【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 管理公司之間缺乏競(jìng)爭(zhēng)；管理手段單一落后；從業(yè)人員少；業(yè)務(wù)水平低；服務(wù)意識(shí)淡??；收費(fèi)與服務(wù)不對(duì)稱等諸多因素，使 市場(chǎng)與消費(fèi)者對(duì)于專業(yè)的物業(yè)與高品質(zhì)的服務(wù)需求處于空白狀態(tài)。 ◎樓盤無整體策劃的概念。就樓盤供給市場(chǎng)的情況可以看出，目前東營(yíng)區(qū)市場(chǎng)上的樓盤尤其是住宅樓盤基本無整體策劃概念貫穿始終，往往只是抄襲大中城市的一些做法，但又無法統(tǒng)領(lǐng)樓盤操作的全過程，給人感覺不倫不類。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎樓盤營(yíng)銷手法較為落后。在對(duì)東營(yíng)商品房市場(chǎng)的調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)，東營(yíng)大部分商品房的上市銷售，基本處于自然銷售階段，大部分采用傳統(tǒng)較為落后的營(yíng)銷手法，宣傳方式與手段較為單一。 ◎總體規(guī)劃落后。排列式或單排沿街的總體樓盤布局，大部分樓盤規(guī)模較小，相對(duì)容積率較 低，文體設(shè)施、康樂服務(wù)設(shè)施等配套相對(duì)缺乏。小區(qū)配套主要依賴市政配套。大部分樓盤建筑造型表現(xiàn)與色彩運(yùn)用較為傳統(tǒng)和單一，園林規(guī)劃設(shè)計(jì)與布局相對(duì)滯后。 （三）、東營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì) 趨勢(shì)特征： ◎ 東營(yíng)的城市發(fā)展及對(duì)城中村的改造，為房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放了大量的消費(fèi)群體。 近年來從周邊縣鎮(zhèn)（廣饒、河口、墾利、利津）等地以及各縣城往東營(yíng)遷移的人數(shù)不少。一部分外地人來東營(yíng)的創(chuàng)業(yè)者（招商引資引進(jìn)）這就形成了一個(gè)龐大的消費(fèi)群； ◎ 品質(zhì)、品牌項(xiàng)目空置率低。 且新開發(fā)的商品房空置率幾乎為零，處于全國(guó)最低水平。 ◎ 諸多政治經(jīng)濟(jì)利好因素要 抓住這個(gè)不可多得的時(shí)機(jī)。 98 年后的房改、黃河三角洲大開發(fā)使東營(yíng)成為出海通道而獲益非淺 （ 渤海灣區(qū)是我國(guó)僅次于長(zhǎng)江下游和珠江三角洲的發(fā)達(dá)地帶，擁有京津塘工業(yè)帶、錦州錦西盤錦營(yíng)口大連工業(yè)帶、以及膠東工業(yè)帶，是華北、東北、西北乃至華東部分地區(qū)進(jìn)入太平洋，走向世界的主要對(duì)外通道，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)由東向西擴(kuò)散、由南向北推移的紐帶 ）、人均收入達(dá) 39528 元、人均可支配收入突破 元大關(guān)等諸多利好因素均為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的保證。 ◎ 品牌價(jià)值的提升。 隨著房改的深化，住房貨幣的推進(jìn)，購(gòu)買向個(gè)人消費(fèi)轉(zhuǎn)化，房地產(chǎn)市場(chǎng) 也會(huì)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，可以說房地產(chǎn)品牌的創(chuàng)立是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然規(guī)律。 ◎ 東營(yíng)房地產(chǎn)正處于快速增長(zhǎng)時(shí)期。 東營(yíng)的房地產(chǎn)業(yè)約在 2020 年左右才開始正式啟動(dòng)，比全國(guó)大多數(shù)城市要晚些，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期（ 57 年為一個(gè)周期）來看，東營(yíng)的房地產(chǎn)業(yè)還處在一個(gè)快速增長(zhǎng)階段，還有 24 年的發(fā)展時(shí)期。 ◎ 東營(yíng)市對(duì)自身發(fā)展有著高要求。 自 1993 年以來的 10 年間，東營(yíng)市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)幅度一直保持在 11%以上。 東營(yíng)位于膠東經(jīng)濟(jì)區(qū)與京津塘經(jīng)濟(jì)區(qū)的結(jié)合部，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)與黃河經(jīng)濟(jì)帶的結(jié)合部，成為東北與中原兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的通道。 因此房地產(chǎn)的開發(fā)與城市的規(guī)劃建設(shè)要站在高起點(diǎn)、高要求的角度來考慮。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎ 在大規(guī)模開發(fā)的同時(shí)開始打造東營(yíng)自己的特色。 東營(yíng)區(qū)東西城向中間結(jié)合處進(jìn)行的較大規(guī)模建設(shè)開發(fā)也風(fēng)起云涌：西城的舊城改造、東趙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、耿井居住小區(qū)、小城鎮(zhèn)項(xiàng)目、東城的清風(fēng)湖社區(qū)、明月湖社區(qū)、經(jīng)濟(jì)適用房的成片開發(fā)。其中就有不少發(fā)展商或項(xiàng)目走上了品牌之路，打造品牌與就需要有自己的個(gè)性特色。一些項(xiàng)目不論在開發(fā)模式或形象廣告推廣方面，還是營(yíng)銷手段方面非常新穎超前，這主要在引進(jìn)了廣州、深圳還有北京、上海等地房地產(chǎn)運(yùn)作的較新操盤手法的同時(shí)，結(jié)合東營(yíng)房地 產(chǎn)自身的元素，打造有東營(yíng)特色的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 ◎ 規(guī)?；_發(fā)成為東營(yíng)樓市的主流模式。 東營(yíng)的房地產(chǎn)已從零星小規(guī)模，轉(zhuǎn)向規(guī)模化成片開發(fā)建設(shè)，不具規(guī)模的開發(fā)建設(shè)已開始淡出東營(yíng)樓市。 ◎ 東營(yíng)正在積極地推動(dòng)其邁向大型發(fā)達(dá)城市的進(jìn)程，隨著城市規(guī)模的不擴(kuò)大，人口將突破 60 萬，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了發(fā)展的空間。 需求趨勢(shì) ◆需求分析 物業(yè)整體要求日漸提升。根據(jù)調(diào)查結(jié)果表明，東營(yíng)被訪人士對(duì)目前他們的居住環(huán)境不太滿意的主要原因是：居住環(huán)境不好；家庭居住面積偏??；戶型設(shè)計(jì)不合理；物業(yè)管理較差。有超過四成的人表示購(gòu)房的主要目的 是為了改善現(xiàn)有的居住環(huán)境。 ◆需求預(yù)測(cè) ◎農(nóng)村進(jìn)城經(jīng)商務(wù)工人員的住房需求。東營(yíng)區(qū)撤市建區(qū)后，加強(qiáng)城鎮(zhèn)化建設(shè)，將會(huì)吸引至少 30000 人進(jìn)城居住、就業(yè)。 ◎城鎮(zhèn)居民改善住房的需求。在東營(yíng)約有 8%的城鎮(zhèn)家庭有改善住房的要求。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民消費(fèi)觀念的改變，這一比例將大大提高。 ◎拆遷安置需求。東營(yíng)加大城市危舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會(huì)繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)。 ◆需求趨勢(shì) ◎?qū)Ξa(chǎn)品要求越來越高 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，人們對(duì)居住的環(huán)境，生活的品位要求也越來越高，從簡(jiǎn)單物 質(zhì)生活向有品位精神生活的過渡。在住房方面具體表現(xiàn)在對(duì)居住社區(qū)環(huán)境和外在環(huán)境要求的提高，在消費(fèi)方面，也將更注重追隨時(shí)尚、高檔消費(fèi)，體現(xiàn)身份，對(duì)消費(fèi)的場(chǎng)所也將看重。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎需求的區(qū)域也將發(fā)生變化 雖然西城在居住環(huán)境方面有著便利性、傳統(tǒng)性和商業(yè)聚集性的優(yōu)勢(shì)，但東營(yíng)的城市規(guī)劃，將東城區(qū)作為行政文化中心，其優(yōu)美的環(huán)境，便利的交通，更適宜居住，將吸引大部分人作為購(gòu)房的首選之地。 供給趨勢(shì) ◎復(fù)合地產(chǎn)供給日趨增長(zhǎng)。 隨著城市商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商品住宅結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化。如許多商品房物業(yè)的規(guī)劃用途為商業(yè)。預(yù)計(jì)商品住宅的市場(chǎng)供給將 維持在 75%左右，商業(yè)用房比例將維持在 20%左右，商務(wù)用房的比重將有所增加。 ◎其它空白物業(yè)的供給將有所增加。 隨著人民生活水平的提高以及城市用地的日益緊張，東營(yíng)大眾性物業(yè)的市場(chǎng)供應(yīng)量將相應(yīng)減少，代表城市整體生活品質(zhì)提高及城市高度發(fā)展水平的高層住宅、小高層住宅等高層數(shù)、