【文章內(nèi)容簡介】 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 第三章 項(xiàng)目交付使用階段 熱點(diǎn)問題 50 問 物業(yè)管理 1．物業(yè)管理企業(yè)之經(jīng)營模式採用包乾制及酬金制 包乾制：指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支 付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈餘或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 酬金制：指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其餘全部用於物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)餘或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 物業(yè)管理公司能否整體外判 物業(yè)管理項(xiàng)目可採取整體外判的方式，包括保安，工程，綠化等項(xiàng)目的外判，但此方式不利於整體的管理，現(xiàn)時較少採用，一般採用部分項(xiàng)目外判的經(jīng)營方式（如清潔的外判），因?yàn)榇朔绞奖沆豆芾砉ぷ鞯拈_展及加強(qiáng)對工作人員的管理。 物業(yè)管理區(qū) 域的劃分，倘若一個項(xiàng)目分四期，怎樣區(qū)分其物業(yè)管理區(qū)域 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，除了可從建築物外觀上區(qū)分外，還可在不同的區(qū)域設(shè)立標(biāo)識牌，種植不同的綠化品種作為區(qū)分區(qū)域的方式， 也 可對不同區(qū)域?qū)嵭蟹忾]式管理 ， 在不同期的管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立管理處， 安排工作人員 專職負(fù)責(zé)該區(qū)域的物業(yè)管理工作 。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理 《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定：“一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理?！? 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會作出選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會 議事規(guī)則、專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3 以上通過。 發(fā)展商能否送樓頂予業(yè)主“天臺花園” 發(fā)展商不能送樓頂予業(yè)主天臺花園。 樓宇天臺不應(yīng)屬於某個或某部分業(yè)主所有，而應(yīng)該屬於整棟樓宇全體所有權(quán)人或使用人共同所有和使用。商品房的開發(fā)商若將其贈送給個別購房者，構(gòu)成了對其他購房者天臺使用權(quán)的侵害，其贈送行為應(yīng)屬無效。 社區(qū)活動之指標(biāo) 社區(qū)活動指標(biāo)包括：社區(qū)活動項(xiàng)目，社區(qū)活動範(fàn)圍，參與人 數(shù) ，活動的影響 社區(qū)活動的經(jīng)費(fèi)來源 物業(yè)管理公司可從以下方式為社區(qū)活動 籌集資金： 1. 從管理經(jīng)費(fèi)中按一定的比例提取資金，用於社區(qū)活動； 2. 尋求企事業(yè)單位和個人的贊助： 3. 由社區(qū)文化活動的直接受益者出資，如組織旅遊，資金的主要來源是 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 向參與者籌集； 4. 從一些經(jīng)營性活動的收入中提取費(fèi)用。 深圳市會所經(jīng)營：自營還是外包 深圳市會所經(jīng)營以外包方式較多，此方式可減少人員和物資的投入，降低經(jīng)營的風(fēng)險，並能給物業(yè)公司帶來較穩(wěn)定的收入。而且會所外包給專業(yè)的，有經(jīng)驗(yàn)的公司經(jīng)營，將會帶來更為可觀的經(jīng)濟(jì)效益。 管理公司如何處理車場車位數(shù)量不足 管理公司處理車場車位數(shù)量不足，可以考慮 如下方法： 1) 運(yùn)用現(xiàn)有車位，合理分配。 現(xiàn)有的室內(nèi)停車位是有限的，但如果樓層高度適度的話，空間是可以開發(fā)利用的。比如每個車位可以改造成上下雙層車位，利用升降裝置把車輛升起。上層車位可以是固定車主的車位，下層也可定為臨時車位。工程設(shè)計(jì)可採取中心通道停車、升起後向兩側(cè)停放車輛的方法，設(shè)備可統(tǒng)一也可獨(dú)立城一個橫跨整體，合理地運(yùn)用好空間。建立體停車場，如資金不足，可以採取合作經(jīng)營的方式。 2) 車位的合理分佈、設(shè)計(jì)及劃線都直接影響到車位數(shù)量。技術(shù)高、經(jīng)驗(yàn)多，劃線的設(shè)備專用，各種車輛分區(qū)劃線，車位的大小合理，交通標(biāo)識設(shè)置得當(dāng)，所以利於疏導(dǎo)，所劃出的線規(guī)範(fàn)合理，增加了可 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 用車位的數(shù)量。有條件的可以請示交通管理部門在車道上劃停車線解決。 3) 停車場向地下發(fā)展。 開發(fā)利用室外停車場地下空間，向地下發(fā)展開拓使用車位。多層立體地下停車庫可採用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)築造立體停車庫，升降電梯運(yùn)送車輛，實(shí)行封閉式管理，並由專業(yè)工作人員負(fù)責(zé)通道車輛，不但能解決停車難的問題，又可解決車輛被盜的問題。 4) 加強(qiáng)車場（車庫）的管理。 5) 室外停車場的空間利用。 不過，解決停車難的問題，靠業(yè)主和物業(yè)管理公司只是屬於 “ 治 標(biāo) ” ，在寸土寸金的土地開發(fā)利用中，工程前期就應(yīng)充分考慮到停車庫的問題。只有把問題解決在建築工程的初期，才能有效解決停車難的問題。 停車場服務(wù)內(nèi)容 停車場 是指供機(jī)動車停放的各種室內(nèi)或者室外場所 ， 其 服務(wù)內(nèi)容包括： 1. 禁止亂停放車輛，在道路兩旁及出入口等重點(diǎn)位置設(shè)立禁放標(biāo)誌牌； ，鋪設(shè)減速板，確保行人安全； ，對機(jī)動車出入進(jìn)行登記，設(shè)專人指揮車輛進(jìn)出物業(yè)區(qū)域並在規(guī)定區(qū)域整齊停放； ，檢查有無消防安全隱患，保證車輛安全； ，每天清掃車場 ，並定期清洗車場 。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 1深圳市停車場車輛之保管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 停車場類型 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 車類 一類（含多層住宅區(qū)、高層商住樓、住宅樓） 二類（含工業(yè)小區(qū)、寫字樓、商業(yè)大廈、賓館、酒家、碼頭等） 多層住宅區(qū) 高層商住樓（住宅樓） 臨時保管 月保管 臨時保管 月保管 臨時保管 月保管 露天 室內(nèi) 露天 室內(nèi) 露天 室內(nèi) 露天 室內(nèi) 露天 室內(nèi) 露天 室內(nèi) 小型汽車含 2噸以下人貨車、 19座以下旅行車各類小型客車、小轎車 5元 /次 首兩小時 5元第 3小時起 3元 /小時 120 200 5元 /次 首兩小時 5元第 3小時起 3元 /小時 250 400 5元 /次 首兩小時 5元第 3小時起 3元 /小時 300 500 中型汽車含 25噸貨車 2040座旅行車、客車 10元 /次 250 10元 /次 500 10元 /次 600 大型汽車含 5噸以上貨車、拖車、平板車、集裝箱車 15元 /次 360 15元 /次 750 15元 /次 900 說明： 本表所稱的各類汽車含柴油車和改用的液化氣為燃料的車輛。臨時保管每次收費(fèi)以當(dāng)天為計(jì)費(fèi)單位，計(jì)時（室內(nèi)）收費(fèi)每天最高不得超過：一類停 車場為 20元；二類停車場為 30元。月保管的車輛，在本場臨時進(jìn)出不得另行收費(fèi)。 室內(nèi)停車場是指永久性的混磚結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)建築；用鐵皮等搭建的室內(nèi)停車場收費(fèi)不得超過露天停車場的 50%； 車輛臨時進(jìn)出停車場在規(guī)定時間內(nèi)免收費(fèi)，免收費(fèi)時間：一類停車場半小時內(nèi)；二類停車場 10分鐘內(nèi)； 摩托車保管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不分停車場類型統(tǒng)一按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：臨時停車每次露天 1元室內(nèi) 2元；月卡露天 30元，室內(nèi) 60 元。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 1物業(yè)單元與車位之配置比例 現(xiàn)時深圳市有關(guān)物業(yè)單元與車位之配置比例 法規(guī) 還不夠完善。車位之配置 可參考深圳市城市規(guī)劃委員會公佈之 深圳市鹽田 0302 號片區(qū) [小梅沙地區(qū) ]法定圖則 之 機(jī)動車停車位配置標(biāo)準(zhǔn)表 。 機(jī)動車停車位配置標(biāo)準(zhǔn)表 序號 類別 單位 配建標(biāo)準(zhǔn) 1 高中檔旅館（賓館、招待所） 車位 /100m178。建築面積 2 普通旅館（招待所） 車位 /100m178。建築面積 3 飯店、酒家 車位 /100m178。建築面積 4 商業(yè)區(qū) 車位 /100m178。建築面積 5 普通辦公樓 車位 /100m178。建築面積 6 旅遊區(qū)、度假村 車位 /1公頃建築面 積 7 特種公園 車位 /1公頃建築面 積 1015 8 文化娛樂 車位 /100m178。建築面積 9 住宅 車位 /100m178。建築面積 10 幼稚園 車位 /100m178。建築面積 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 1業(yè)主委員會成立之時間 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“住宅區(qū)已入住率達(dá)到百分之五十以上時或自第一個業(yè)主入夥之日起滿兩年的，開發(fā)建設(shè)單位或其委託的單位應(yīng)當(dāng)及時告知區(qū)住宅主管部門，區(qū)住宅管理部門應(yīng)在接到告知之日起六個月內(nèi)召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 ” 1召開業(yè)主大會的時間要求 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“業(yè)主大會由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集，並每年至少召開一次?！? 具體實(shí)施辦法由省、自治區(qū)、直轄市自行制定而不同。 1是否必須成立業(yè)主委員會 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)?！惫蕘K非一定要成立業(yè)主委員會。 1業(yè)主委員會委員之條件及人數(shù) 成為業(yè)主委員會委員的前提條件是：必須是小區(qū)的業(yè)主，使用人不能成為 業(yè)主委員會委員 。 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力，且具有完全民事行為能力 的 業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由 515 名委員單數(shù)組成。設(shè)主任 1 名，副主任 1名，由業(yè)主委員會委員選舉產(chǎn)生 。 1業(yè)主委員會之職責(zé) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)： 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 ，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； ； 、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服 務(wù)合同； ； 。 1業(yè)主大會組成之職責(zé) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》中業(yè)主大會履行下列職責(zé)： 1. 制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； 2. 選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； 3. 選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； 4. 決定專