【文章內容簡介】 為。 3，前期物業(yè)管理實現招投標制度，有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平市場競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理企業(yè)提高物業(yè)服務質量，改善物業(yè)服務態(tài)度，盡可能低滿足物業(yè)招標人的合理要求，體現了機會均等的市場原則。 物業(yè)管理招投標活動必須遵循 “公開，公正，公平和誠實信用 ”的原則。 9 如何認 識住宅前期物業(yè)管理實施招投標的強制性規(guī)定？ 《條例》特別要求，住宅物業(yè)的建設單位，應當以招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。而非住宅物業(yè)是否以招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，目前不做強制性規(guī)定?！稐l例》又例外規(guī)定：對于規(guī)模較小的住宅物業(yè)，采用招投標的程序相對復雜，費時較多，費用也較高，建設單位可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；投標人小于 3個的，由于缺乏足夠的競標，進行招投標的意義不大，也可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。但是，為了規(guī)范這些以協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況，《條例》特別規(guī)定，應當通過物業(yè)所在 地的區(qū)，縣房地產行政主管部門的批準，才可以進行。另外，國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度， 因此，無論是采取招投標方式還是協(xié)議方式，都應當選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。 10 投標文件應包括哪些內容？ 投標文件應當包括以下內容： 1，投標函 2，投標報價 3，物業(yè)管理方案 4，招標文件要求通過的 其他材料。 11 如何把握物業(yè)管理招投標的評標規(guī)則？ 12 簡述物業(yè)承接查驗制度的意義？ 《條例》第 28條規(guī)定，物業(yè)管 理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位，共用設施設備進行查驗。其現實意義： 1，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時對物業(yè)共用部位，共用設施設備和檔案資料進行認真清點驗收，各方共同確認交接內容和交接結果，有利于明確各方的責，權，利，對維護建設單位，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當權益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。 2，實行物業(yè)承接查驗制度，可以督促建設單位根據建設規(guī)劃設計標準和售房約定，重視物業(yè)共用部位，共用 設施設備的建設，對通過建設質量，保障業(yè)主財產權益具有重要意義。 3，實行物業(yè)承接查驗制度，可以彌補前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺位的弊端，加強物業(yè)建設和物業(yè)管理的銜接，保障開展物業(yè)管理的必備條件。在新老物業(yè)企業(yè)交接時實行物業(yè)查驗制度，有利于界定物業(yè)共用部位，共用設施設備的管理責任。 13 物業(yè)承接查驗的主要內容是什么？ 物業(yè)承接查驗包括物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現場驗收兩部分。 物業(yè)管理資料移交： 1，竣工驗收資料（竣工總平面圖，單體建筑，結構，設備竣工圖，配套實施，地下管網工程竣工圖） 2，技術資料 3，物業(yè)質量保修文件盒物業(yè)使用說明文件 4，物業(yè)管理需要的其他資料 物業(yè)現場驗收： 1，物業(yè)共用部位共用設施設備驗收 2，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗收 14 建設單位應向物業(yè)管理企業(yè)移交的物業(yè)資料有哪些？ 1，竣工驗收資料（竣工總平面圖，單體建筑，結構，設備竣工圖，配套實施，地下管網工程竣工圖） 2，技術資料（設施設備的安裝，使用和維護保養(yǎng)等資料） 3，物業(yè)質量保修文件盒物業(yè)使用說明文件 4，物業(yè)管理需要的其他資料（物業(yè)的規(guī)劃，建設的有關資料，有關房 屋產權權屬的資料，各種工程驗收的簽證，記錄，證明） 15 如何理解前期物業(yè)管理中物業(yè)管理企業(yè)的查驗義務？ 物業(yè)承接驗收時物業(yè)管理工作的基礎工作。為了明確開發(fā)建設單位，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的責，權，利，減少物業(yè)管理矛盾和糾紛，并促使開發(fā)建設單位提高建設質量，加強物業(yè)建設與物業(yè)管理的銜接，《條例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接承接物業(yè)，應當對物業(yè)公用部位，共用設施設備進行查驗，應當與建設單位和業(yè)主委員會辦理承接驗收手續(xù)，同時規(guī)定建設單位，業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交有關資料。 16 規(guī)范 物業(yè)保修責任的法律規(guī)定有哪些？ 物業(yè)保修責任是指建設單位對物業(yè)竣工驗收后在保修期內出現不符合工程建筑強制性標準和合同約定的質量缺陷，予以保證修修復的責任。主要法律規(guī)定有《建筑法》《建筑工程質量管理條例》《房屋建筑工程質量保修辦法》《物業(yè)管理條例》 《商品住宅實行住房質量保證書和住宅使用說明制度的規(guī)定》 17 物業(yè)管理企業(yè)資質管理的必要性是什么？ 1，針對我國當前物業(yè)管理發(fā)展的現狀，有必要加強物業(yè)管理企業(yè)的資質管理，把好市場準入關。 2，針對物業(yè)管理企業(yè)的管理服務特性，有必 要對物業(yè)管理企業(yè)建立市場準入和清出制度。 3，針對物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)特性，需要實行企業(yè)資質審批制度。 18 申報各資質等級物業(yè)管理企業(yè)的條件有哪些？ 物業(yè)管理企業(yè)資質等級分為一，二，三級。各資質等級物業(yè)管理企業(yè)條件如下： 一級： 1，注冊資本人民幣 500萬元以上。 2，物業(yè)管理專業(yè)人員一級工程，管理，經濟等相關專業(yè)類的專業(yè)管理和技術人員達 30人以上。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 20 人，工程，財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱。 3，物業(yè)管理專業(yè)人員按國家有關規(guī)定取得執(zhí)業(yè)資格證書。 4，管理兩種以上類型物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分之和不低于百分百。 （ 200萬平米 100萬平米 式住宅別墅 15萬平米 ，廠房和其他物業(yè) 50萬平米 |） 5，建立并嚴格執(zhí)行服務質量，服務收費等企業(yè)規(guī)章制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經營管理業(yè)績。 二級 ： 1，注冊資本人民幣 300萬元以上。 2，物業(yè)管理專業(yè)人員一級工程，管理，經濟等相關專業(yè)類的專業(yè)管理和技術人員達 20人以上。其中，具有中級以上職稱人員不少于 10 人，工程，財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱。 3，物業(yè)管理專業(yè)人員按國家有關規(guī)定取得執(zhí)業(yè)資格證書。 4，管理兩種以上類型物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分之和不低于百分百。 （ 100萬平米 住宅 50萬平米 住宅別墅 8萬平米 ，廠房和其他物業(yè) 20萬平米 |） 5，建立并嚴格執(zhí)行服務質量，服務收費等企業(yè)規(guī)章制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經營管理業(yè)績。 三級： 1，注冊資本人民幣 50萬元以上。 2，物業(yè)管理專業(yè)人員一級工程，管理，經濟等相關專業(yè)類的專業(yè)管理和技術人員達 10人以上。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 5 人，工程，財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱。 3，物業(yè)管理專 業(yè)人員按國家有關規(guī)定取得執(zhí)業(yè)資格證書。 4，有委托的物業(yè)管理項目。 5，建立并嚴格執(zhí)行服務質量，服務收費等企業(yè)規(guī)章制度和標準，建 立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 19 申報物業(yè)管理企業(yè)資質等級的程序有哪些？ 新設立物業(yè)管理企業(yè)的資質申請： 新設立的物業(yè)管理企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照起 30日內，持下列文件向工商注冊所在地的直轄市，設區(qū)的市的人民政府房地產主管部門申請資質。 1，企業(yè)營業(yè)執(zhí)照 2，企業(yè)章程 3，驗資證明 4，企業(yè)法定代 表人的身份證明 5，物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。 新設立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質等級按最低等級核定，并設有一年暫定期。 物業(yè)管理企業(yè)的資質核定： 申請核定資質等級的物業(yè)管理企業(yè)，向工商注冊所在地直轄市，設區(qū)的市人民政府房地產主管部門提交以下材料： 1，企業(yè)資質等級申報表 2，營業(yè)執(zhí)照 3，企業(yè)資質證書正，副本 4，物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同，工程，財務負責人的職稱證書和勞動合同 5，物業(yè)服務合同 6，物業(yè)管理業(yè)績材料 20 資質審批部門不予批準核定資質等級的物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為有哪些？ 1， 聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動 2， 將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的 3， 挪用專項維修資金的 4， 擅自改變物業(yè)管理用房用途的 5， 擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按規(guī)劃建設的公共 建筑和共用設施用途的 6， 擅自占有，挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路，場地，損害業(yè)主公共利益的 7， 擅自利用公共部位，共用設施設備進行經營的 8， 物業(yè)合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關資料的。 9， 與物業(yè)管理招標人和其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀 取中標的 10，不履行物業(yè)服務合同，投訴較多，經查證屬實的 11，超越資質承接物業(yè)管理業(yè)務的 12，出租，出借，轉讓資質證書的 13，發(fā)生重大責任事故的 21 物業(yè)管理職業(yè)道德的主要內容有哪些？ 1，守法經營 2，誠信經營（ ） 3，盡職盡責勝任本職工作 4，努力學習，掌握專業(yè)技能 5，團結協(xié)助，公平競爭 22 建立物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度的現實意義？ 1, 建立物業(yè)管理職業(yè)資格證書制度是貫徹落實國家要求，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理的需要。 2，是物業(yè)管理行業(yè)的特殊性質的需要。 3，是發(fā)揮物業(yè)管理社會效益的需要，也是我國加入 WTO與國際慣例接軌的需要。 23 物 業(yè)管理師注冊管理有哪些規(guī)定？ 1，取得《物業(yè)管理資格證書》的人員，經注冊后方可以物業(yè)管理師的名義執(zhí)業(yè)，申請注冊的人員，必須受聘于一個具有物業(yè)管理資質的企業(yè)。 2，建設部位物業(yè)管理師資格注冊審批機構，省，自治區(qū)，直轄市人民政府房地產主管部門為物業(yè)管理師資格注冊審查機構。 3，取得《資格證書》人員初始申請注冊者，應自取得《資格證書》起 1年內提出初始注冊申請，并提交以下材料 : 1.中華人民共和國物業(yè)管理師初始注冊申請表》 勞動合同 4，申請延續(xù)注冊 : 物業(yè)管理師注冊有效期為 3年。注冊有效期屆滿需要繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，必須在有效期屆滿前 30個工作日內向注冊審查機構申請延續(xù)注冊。 5，辦理變更注冊： 在注冊有效期內，物業(yè)管理師變更執(zhí)業(yè)單位的，應當向注冊審查機構辦理變更注冊手續(xù)。 6，申請注冊人有下列情形之一的，不予注冊： ，自刑罰執(zhí)行完畢之日到申請注冊之日不滿 2年的 規(guī)定不予注冊的其他情形 24 物業(yè)管理師應具備哪些執(zhí)業(yè)能力？ 1，掌握物業(yè)管理，建筑工程，房地產開發(fā)與經營等專業(yè)知識 2，具有一定的經濟學，管理學，社會學，心理學等相關學科的知識 3，能夠熟練運用物業(yè)管理相關法律，法規(guī)和有關規(guī)定 4，具有豐富的物業(yè)管理實踐經驗 25 物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)范圍有哪些？ 1，制定并組織實施物業(yè)管理方案 2，審定并執(zhí)行物業(yè)管理財務預算 3，查驗物業(yè)共用部位，共用設施設備和有關資料 4，負責房屋及 其配套設施設備和相關場地的維修，養(yǎng)護，管理 5，維護物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序 6，法律，法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項 26 住房公用部位，共用設施設備主要包括哪些種類？ 確定住戶共用部位和共用設施設備具體范圍的主要依據是相關行政法律法規(guī)和住房買賣合同。主要包括： 1，住宅區(qū)內全體業(yè)主共同所有的部位和設施設備。 2，單幢住宅內全體或部分業(yè)主共同所有的部位和設施設備。 3，單幢住宅及與之相連的非住宅物業(yè)的全體業(yè)主共同所有的部位和設施設備 。 27 商品住宅維修資金和出售公有住房的維修資金的交存方式有哪些不同？ 商品住宅專項維修資金繳存方式： 1，商品住宅專項維修資金由業(yè)主繳存，歸業(yè)主所有。 2，業(yè)主在辦理權屬登記手續(xù)前，應當將首次專項維修資金交至