【文章內(nèi)容簡介】 樓跟 T 區(qū)連接，形成大型的美容美發(fā)學(xué)校。南面為娛樂區(qū)域，卡拉 OK 廳 /KTV 包房和網(wǎng)吧集中布置，可以進行交通的獨立集中布置，而且可以促使人流向高處的流動，將商業(yè)經(jīng)營向高層引伸。 B、沒有大型主力店進駐的業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 有無主力店進駐的商業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃的主要差別在首層體現(xiàn)不出來，因A、主力店區(qū)、臨街門面 B、精品店和品牌區(qū) C、公寓配套服務(wù)區(qū) D、中式快餐和電訊產(chǎn)品區(qū) E、品牌飲食區(qū)（中式湘川菜） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作 為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 為在主力店進入的 時候，我們建議的是盡量減少其對第一層面積的消耗。這里設(shè)置的主力店區(qū)面積需要的只可能在 50%以下的小型主力店。 上圖為第二層平面圖， F 區(qū)改為休閑品牌區(qū)。跟其它區(qū)域構(gòu)成了一個完全休閑主題的購物區(qū)域。但是相應(yīng)的，我司建議在 I 區(qū)和 J 區(qū)增加休閑餐飲設(shè)施或者風(fēng)味美食聚餐區(qū)。 F、休閑品牌 G、休閑餐飲 H、休閑品牌服裝鞋帽 I、品牌中式餐飲 /鞋帽區(qū) J、休閑品牌服飾 K、量販?zhǔn)交瘖y品和內(nèi)衣店 第三層平面 L、女子會所 +SPA L復(fù)合健身會所 P、美容、美發(fā)、美甲、塑體區(qū) N、音樂酒吧、飾品和鞋帽區(qū) M、潮流飾品店 O、狀元坊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作 為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第三樓沒有主力店后，更加容易營造主題。三樓主要為女生休閑購物區(qū)域，年輕女生購買潮流飾品，去美容美甲區(qū)域享受潮流服務(wù)。同時，引入的女子會所 +SPA 理療，更堅定了三樓作為女性主題休閑購物的貼近性。 南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局交通依據(jù) A、石家莊市南花園商步行街跟任何商業(yè)項目一樣，在商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)布局方面必須考慮經(jīng)營業(yè)態(tài)、周邊的環(huán)境和交通條件情況。 項目有如下街區(qū)關(guān)系： ? 商業(yè)街北側(cè)華銀大廈東西兩側(cè)兩個出口 ? 商業(yè)街南側(cè)金谷大廈與建設(shè)銀行大廈之間出口 ? 1 期東側(cè)綜合樓 ? 綜合樓南側(cè)廣電大樓兩側(cè)兩個出口 ? 南面街道公交車站 ? 中山西路南 ? 中山路北東購商圈 B、商業(yè)街人流動線規(guī)劃 步行街東入口購物人流與金谷大廈和建設(shè)銀行之間餐飲人流之間的互相扯動； 華銀東側(cè)入口設(shè)交通指示標(biāo)志有效將駕車人群向地下停車場引導(dǎo) ，出租車向步行街入口出租車停泊港灣疏散； 步行街東入口通過臺階連接弧型平臺上抬 30厘米形成商業(yè)玄關(guān)，形成購物人群進入大賣場的適應(yīng)性過渡，以便盡快融入步行街熱烈的商業(yè)氛圍當(dāng)中； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作 為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 步行街入口北側(cè)零售主力店及南側(cè)的珠寶鐘表店（可納入主力店營業(yè)范圍）以檔次形象吸引中高消費人群，并開始有效分隔最低消費人群的進入； 在休閑購物的主題下，美亞有意將步行街北側(cè)規(guī)劃為女性主題，是針對石家莊目前尚沒有這種針對城市里有錢有閑女性的消費集中地，而且業(yè)態(tài)的選擇業(yè)界也是希望能集中經(jīng)營的業(yè)態(tài)； 步行街的內(nèi)街相當(dāng)于商場的中庭，建議在室外設(shè) 立共 3 組上下雙向交叉電梯（詳見圖例）由 1 樓將人流送上 2 樓，第一解決購物人流向上引導(dǎo)，第二增加了步行街內(nèi)街的流動感，形成步行街內(nèi)人頭擁動商業(yè)氛圍。 入口南側(cè)觀光電梯的改動（詳見圖例），主要解決人流進入 2樓休閑餐飲區(qū)的交通便利問題，同時將電梯旅客與商業(yè)內(nèi)街通過透明的玻璃來形成互動。 南側(cè)餐飲組團與零售之間的入口通道建議用地板造型設(shè)商業(yè)玄關(guān)，并壓縮通過玄關(guān)后進入步行街的通道，而是將人流向左右兩邊分流。 C、相關(guān)功能位置定位 將餐飲區(qū)設(shè)在西出口要考慮該處是與華銀麥當(dāng)勞出口相等同的重要性，但注意廚房排 煙口及排污、收接貨物等功能的要求，意見：將餐廳的廚房設(shè)在南北兩面，主要是考慮這些方向面臨的都是建筑物的設(shè)備用房，餐廳工作出入口由經(jīng)營者自己解決。 建議在規(guī)劃設(shè)計深化的過程中考慮商業(yè)綜合布線的問題，尤其是電信、網(wǎng)絡(luò)、南樓主力店的排風(fēng)取暖管道等問題，設(shè)計院要求發(fā)展商提供設(shè)備工程公司協(xié)助單位開始介入。 4 樓娛樂層由于可能存在消防報批不獲通過問題，要求政府職能部門的公關(guān)。意見：業(yè)態(tài)選擇對樓體結(jié)構(gòu)影響不大，只涉及后期經(jīng)營者對經(jīng)營面積的分割細分。 三、南花園商業(yè)步行街規(guī)劃設(shè)計定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作 為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 美亞置業(yè)投資 (中國 )有限公司同石家莊 市東方元順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場部交換意見后，就項目規(guī)劃設(shè)計方面存在的問題 ,特提出初步修改意見供設(shè)計院參考及共同討論之用。具體內(nèi)容如下： 首層平面圖 （一）外部交通規(guī)劃修改意見 我司建議將位于項目東面的地下車庫出口位置向西面移 40 米 根據(jù)我司的調(diào)查分析：中山西路的門臉售價是最高的，最高可以達到 萬 /平方米。而項目地下車庫出入口所處的位置是項目最具昭示性的位置，如果地下車庫西移，可以在價值最高的位置增加好幾個門臉。如果用作地下停車庫出入口，無疑在經(jīng)濟上要受損失。 同時 ，地下停車庫出入口現(xiàn)在設(shè)置的位置是整個項目交通負荷最大的地方。如果設(shè)為地下停車庫出入口。私家車進入地下車庫將減速行駛，在出入口堵住很多的車輛，而從東購經(jīng)南小街到達項目的人流也要經(jīng)過此處。車流人流將對導(dǎo)致交通失控。 而且，地下停車庫出入口設(shè)于東面，直接阻礙了機動車輛到達公寓，項 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作 為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目公寓開發(fā)以酒店式服務(wù)公寓定位，機動車輛直接到達門口是必須的設(shè)置。因此，地下車庫出入口設(shè)于旁邊比較合理。 地下車庫出入口位置西移 40米后所在的新出入口位置為首層平面圖中藍色箭頭所標(biāo)示的位置。 出租車停車專道設(shè)置 一個成功的商業(yè)項目，離不開便捷的出租車專用道的設(shè)置，南花園商業(yè)步行街也一樣（南花園商業(yè)步行街定位為石家莊市 30歲以下的年輕消費群體，這部分人群中擁有私家車的比例還很少，因此，的士和公交車是他們主要的交通工具）。消費人群特別是夜晚時分的消費人群大多數(shù)是搭乘的士過來的，沒有一個規(guī)范的出租車停車道，直接會導(dǎo)致出租車亂停亂放，導(dǎo)致交通失控。 結(jié)合項目前廣場較大和有部分地勢抬高的情況，我司建議向廣場內(nèi)移 3米左右（圖上黃色線條索表示出來的位置）做出租車專用道，以供出租車下車和等客需要。 美國荷頓廣場是全世界開發(fā)的 比較成功的大型購物中心之一，其 定位的主力客戶群體也是青年人。 誰都知道美國的私家車普及率最高 可荷頓廣場仍然設(shè)置了出租車專用 道。因此，針對年輕人定位的項目 便捷的的士上落站至關(guān)重要。 前廣場臨主要街道面向廣場內(nèi) 陷 3 米左右用作停車場，既保證了 上落客人的方便性，又解決了廣場 停車混亂的局面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作 為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 東南面的觀光電梯和步梯設(shè)置 項目如圖東南面的觀光電梯和步梯設(shè)置的位置屬于商業(yè)價值較大的位置。因此，美亞置業(yè)集團南花園商業(yè)步行街項目 組建議項目這部位的電梯往西移。觀光電梯移至項目東南面的北面主入口位置，圖上藍色筆所標(biāo)示的位置；貨梯向西移至南面地下車庫出入口位置藍色筆所標(biāo)示位置。 鉤形人流組織（內(nèi)部平面交通） 我司希望南花園商業(yè)步行街的消費人流在平面上的組織流向為圖形所示—— 人流經(jīng)過入口的廣場，進入到南花園商業(yè)步行街的內(nèi)街 （街寬控制在 3米以內(nèi)） ，然后呈鉤形走到西南面擴大的內(nèi)部中央廣場 （在這里設(shè)置中庭，原來的垂直交通手扶梯可以考慮取消） 。這種室內(nèi)室外步行街設(shè)置是考慮了石家莊市冬冷夏熱的惡劣環(huán)境對購物影響很大。在使這部分室 內(nèi)街道成為主街的時候，需要將街道和店鋪北移 5 米以擴寬走道。同時放大的室內(nèi)中庭，可以形成室內(nèi)人流聚集點，滿足冬天人流的聚集的同時，使步行街的空間形式發(fā)生了變化，原來直的、單調(diào)的街道變得有收有放，整個步行街也變得生動了。而且室內(nèi)中庭的設(shè)置，增加了內(nèi)外庭院的互動，使項目的景觀資源更有情趣。 項目南面中段的商鋪，整體向北面擴 5 米左右（南面店面線保持不變），使室外中庭的街寬縮到 18 到 19 米。同時，南面擴大的 5 米街鋪進深，在原來最南面臨街門臉進深增加 2 米進深；稍北面的店鋪進深增加 3 米，然后在這個基礎(chǔ)上， 將這些鋪面分割成為緊挨的兩條鋪，臨室內(nèi)商業(yè)步行街的商鋪進深控制在 6 米以內(nèi)，剩余的商鋪進深由臨室外庭院的門臉吃下。 （二）垂直交通組織設(shè)置 南花園商業(yè)步行街垂直交通組織必須滿足高峰期人流交通組織的流通，方便消費人群的上行，滿足夜晚交通的獨立性要求和營造消費人流上行的吸 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作 為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 引力等方面的要求。具體的修改建議如下： 錯層電梯設(shè)置 二層到三層中間的聯(lián)系位置設(shè)置扶梯（如果考慮到維修保養(yǎng)問題，可以考慮設(shè)為步行梯），保證人流能夠很順利的向高層流動。而且，使中央庭院因為上行下行的人流而變得生動起來 。具體的設(shè)置方式為：在二樓和三樓設(shè)置平面交通的位置設(shè)置南北交叉搭設(shè)的錯層電梯。通過可以看到對面樓層的商業(yè)環(huán)境和景觀，以及中庭的景致觀賞，形成對人流垂直吸引的動力。 建議采用室內(nèi)梯外包透明橋廂。 二樓到三樓錯層電梯設(shè)置，滿足了消費群體隨意逛的需要，可以在二樓的專賣店直接到三樓少女青春館（美容美發(fā)區(qū)），同時通過其他方面的垂直交通，使人流從少女青春館直接到達電影院和信息港。通過這種錯層的電梯設(shè)置，南花園商業(yè)步行街的消費人流真正的實現(xiàn)了平面和立體的多線流動。 水平交通擴寬要求 鑒于 三樓東南面的迪廳和餐廳人流交通負荷比較重的原因，我司認(rèn)為只有 3 米左右的水平走廊承擔(dān)不了足夠的交通任務(wù)。因此，需要擴寬到 5 米或者 6 米左右。 垂直交通修改建議 項目東南面的室內(nèi)手扶梯取消，以配合大型休閑餐飲商家的進駐。 步行街垂直自動交通不足，同時考慮設(shè)計成本，原室外步行梯的設(shè)計改為單向向上手扶電梯。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作 為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （三）部分其他規(guī)劃修改建議 項目四樓在建筑上被分割成為幾個單體，不利于人流的組織和商鋪價值的體現(xiàn)，建議盡量保持聯(lián)通。 北側(cè)主力店臨節(jié)弧形彎位尤 其是三層與通道連廊的關(guān)聯(lián)出現(xiàn)斷層，處于建筑物整體性和公共使用的考慮，建議該部位將弧形彎位與連