【文章內(nèi)容簡介】 償債能力的評價結(jié)果。三、盈利指標計算方法（熟悉）動態(tài)指標：財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期財務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)，是指項目按行業(yè)的基準收益率或設(shè)定的目標收益率ic將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。基準收益率是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率(MARR)。決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風(fēng)險。如果NPV大于等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務(wù)上是可以接受的。如果NPV小于0，則項目不可接受。2．財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)，是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標。財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是：在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。財務(wù)內(nèi)部收益率可以通過內(nèi)插法求得。內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。當(dāng)i值小于IRR時，對于所有的i值，NPV都是正值；當(dāng)i值大于IRR時，對于所有的i值，NPV都是負值。 3．動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期(Pb)，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。動態(tài)投資回收期自投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。動態(tài)投資回收期指標一般用于評價開發(fā)完結(jié)后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，也可用來評價置業(yè)投資項目房地產(chǎn)置業(yè)投資項目和房地產(chǎn)開發(fā)之后進行出租經(jīng)營或自營的項目，需要計算借款償還期。(二)靜態(tài)指標包括：靜態(tài)投資回收期、現(xiàn)金回報率、投資回報率1．靜態(tài)投資回收期，是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。2．現(xiàn)金回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。其中，稅前現(xiàn)金回報率等于凈運營收益扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資；稅后現(xiàn)金回報率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。3．投資回報率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。在不考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率＝(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值)／初始權(quán)益投資數(shù)額；當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率＝(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)／初始權(quán)益投資數(shù)額。（見前例題）四、清償能力指標計算方法（了解）包括：借款償還期、償債備付率、資產(chǎn)負債率房地產(chǎn)投資項目的清償能力，主要是考察計算期內(nèi)項目各年的財務(wù)狀況及償還到期債務(wù)的能力。(一)利息計算方法按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息；還款當(dāng)年按年末償還，按全年計息。還本付息的方式包括以下幾種：1．一次還本利息照付：借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息；2．等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息；3．等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息；4．一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息；5．“氣球法”，借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。(二)借款償還期是指項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時間。當(dāng)借款償還期滿足貸款機構(gòu)的要求期限時，即認為項目是有清償能力的。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，不計算借款償還期。 (三)償債備付率，是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。其計算公式為：可用于還本付息資金，包括折舊和攤銷，利息費用，利潤等。當(dāng)期應(yīng)還本付息金額包括當(dāng)期應(yīng)還貸款本金及計入成本的利息。償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應(yīng)該大于1．2，當(dāng)指標小于1．2時，表示當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)。(四)資產(chǎn)負債率是反映項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，它可以用來衡量客戶在清算時保護債權(quán)人利益的程度。資產(chǎn)負債率高，則企業(yè)的資本金不足，對負債的依賴性強，應(yīng)變能力較差；資產(chǎn)負債率低則企業(yè)的資本金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強。第四章：收益性物業(yè)價值評估第一節(jié)　收益性物業(yè)的概念收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟收益的物業(yè)，包括住宅(特別是其中的公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)等。影響收益性物業(yè)價值的因素很多，例如區(qū)位、新舊程度、供求、物業(yè)管理等等收益性物業(yè)價值的高低主要取決于下列3個因素：①未來凈收益的大??；②獲得凈收益期限的長短；③獲得凈收益的可靠性。第二節(jié) 收益性物業(yè)價格的概念和特征（熟悉）一、物業(yè)價格的概念和形成條件物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價——貨幣額、商品或其他有價物。二、物業(yè)價格的形成條件：物業(yè)要有價格需要具備有用性、稀缺性和有效需求。三、物業(yè)價格的特征（掌握）物業(yè)價格與一般物品的價格，既有共同之處，又有不同的地方。共同之處是：①都是價格，用貨幣來表示；②都有波動，受供求因素的影響；③都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。物業(yè)價格主要有下列五個特征：(1)物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大。(2)物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格。 (3)物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。 (4)物業(yè)價格形成的時間較長。(5)物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響。第三節(jié) 收益性物業(yè)價值和價格的種類（熟悉）一、使用價值和交換價值：使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值肯定就沒有交換價值。二、投資價值和市場價值（熟悉）某一物業(yè)的投資價值，是指某個特定的投資者(如某個具體的購買者)基于個人的需要或意愿，對該物業(yè)所評估出的價值。而該物業(yè)的市場價值，是指該物業(yè)對于一個典型的投資者(市場上抽象的一般投資者，他代表了市場上大多數(shù)人的觀點)的價值。市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值。在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。同一物業(yè)對于不同的投資者之所以會有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能在開發(fā)成本或經(jīng)營費用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，對未來的信心不同，等等。評估投資價值與評估市場價值的方法本質(zhì)上是相同的，所不同的是假設(shè)前提。例如，投資價值與市場價值都可以采用收益法來評估——價值是未來凈收益的現(xiàn)值之和，但其中選取參數(shù)的立場不同。拿折現(xiàn)率來說，評估市場價值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該物業(yè)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率；而評估投資價值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是某個特定的投資者所要求的最低報酬率(通常稱為最低期望收益率)。在凈收益方面，評估投資價值時通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅。投資者評估的物業(yè)的投資價值大于或等于該物業(yè)的市場價格，是其投資行為(或交易)能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價值大于市場價格時，說明值得投資(購買)；反之，說明不值得投資(購買)。市場價格和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。 價格單位由貨幣和面積兩方面構(gòu)成。五、實際價格和名義價格 實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。六、現(xiàn)房價格和期房價格 物業(yè)的現(xiàn)貨價格是指以現(xiàn)狀物業(yè)為交易標的的價格。期房價格＝現(xiàn)房價格—預(yù)期從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值—風(fēng)險補償經(jīng)濟適用房的成本包括：征地和拆遷補償安置費，勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費（含小區(qū)非經(jīng)營性配套公建費）、管理費、貸款利息和稅金七項，利潤控制在3％以下。第四節(jié) 影響收益性物業(yè)價格的因素（了解）影響收益性物業(yè)價格的因素包括9個方面：人口因素、居民收入因素、物價因素、利率因素、匯率因素、物業(yè)稅收因素、城市規(guī)劃因素、交通管制因素、心理因素人口因素：主要從人口數(shù)量、人口素質(zhì)和家庭人口規(guī)模三個方面 來說明人口因素對物業(yè)價格的影響。利率因素：物業(yè)價格與利率負相關(guān)，利率上升，物業(yè)價格會下降；利率下降，物業(yè)價格會上升。交通管制因素：交通方便程度直接影響物業(yè)價格心理因素：影響物業(yè)價格的心理因素主要有如下方面：①購買或出售心態(tài)；②個人欣賞趣味(偏好)；③時尚風(fēng)氣；④接近名家住宅心理；⑤講究風(fēng)水或吉祥號碼，如講究門牌號碼、樓層數(shù)字等。第五節(jié) 收益性物業(yè)估價的基本方法（熟悉）物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)(或物業(yè)權(quán)益)在特定的時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定。在物業(yè)估價上產(chǎn)生了三大基本方法，即市場法、成本法、收益法。一、市場法（了解）市場法又稱市場比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。市場法適用的對象是具有交易性的物業(yè)，如物業(yè)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標準廠房等。市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易。運用市場法估價一般分為下列4大步驟進行：①搜集交易實例；②選取可比實例；③對可比實例成交價格進行處理；④求取比準價格。對可比實例成交價格進行處理分為價格換算、價格修正和價格調(diào)整；在搜集交易實例時應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實例物業(yè)的狀況，②交易雙方的資料，③成交日期；④成交價格，包括計價方式和價款；⑤付款方式，⑥交易情況。選取的可比實例應(yīng)符合如下4個基本要求：①可比實例物業(yè)應(yīng)是估價對象物業(yè)的類似物業(yè)；②可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近；③可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合；④可比實例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。選取的可比實例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，一般選取3～10個可比實例即可。建立價格可比基礎(chǔ)包括如下5個方面：①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價； ③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；④統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑤統(tǒng)一面積單位。下列交易因素，成交價格往往會偏離正常市場價格： 1．利害關(guān)系人之間的交易。2．急于出售或急于購買的交易。 3．交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。 4．交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易。 5．特殊交易方式的交易。如拍賣、招標、哄抬或拋售等。 6．交易稅費非正常負擔(dān)的交易。7．相鄰物業(yè)的合并交易。8．受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。例如，設(shè)立了抵押權(quán)、典權(quán)或有拖欠工程款的物業(yè)交易。交易日期調(diào)整實質(zhì)上是對物業(yè)市場狀況對物業(yè)價格的影響進行調(diào)整，故又可稱之為物業(yè)市場狀況調(diào)整，簡稱市場狀況調(diào)整。調(diào)整的具體方法，可以采用價格指數(shù)或價格變動率，也可以采用時間序列分析。物業(yè)狀況可以分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實物狀況，物業(yè)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和實物狀況調(diào)整。 物業(yè)估價在經(jīng)過交易情況修正、交易日期調(diào)整、物業(yè)狀況調(diào)整之后，就確定了在估價時點時的客觀合理價格或價值。二、成本法（了解）成本法是先分別求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。 成本法最基本的公式為：物業(yè)價格＝重新購建價格一折舊。 成本法估價對象：只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都可以采用。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益的物業(yè)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。 運用成本法估價一般分為下列4個步驟進行：①搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料；②測算重新購建價格；③測算折舊；④求取計算價格。 (二)物業(yè)價格構(gòu)成在這種情況下，物業(yè)價格通常由如下7大項構(gòu)成：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費用；④投資利息；⑤銷售費用；⑥銷售稅費；⑦開發(fā)利潤。根據(jù)下列3類估價對象而具體化：①新開發(fā)的土地；②新建的物業(yè)；③舊的物業(yè)。①新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤②新建物業(yè)價格= 土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+ 投資利息+ 銷售費用+ 銷售稅費+ 開發(fā)利潤 ③舊物業(yè)價格＝物業(yè)的重新購建價格一建筑物的折舊或者舊物業(yè)價格=土地的重新購建價格+建筑物重新購建價格建筑物的折舊(四)物業(yè)的重新購建價格 重新購建價格的概念還應(yīng)特別注意下列3點：①重新購建價格是估價時點時的價格。②重新購建價格是客觀的價格。③建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格。重置價格通常要比重建價格低。(五)建筑物的折舊估價上的建筑物折舊其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與重新購建價格的差額重置價格是采用新材料、新技術(shù)等，不僅功能更加完善，成本也會降低，因此，重置價格通常要比重建價格低。重建價格是使用原有的材料和技術(shù)，即完全復(fù)制原有物業(yè)的價格。根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。 建筑物的自然壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起到由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用時止的時間。建筑物的年齡分為實際年齡和有效年齡。直線法折舊假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。三、收益法(一)收益法概述：是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。收益法分為直接資本化法和報酬資本化法。直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。其中，將未來某一年的某種預(yù)期收