【文章內(nèi)容簡介】 管理公司之間缺乏競爭；管理手段單一落后；從業(yè)人員少；業(yè)務(wù)水平低；服務(wù)意識淡?。皇召M與服務(wù)不對稱等諸多因素，使 市場與消費者對于專業(yè)的物業(yè)與高品質(zhì)的服務(wù)需求處于空白狀態(tài)。 ◎樓盤無整體策劃的概念。就樓盤供給市場的情況可以看出，目前東營區(qū)市場上的樓盤尤其是住宅樓盤基本無整體策劃概念貫穿始終，往往只是抄襲大中城市的一些做法，但又無法統(tǒng)領(lǐng)樓盤操作的全過程，給人感覺不倫不類。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎樓盤營銷手法較為落后。在對東營商品房市場的調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)，東營大部分商品房的上市銷售，基本處于自然銷售階段，大部分采用傳統(tǒng)較為落后的營銷手法，宣傳方式與手段較為單一。 ◎總體規(guī)劃落后。排列式或單排沿街的總體樓盤布局，大部分樓盤規(guī)模較小，相對容積率較 低，文體設(shè)施、康樂服務(wù)設(shè)施等配套相對缺乏。小區(qū)配套主要依賴市政配套。大部分樓盤建筑造型表現(xiàn)與色彩運用較為傳統(tǒng)和單一，園林規(guī)劃設(shè)計與布局相對滯后。 （三）、東營房地產(chǎn)市場趨勢 趨勢特征： ◎ 東營的城市發(fā)展及對城中村的改造，為房地產(chǎn)市場釋放了大量的消費群體。 近年來從周邊縣鎮(zhèn)（廣饒、河口、墾利、利津）等地以及各縣城往東營遷移的人數(shù)不少。一部分外地人來東營的創(chuàng)業(yè)者（招商引資引進）這就形成了一個龐大的消費群； ◎ 品質(zhì)、品牌項目空置率低。 且新開發(fā)的商品房空置率幾乎為零，處于全國最低水平。 ◎ 諸多政治經(jīng)濟利好因素要 抓住這個不可多得的時機。 98 年后的房改、黃河三角洲大開發(fā)使東營成為出海通道而獲益非淺 （ 渤海灣區(qū)是我國僅次于長江下游和珠江三角洲的發(fā)達地帶，擁有京津塘工業(yè)帶、錦州錦西盤錦營口大連工業(yè)帶、以及膠東工業(yè)帶，是華北、東北、西北乃至華東部分地區(qū)進入太平洋，走向世界的主要對外通道，是我國經(jīng)濟由東向西擴散、由南向北推移的紐帶 ）、人均收入達 39528 元、人均可支配收入突破 元大關(guān)等諸多利好因素均為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的保證。 ◎ 品牌價值的提升。 隨著房改的深化，住房貨幣的推進，購買向個人消費轉(zhuǎn)化，房地產(chǎn)市場 也會由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，可以說房地產(chǎn)品牌的創(chuàng)立是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然規(guī)律。 ◎ 東營房地產(chǎn)正處于快速增長時期。 東營的房地產(chǎn)業(yè)約在 2020 年左右才開始正式啟動，比全國大多數(shù)城市要晚些，從房地產(chǎn)市場的周期（ 57 年為一個周期）來看，東營的房地產(chǎn)業(yè)還處在一個快速增長階段，還有 24 年的發(fā)展時期。 ◎ 東營市對自身發(fā)展有著高要求。 自 1993 年以來的 10 年間，東營市國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長幅度一直保持在 11%以上。 東營位于膠東經(jīng)濟區(qū)與京津塘經(jīng)濟區(qū)的結(jié)合部，是環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)與黃河經(jīng)濟帶的結(jié)合部，成為東北與中原兩大經(jīng)濟區(qū)的通道。 因此房地產(chǎn)的開發(fā)與城市的規(guī)劃建設(shè)要站在高起點、高要求的角度來考慮。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎ 在大規(guī)模開發(fā)的同時開始打造東營自己的特色。 東營區(qū)東西城向中間結(jié)合處進行的較大規(guī)模建設(shè)開發(fā)也風起云涌：西城的舊城改造、東趙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、耿井居住小區(qū)、小城鎮(zhèn)項目、東城的清風湖社區(qū)、明月湖社區(qū)、經(jīng)濟適用房的成片開發(fā)。其中就有不少發(fā)展商或項目走上了品牌之路，打造品牌與就需要有自己的個性特色。一些項目不論在開發(fā)模式或形象廣告推廣方面，還是營銷手段方面非常新穎超前，這主要在引進了廣州、深圳還有北京、上海等地房地產(chǎn)運作的較新操盤手法的同時，結(jié)合東營房地 產(chǎn)自身的元素，打造有東營特色的房地產(chǎn)市場。 ◎ 規(guī)?；_發(fā)成為東營樓市的主流模式。 東營的房地產(chǎn)已從零星小規(guī)模，轉(zhuǎn)向規(guī)模化成片開發(fā)建設(shè)，不具規(guī)模的開發(fā)建設(shè)已開始淡出東營樓市。 ◎ 東營正在積極地推動其邁向大型發(fā)達城市的進程，隨著城市規(guī)模的不擴大，人口將突破 60 萬，這對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了發(fā)展的空間。 需求趨勢 ◆需求分析 物業(yè)整體要求日漸提升。根據(jù)調(diào)查結(jié)果表明，東營被訪人士對目前他們的居住環(huán)境不太滿意的主要原因是：居住環(huán)境不好；家庭居住面積偏??；戶型設(shè)計不合理；物業(yè)管理較差。有超過四成的人表示購房的主要目的 是為了改善現(xiàn)有的居住環(huán)境。 ◆需求預(yù)測 ◎農(nóng)村進城經(jīng)商務(wù)工人員的住房需求。東營區(qū)撤市建區(qū)后，加強城鎮(zhèn)化建設(shè)，將會吸引至少 30000 人進城居住、就業(yè)。 ◎城鎮(zhèn)居民改善住房的需求。在東營約有 8%的城鎮(zhèn)家庭有改善住房的要求。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民消費觀念的改變，這一比例將大大提高。 ◎拆遷安置需求。東營加大城市危舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長。 ◆需求趨勢 ◎?qū)Ξa(chǎn)品要求越來越高 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，人們對居住的環(huán)境，生活的品位要求也越來越高，從簡單物 質(zhì)生活向有品位精神生活的過渡。在住房方面具體表現(xiàn)在對居住社區(qū)環(huán)境和外在環(huán)境要求的提高，在消費方面，也將更注重追隨時尚、高檔消費，體現(xiàn)身份，對消費的場所也將看重。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎需求的區(qū)域也將發(fā)生變化 雖然西城在居住環(huán)境方面有著便利性、傳統(tǒng)性和商業(yè)聚集性的優(yōu)勢，但東營的城市規(guī)劃，將東城區(qū)作為行政文化中心，其優(yōu)美的環(huán)境，便利的交通，更適宜居住，將吸引大部分人作為購房的首選之地。 供給趨勢 ◎復(fù)合地產(chǎn)供給日趨增長。 隨著城市商品經(jīng)濟的發(fā)展，商品住宅結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化。如許多商品房物業(yè)的規(guī)劃用途為商業(yè)。預(yù)計商品住宅的市場供給將 維持在 75%左右，商業(yè)用房比例將維持在 20%左右，商務(wù)用房的比重將有所增加。 ◎其它空白物業(yè)的供給將有所增加。 隨著人民生活水平的提高以及城市用地的日益緊張，東營大眾性物業(yè)的市場供應(yīng)量將相應(yīng)減少，代表城市整體生活品質(zhì)提高及城市高度發(fā)展水平的高層住宅、小高層住宅等高層數(shù)、