【文章內(nèi)容簡介】 圖 116 購買商品房時間段 總結(jié)分析：國家宏觀政策調(diào)控使消費者觀望心理加大，樓盤供應(yīng)量增加也使消費者有更多的選擇余地。 二、 區(qū)域經(jīng)濟現(xiàn)狀 調(diào)研 （一）區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境 隨著國民生產(chǎn)總值的快速提高，鎮(zhèn)海區(qū)綜合經(jīng)濟實力進一步增強， 2021年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，比上年增長 %，增長速度創(chuàng)十二年 來新高；財政一般預(yù)算收入 （按出口退稅機制改革前口徑計算為 億元，同口徑比上年增長 %）；固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 %。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，工業(yè)經(jīng)濟增勢強勁，工業(yè)總產(chǎn)值突破 200 億元，達到 億元，增長 %，工業(yè)增加值完成 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，臨港型專業(yè)物流市場規(guī)模不斷擴大，金融、旅游等三產(chǎn)業(yè)態(tài)有新的拓展，全區(qū)社會消費品零售總額達到 億元，增長 %，確保了一定的糧食生產(chǎn)能力，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %。 （二）區(qū)域政策環(huán)境 同全國的情況類似，鎮(zhèn)海的房地產(chǎn)政策環(huán)境同樣受到中央宏觀政策的約束。 七部委聯(lián)合下發(fā)的期房禁止轉(zhuǎn)讓、開征營業(yè)稅、優(yōu)先供應(yīng)中小戶型、保證中低價位住房供應(yīng)、限制囤積土地、控制經(jīng)濟房面積和銷售對象 ， 對房地產(chǎn)的可持續(xù)正常發(fā)展是一個很好的事情，它有利于讓房價趨向合理，消除房地產(chǎn)市場中的泡沫現(xiàn)象。新政策對房地產(chǎn)企業(yè)來說應(yīng)該是個長期利好的消息，因為只有市場環(huán)境健指標名稱 單位 二○○二年 二○○三年 二○○四年 全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元 同比增長 % 全年財政總收入 億元 同比增長 % 完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元 同比增長 % 全年完成銷售產(chǎn)值 億元 同比增長 % 社會消費品零售總額 億元 同比增長 % 全年出口交貨值 億元 同比增長 % 家庭人均可支配收入 億元 12500 14060 15882 同比增長 % 全年農(nóng)民人均純收入 億元 5874 6396 7187 同比增長 % 居民儲蓄存款余額 億元 同比增長 % 末刃作品 １６ 康穩(wěn)定了，企業(yè)才能持續(xù)健康地發(fā)展。 國家陸續(xù)出臺針對房產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，銀行利率幾次上調(diào)之后，絕大多數(shù)普通城市居民家庭都對購房計劃 做了相應(yīng)調(diào)整；多數(shù)人對房價的心理預(yù) 圖 117 購買商品房時間段 期還是看漲。絕大多數(shù)人表示銀行利率上調(diào)影響了自己的貸款買房計劃。累計有約五成二的家庭會繼續(xù)貸款，但會調(diào)整貸款方案；累計有約兩成九的人表示利率上升后將取消貸款計劃，其中有一部分人會改用直接現(xiàn)金支付的方式，另一部分表示將不再貸款，而是改變購房面積的大小或推遲購房計劃。 （三）區(qū)域投資環(huán)境 房地產(chǎn)業(yè)是一個新興的產(chǎn)業(yè)、是一個高利潤的產(chǎn)業(yè)、是一個風(fēng)險與機會并存的產(chǎn)業(yè)，專業(yè)的投資商開發(fā)商能從眾多的市場 現(xiàn)象中分析并找出市場的真正需求、消費者的真正需求，并以各種形式予以滿足，從而抓住機會，獲得成功。因此，市場是根本，是我們正確決策的依據(jù)。 鎮(zhèn)海 房地產(chǎn)開發(fā)投資額在 2021－ 2021 年期間保持了 很高的 增長 率 ，市場總體上呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面，無論是土地價格、商品房價格以及二手房價格 3 年之內(nèi) 都有顯著 增長。房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時也帶來了一定的不穩(wěn)定因素，加上本地行業(yè)的隱性聯(lián)盟，外地開發(fā)商很難進入本地市場。另外，相對封閉發(fā)展的市場導(dǎo)致了當?shù)胤?地 產(chǎn)開 發(fā) 水平偏低，產(chǎn)品品質(zhì)難以得到較高的提升 。 寧波鎮(zhèn)海全區(qū)在 20212021年實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資額 2021 年，鎮(zhèn)海全區(qū)全區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ,同比增長 %。 圖 118 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 數(shù)據(jù)顯示： 2021 年為 ， 2021年為 ， 2021年為 億元。 寧波鎮(zhèn)海全區(qū)在 20212021年實現(xiàn)商品房施工面積 2021 年，鎮(zhèn)海全區(qū)商品房施工面積為 ，同比增長 ％。 末刃作品 １７ 圖 119 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 數(shù)據(jù)顯示： 2021 年為 萬平方米， 2021年為 ， 2021 年為 。 寧波鎮(zhèn)海全區(qū)在 20212021年實現(xiàn)商品房竣工面積 2021 年，鎮(zhèn)海全區(qū)全區(qū)共完成房地產(chǎn)竣工面積為 ,同比增長 %。 圖 120 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 數(shù)據(jù)顯示： 2021 年為 萬平方米， 2021年為 ， 2021年為 萬平方米 （四）區(qū)域地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 目前 ，鎮(zhèn)海區(qū) 房地產(chǎn)投資增長迅速，住房消費大幅回落。房地產(chǎn)投資 開發(fā) 仍然較快增長。 16 月份房地產(chǎn)投資完成 億元，同比增長 %；商品房施工面積 萬平方米，同比增長 %，其中住宅面積 萬平方米，同比增長 %。這與去年樓市旺銷和房地產(chǎn)市場周期性因素有關(guān)。 寧波鎮(zhèn)海全區(qū)在 2021 年 19月份實現(xiàn)房地產(chǎn)投資額 末刃作品 １８ 圖 121 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 數(shù)據(jù)顯示：截止到 2021 年 9月份為止，全區(qū)共實現(xiàn)房地產(chǎn)投資總額累計達到 ，同比增長 %。 寧波鎮(zhèn)海全區(qū)在 2021 年 19月份實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)面積總額 圖 122 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 數(shù)據(jù)顯示：截止到 2021 年 9月份為止，全區(qū)共實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)面積累計達到 ，同比增長 %。 （五）未來走勢預(yù)測 中央七部委 、國家金融機構(gòu)以及地方政府相關(guān) 政策 出臺 后 ，及時 有效地抑制了 房地產(chǎn)的不量開發(fā)和 房 地 產(chǎn)的投資和投機需求，也阻止了房價的上漲，但目前房價仍處于高位，離真正購房者的心理價位還 有較大距離。而店鋪價位依然堅挺，仍是熱銷對象。下一階段 區(qū)域 房地產(chǎn)投資和需求形勢將不容樂觀 。 三、區(qū)域市場環(huán)境調(diào)研 （一）區(qū)域總體規(guī)劃 鎮(zhèn)海作為今后寧波中心城市北部中心，將成為以行政辦公、商貿(mào)物流、教育科技、現(xiàn)代居住等為主的綜合性新城區(qū)，承擔寧波中心城市部分城市職能。 末刃作品 １９ 寧波 高教園區(qū)北區(qū) 位于鎮(zhèn)海的莊市片區(qū)， 規(guī)劃范圍為南臨甬江，北、東至規(guī)劃北外環(huán)路和東外環(huán)路，西至世紀大道，規(guī)劃用地 平方公里。根據(jù)規(guī)劃，高教園區(qū)北區(qū)將成為以大學(xué)為主體，以發(fā)展教育產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的集居住、休閑、生產(chǎn)等多種職能于一體的生態(tài)型現(xiàn)代化城市 功能區(qū)。人口容量為 20 萬人，包括居民 11萬人和學(xué)生 9 萬人。 （二）區(qū)域功能定位 寧波 高教園區(qū)北區(qū) （莊市片區(qū)）是寧波實施教育興市發(fā)展戰(zhàn)略的重要區(qū)域，也是商幫文化的主要發(fā)展源地，有著深厚的人文底蘊，它的建設(shè)規(guī)劃力求塑造的是一種以靜為主的文化氛圍和休閑空間。該片區(qū)核心區(qū)的商業(yè)、辦公等功能主要為大學(xué)城和周邊居住配套，將建設(shè)成為集休閑購物、景觀游憩、科技研發(fā)為一體的充滿文化氣息的功能區(qū)。 寧波 高教園區(qū)北區(qū)的規(guī)劃將圍繞中心綠核布置商業(yè)區(qū)、文化服務(wù)區(qū)、科學(xué)研究區(qū)、行政辦公區(qū)、高級別墅區(qū)、體育活動區(qū) ； 一條生態(tài)綠軸貫穿全區(qū)， 南連甬江、東接生態(tài)走廊；基礎(chǔ)教育區(qū)位于中心綠核西北，高校依托寧波大學(xué)在寧鎮(zhèn)路北側(cè)沿軸向布置，居住用地沿世紀大道和北外環(huán)路展開。 （三）區(qū)域開發(fā)狀態(tài)寧波 高教園區(qū)北區(qū) 的各項設(shè)施建設(shè)著力在綠地、水系、景觀、設(shè)施配套上下功夫，挖掘城市特色，充分體現(xiàn)人文生態(tài)理念。 經(jīng)過近兩年的前期建設(shè)，寧波 高教園區(qū)北區(qū) 逐漸凸現(xiàn)雛形。目前，寧波 高教園區(qū)北區(qū) 已完成部分片區(qū)干道建設(shè)，今年計劃建設(shè)連接兩片的主干道， 基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)有序進行，并相繼推出清泉花園、漢塘商住樓等地塊，華豐花園、華豐星城、駱興家園、莊市新街路拆遷安置區(qū)和 鑫隆一、二期等居民小區(qū)將相繼竣工。 借寧波大學(xué)等高等院校毗鄰優(yōu)勢，位于鎮(zhèn)海的寧波高教園區(qū)（北區(qū)）將崛起一座“大學(xué)城”。從去年開始，鎮(zhèn)海區(qū)在加緊高教園區(qū)規(guī)劃設(shè)計和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時，創(chuàng)造條件吸引各地院校來園區(qū)落戶。目前， 到該園區(qū)落戶的院校已經(jīng)有寧波大學(xué)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、省紡織職業(yè)技術(shù)學(xué)院、寧波大學(xué)藝術(shù)學(xué)院等大專院校。與此同時，在莊市規(guī)劃了占地１０００余畝的基礎(chǔ)教育園區(qū)，鎮(zhèn)海職教中心、鎮(zhèn)海中學(xué)分校、萬里國際學(xué)校等學(xué)校也將在這里扎營?，F(xiàn)在，整個園區(qū)正在加緊配套設(shè)施、生態(tài)環(huán)境和學(xué)生公寓等建設(shè)，今年秋季，將有三四千名學(xué) 生入住學(xué)生公寓。 （四）區(qū)域物業(yè)價格水平分析 目前鎮(zhèn)海區(qū)域消費品市場銷售穩(wěn)定增長。全年累計實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %。其中，貿(mào)易業(yè)零售額為 億元，比上年增長%；餐飲業(yè)為 億元，增長 %。社會消費品零售總額中，個體經(jīng)濟實現(xiàn)零售額為 億元，比上年增長 %；私營經(jīng)濟為 億元，增長 %。全年城鄉(xiāng)集市貿(mào)易成交額達 億元，比上年增長 %。 區(qū)域市場價格水平總體呈上升趨勢。全年居民消費價格總水平比上年上升 %。其中，食品類 價格上升 %；煙酒及用品類上升 %；衣著類下降 %；家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類下降 %；醫(yī)療保健及個人用品類下降 %；交通和通訊工具類下降 %；娛樂教育文化用品及服務(wù)類上升 %；居住類上升 %。 第二部分 項目研究 項目研究 主要目的是對具體的項目進行分析選擇，衡量項目為企業(yè)帶來的收益。 項目研究 是整個項目組合管理過程的重要階段。它的核心內(nèi)容是建立企業(yè)項目統(tǒng)一的評價標準，并將每個項目與該標準進行衡量。同時對項目的資源、 優(yōu)勢、劣勢、 進度、成本、 收益、 風(fēng)險等影響評價標準的各種因素分析 。 末刃作品 ２０ 一、項目概況 （一）項目地理環(huán)境分析 本項目 位于 寧波市鎮(zhèn)海莊市街道，寧波北高教園區(qū)內(nèi)，寧鎮(zhèn)公路北側(cè)，莊市大道西側(cè) ， 南邊為寧波大學(xué)。該項目總占地面積為 7724 ㎡，總建筑面積為 20785㎡。地塊呈不規(guī)則形狀，內(nèi)有河流一條。 這是 區(qū)域的 重點項目，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區(qū)域經(jīng)濟的繁榮。 位于高教園區(qū)和莊市工業(yè)園區(qū) ，眾多知名國際國內(nèi)公司投資于此 、眾多知名教授和莘莘學(xué)子安家于此。 本案正處于 城鄉(xiāng) 發(fā)展區(qū)域的中間位置，交通方便， 出入便捷，區(qū)域 地段的升值潛力巨大。 （二）項目土地性質(zhì)分析 項目土地性質(zhì)是住宅性質(zhì)用地 ，使用年限為 50 年。目前土地狀況已達到了三通一平的要求，便于隨時進入工作，但是地形不是很規(guī)則，在規(guī)劃和設(shè)計上會有一定的難度，而且項目規(guī)模較小，由于配套費用過高，所以在配套上很難達到一定的高度。 （三）項目土地經(jīng)濟技術(shù)指標分析 總用地面積： 7724 平方米 總建筑面積： 20785 平方米 其中：住宅： 17480 平方米、 128戶、 448人 商業(yè)： 3080 平方米 物業(yè)用房： 225 平方米 綠化率： 28%。 容積率： 建筑密度： 27% 車位： 159 個 其中：地下： 99 個 地上： 60 個 二、項目環(huán)境分析 （一）項目位置：寧波市東北面，大學(xué)城內(nèi)。東、南、兩條主干道路，內(nèi)有一條河流。 （二）交通狀況：項目四周均有市政道路和大學(xué)城本身道路，交通發(fā)達、出入便捷。 （三）環(huán)境幽靜：大學(xué)城內(nèi)有數(shù)萬平方米的公園和綠化面積。主要以學(xué)生為主、自然環(huán)境比較幽雅。 （四）文化濃厚：大學(xué)城在不久的將來有多所大學(xué)，人數(shù)將達到 15 萬人，整個區(qū)域內(nèi)充滿濃厚的文化氣息。 （五）市政配套：生活配套比較完善，學(xué)校、醫(yī)院、餐飲、購物等。 三、項目 SWOT分析 末刃作品 ２１ （一）優(yōu)勢分析（ strength） 地段優(yōu)勢 隨著 東北方向開發(fā)的熱潮，特別是大學(xué)城的規(guī)劃，使人們對大學(xué)城的開發(fā)期望值高，倍受寧波人的矚目。如果結(jié)合政府對該區(qū)域進行整治，更是從宏觀高度上給予了良好的支持，使本地段優(yōu)勢得以更佳的發(fā)揮。 定位優(yōu)勢 本項目無論在主題文化概念定位上、環(huán)境的設(shè)計上、配套的完善方面、還是在主題形象打造上都具有一定的特色、個性非常鮮明，符合精英人士的需求。高較園區(qū)、高科技卵化區(qū)、高工業(yè)技術(shù)區(qū)是我們項目的高端定位提供了有利的保障。 文化優(yōu)勢 高校云集、文化氣息濃厚，毗鄰寧波中心公園、寧波商幫文化公園和寧波大學(xué)生村，高科技產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展 潛力巨大，未來將成為區(qū)域內(nèi)一個亮點。 發(fā)展優(yōu)勢 本項目所在地處的地理位置，周邊的市政配套和社區(qū)配套趨于完善，作為大學(xué)城的重點發(fā)展區(qū)域，房地產(chǎn)社區(qū)環(huán)境及人文環(huán)境的配套成熟是有目共睹的。 整體優(yōu)勢 雖然大學(xué)城項目眾多，但有影響的中高檔樓盤不多，能獨占鰲頭，一花獨放的樓盤更是沒有，無論從規(guī)模，還是從形象宣傳，本案都是大有可為的。 戶型優(yōu)勢 由于受客觀條件的制約，該項目應(yīng)開發(fā)應(yīng)定位于中高檔的樓盤，以高層板式電梯青年公寓開發(fā)為主，用環(huán)境包裝來打動消費者，提高銷售成功率。 環(huán)境優(yōu)勢 大學(xué)城數(shù)萬平方米的公 園和綠化帶。本項目可從區(qū)域環(huán)境設(shè)計方面著手，請專業(yè)設(shè)計公司設(shè)計制作，營造出“獨特、細致”的環(huán)境風(fēng)格。 品牌優(yōu)勢 本項目開發(fā)商是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的集團公司，已有成功樓盤“寧大學(xué)生村”“鑫隆商城”等樓盤的先例，可以從這方面對本案的客戶進行誘導(dǎo)。 （二）劣勢分析（ weakness） 區(qū)域內(nèi)待開發(fā)的項目眾多，競爭壓力大 就目前而言，大學(xué)城內(nèi)待開發(fā)的項目眾多，各開發(fā)商對項目的開發(fā)都虎視眈眈，競爭一觸即發(fā)。如何把握客戶、迎合市場是開發(fā)成功的關(guān)鍵之處。 消費者觀望心理嚴重 “好房子越來越多”這是眾多客戶 的潛在心理，由于大學(xué)城內(nèi)開發(fā)的進度加快和項目選擇面大，造成消費者購房較遲疑。 獨特賣點的控制 消費者除了對房屋固有的特點較為關(guān)注以外，對其獨有的賣點也較為關(guān)注。要使吸引市場的目光，以至引發(fā)轟動效應(yīng)，更