【正文】 通過(guò)專(zhuān) 項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。 6 比較分析包干制和酬金制的利弊有哪些？ 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定服務(wù)費(fèi)用，其盈余或虧損均有物業(yè) 服務(wù)企業(yè)享有和承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。包括物業(yè)服務(wù)成本，法定稅費(fèi)及物 業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)。包干制是我國(guó)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)普遍采用的 方式。包干制收 費(fèi)形式下，物業(yè)管理企業(yè)的盈虧自負(fù)，無(wú)論收費(fèi)率高低和物價(jià)波動(dòng)，物業(yè)管理 企業(yè)都必須按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)服務(wù)。這種收費(fèi)形式簡(jiǎn)捷，但交易透 明度不高，在收費(fèi)率偏低時(shí)，容易導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)虧損，在市場(chǎng)不規(guī)范時(shí)， 個(gè)別企業(yè)可能通過(guò)減少物業(yè)服務(wù)成本來(lái)保證企業(yè)利潤(rùn)，業(yè)主的權(quán)益可能受到。 損害。 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按照約定的比例和數(shù)額提取酬金支付給物業(yè) 企業(yè)，其余的全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均有業(yè)主享有和承 擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行酬金制 的，預(yù)收服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè) 管理企業(yè)的酬金。在非住宅物業(yè)管理項(xiàng)目中較多采用。酬金制要求業(yè)主按照經(jīng) 過(guò) 審議的預(yù)算和物業(yè)管理合同的約定，先行向物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)付物業(yè)服務(wù)支出。物 業(yè)服務(wù)支出，為所繳納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所收的物業(yè)服務(wù)支出僅屬代 管不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。 7 如何認(rèn)識(shí)《條例》關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳各項(xiàng)費(fèi)用的規(guī)定？ 《條例》為保護(hù)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，維護(hù)市場(chǎng)交易原則和企業(yè)經(jīng)營(yíng) 原則，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代收代繳各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)用，做出明 確規(guī)定： 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，水，電，氣，暖，通訊，有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取 有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收錢(qián)款等費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額 外費(fèi)用。《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法》進(jìn)一步明確物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的 ，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)。其中，最終用戶是指業(yè)主。 8 物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容有哪幾項(xiàng)？ 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： 1，物業(yè)管理事項(xiàng) 2，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 3，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 4，雙方的權(quán)利和義務(wù) 5，專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用 6，物業(yè)管理用房 7，合同期限 8，違約責(zé)任。 9 如何認(rèn)識(shí)前期物業(yè)服務(wù)合同的特征和時(shí)效 ？ 前期物業(yè)服務(wù)階段，由建設(shè)單位與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，稱(chēng)為前期物業(yè)服務(wù)合同。具有以下特征： 1，前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)度性。 2，前期物業(yè)服務(wù)合同有建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂。 3，前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)要式合同 前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止條件的合同。 |《條例》對(duì)此作出特別規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 10 前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容有哪些？簽訂時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題？ 建設(shè)部于 2020年 9月制定并發(fā)布了《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》，根據(jù)該文本， 前期物業(yè)服務(wù)合同包括以下內(nèi)容： 1，合同的當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況 2，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量 3，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式 4，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的內(nèi)容 5，物業(yè)的承接查驗(yàn) 6，物業(yè)的使用與維護(hù) 7，專(zhuān)項(xiàng)維修資金 8，違約責(zé)任 9其他事項(xiàng) 簽訂時(shí)注意事項(xiàng)： 1，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容除 8項(xiàng)常規(guī)服務(wù)外，具體承諾服務(wù)達(dá)到的服務(wù)水平和 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，要作為合同的附件另行簽訂。 2，在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，對(duì)停車(chē)場(chǎng)的管理服務(wù)，要與停車(chē)場(chǎng)的使用 人另行簽訂書(shū)面停車(chē)管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。 3，對(duì)公共區(qū)域的會(huì)所經(jīng)營(yíng)，其他附屬房屋經(jīng)營(yíng)及廣告經(jīng)營(yíng)參照停車(chē)管理服務(wù)約定原則 明確義務(wù)，并與建設(shè)單位約定分配比例和數(shù)額。 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的約定具體包括： 1，物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)項(xiàng)目的名稱(chēng) 2，物業(yè) 經(jīng)營(yíng)部位的權(quán)屬界定 3，物業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 4，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于 物業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目收費(fèi)或利潤(rùn)的分成比例。 11 物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)物業(yè)管理秩序的主要方式是什么？ 為維護(hù)物業(yè)管理活動(dòng)的正常秩序， |《條例》規(guī)定對(duì)物 業(yè)管理區(qū)域違反治安環(huán)保，物業(yè)裝飾裝修和使用方法等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)履行以下義務(wù)職責(zé)： 1，履行告知義務(wù) 2，履行制止義務(wù) 3，履行報(bào)告義務(wù)。 12 物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的法定義務(wù)有哪幾項(xiàng)？ 《條例》規(guī)定了物業(yè)管理管理企業(yè)在安全防范工作中的地位是協(xié)助。協(xié)助相關(guān)主管部門(mén)做好安全防范工作，在發(fā)生安全事故時(shí)，要求物業(yè)管理企業(yè)履行三項(xiàng)義務(wù)。 1，發(fā)生安全事故時(shí)要立即采取應(yīng)急措施，避免擴(kuò)大損失。 2，及時(shí)向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告事故。 3，協(xié)助做好救助工作。 13 如何認(rèn)識(shí)物 業(yè)管理企業(yè)安全防范協(xié)助義務(wù)？ 在安全事故防范工作中的地位是協(xié)助，它不是對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作全面負(fù)責(zé)。 發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)企業(yè)是協(xié)助相關(guān)部門(mén)做好救助工作，采取緊急措施的同時(shí)，及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好各方面的善后工作。 14 怎樣理解物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主人身?yè)p害的法律責(zé)任？ 《條例》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身，財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。因此，對(duì)不履行合同約定，造成業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)損害的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任，而非法 定責(zé)任。如果物業(yè)管理企業(yè)完全遵守了法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，則即使業(yè)主人身，財(cái)產(chǎn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到損害，物業(yè)管理企業(yè)亦不應(yīng)因此承擔(dān)法律責(zé)任。值得注意的是，物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)受到損害的， “依法 ”承擔(dān)的是 “相應(yīng) ”的法律責(zé)任，所謂依法是指依照《民法通則》《合同法》《刑法》以及條例等法律法規(guī)規(guī)定，所謂相應(yīng)有兩層含義： 1，根據(jù)不同的情況，承擔(dān)不同類(lèi)型的責(zé)任 2，根據(jù)物業(yè)合同的不同約定，承擔(dān)不同的責(zé)任。 15 《條例》是如何規(guī)范各方主體使用和維護(hù)物業(yè)行為的？ 1，公共建筑，共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變。 2，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路場(chǎng)地不得擅自占用和挖掘。 3，公益事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修，養(yǎng)護(hù)責(zé)任 4，業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范。 5，利用物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定。 16 利用物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的原則是什么？ 《條例》對(duì)利用物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，主要做以下三方面規(guī)定： 1，原則規(guī)定了利用 物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的辦理程序。 2，明確相關(guān)業(yè)主，業(yè)主大會(huì)，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)利用公用部位，共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的事前否決權(quán)。 3，確定了業(yè)主由于物業(yè)公用部位，公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益的使用方向。 三 1 《條例》規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)有哪些？ 權(quán)利： 1，按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。 2，提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議。 3，提出制定和修改業(yè)主公約，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議 4，參加業(yè)主大會(huì) ，行使投票權(quán)。 5，選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)。 6，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。 7，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。 8，對(duì)物業(yè)公用部位，共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。 9，監(jiān)督物業(yè)公用部位，共用設(shè)施設(shè)備的專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用。 10，法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 義務(wù)： 1，遵守業(yè)主公約，業(yè)主大會(huì)意識(shí)規(guī)則。 2，遵守物業(yè)管理區(qū)域共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的 規(guī)定制度。 3，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和授權(quán)業(yè)主委員會(huì)做出的決定。 4，按照國(guó)家規(guī)定繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。 5，按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 6，法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 2 簡(jiǎn)述首次業(yè)主大會(huì)的籌備內(nèi)容和工作程序？ 3 業(yè)主大會(huì)的職責(zé)和表決規(guī)則有哪些？ 業(yè)主大會(huì)的職責(zé)： 1，制定，修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)意識(shí)規(guī)則、 2，選舉，更換業(yè)主委員會(huì)的委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。 3，選聘，解聘物業(yè)管理企業(yè)。 4，決定 專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和續(xù)籌方案，并監(jiān)督其實(shí)施。 5，制定，修改物業(yè)管理區(qū)域公用部位，共用設(shè)施設(shè)備，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度。 6，法律法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他的物業(yè)管理的職責(zé)。 表決規(guī)則： 1，業(yè)主大會(huì)做出的一般決定，實(shí)行簡(jiǎn)單多數(shù)制表決原則，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過(guò)。 2，業(yè)主大會(huì)做出制定或修改業(yè)主公約，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和續(xù)籌方案的決定，實(shí)行特別多數(shù)表決原則，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)所有業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)。 4 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)有哪些？ 1，召集業(yè)主大會(huì)大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。、 2，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 3，及時(shí)了解業(yè)主，物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行實(shí)施物業(yè)合同。 4，監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。 5，業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 5 終止業(yè)主委員會(huì)委員資格的條件是什么？ 1,因物業(yè)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑴缡Р辉偈菢I(yè)主的。 2，無(wú)故缺席業(yè)主 委員會(huì)會(huì)議三次以上的。 3，因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的。 4，有犯罪行為的。 5，以書(shū)面方式提出辭呈的。 6，拒不履行業(yè)主義務(wù)的。 7，其他原因不在適宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。 6 如何理解業(yè)主公約的概念，內(nèi)容和法律效力？ 業(yè)主公約是全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)的維護(hù)，使用，管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的事務(wù)性規(guī)范，它一般以書(shū)面形式訂立。 業(yè)主公約的主要內(nèi)容包括四個(gè)方面： 1，有關(guān)物業(yè)的 使用，維護(hù)，管理。 2，業(yè)主的共同利益。 3，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。 4，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。 業(yè)主公約對(duì)物業(yè)管效理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有普遍約束力。注意點(diǎn) :1，業(yè)主公約對(duì)物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力。 2，業(yè)主公約對(duì) 物業(yè)的繼受人自動(dòng)產(chǎn)生效力。 7 業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)具備哪些主要內(nèi)容？ 業(yè)主臨時(shí)公約是指在業(yè)主大會(huì)制定業(yè)主公約之前存在的業(yè)主公約。主要內(nèi)容有：一，物業(yè)的自然情況和權(quán)屬情況。 二，業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則。（ 。 飾裝修規(guī)定。 備的使用規(guī)定。 。） 三，維護(hù)養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定。（ 。 全的維修養(yǎng)護(hù)。 繳存，使用，管理。） 四，涉及業(yè)主共 同利益的事項(xiàng)。（ 1，全體業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)行使的管理權(quán)力利。 2，業(yè)主承諾按時(shí)足額繳 內(nèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 3，利用公用部位，公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的約定。） 五，違約責(zé)任 。 8 如何認(rèn)識(shí)前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的意義與原則？ 前期物業(yè)管理招投標(biāo)是指業(yè)主或建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)投標(biāo)方式競(jìng)聘物業(yè)管理項(xiàng)目的活動(dòng)。意義： 1，建設(shè)單位可以對(duì)各物業(yè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)報(bào)價(jià)和其他條件予以綜合比較，從中選擇報(bào)價(jià)低，技術(shù)力量強(qiáng)，管理行為規(guī)范，信 譽(yù)好，服務(wù)質(zhì)量有保障的物業(yè)業(yè)中標(biāo)。 2，前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，要求依照法定程序進(jìn)行，有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)各種不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行