合肥市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法(20xx)--(編輯修改稿)
2025-04-15 01:30 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 準(zhǔn)，而不僅僅在于過程而言，責(zé)任在訂約人的一方，特別是在一種競(jìng)爭(zhēng)性的投標(biāo)環(huán)境中更是如此。要確保主要的服務(wù)過程的費(fèi)用消耗和服務(wù)程式應(yīng)用到服務(wù)領(lǐng)域中去，以實(shí)現(xiàn)滿足顧客特定需要的服務(wù)目標(biāo)，這樣，資金投入帶來服務(wù)價(jià)值產(chǎn)出的原則得以實(shí)現(xiàn)，才能確保獲得一種優(yōu)化的價(jià)格，滿足顧客特定的標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)需求。設(shè)定執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn) 有不同的方法來設(shè)定執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，這要依賴于資產(chǎn)的類型，服務(wù)的供應(yīng)，顧客的需求，記錄和監(jiān)督設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)的完成，就如： ，在這段時(shí)期，設(shè)備必須實(shí)現(xiàn)滿運(yùn)轉(zhuǎn)的指令要求。 。 ，允許出現(xiàn)的故障類型、數(shù)量。 。 一旦建立和認(rèn)可了執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，完成的結(jié)果應(yīng)當(dāng)在常規(guī)的工作中進(jìn)行測(cè)試和評(píng)議。 提供服務(wù)的酬金將會(huì)與現(xiàn)有的執(zhí)行結(jié)果與設(shè)定的目標(biāo)性執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)相比較。如果執(zhí)行的結(jié)果低于雙方認(rèn)可的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，將會(huì)發(fā)生服務(wù)費(fèi)用降低的現(xiàn)象，相似的，如果執(zhí)行的結(jié)果高于目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，可以獲得增加的酬金。 對(duì)服務(wù)實(shí)施過程的管理的重點(diǎn)應(yīng)放在商業(yè)的、個(gè)人的和顧客的需求上。 服務(wù)的類型和內(nèi)容不同，執(zhí)行合同的過程隨之顯著地變化，然而，在成功地執(zhí)行了服務(wù)合同的情形，將會(huì)形成一種持續(xù)改進(jìn)活動(dòng)所引發(fā)的服務(wù)的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。改進(jìn)現(xiàn)有的設(shè)備 例如：一套新的設(shè)備添加到現(xiàn)有的鍋爐中，以更好地控制燃料的消耗，產(chǎn)生的結(jié)果是：節(jié)約了燃料消耗，減低了鍋爐的維護(hù)費(fèi)用。 通過能源消耗和維修費(fèi)用的降低，承租人(物業(yè)使用人、占據(jù)人)將獲益于設(shè)備的改進(jìn)計(jì)劃。業(yè)主期待改進(jìn)設(shè)備的投資成本以服務(wù)收費(fèi)的方式收回就是合理的選擇。對(duì)于業(yè)主來說，制定一種能體現(xiàn)合理的回收期限的服務(wù)收費(fèi)，就會(huì)使這類投資成為可能。 ，這將是嚴(yán)格意義上的一項(xiàng)改進(jìn)項(xiàng)目，租約中也需要說明這類投資費(fèi)用的回收措施。提倡改進(jìn)計(jì)劃可以構(gòu)成一項(xiàng)設(shè)備維修的內(nèi)容，是缺乏有力的依據(jù)的。 如果業(yè)主不能夠收回改進(jìn)鍋爐加熱系統(tǒng)的投資費(fèi)用，那么，他(她)寧愿選擇不付諸此項(xiàng)投資決策的實(shí)施，因而承稅人將會(huì)繼續(xù)承擔(dān)較高的燃料和鍋爐系統(tǒng)的維修費(fèi)用。 這個(gè)例子可以說明，達(dá)到共識(shí)可以成為雙方一致的希望，通過適當(dāng)?shù)慕涣鳌?duì)話協(xié)商，業(yè)主和承租人可以就投資費(fèi)用的發(fā)生達(dá)成協(xié)議，通過服務(wù)費(fèi)用的安排逐步收回投資，否則，在租約的條款中是不可能收取額外的服務(wù)費(fèi)用的。提升的設(shè)備替代 例如：一套暖氣系統(tǒng)達(dá)到了使用年限，然而，一套同樣的可以替代的暖氣設(shè)備系統(tǒng)由于技術(shù)發(fā)展變化的影響不能夠采納了，原有的老化設(shè)備已經(jīng)安裝在原來的位置上，因而，一套替代的系統(tǒng)就是一種在老設(shè)備基礎(chǔ)上的提升。 為了仔細(xì)考慮投資的費(fèi)用能夠通過服務(wù)收費(fèi)得到回收，什么時(shí)間著手替代的工程將需要認(rèn)真的分析。是拿定主意對(duì)現(xiàn)有的設(shè)備進(jìn)行改進(jìn)或者是簡(jiǎn)單地維修保養(yǎng)還是更換過期的系統(tǒng)， 有一種普遍的觀點(diǎn)，使得這樣的結(jié)論有了合理的依據(jù)，即：當(dāng)需要替換一棟建筑的構(gòu)件時(shí)，可以在服務(wù)收費(fèi)的范圍之內(nèi)，逐步地把小額度的改進(jìn)費(fèi)用加進(jìn)去，甚至當(dāng)租約也許僅僅提供了維修的資金來源時(shí)，也是如此。這種觀點(diǎn)認(rèn)為：如果所實(shí)施的工作為承租人提供了新的利益，正確地說，是一項(xiàng)提升計(jì)劃帶來的，這也僅僅是對(duì)現(xiàn)存系統(tǒng)的替代，盡管這一系列已經(jīng)過期老化或者完全磨損，需要由現(xiàn)代的裝備來替代，這也只是在維修的范疇內(nèi)，不是一種提升的項(xiàng)目。 如果替代的項(xiàng)目超出了進(jìn)行有效維修所需要的最低的費(fèi)用額度，并且增加的費(fèi)用部分能夠由今后減少的維護(hù)費(fèi)用得到補(bǔ)償，可以認(rèn)定，這部分增加的費(fèi)用通過服務(wù)收費(fèi)的途徑得到回收是合理的選擇。同樣，與承租人交流溝通，對(duì)話協(xié)商，能夠形成在實(shí)踐中解決問題的一致方案。提供新的設(shè)備 例如：一套新的CCTV(電視監(jiān)控)系統(tǒng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)安裝，而原有的CCTV系統(tǒng)此時(shí)還能夠使用。引進(jìn)新的CCTV系統(tǒng)的目的是預(yù)期將會(huì)降低安全保衛(wèi)的人力資源的成本，將會(huì)提高為承租人提供的安全服務(wù)水準(zhǔn)，因而，從總的服務(wù)收費(fèi)的價(jià)值角度衡量，增加了資金投入帶來服務(wù)價(jià)值的效用。 如果一套新的裝備安裝后，以往又沒有同等性能的裝備存在，這毫無疑問構(gòu)成了一種設(shè)備的提升。 為了補(bǔ)償新的裝備的投資費(fèi)用，租約需要詳細(xì)說明所提供的新裝備的費(fèi)用包括在相應(yīng)的條款內(nèi)。 許多租約將不必前置一項(xiàng)提供進(jìn)一步服務(wù)的條款，而這種延伸的服務(wù)是事先沒有預(yù)計(jì)到的，當(dāng)租約簽定以后，在租約條款的含義內(nèi)，提供的新設(shè)備的費(fèi)用也許就是一項(xiàng)可以獲得補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值。 然而，事情往往是這樣，如果所實(shí)施的設(shè)備提升，改進(jìn)的計(jì)劃能夠在獲益的價(jià)值分析的基礎(chǔ)上得到合理的解釋的話，例如：減少了安全保衛(wèi)的人力成本，減少保險(xiǎn)的費(fèi)用等等，那么，溝通與協(xié)商對(duì)話將會(huì)實(shí)現(xiàn)雙贏的共識(shí)。整修 整修或者說翻修是一個(gè)不同于改進(jìn)的概念，整修工程的范圍包涵了累積的，年久失修工程元素的追補(bǔ)性的維修，也包涵了改進(jìn)工程項(xiàng)目的元素成份。 承租人對(duì)整修費(fèi)用有義務(wù)承擔(dān)的部分將取決于所提議的整修工程的范圍和性質(zhì)，取決于租約中精確的文字定義。 商業(yè)的市場(chǎng)力量常常確定了整修的時(shí)機(jī)。業(yè)主將尋求保護(hù)商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值，實(shí)現(xiàn)最大化的租金收益。整修工程的時(shí)間常常選擇在租金的評(píng)估或者租約到期的時(shí)候，在這樣的情形中，承租人將會(huì)拒絕承擔(dān)整修的費(fèi)用，反對(duì)的理由是他(她)們受到了雙重征費(fèi)的對(duì)待，他(她)們不僅僅要以服務(wù)收費(fèi)的方式償付整修的費(fèi)用，而且要償付由于物業(yè)翻新的結(jié)果而增加的租金水準(zhǔn)的費(fèi)用，業(yè)界一致的觀點(diǎn)是：當(dāng)整修的結(jié)果導(dǎo)致了更高水準(zhǔn)的租金價(jià)格時(shí)，整修工程的費(fèi)用通常應(yīng)當(dāng)由業(yè)主負(fù)擔(dān)。 然而，在整修的決策中，實(shí)施大范圍的維修或者取代現(xiàn)有的服務(wù)項(xiàng)目仍然是一項(xiàng)值得仔細(xì)考慮的項(xiàng)目。在整修工程之前，也許需要幾年的時(shí)間進(jìn)行計(jì)劃和項(xiàng)目可行性分析，為了獲得商業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期的利益，可以通過擱置一項(xiàng)主要納工程合同以及避免不必要的開支計(jì)劃或商業(yè)活動(dòng)的中斷，來推遲主要的整修工程或者服務(wù)項(xiàng)目的取代。進(jìn)一步
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