【文章內(nèi)容簡介】 為。 3，前期物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)制度，有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平市場(chǎng)競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，改善物業(yè)服務(wù)態(tài)度，盡可能低滿足物業(yè)招標(biāo)人的合理要求，體現(xiàn)了機(jī)會(huì)均等的市場(chǎng)原則。 物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)必須遵循 “公開，公正，公平和誠實(shí)信用 ”的原則。 9 如何認(rèn) 識(shí)住宅前期物業(yè)管理實(shí)施招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定？ 《條例》特別要求，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。而非住宅物業(yè)是否以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，目前不做強(qiáng)制性規(guī)定?！稐l例》又例外規(guī)定：對(duì)于規(guī)模較小的住宅物業(yè)，采用招投標(biāo)的程序相對(duì)復(fù)雜，費(fèi)時(shí)較多，費(fèi)用也較高，建設(shè)單位可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人小于 3個(gè)的，由于缺乏足夠的競標(biāo)，進(jìn)行招投標(biāo)的意義不大，也可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。但是，為了規(guī)范這些以協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況，《條例》特別規(guī)定，應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)所在 地的區(qū)，縣房地產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)，才可以進(jìn)行。另外，國家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度， 因此，無論是采取招投標(biāo)方式還是協(xié)議方式，都應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 10 投標(biāo)文件應(yīng)包括哪些內(nèi)容？ 投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： 1，投標(biāo)函 2，投標(biāo)報(bào)價(jià) 3，物業(yè)管理方案 4，招標(biāo)文件要求通過的 其他材料。 11 如何把握物業(yè)管理招投標(biāo)的評(píng)標(biāo)規(guī)則？ 12 簡述物業(yè)承接查驗(yàn)制度的意義？ 《條例》第 28條規(guī)定，物業(yè)管 理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。其現(xiàn)實(shí)意義： 1，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)對(duì)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備和檔案資料進(jìn)行認(rèn)真清點(diǎn)驗(yàn)收，各方共同確認(rèn)交接內(nèi)容和交接結(jié)果，有利于明確各方的責(zé)，權(quán)，利，對(duì)維護(hù)建設(shè)單位，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。 2，實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度，可以督促建設(shè)單位根據(jù)建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和售房約定，重視物業(yè)共用部位，共用 設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對(duì)通過建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益具有重要意義。 3，實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度，可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會(huì)缺位的弊端，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理的銜接，保障開展物業(yè)管理的必備條件。在新老物業(yè)企業(yè)交接時(shí)實(shí)行物業(yè)查驗(yàn)制度，有利于界定物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。 13 物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容是什么？ 物業(yè)承接查驗(yàn)包括物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收兩部分。 物業(yè)管理資料移交： 1，竣工驗(yàn)收資料（竣工總平面圖，單體建筑，結(jié)構(gòu)，設(shè)備竣工圖，配套實(shí)施，地下管網(wǎng)工程竣工圖） 2，技術(shù)資料 3，物業(yè)質(zhì)量保修文件盒物業(yè)使用說明文件 4，物業(yè)管理需要的其他資料 物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收： 1，物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收 2，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收 14 建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交的物業(yè)資料有哪些？ 1，竣工驗(yàn)收資料（竣工總平面圖，單體建筑，結(jié)構(gòu)，設(shè)備竣工圖，配套實(shí)施，地下管網(wǎng)工程竣工圖） 2，技術(shù)資料（設(shè)施設(shè)備的安裝，使用和維護(hù)保養(yǎng)等資料） 3，物業(yè)質(zhì)量保修文件盒物業(yè)使用說明文件 4，物業(yè)管理需要的其他資料（物業(yè)的規(guī)劃，建設(shè)的有關(guān)資料，有關(guān)房 屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的資料，各種工程驗(yàn)收的簽證，記錄，證明） 15 如何理解前期物業(yè)管理中物業(yè)管理企業(yè)的查驗(yàn)義務(wù)？ 物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)工作。為了明確開發(fā)建設(shè)單位，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)，權(quán)，利，減少物業(yè)管理矛盾和糾紛，并促使開發(fā)建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，《條例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接承接物業(yè)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)公用部位，共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位和業(yè)主委員會(huì)辦理承接驗(yàn)收手續(xù)，同時(shí)規(guī)定建設(shè)單位，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。 16 規(guī)范 物業(yè)保修責(zé)任的法律規(guī)定有哪些？ 物業(yè)保修責(zé)任是指建設(shè)單位對(duì)物業(yè)竣工驗(yàn)收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的質(zhì)量缺陷，予以保證修修復(fù)的責(zé)任。主要法律規(guī)定有《建筑法》《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》 《商品住宅實(shí)行住房質(zhì)量保證書和住宅使用說明制度的規(guī)定》 17 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的必要性是什么？ 1，針對(duì)我國當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)狀，有必要加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，把好市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)。 2，針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)特性，有必 要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)建立市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度。 3，針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)特性，需要實(shí)行企業(yè)資質(zhì)審批制度。 18 申報(bào)各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件有哪些？ 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一，二，三級(jí)。各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)條件如下： 一級(jí)： 1，注冊(cè)資本人民幣 500萬元以上。 2，物業(yè)管理專業(yè)人員一級(jí)工程，管理，經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專業(yè)管理和技術(shù)人員達(dá) 30人以上。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于 20 人，工程，財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。 3，物業(yè)管理專業(yè)人員按國家有關(guān)規(guī)定取得執(zhí)業(yè)資格證書。 4，管理兩種以上類型物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分之和不低于百分百。 （ 200萬平米 100萬平米 式住宅別墅 15萬平米 ，廠房和其他物業(yè) 50萬平米 |） 5，建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)規(guī)章制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。 二級(jí) ： 1，注冊(cè)資本人民幣 300萬元以上。 2，物業(yè)管理專業(yè)人員一級(jí)工程，管理，經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專業(yè)管理和技術(shù)人員達(dá) 20人以上。其中，具有中級(jí)以上職稱人員不少于 10 人，工程，財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。 3，物業(yè)管理專業(yè)人員按國家有關(guān)規(guī)定取得執(zhí)業(yè)資格證書。 4，管理兩種以上類型物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分之和不低于百分百。 （ 100萬平米 住宅 50萬平米 住宅別墅 8萬平米 ，廠房和其他物業(yè) 20萬平米 |） 5，建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)規(guī)章制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。 三級(jí)： 1，注冊(cè)資本人民幣 50萬元以上。 2，物業(yè)管理專業(yè)人員一級(jí)工程，管理，經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專業(yè)管理和技術(shù)人員達(dá) 10人以上。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于 5 人，工程，財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。 3，物業(yè)管理專 業(yè)人員按國家有關(guān)規(guī)定取得執(zhí)業(yè)資格證書。 4，有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目。 5，建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)規(guī)章制度和標(biāo)準(zhǔn)，建 立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 19 申報(bào)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的程序有哪些？ 新設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)申請(qǐng)： 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照起 30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊(cè)所在地的直轄市，設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)。 1，企業(yè)營業(yè)執(zhí)照 2，企業(yè)章程 3，驗(yàn)資證明 4，企業(yè)法定代 表人的身份證明 5，物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按最低等級(jí)核定，并設(shè)有一年暫定期。 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)核定： 申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)，向工商注冊(cè)所在地直轄市，設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)主管部門提交以下材料： 1，企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表 2，營業(yè)執(zhí)照 3，企業(yè)資質(zhì)證書正，副本 4，物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同 5，物業(yè)服務(wù)合同 6，物業(yè)管理業(yè)績材料 20 資質(zhì)審批部門不予批準(zhǔn)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為有哪些？ 1， 聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng) 2， 將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的 3， 挪用專項(xiàng)維修資金的 4， 擅自改變物業(yè)管理用房用途的 5， 擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃建設(shè)的公共 建筑和共用設(shè)施用途的 6， 擅自占有，挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路，場(chǎng)地，損害業(yè)主公共利益的 7， 擅自利用公共部位，共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的 8， 物業(yè)合同終止時(shí)，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的。 9， 與物業(yè)管理招標(biāo)人和其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀 取中標(biāo)的 10，不履行物業(yè)服務(wù)合同，投訴較多，經(jīng)查證屬實(shí)的 11，超越資質(zhì)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的 12，出租，出借，轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的 13，發(fā)生重大責(zé)任事故的 21 物業(yè)管理職業(yè)道德的主要內(nèi)容有哪些？ 1，守法經(jīng)營 2，誠信經(jīng)營（ ） 3，盡職盡責(zé)勝任本職工作 4，努力學(xué)習(xí)，掌握專業(yè)技能 5，團(tuán)結(jié)協(xié)助，公平競爭 22 建立物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度的現(xiàn)實(shí)意義？ 1, 建立物業(yè)管理職業(yè)資格證書制度是貫徹落實(shí)國家要求，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理的需要。 2，是物業(yè)管理行業(yè)的特殊性質(zhì)的需要。 3，是發(fā)揮物業(yè)管理社會(huì)效益的需要，也是我國加入 WTO與國際慣例接軌的需要。 23 物 業(yè)管理師注冊(cè)管理有哪些規(guī)定？ 1，取得《物業(yè)管理資格證書》的人員，經(jīng)注冊(cè)后方可以物業(yè)管理師的名義執(zhí)業(yè)，申請(qǐng)注冊(cè)的人員，必須受聘于一個(gè)具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)。 2，建設(shè)部位物業(yè)管理師資格注冊(cè)審批機(jī)構(gòu)，省，自治區(qū)，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門為物業(yè)管理師資格注冊(cè)審查機(jī)構(gòu)。 3，取得《資格證書》人員初始申請(qǐng)注冊(cè)者，應(yīng)自取得《資格證書》起 1年內(nèi)提出初始注冊(cè)申請(qǐng)，并提交以下材料 : 1.中華人民共和國物業(yè)管理師初始注冊(cè)申請(qǐng)表》 勞動(dòng)合同 4，申請(qǐng)延續(xù)注冊(cè) : 物業(yè)管理師注冊(cè)有效期為 3年。注冊(cè)有效期屆滿需要繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，必須在有效期屆滿前 30個(gè)工作日內(nèi)向注冊(cè)審查機(jī)構(gòu)申請(qǐng)延續(xù)注冊(cè)。 5，辦理變更注冊(cè)： 在注冊(cè)有效期內(nèi)，物業(yè)管理師變更執(zhí)業(yè)單位的，應(yīng)當(dāng)向注冊(cè)審查機(jī)構(gòu)辦理變更注冊(cè)手續(xù)。 6，申請(qǐng)注冊(cè)人有下列情形之一的，不予注冊(cè)： ，自刑罰執(zhí)行完畢之日到申請(qǐng)注冊(cè)之日不滿 2年的 規(guī)定不予注冊(cè)的其他情形 24 物業(yè)管理師應(yīng)具備哪些執(zhí)業(yè)能力？ 1，掌握物業(yè)管理，建筑工程，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等專業(yè)知識(shí) 2，具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)，管理學(xué)，社會(huì)學(xué)，心理學(xué)等相關(guān)學(xué)科的知識(shí) 3，能夠熟練運(yùn)用物業(yè)管理相關(guān)法律，法規(guī)和有關(guān)規(guī)定 4，具有豐富的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn) 25 物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)范圍有哪些？ 1，制定并組織實(shí)施物業(yè)管理方案 2，審定并執(zhí)行物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算 3，查驗(yàn)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)資料 4，負(fù)責(zé)房屋及 其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修，養(yǎng)護(hù)，管理 5，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序 6，法律，法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng) 26 住房公用部位，共用設(shè)施設(shè)備主要包括哪些種類？ 確定住戶共用部位和共用設(shè)施設(shè)備具體范圍的主要依據(jù)是相關(guān)行政法律法規(guī)和住房買賣合同。主要包括： 1，住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備。 2，單幢住宅內(nèi)全體或部分業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備。 3，單幢住宅及與之相連的非住宅物業(yè)的全體業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備 。 27 商品住宅維修資金和出售公有住房的維修資金的交存方式有哪些不同？ 商品住宅專項(xiàng)維修資金繳存方式： 1，商品住宅專項(xiàng)維修資金由業(yè)主繳存，歸業(yè)主所有。 2，業(yè)主在辦理權(quán)屬登記手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)將首次專項(xiàng)維修資金交至