【文章內(nèi)容簡介】 償債能力的評(píng)價(jià)結(jié)果。三、盈利指標(biāo)計(jì)算方法（熟悉）動(dòng)態(tài)指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)，是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。基準(zhǔn)收益率是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率，稱為最低要求收益率(MARR)。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。如果NPV大于等于0，說明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如果NPV小于0，則項(xiàng)目不可接受。2．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)，是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是：在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可以通過內(nèi)插法求得。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。當(dāng)i值小于IRR時(shí)，對(duì)于所有的i值，NPV都是正值；當(dāng)i值大于IRR時(shí)，對(duì)于所有的i值，NPV都是負(fù)值。 3．動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期(Pb)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。動(dòng)態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評(píng)價(jià)開發(fā)完結(jié)后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也可用來評(píng)價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)之后進(jìn)行出租經(jīng)營或自營的項(xiàng)目，需要計(jì)算借款償還期。(二)靜態(tài)指標(biāo)包括：靜態(tài)投資回收期、現(xiàn)金回報(bào)率、投資回報(bào)率1．靜態(tài)投資回收期，是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。2．現(xiàn)金回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。其中，稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈運(yùn)營收益扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資；稅后現(xiàn)金回報(bào)率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。3．投資回報(bào)率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。在不考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率＝(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值)／初始權(quán)益投資數(shù)額；當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率＝(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)／初始權(quán)益投資數(shù)額。（見前例題）四、清償能力指標(biāo)計(jì)算方法（了解）包括：借款償還期、償債備付率、資產(chǎn)負(fù)債率房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的清償能力，主要是考察計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目各年的財(cái)務(wù)狀況及償還到期債務(wù)的能力。(一)利息計(jì)算方法按年計(jì)息時(shí)，為簡化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息；還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息。還本付息的方式包括以下幾種：1．一次還本利息照付：借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息；2．等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息；3．等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息；4．一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息；5．“氣球法”，借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。(二)借款償還期是指項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。當(dāng)借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時(shí)，即認(rèn)為項(xiàng)目是有清償能力的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，不計(jì)算借款償還期。 (三)償債備付率，是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。其計(jì)算公式為：可用于還本付息資金，包括折舊和攤銷，利息費(fèi)用，利潤等。當(dāng)期應(yīng)還本付息金額包括當(dāng)期應(yīng)還貸款本金及計(jì)入成本的利息。償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1．2，當(dāng)指標(biāo)小于1．2時(shí)，表示當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)。(四)資產(chǎn)負(fù)債率是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，它可以用來衡量客戶在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)的資本金不足，對(duì)負(fù)債的依賴性強(qiáng)，應(yīng)變能力較差；資產(chǎn)負(fù)債率低則企業(yè)的資本金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強(qiáng)。第四章：收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估第一節(jié)　收益性物業(yè)的概念收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)，包括住宅(特別是其中的公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)等。影響收益性物業(yè)價(jià)值的因素很多，例如區(qū)位、新舊程度、供求、物業(yè)管理等等收益性物業(yè)價(jià)值的高低主要取決于下列3個(gè)因素：①未來凈收益的大??；②獲得凈收益期限的長短；③獲得凈收益的可靠性。第二節(jié) 收益性物業(yè)價(jià)格的概念和特征（熟悉）一、物業(yè)價(jià)格的概念和形成條件物業(yè)價(jià)格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價(jià)——貨幣額、商品或其他有價(jià)物。二、物業(yè)價(jià)格的形成條件：物業(yè)要有價(jià)格需要具備有用性、稀缺性和有效需求。三、物業(yè)價(jià)格的特征（掌握）物業(yè)價(jià)格與一般物品的價(jià)格，既有共同之處，又有不同的地方。共同之處是：①都是價(jià)格，用貨幣來表示；②都有波動(dòng)，受供求因素的影響；③都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。物業(yè)價(jià)格主要有下列五個(gè)特征：(1)物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大。(2)物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格。 (3)物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金。 (4)物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長。(5)物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響。第三節(jié) 收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類（熟悉）一、使用價(jià)值和交換價(jià)值：使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提，沒有使用價(jià)值肯定就沒有交換價(jià)值。二、投資價(jià)值和市場價(jià)值（熟悉）某一物業(yè)的投資價(jià)值，是指某個(gè)特定的投資者(如某個(gè)具體的購買者)基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該物業(yè)所評(píng)估出的價(jià)值。而該物業(yè)的市場價(jià)值，是指該物業(yè)對(duì)于一個(gè)典型的投資者(市場上抽象的一般投資者，他代表了市場上大多數(shù)人的觀點(diǎn))的價(jià)值。市場價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場價(jià)值是惟一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。同一物業(yè)對(duì)于不同的投資者之所以會(huì)有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在開發(fā)成本或經(jīng)營費(fèi)用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，對(duì)未來的信心不同，等等。評(píng)估投資價(jià)值與評(píng)估市場價(jià)值的方法本質(zhì)上是相同的，所不同的是假設(shè)前提。例如，投資價(jià)值與市場價(jià)值都可以采用收益法來評(píng)估——價(jià)值是未來凈收益的現(xiàn)值之和，但其中選取參數(shù)的立場不同。拿折現(xiàn)率來說，評(píng)估市場價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率；而評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率(通常稱為最低期望收益率)。在凈收益方面，評(píng)估投資價(jià)值時(shí)通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅。投資者評(píng)估的物業(yè)的投資價(jià)值大于或等于該物業(yè)的市場價(jià)格，是其投資行為(或交易)能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價(jià)值大于市場價(jià)格時(shí)，說明值得投資(購買)；反之，說明不值得投資(購買)。市場價(jià)格和理論價(jià)格相比，市場價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長期均衡價(jià)格。 價(jià)格單位由貨幣和面積兩方面構(gòu)成。五、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格 實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。六、現(xiàn)房價(jià)格和期房價(jià)格 物業(yè)的現(xiàn)貨價(jià)格是指以現(xiàn)狀物業(yè)為交易標(biāo)的的價(jià)格。期房價(jià)格＝現(xiàn)房價(jià)格—預(yù)期從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值—風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)適用房的成本包括：征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（含小區(qū)非經(jīng)營性配套公建費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金七項(xiàng)，利潤控制在3％以下。第四節(jié) 影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素（了解）影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素包括9個(gè)方面：人口因素、居民收入因素、物價(jià)因素、利率因素、匯率因素、物業(yè)稅收因素、城市規(guī)劃因素、交通管制因素、心理因素人口因素：主要從人口數(shù)量、人口素質(zhì)和家庭人口規(guī)模三個(gè)方面 來說明人口因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響。利率因素：物業(yè)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)，利率上升，物業(yè)價(jià)格會(huì)下降；利率下降，物業(yè)價(jià)格會(huì)上升。交通管制因素：交通方便程度直接影響物業(yè)價(jià)格心理因素：影響物業(yè)價(jià)格的心理因素主要有如下方面：①購買或出售心態(tài)；②個(gè)人欣賞趣味(偏好)；③時(shí)尚風(fēng)氣；④接近名家住宅心理；⑤講究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼，如講究門牌號(hào)碼、樓層數(shù)字等。第五節(jié) 收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法（熟悉）物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對(duì)特定的物業(yè)(或物業(yè)權(quán)益)在特定的時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測算和判定。在物業(yè)估價(jià)上產(chǎn)生了三大基本方法，即市場法、成本法、收益法。一、市場法（了解）市場法又稱市場比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似物業(yè)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚恚郧笕」纼r(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場法適用的對(duì)象是具有交易性的物業(yè)，如物業(yè)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易。運(yùn)用市場法估價(jià)一般分為下列4大步驟進(jìn)行：①搜集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理；④求取比準(zhǔn)價(jià)格。對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理分為價(jià)格換算、價(jià)格修正和價(jià)格調(diào)整；在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實(shí)例物業(yè)的狀況，②交易雙方的資料，③成交日期；④成交價(jià)格，包括計(jì)價(jià)方式和價(jià)款；⑤付款方式，⑥交易情況。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合如下4個(gè)基本要求：①可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象物業(yè)的類似物業(yè)；②可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；③可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合；④可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場價(jià)格或能夠修正為正常市場價(jià)格。選取的可比實(shí)例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，一般選取3～10個(gè)可比實(shí)例即可。建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括如下5個(gè)方面：①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價(jià)； ③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；④統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑤統(tǒng)一面積單位。下列交易因素，成交價(jià)格往往會(huì)偏離正常市場價(jià)格： 1．利害關(guān)系人之間的交易。2．急于出售或急于購買的交易。 3．交易雙方或某一方對(duì)市場行情缺乏了解的交易。 4．交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易。 5．特殊交易方式的交易。如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售等。 6．交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。7．相鄰物業(yè)的合并交易。8．受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。例如，設(shè)立了抵押權(quán)、典權(quán)或有拖欠工程款的物業(yè)交易。交易日期調(diào)整實(shí)質(zhì)上是對(duì)物業(yè)市場狀況對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響進(jìn)行調(diào)整，故又可稱之為物業(yè)市場狀況調(diào)整，簡稱市場狀況調(diào)整。調(diào)整的具體方法，可以采用價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率，也可以采用時(shí)間序列分析。物業(yè)狀況可以分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況，物業(yè)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和實(shí)物狀況調(diào)整。 物業(yè)估價(jià)在經(jīng)過交易情況修正、交易日期調(diào)整、物業(yè)狀況調(diào)整之后，就確定了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。二、成本法（了解）成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 成本法最基本的公式為：物業(yè)價(jià)格＝重新購建價(jià)格一折舊。 成本法估價(jià)對(duì)象：只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都可以采用。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公用、公益的物業(yè)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。 運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：①搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料；②測算重新購建價(jià)格；③測算折舊；④求取計(jì)算價(jià)格。 (二)物業(yè)價(jià)格構(gòu)成在這種情況下，物業(yè)價(jià)格通常由如下7大項(xiàng)構(gòu)成：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④投資利息；⑤銷售費(fèi)用；⑥銷售稅費(fèi)；⑦開發(fā)利潤。根據(jù)下列3類估價(jià)對(duì)象而具體化：①新開發(fā)的土地；②新建的物業(yè)；③舊的物業(yè)。①新開發(fā)土地價(jià)格＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤②新建物業(yè)價(jià)格= 土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+ 投資利息+ 銷售費(fèi)用+ 銷售稅費(fèi)+ 開發(fā)利潤 ③舊物業(yè)價(jià)格＝物業(yè)的重新購建價(jià)格一建筑物的折舊或者舊物業(yè)價(jià)格=土地的重新購建價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格建筑物的折舊(四)物業(yè)的重新購建價(jià)格 重新購建價(jià)格的概念還應(yīng)特別注意下列3點(diǎn)：①重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。②重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格。③建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格。重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。(五)建筑物的折舊估價(jià)上的建筑物折舊其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值與重新購建價(jià)格的差額重置價(jià)格是采用新材料、新技術(shù)等，不僅功能更加完善，成本也會(huì)降低，因此，重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。重建價(jià)格是使用原有的材料和技術(shù)，即完全復(fù)制原有物業(yè)的價(jià)格。根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。 建筑物的自然壽命是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用時(shí)止的時(shí)間。建筑物的年齡分為實(shí)際年齡和有效年齡。直線法折舊假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。三、收益法(一)收益法概述：是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。其中，將未來某一年的某種預(yù)期收