人居住和養(yǎng)生。拿出一生積蓄購買西海岸的良好環(huán)境以安享晚年生活； 在人口老齡化不斷嚴(yán)重的?？?，如果很好的注意到老年人身上的商機(jī)，搭上“銀發(fā)列車”，也可以促進(jìn)銷售。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 17 頁 共 35 頁 消化維也納森林主力戶型的客戶家庭月收入在 3000— 6000 元之間，屬?？谥械然蛑懈叩仁杖腚A層，隨著西海岸產(chǎn)品的不斷成熟，價(jià)格也將隨之上漲，西海岸的門檻抬高會(huì) 使家庭收入在 3000 元以下的客戶將逐漸退出購買行列，所以，在現(xiàn)階段?？诮?jīng)濟(jì)發(fā)展水平條件下，隨著價(jià)格的逐步拉升客戶層面將越窄。 挖掘其它島個(gè)的目標(biāo)客戶是開盤前蓄客工作的當(dāng)務(wù)之急。 目前市場上有種說法：購買西海岸別墅的很多人都是海南當(dāng)?shù)氐囊恍┍┌l(fā)戶，也就是說與維也納森林高文化層次的客戶定位有一些偏差，這種現(xiàn)象不是沒有，但卻無傷大雅。維也納森林正是要用社區(qū)文化熏陶和教化一些文化程度雖然不高但一樣喜歡藝術(shù)、熱愛生活的普通人。 所以，維也納森林沒有必要走入“非文化人不嫁”的狹窄客戶層定位，反而要以“虛懷若谷”的心態(tài)接納任 何希望靠攏西海岸文化的?？趶V大市民。 部分二、三次置業(yè)者不為自住，作為投資或度假之用； 海口市周邊縣市地區(qū)客戶以及島外公司駐島辦事外，往來海口商務(wù)頻繁，作臨時(shí)住宅及接待客戶度假。 4）心理權(quán)重比預(yù)測及分析 戶型比定位 考慮到本項(xiàng)目體量較大，實(shí)行分期開發(fā)，一期戶型比須兼顧以下幾個(gè)因素： A、 首期單位的市場反應(yīng)對(duì)后期信心的影響； B、 首期戶型對(duì)整體戶型比的包容性； C、 首期組團(tuán)在規(guī)劃和景觀實(shí)現(xiàn)上同整體規(guī)劃和景觀效果的差異； D、 突出同附近樓盤的差異，體現(xiàn)本樓盤的品質(zhì)感。 ◆ 實(shí)用型和成熟型戶型為樓盤整體定 位，其合理的戶型面積易形成銷售熱點(diǎn)。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 18 頁 共 35 頁 ◆ 若開發(fā)經(jīng)濟(jì)型的戶型和豪華型戶型，情況就會(huì)截然不同。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)型的消費(fèi)者在選擇物業(yè)時(shí)將特別看重周邊公共交通環(huán)境及其小區(qū)周邊的生活機(jī)能設(shè)施，銷售單價(jià)平均約 4500 元左右 /平方米，假如按經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品來定位，單價(jià)偏高而形成的市場銷售抗性是顯而易見的。 ◆ 而豪華型戶型對(duì)物業(yè)的自然環(huán)境要求比較高，從這一點(diǎn)上看，與所在區(qū)域的其它樓盤比較，非但沒有優(yōu)勢而言，甚至可以說遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到令這群消費(fèi)者滿意的標(biāo)準(zhǔn)。 ◆ 建議首期戶型比加大實(shí)用型和成熟型此兩種戶型比例，亦可隨未來市場情況的變化而相應(yīng)作出及時(shí)調(diào)整 。 1）、經(jīng)濟(jì)型 ? 戶型： 4 房 2廳 3 衛(wèi) 1廚 ? 面積： 230－ 250 平米 ? 比例：占 10％。 2）、實(shí)用型 ? 戶型： 4 房 2廳 3 衛(wèi) 1工 1廚 ? 面積： 250－ 280 平米 ? 比例：占 20％。 3）、成熟型 戶型： A） 4 房 2 廳（客廳挑高） 3衛(wèi) 1工 1 廚， B） 4房、 5房 3 廳（或2廳客廳挑高） 3衛(wèi) 1工 1 廚 面積： A） 280－ 320 平米， B） 320－ 350 平米 比例： A） 30％， B） 30％； 4）、豪華型 戶型： 5 房 3廳（或 2廳客廳挑高） 4 衛(wèi) 1工 1廚 面積： 350 平 米以上。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 19 頁 共 35 頁 比例： 10％。 5）、價(jià)格定位 本案獲得的土地成本相對(duì)而言是比較低，在這樣的地塊上，若能開發(fā)中、高檔別墅物業(yè)，銷售單價(jià)一般都達(dá)到 4000 元 /平方米以上，而且這類物業(yè)的價(jià)值還在不斷的提升之中，其形成的市場也正在悄悄地在升溫，對(duì)此形成的市場機(jī)會(huì)點(diǎn)。其關(guān)鍵在于在價(jià)格性能比許可的條件下，如何規(guī)劃和設(shè)計(jì)出適應(yīng)市場需求的“中、高檔別墅”物業(yè)。 建議獨(dú)立別墅銷售單價(jià)設(shè)定在均價(jià) 5000 元左右 /平方米，其單棟總價(jià)控制在 100萬 — 150 萬元之間；建議雙拼聯(lián)體別墅的銷售單價(jià)，以均價(jià) 4000 元左右 /平方米入市，其單套總 價(jià)控制在 70 萬 — 110 萬元之間。 四、項(xiàng)目建議 根據(jù)前述市場調(diào)查及分析的市場機(jī)會(huì)和問題點(diǎn)，本報(bào)告對(duì)西海灘項(xiàng)目規(guī)劃特提出如下的建議，供有關(guān)方面參考。 項(xiàng)目定位在規(guī)劃思想中的體現(xiàn) 本部份將依據(jù)項(xiàng)目的市場定位，提出我們對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)上的一些傾向性建議，以供參考。 1)可持續(xù)的居?。?Sustainable housing）理念 可持續(xù)居住概念的核心是強(qiáng)調(diào)生態(tài)化生存，它追求居住環(huán)境的健康價(jià)值，人與環(huán)境間的協(xié)調(diào)和交流價(jià)值，它能滿足、更能兼顧后代人的福利。從整體上來 說，充足和良好的空間環(huán)境搞好一個(gè)現(xiàn)代別墅區(qū)首先必須具備的條件。它包括了在室內(nèi)外提供必要的布置居住房屋的空間、教育兒童、購物、主題活動(dòng)、醫(yī)療、交往休閑、綠地、道路、車庫等。居住的生存空間將大為擴(kuò)展，快節(jié)奏高效率的現(xiàn)代生活觀念將滲入居住生活的領(lǐng)域。本案除了要必要的居 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 20 頁 共 35 頁 住空間以外必須提供盡可能完善的功能并將使用空間分區(qū)，更要在空間的布局上賦予創(chuàng)新性： 單體建筑設(shè)計(jì)時(shí)就突傳統(tǒng)的集中式布局方式，采取靈活空間組合方式，以走廊穿插和聯(lián)系每一功能空間，并能圍合形成一個(gè)“內(nèi)庭”甚至“后花園”的私家花園。由于基地面積較大，可考慮 部分組團(tuán)景觀做起伏地面處理，以豐富景觀的層次性和增強(qiáng)住戶的私密性。 雙拼別墅的設(shè)計(jì)應(yīng)表現(xiàn)其個(gè)性化，可將雙拼式別墅的外觀形態(tài)看上去象獨(dú)立別墅一樣是一個(gè)整體建筑，并且內(nèi)部空間的處理也能有其個(gè)性化的品位。將綠化引入室內(nèi)，形成內(nèi)外融合的生態(tài)居住環(huán)境 2）居住空間私密性 適當(dāng)圍合的半私密空間，有利于產(chǎn)生歸屬和領(lǐng)域感。 3)組團(tuán)中介空間的營造 所謂中介空間，是一種介于室內(nèi)與室外的第三種空間，籍由這種空間，人們得以享受室內(nèi)與室外雙重空間的特質(zhì)。 4）親水環(huán)境 —— 柔性空間 利用小區(qū)內(nèi)部設(shè)計(jì)人工水景體系，采用水體景觀 廊帶構(gòu)成居住區(qū)的一條柔性“邊界”，可接近的親水空間沿此邊界生長的“綠地”深入到小區(qū)內(nèi)部，使河面景觀向小區(qū)每一幢樓敞開。 未來的家，不再只是一幢房子，它融合了自然的光影聲色，能真正傾聽自然的聲音，呼吸自然的氣息。 居住區(qū)西南緣圈合形成盡端空間，東北向海面敝開，符合生態(tài)設(shè)計(jì)的“微氣候”原理，亦與中國風(fēng)水理論相合，東向敞開，有利于引入東風(fēng)，此格局能有效調(diào)節(jié)環(huán)境的微氣候。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 21 頁 共 35 頁 5）空間的可識(shí)別性和文化性 組團(tuán)以 ?? 主題設(shè)定，強(qiáng)化了各組團(tuán)不同特點(diǎn)并深具文化意蘊(yùn)。 6）環(huán)藝設(shè)計(jì)細(xì)部 小區(qū)內(nèi)道路可分為幾種不同主次的道路 ，如小區(qū)主干道、次干道、門口小道、散步道、庭園小徑等，把它們用不同的材料與色彩加以區(qū)分，同時(shí)區(qū)間所有的硬道路都做色彩處理，同外部城市道路有明顯的區(qū)分，使小區(qū)空間有明顯的歸屬感，同時(shí)也豐富了小區(qū)的道路網(wǎng)。散步道上可布置、擺放一些原創(chuàng)性的主題園藝小品，可提高小區(qū)的藝術(shù)內(nèi)涵。 功能藝術(shù)小品的導(dǎo)示牌、垃圾桶、座椅等的獨(dú)立設(shè)計(jì)、精心選材。 照明的道路主燈、草地?zé)?、泛光燈、?jié)日的裝飾燈、慶典用燈等，營造多層次的光環(huán)境。 產(chǎn)品市場定位 本案不論從小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑形態(tài)設(shè)計(jì)和組合，園藝設(shè)計(jì)，倡導(dǎo)的生活理念方面，包括提 供的物業(yè)管理服務(wù)等諸多方面，均有別于一般的別墅項(xiàng)目，本案將先進(jìn)的概念、合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、良好的管理結(jié)合起來，形成中高檔的別墅住宅小區(qū)。 1）、產(chǎn)品描述 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本案占地面積 130 畝，總建筑面積 70000 平方米左右，容積率 ，建筑密度 16%左右，綠化率 50%左右。 物業(yè)形態(tài) 為了實(shí)現(xiàn) ，以雙拼復(fù)式型聯(lián)體別墅和多層洋房為主，適當(dāng)配以有限量的獨(dú)立式別墅。獨(dú)立別墅為二層，單棟建面在 250350 平方米之間，主要分 250 平方米、300 平方米、 350 平方米三種規(guī)格；雙拼復(fù)式 型聯(lián)體別墅為三層，單套建面在 200230平方米之間。其中聯(lián)體別墅面積在 200 平方米的所占比例為最高，約控制在 50