【文章內容簡介】 督業(yè)主委員會的工作；⑶選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；⑷決定專項維修資金的使用、續(xù)籌方案并監(jiān)督實施；⑸制定修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；⑹法律法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責?！段餀喾ā返谄呤藯l規(guī)定：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主有約束力。《條例》只講了業(yè)主大會的決定和管理規(guī)約對全體業(yè)主有約束力。⒍業(yè)主大會活動規(guī)則：業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。在三種情況下要召開臨時會議，⑴20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議的；⑵發(fā)生重大事故或緊急事件；⑶業(yè)主大會議事規(guī)則或管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。業(yè)主代理人和業(yè)主代表人，業(yè)主可書面委托代理人參加業(yè)主大會會議，不能委托代理人代理業(yè)主身份，代理人無權參加競選。物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較多的可推選代表參加業(yè)主大會會議，業(yè)主代表應于會議3日前就會議有關事項書面征求業(yè)主意見。業(yè)主大會會議必須有不少于1/2以上業(yè)主參加。業(yè)主大會決定事項的表決效力，⑴一般決定實行簡單多數表決，必須1/2以上通過；⑵重大決定實行特別多數表決，必須經所持投票權2/3以上通過（《物權法》的規(guī)定是:應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意。㈢業(yè)主委員會⒈業(yè)主委員會的性質：是業(yè)主大會的常設性執(zhí)行機構。⒉業(yè)主委員會的職責：⑴召集業(yè)主大會，報告物業(yè)管理的實施情況；⑵代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；⑶及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；⑷監(jiān)督管理規(guī)約的實施；⑸業(yè)主大會賦予的其他職責。⒊業(yè)主委員會屬于備案制，而非審批制。自選舉產生之日起30日內到行政主管部門備案。備案的材料4項，⑴業(yè)主大會的成立情況；⑵業(yè)主大會議事規(guī)則；⑶管理規(guī)約；⑷業(yè)主委員會委員名單。⒋業(yè)主委員會委員的資格條件：⑴具有完全民事行為能力的業(yè)主；⑵遵守國家有關法律法規(guī)；⑶遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；⑷熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；⑸具有一定組織能力；⑹具備必要的工作時間。業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起3日內推選產生主任、副主任。主任、副主任是業(yè)主委員會的召集人和組織者。業(yè)主委員會的委員有規(guī)定的七種情形之一的，經業(yè)主大會會議通過資格終止。⒌業(yè)主委員會會議：除定期會議外，有1/3以上委員提議或主任認為應當召開會議的可臨時召開。會議必須半數以上委員參加，做出決定必須半數以上同意。⒍業(yè)主委員會的改選和變更：任期屆滿二個月前換屆選舉。經業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議由業(yè)主大會會議決定變更委員并書面公告。⒎業(yè)主委員會的工作經費由全體業(yè)主承擔。㈣限制性規(guī)定：主要解決業(yè)主委員會政治化傾向問題。不能做出與物業(yè)管理無關的決定，不能從事與物業(yè)管理無關的活動。房地產行政主管部門以業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動實施監(jiān)督管理。第二節(jié) （業(yè)主公約制度）改為管理規(guī)約制度規(guī)約就是規(guī)則。業(yè)主之間在物業(yè)管理過程中發(fā)生的關系屬民事關系，不宜采取行政手段管理。管理規(guī)約是實施物業(yè)管理的契約基礎。實行管理規(guī)約制度有利于提高業(yè)主的自律意識，預防和減少物業(yè)管理糾紛。㈠管理規(guī)約⒈管理規(guī)約的概念：管理規(guī)約⑴是由全體業(yè)主共同制定的（共同契約），⑵規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內有關物業(yè)使用、維護、管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，⑶對業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，⑷管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律法規(guī)，或者損害社會公共利益，一般是以書面形式訂立的。⒉管理規(guī)約四個方面的主要內容：⑴有關物業(yè)的使用維護管理；⑵業(yè)主的共同利益；⑶業(yè)主應當履行的義務；⑷違反公約應當承擔的責任。⒊管理規(guī)約的法律效力：管理規(guī)約對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。應當注意兩點，⑴對物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力；⑵對物業(yè)的繼受人（即業(yè)主）自動產生效力。㈡臨時管理規(guī)約⒈臨時管理規(guī)約的概念，建設單位在銷售物業(yè)之前，對有關物業(yè)的使用、維護、管理業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務，以及違反公約應當承擔的責任等事項依法做出的約定（在業(yè)主大會制定管理規(guī)約之前存在的管理規(guī)約）。⒉臨時管理規(guī)約的制定：臨時管理規(guī)約制定的主體，一般由建設單位在出售物業(yè)之前預先制定；制定時間：臨時管理規(guī)約制定的時間為物業(yè)銷售之前。⒊相關主體的法律義務，1建設單位不得侵害物業(yè)買受人司法權益的義務；2建設單位對臨時管理規(guī)約的明示和說明的義務；3物業(yè)買受人對臨時管理規(guī)約承諾的義務。⒋2004年9月建設部發(fā)布《業(yè)主臨時管理規(guī)約（示范文本）》臨時管理規(guī)約的內容，⑴物業(yè)的自然情況與權屬情況；⑵業(yè)主使用物業(yè)應當遵守規(guī)則；⑶維修養(yǎng)護物業(yè)應當遵守的規(guī)則；⑷涉及業(yè)主共同利益的事項；⑸違約責任。⒌業(yè)主使用物業(yè)應當遵守的規(guī)則，⑴遵守相鄰權規(guī)定（三個方面要做出約定，不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)；不得損害公共利益和他人利益；改變設計用途要經相鄰業(yè)主同意并報批），⑵遵守房屋裝飾裝修規(guī)定，⑶共用部位、共用設施設備的使用規(guī)定，⑷使用物業(yè)的禁止性規(guī)定（有8點）。1損壞房屋承重結構，主體結構破壞房屋外貌，擅自房屋設計用途2占用或損壞物業(yè)公用部位，共用設施設備及相關場地擅自移動共用設施設備3違章搭建。私設攤點4在非指定地點傾到或拋灑垃圾雜物5違反相關規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品、排放有毒有害物質和發(fā)出超標噪音6擅自在物業(yè)共用部位和相關場合懸掛、張貼、涂改、刻畫7利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動8違反物業(yè)管理區(qū)域內飼養(yǎng)動物的規(guī)定⒍涉及業(yè)主共同利益的事項，⑴全體業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)行使的管理權利，⑵業(yè)主承諾按時足額交納物業(yè)服務費用，⑶利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經營的約定。第三節(jié) 前期物業(yè)管理招投標制度㈠前期物業(yè)管理招投標的概念、前期物業(yè)管理招投標是指業(yè)主或建設單位招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)通過投標的方式竟聘物業(yè)服務管理項目的活動。其中建設單位通過的招標方式選聘的稱為前期物業(yè)管理招標。原則：公開、公平、公正、誠實信用。強制性規(guī)定，住宅物業(yè)應當以招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，非住宅則不做強制性要求；規(guī)模較小、投標人少于3個的可議標的方式。㈡前期物業(yè)管理招標規(guī)則，招標原則，不歧視原則（三個不得）1不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人2不得對潛在投標人實行歧視待遇3；不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理項目實際不符的資格要求招標形式，公開招標、邀請招標。㈢招標文件編制,有七個方面的內容。1招標人及項目簡介2物業(yè)管理服務的內容及要求3對投標人及標書的要求4評標的標準方法5招標活動方案6物業(yè)服務合同的簽定說明7其他事項的說明及法律發(fā)法規(guī)規(guī)定的其他內容㈣招標項目的備案，發(fā)布公告的10日前向當地縣以上房地產主管部門；提交材料， 1與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批文2招標公告或者招標邀請書3招標文件4法律法規(guī)規(guī)定其他材料。㈤招標程序規(guī)則：1招標人應當確定投標人編制投標文件所需的合理期間，公開中標物管項目，自公布之日至提交招標文件之日最短不得少于20天；2招標人修改招標文件應當在文件要求提交投標文件截止時間至少15日前；3招標人根據物管項目的具體情況可以組織潛在的投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場并提綱隱蔽工程圖紙等詳細資料。4通過招投標方式選擇物管企業(yè)的應該按照以下規(guī)定時間內完成招標投標工作掌握的幾個時間:1新建現(xiàn)售商品房項目在現(xiàn)售前30日完成，2預售商品房應在取得《商品房預售許可證》之前完成，3非出