合肥市物業(yè)服務(wù)收費實施辦法(20xx)--(編輯修改稿)
2025-04-15 01:30 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 準(zhǔn)，而不僅僅在于過程而言，責(zé)任在訂約人的一方，特別是在一種競爭性的投標(biāo)環(huán)境中更是如此。要確保主要的服務(wù)過程的費用消耗和服務(wù)程式應(yīng)用到服務(wù)領(lǐng)域中去，以實現(xiàn)滿足顧客特定需要的服務(wù)目標(biāo)，這樣，資金投入帶來服務(wù)價值產(chǎn)出的原則得以實現(xiàn)，才能確保獲得一種優(yōu)化的價格，滿足顧客特定的標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)需求。設(shè)定執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn) 有不同的方法來設(shè)定執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，這要依賴于資產(chǎn)的類型，服務(wù)的供應(yīng)，顧客的需求，記錄和監(jiān)督設(shè)施設(shè)備的運行標(biāo)準(zhǔn)的完成，就如： ，在這段時期，設(shè)備必須實現(xiàn)滿運轉(zhuǎn)的指令要求。 。 ，允許出現(xiàn)的故障類型、數(shù)量。 。 一旦建立和認可了執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，完成的結(jié)果應(yīng)當(dāng)在常規(guī)的工作中進行測試和評議。 提供服務(wù)的酬金將會與現(xiàn)有的執(zhí)行結(jié)果與設(shè)定的目標(biāo)性執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)相比較。如果執(zhí)行的結(jié)果低于雙方認可的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，將會發(fā)生服務(wù)費用降低的現(xiàn)象，相似的，如果執(zhí)行的結(jié)果高于目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，可以獲得增加的酬金。 對服務(wù)實施過程的管理的重點應(yīng)放在商業(yè)的、個人的和顧客的需求上。 服務(wù)的類型和內(nèi)容不同，執(zhí)行合同的過程隨之顯著地變化，然而，在成功地執(zhí)行了服務(wù)合同的情形，將會形成一種持續(xù)改進活動所引發(fā)的服務(wù)的內(nèi)在驅(qū)動力。改進現(xiàn)有的設(shè)備 例如：一套新的設(shè)備添加到現(xiàn)有的鍋爐中，以更好地控制燃料的消耗，產(chǎn)生的結(jié)果是：節(jié)約了燃料消耗，減低了鍋爐的維護費用。 通過能源消耗和維修費用的降低，承租人(物業(yè)使用人、占據(jù)人)將獲益于設(shè)備的改進計劃。業(yè)主期待改進設(shè)備的投資成本以服務(wù)收費的方式收回就是合理的選擇。對于業(yè)主來說，制定一種能體現(xiàn)合理的回收期限的服務(wù)收費，就會使這類投資成為可能。 ，這將是嚴(yán)格意義上的一項改進項目，租約中也需要說明這類投資費用的回收措施。提倡改進計劃可以構(gòu)成一項設(shè)備維修的內(nèi)容，是缺乏有力的依據(jù)的。 如果業(yè)主不能夠收回改進鍋爐加熱系統(tǒng)的投資費用，那么，他(她)寧愿選擇不付諸此項投資決策的實施，因而承稅人將會繼續(xù)承擔(dān)較高的燃料和鍋爐系統(tǒng)的維修費用。 這個例子可以說明，達到共識可以成為雙方一致的希望，通過適當(dāng)?shù)慕涣?、對話協(xié)商，業(yè)主和承租人可以就投資費用的發(fā)生達成協(xié)議，通過服務(wù)費用的安排逐步收回投資，否則，在租約的條款中是不可能收取額外的服務(wù)費用的。提升的設(shè)備替代 例如：一套暖氣系統(tǒng)達到了使用年限，然而，一套同樣的可以替代的暖氣設(shè)備系統(tǒng)由于技術(shù)發(fā)展變化的影響不能夠采納了，原有的老化設(shè)備已經(jīng)安裝在原來的位置上，因而，一套替代的系統(tǒng)就是一種在老設(shè)備基礎(chǔ)上的提升。 為了仔細考慮投資的費用能夠通過服務(wù)收費得到回收，什么時間著手替代的工程將需要認真的分析。是拿定主意對現(xiàn)有的設(shè)備進行改進或者是簡單地維修保養(yǎng)還是更換過期的系統(tǒng)， 有一種普遍的觀點，使得這樣的結(jié)論有了合理的依據(jù)，即：當(dāng)需要替換一棟建筑的構(gòu)件時，可以在服務(wù)收費的范圍之內(nèi)，逐步地把小額度的改進費用加進去，甚至當(dāng)租約也許僅僅提供了維修的資金來源時，也是如此。這種觀點認為：如果所實施的工作為承租人提供了新的利益，正確地說，是一項提升計劃帶來的，這也僅僅是對現(xiàn)存系統(tǒng)的替代，盡管這一系列已經(jīng)過期老化或者完全磨損，需要由現(xiàn)代的裝備來替代，這也只是在維修的范疇內(nèi)，不是一種提升的項目。 如果替代的項目超出了進行有效維修所需要的最低的費用額度，并且增加的費用部分能夠由今后減少的維護費用得到補償，可以認定，這部分增加的費用通過服務(wù)收費的途徑得到回收是合理的選擇。同樣，與承租人交流溝通，對話協(xié)商，能夠形成在實踐中解決問題的一致方案。提供新的設(shè)備 例如：一套新的CCTV(電視監(jiān)控)系統(tǒng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)安裝，而原有的CCTV系統(tǒng)此時還能夠使用。引進新的CCTV系統(tǒng)的目的是預(yù)期將會降低安全保衛(wèi)的人力資源的成本，將會提高為承租人提供的安全服務(wù)水準(zhǔn)，因而，從總的服務(wù)收費的價值角度衡量，增加了資金投入帶來服務(wù)價值的效用。 如果一套新的裝備安裝后，以往又沒有同等性能的裝備存在，這毫無疑問構(gòu)成了一種設(shè)備的提升。 為了補償新的裝備的投資費用，租約需要詳細說明所提供的新裝備的費用包括在相應(yīng)的條款內(nèi)。 許多租約將不必前置一項提供進一步服務(wù)的條款，而這種延伸的服務(wù)是事先沒有預(yù)計到的，當(dāng)租約簽定以后，在租約條款的含義內(nèi)，提供的新設(shè)備的費用也許就是一項可以獲得補償?shù)膬r值。 然而，事情往往是這樣，如果所實施的設(shè)備提升，改進的計劃能夠在獲益的價值分析的基礎(chǔ)上得到合理的解釋的話，例如：減少了安全保衛(wèi)的人力成本，減少保險的費用等等，那么，溝通與協(xié)商對話將會實現(xiàn)雙贏的共識。整修 整修或者說翻修是一個不同于改進的概念，整修工程的范圍包涵了累積的，年久失修工程元素的追補性的維修，也包涵了改進工程項目的元素成份。 承租人對整修費用有義務(wù)承擔(dān)的部分將取決于所提議的整修工程的范圍和性質(zhì)，取決于租約中精確的文字定義。 商業(yè)的市場力量常常確定了整修的時機。業(yè)主將尋求保護商業(yè)物業(yè)的投資價值，實現(xiàn)最大化的租金收益。整修工程的時間常常選擇在租金的評估或者租約到期的時候，在這樣的情形中，承租人將會拒絕承擔(dān)整修的費用，反對的理由是他(她)們受到了雙重征費的對待，他(她)們不僅僅要以服務(wù)收費的方式償付整修的費用，而且要償付由于物業(yè)翻新的結(jié)果而增加的租金水準(zhǔn)的費用，業(yè)界一致的觀點是：當(dāng)整修的結(jié)果導(dǎo)致了更高水準(zhǔn)的租金價格時，整修工程的費用通常應(yīng)當(dāng)由業(yè)主負擔(dān)。 然而，在整修的決策中，實施大范圍的維修或者取代現(xiàn)有的服務(wù)項目仍然是一項值得仔細考慮的項目。在整修工程之前，也許需要幾年的時間進行計劃和項目可行性分析，為了獲得商業(yè)的經(jīng)濟運行周期的利益，可以通過擱置一項主要納工程合同以及避免不必要的開支計劃或商業(yè)活動的中斷，來推遲主要的整修工程或者服務(wù)項目的取代。進一步
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1